N. R.G. 2237/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di REGGIO IL
SEZIONE AGRARIA
Il Tribunale di Reggio Emilia riunito in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Stefania Calò Presidente relatore dott. Niccolò Stanzani Maserati Giudice
dott. Graziella Tugnetti Giudice
dott. Tiziano Borghi componente esperto dott. Paolo Pigoni componente esperto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa agraria n. 2237/2024 r.g. promossa da:
e rappresentati e difesi dall'Avvocato Parte_1 Parte_2
SI AZ presso il cui studio in REGGIO IL, Controparte_1
, sono elettivamente domiciliati;

[...]
RICORRENTI contro rappresentato e difeso dall'Avvocato GIANDOMENICO PITARO Controparte_2 presso il cui studio in PARMA, STRADA GARIBALDI, N. 2, è elettivamente domiciliato;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, Sezione Specializzata Agraria, contrariis reiectis:
- ACCERTARE i gravi inadempimenti da parte del resistente meglio specificati in premessa e, per l'effetto, 1) PRONUNCIARE la risoluzione del contratto di affitto di cui in premessa per
pagina 1 di 9 grave inadempimento del resistente 2) CONDANNARE il resistente a rilasciare e/o restituire gli immobili ed i mobili concessi in affitto liberi da persone e cose;
3) CONDANNARE il resistente al pagamento di tutti i canoni maturati di cui in atti ammontanti al luglio 2024 ad € 52.500,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di mora sino al soddisfo;
4) CONDANNARE il resistente al risarcimento di tutti i danni arrecati ai beni concessi in affitto che emergeranno nel corso dell'espletanda istruttoria. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio nonché delle fasi di conciliazione obbligatoria innanzi alle competenti autorità”.
Per parte resistente:
“respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione,
- accertato l'inadempimento dei ricorrenti in relazione alle obbligazioni assunte con il contratto di affitto e valutata l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., rigettare le domande formulate dagli stessi ricorrenti in quanto infondate in fatto e diritto;

- condannare entrambi i ricorrenti, in via solidale tra loro, all'adempimento del contratto di affitto 03/11/2016 nei confronti dell'affittante, mediante esecuzione dei lavori manutentivi del tetto delle stalle nonché dei lavori prescritti nel verbale di disposizione n. 97/2022 (doc. 30).
Con rifusione delle spese del giudizio”.
FATTO
Con ricorso ex art. 414 c.p.c. depositato il 15.7.2024, i signori e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio il sig. lamentando il grave inadempimento del Controparte_2 medesimo alle obbligazioni assunte con il contratto di affitto stipulato inter partes il 3.11.2016, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia, dei terreni e fabbricati siti nei Comuni di Castelnovo né Monti e Carpineti, come meglio indicati nel ricorso.
In particolare, i ricorrenti hanno contestato: a) il mancato pagamento dei canoni di affitto a partire da novembre 2022, con una debenza di complessivi euro 52.500,00 al luglio 2024, tenuto conto del canone mensile di euro 2.500,00 pattuito nel predetto contratto;
b) la mancata stipula della polizza assicurativa prevista dal contratto di affitto;
c) l'assoluta assenza di manutenzione ordinaria, con conseguente stato di fatiscenza degli immobili, come meglio descritto nel ricorso.
In ragione di quanto precede, i ricorrenti hanno chiesto la risoluzione del contratto di affitto per grave inadempimento dell'affittuario e la condanna del medesimo al rilascio degli immobili e dei mobili concessi in affitto, liberi da persone e cose, e al pagamento di tutti i canoni maturati, con rivalutazione monetaria ed interessi di mora sino al saldo, oltre al risarcimento dei danni arrecati ai beni locati. Con vittoria delle spese di lite del presente giudizio e del procedimento di conciliazione obbligatoria svoltosi dinanzi all'autorità competente. pagina 2 di 9 Nel costituirsi in giudizio, il sig. coltivatore diretto e titolare dell'omonima Controparte_2 impresa individuale, ha eccepito l'inadempimento dei ricorrenti ex art. 1460 c.c. alle obbligazioni assunte con il contratto di affitto, non avendo i medesimi mantenuto la cosa locata in buono stato di manutenzione, eseguendo tutte le riparazioni necessarie all'uso convenuto ex art. 1575 c.c..
In particolare, il resistente ha lamentato: a) che le due stalle, oggetto del contratto di affitto, sin dal giugno 2021 non erano funzionali alla conduzione di un allevamento bovino, come peraltro accertato da organi pubblici, quali il Servizio Veterinario di Castelnovo né Monti, il Servizio
Prevenzione e Sicurezza degli Ambienti di Lavoro del medesimo Comune e l'Ufficio Tecnico del
Comune di Castelnovo né Monti. Invero, a cominciare dall'autunno 2018 avevano cominciato a staccarsi dal tetto, prima della sola stalla principale, e poi anche dell'altra, pezzi di cemento, con conseguente allagamento delle stalle in caso di pioggia;
b) che l'impianto elettrico a servizio delle stalle concesse in affitto era privo della certificazione di conformità; c) che in data
30.6.2022, il Servizio Prevenzione e Sicurezza Ambienti di Lavoro di Castelnovo né Monti aveva rilevato una serie di mancanze, prescrivendo, con verbale di disposizione n. 97/2022, nel termine di 30 giorni, “la sistemazione della recinzione delle due vasche dei liquami con paletti fissi e rete zincata nonché la dotazione di solido grigliato per le canalette di trasporto reflui;
la sistemazione dei fili elettrici mediante idonea protezione contro eventuali contatti diretti e indiretti;
l'installazione di apposito corrimano sulle scalette di accesso alla buca di mungitura e nel locale tecnico;
l'installazione di un parapetto sul soppalco sopra gli uffici e gli spogliatoi”.
In data 1.7.2022, l'Ufficio Tecnico del Comune di Castelnovo né Monti aveva riscontrato “un generale stato di degrado delle travi prefabbricate in calcestruzzo armato e dei travetti tralicciati derivante da evidenti problemi di sfondellamento e di corrosione delle barre di armatura con significative cadute a terra di porzioni di intonato e laterizio con particolare riguardo all'unità immobiliare meglio identificata come Particella 1078”. Infine, il 9.1.2023 il
Servizio Veterinario locale, ispezionati i locali e gli impianti in essi presenti, aveva verificato
“una condizione di degrado strutturale dei soffitti dei due capannoni, con la presenza a terra di frammenti di laterizi e cemento, a seguito del loro distacco dal soffitto o dalle travi di cemento armato”; d) che tali inadempienze avevano comportato il diniego dell'autorizzazione all'avvio dell'allevamento di animali.
Dunque, i ricorrenti avevano violato il disposto dell'art. 3 del contratto, ove era stabilito che
“parte concedente garantisce a parte affittuaria la piena disponibilità ed utilizzo, per l'attività agricola e di allevamento, dei terreni e dei fabbricati concessi in affitto, impegnandosi ad assumere ogni spesa straordinaria a decorrere dall'autunno 2018 atta al loro mantenimento ed pagina 3 di 9 utilizzo, fatti salvi gli obblighi di manutenzione ordinaria che rimangono a carico dell'affittuario”. Quindi, i locatori avevano assunto l'obbligo di conservare gli stabili oggetto di affitto a norma di legge ed idonei all'uso convenuto, nonché di mantenere gli impianti, elettrico e di mungitura, compreso quello per lo stoccaggio del letame e del liquame in perfetto stato d'uso.
Da tanto conseguiva che il sig. non aveva proceduto al pagamento dei canoni di affitto, CP_2
a decorrere dal mese di novembre 2022, a causa dei predetti inadempimenti.
Sulla base di tali premesse, il resistente ha chiesto il rigetto delle domande ex adverso formulate e la condanna dei medesimi, in solido tra loro, all'adempimento del contratto di affitto mediante esecuzione dei lavori manutentivi del tetto delle stalle e di quelli prescritti nel verbale di disposizione n. 97/2022.
Con memoria autorizzata del 21.10.2024, i ricorrenti hanno replicato: a) che la documentazione prodotta dal resistente non era idonea a provare la stipula della polizza di assicurazione prevista dal contratto di affitto;
b) che i lavori di riparazione del tetto delle stalle erano stati eseguiti;
c) che la certificazione di conformità dell'impianto elettrico era stata trasmessa al sig. in CP_2 data 28.1.2022; d) che l'autorizzazione all'avvio dell'allevamento era stata negata a causa delle condizioni di abbandono in cui versava l'allevamento e, dunque, per fatto e colpa esclusiva del sig. CP_2
Con memoria autorizzata del 29.11.2024, il resistente ha ribadito che gli non gli era mai stata consegnata la certificazione di conformità dell'impianto elettrico, evidenziando che quanto prodotto dai ricorrenti era, in realtà, una mera dichiarazione di rispondenza ex DM 37/08 e che, in ogni caso, detto documento era datato 25.1.2022, sicché non era idoneo a provare la conformità dell'impianto elettrico prima della detta data.
La causa è stata istruita con una c.t.u., affidata al geom. sulla base del seguente Controparte_3 quesito:
“Il C.T.U., previa descrizione del compendio immobiliare di che trattasi, accerti se i danni lamentati dai ricorrenti sono sussistenti e, in caso affermativo, ne descriva la consistenza, ne accerti le cause, precisando se la loro origine fosse dovuta a difetto di manutenzione ordinaria o straordinaria, e ne quantifichi l'ammontare”.
DIRITTO
L'art. 3 del contratto di affitto inter partes prevede che “parte concedente garantisce a parte affittuaria la piena disponibilità ed utilizzo, per l'attività agricola e di allevamento, dei terreni e dei fabbricati concessi in affitto, impegnandosi ad assumere ogni spesa straordinaria a decorrere dall'autunno 2018 atta al loro mantenimento ed utilizzo, fatti salvi gli obblighi di manutenzione pagina 4 di 9 ordinaria che rimangono a carico dell'affittuario” (doc. 1 del ricorso e doc. 1 della memoria di costituzione). In particolare, poi, l'art. 1 del predetto contratto stabilisce che “La parte concedente dà in affitto alla parte affittuaria, i terreni come meglio descritti in premessa, con sovrastanti fabbricati strumentali all'attività agricola svolta dall'affittuario”, che sulla base della visura camerale in atti risulta essere, con riferimento all'unità locale n. Reggio/1, quella di
“allevamento di bovini e bufale da latte” (doc. 16 della memoria del ricorrente del 21.10.2024).
Ciò posto, mentre i ricorrenti lamentano l'inadempimento del sig. alle obbligazioni di CP_2 pagamento dei canoni di locazione a decorrere dal novembre 2022 e di manutenzione ordinaria degli immobili presi in affitto, il resistente assume di non aver provveduto al pagamento dei canoni di affitto a decorrere dal mese di novembre 2022 a causa dell'inadempimento dei signori e all'obbligazione di mantenere la cosa locata in buono stato di manutenzione, Pt_1 Pt_2 mediante l'esecuzione di tutte le riparazioni necessarie all'uso convenuto.
Tanto premesso in ordine alle difese delle parti, deve rilevarsi in diritto, in ordine all'eccezione di inadempimento sollevata dal resistente, che la Corte di Cassazione ha affermato che “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. civ. ordinanza 26.5.2022, n. 17020). Ed ancora, sempre in argomento, la giurisprudenza di legittimità ha ben evidenziato che “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dell'impossibilità di utilizzare tutte le parti dell'immobile all'uso
pagina 5 di 9 convenuto - attività commerciale - per irregolarità urbanistico-amministrative, assenza di mutamento di destinazione d'uso e di agibilità)” (Cass. civ. ordinanza 29.1.2021, n. 2154).
Tanto premesso, sulla scorta della c.t.u. espletata, motivata in maniera logica ed esaustiva, anche nella parte in replica alle osservazioni dei C.T.P., risulta che la struttura di copertura dei due fabbricati concessi in affitto “presenta importanti e diverse criticità strutturali”, non attribuibili in principalità all'ambiente potenzialmente pregno di acido urico, come invece ritenuto dai ricorrenti, “ma a due rispettivi e ben conosciuti fenomeni di deperimento strutturale/edilizio identificati rispettivamente come “sfondellamento dei solai in laterizio”, quanto alla stalla
“moderna” e “distacco del copriferro nelle travette CAV” acronimo di calcestruzzo armato vibrato”, quanto alla stalla “vecchia”.
In particolare, il C.T.U., visionata la superficie dell'intradosso del solaio della stalla moderna a mezzo di una piattaforma elevatrice, ha verificato che il fenomeno dello sfondellamento “è ancora presente, con distacco di piccole porzioni di laterizio”, che ha lasciato esposte, per un lungo periodo, porzioni di ferro di armatura, risultanti penzolanti o distaccate dall'appoggio o, comunque, notevolmente arrugginite ed assottigliate. In replica alle osservazioni del C.T.P. dei ricorrenti, il C.T.U. ha ulteriormente precisato che “… durante i ripetuti sopralluoghi peritali, sono state trovate porzioni di pignatta cadute a terra, oltre al fatto che come da indagine eseguita in loco e come dal verbale del 05/03/2025, sottoscritto dallo stesso CTP, si sono riscontrate altre numerose zone in cui le pignatte sono crepate e già parzialmente distaccate, con certa probabilità di caduta a terra”.
E d'altronde, anche il Servizio Veterinario di Castelnovo né Monti, a cui era stato richiesto un parere ai fini del rilascio dell'autorizzazione alla conduzione di un allevamento, a seguito del sopralluogo effettuato il 16.6.2022 aveva evidenziato, in data 20.6.2022, con riguardo ad entrambe le stalle, “una preoccupante condizione di degrado strutturale dei soffitti …., con la presenza a terra di frammenti di laterizi e cemento, a seguito del loro distacco dal soffitto o dalle travi di cemento armato” (doc. 28 della memoria di costituzione). Lo stesso ufficio tecnico comunale di Castelnovo né Monti, in data 14.7.2022, aveva imposto la verifica strutturale e delle condizioni di sicurezza della stalla “vecchia”, avendo riscontrato “un generale stato di degrado delle travi prefabbricate in calcestruzzo armato e dei travetti tralicciati derivante da evidenti problemi di sfondellamento e di corrosione delle barre di armatura con significative cadute a terra di porzioni di intonaco e laterizio con particolare riguardo all'unità immobiliare meglio identificata come Particella 1078” (doc. 35 della memoria di costituzione). In tempi più recenti, anche il Servizio Veterinario, in occasione dell'ispezione effettuata il 9.1.2023, ha riscontrato pagina 6 di 9 “come nel giugno scorso, una condizione di degrado strutturale dei soffitti dei due capannoni, con la presenza a terra di frammenti di laterizi e cemento, a seguito del loro distacco dal soffitto
o dalle travi di cemento armato” (doc. 38 della comparsa di costituzione).
Quanto agli interventi manutentivi, il consulente del Tribunale ha ben spiegato che la soluzione prospettata dal C.T.P. dei ricorrenti, di mera “rimozione meccanica degli elementi trovati distaccati”, sia all'evidenza “incompatibile e discordante con la buona tecnica costruttiva e oltretutto pericolosa”, non potendo certamente ritenersi la stalla moderna “un luogo sicuro e utilizzabile”, come peraltro accertato sia dal Servizio Veterinario, che dall'ufficio tecnico comunale di Castelnovo Né Monti nei termini indicati sopra.
In coerenza con quanto precede, la stalla “vecchia” è risultata inutilizzata al momento del sopralluogo peritale, così come quella “moderna”, ove il C.T.U. ha riscontrato la mera presenza di alcuni mezzi agricoli di proprietà dell'affittuario: a tal proposito va rammentato che il contratto di affitto concluso inter partes ha ad oggetto l'allevamento di bovini, essendo l'affitto dei terreni strumentale allo svolgimento di tale attività, sicché l'utilità che l'affittuario trae dal bene va valutata con riferimento all'attività costituente oggetto del contratto.
E lo stesso C.T.U. ha indicato le opere di manutenzione straordinaria delle due stalle come necessarie “per potere considerare i beni fruibili”.
Accertata l'esistenza di tale inadempienza, va ora verificato se esista proporzionalità tra questa e l'inadempienza del resistente alle obbligazioni di pagamento dei canoni locatizi con decorrenza dal novembre 2022 e di manutenzione ordinaria, tenuto conto di quanto accertato dal C.T.U. con riguardo ai danni lamenti nel ricorso.
Tanto premesso, il consulente del Tribunale ha accertato che l'omessa manutenzione ordinaria degli immobili in affitto ha comportato la rottura di 40 vetri rotti nella stalla “moderna”,
l'accatastamento di 28 arnie, l'inutilizzo dei sistemi di separazione dello stallatico, con conseguente necessità di provvedere sia alla pulizia della pompa e del filtro del separatore, che alla sostituzione del tubo di raccolta in alluminio, la presenza di vegetazione spontanea nelle aree cortilive e di modesti depositi di guano di piccione nella stalla “moderna”, la rottura di due guide in ferro della rastrelliera e di un braccio oscillante, che andranno quindi sostituite, e la necessità di ripristino del regolare funzionamento dell'impianto tecnologico della sala di mungitura.
Quanto, invece, alle colonne di sostegno portanti ammalorate e alla rottura di alcune parti di pavimento, il C.T.U. ha verificato, relativamente alle prime, che il loro danneggiamento non è stato determinato da mezzi meccanici, ma dall'ammollo nel liquame addebitabile fondamentalmente alla proprietà, tenuto conto dell'utilizzo della stalla per 42 anni da parte della pagina 7 di 9 proprietà e per soli 4 anni da parte del resistente;
quanto al pavimento, il consulente, unitamente ai C.T.P., ha ritenuto la pari corresponsabilità di entrambe le parti nella verificazione del danno.
Il Consulente del Tribunale ha invece escluso: a) che i vetri della stalla “vecchia” si siano rotti in conseguenza di una omessa manutenzione ordinaria, poste che dalle foto datate 2008, allegate alla concessione edilizia 11725/2007, emerge “che non solo i vetri erano in gran parte rotti, ma che anche i telai risultavano in gran parte danneggiati e in parte completamente mancanti, come sostanzialmente ritrovati durante i sopralluoghi effettuati”; b) che il quadro di comando della fossa settica risulti manomesso o in condizioni precarie, risultando chiuso con apposito sistema di serraggio;
c) che alcuni ambienti siano stati utilizzati come ricovero bestiame, pur non essendo adibiti a tale uso, non risultando alcun locale destinato ad un uso improprio;
d) che vi sia un copioso riversamento di olio sulla pavimentazione delle stalle;
e) che le stalle siano in condizioni precarie, risultando i locali relativamente puliti.
Ciò posto, il C.T.U. ha quantificato in euro 11.044,80 il costo complessivo dei lavori di manutenzione ordinaria ed in euro 129.835,81 il costo di quelli di manutenzione straordinaria.
Da ultimo, quanto alla asserita mancata stipula della polizza assicurativa prevista nel contratto, detta polizza risulta stipulata e mantenuta per tutti gli anni di durata del contratto (doc. 46-50 della memoria del resistente del 29.11.2024), sicché risulta adempiuto, da parte dell'affittuario,
l'obbligo di cui all'art. 2 del contratto di affitto.
Tutto ciò premesso, il Tribunale ritiene giustificata la sospensione del pagamento dei canoni di locazione, tenuto conto della oggettiva proporzione dei vari inadempimenti: da un lato, il resistente non ha pagato canoni locatizi per complessivi euro 52.500,00, né ha provveduto alla manutenzione ordinaria degli immobili, sostenendo i relativi esborsi, quantificati in complessivi euro 11.044,80; dall'altro, i ricorrenti non hanno provveduto alle opere di manutenzione straordinaria degli immobili concessi in affitto per complessivi euro 129.835,81 e tale inadempimento ha comportato l'impossibilità di utilizzo della stalla “vecchia”, quantomeno a decorrere dal giugno 2022, ossia in epoca prossima a quella di sospensione del pagamento dei canoni, e ha anche precluso il godimento della stalla moderna, in conformità all'uso previstone nel contratto, per quanto esposto sopra.
Ciò comporta, il rigetto delle domande dei ricorrenti, con conseguente accoglimento della domanda del resistente di condanna dei ricorrenti all'adempimento del contratto di affitto mediante esecuzione dei lavori manutentivi straordinari indicati nella c.t.u..
pagina 8 di 9 Le spese di lite seguono la soccombenza dei ricorrenti e si liquidano nell'ammontare indicato nel dispositivo, tenendo a mente i parametri medi delle quattro fasi in cui si è articolato il giudizio, entro lo scaglione di valore in cui è racchiuso il decisum di causa.
Analogamente, le spese della c.t.u., già liquidate con separato decreto del 7.10.2025, vanno definitivamente poste, nei rapporti interni, a carico dei ricorrenti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Emilia, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. del resistente, rigetta le domande formulate dai ricorrenti;

- condanna i ricorrenti all'adempimento del contratto di affitto del 3.11.2016, mediante esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria indicati nella c.t.u.;
- condanna i ricorrenti al pagamento in favore del resistente delle spese di lite che liquida in euro
14.103,00 per compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, c.p.a.
e i.v.a.;
- pone definitivamente le spese della c.t.u. a carico dei ricorrenti.
Reggio Emilia, 2.12.2025
Il Presidente
(Dott. Stefania Calò)
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