R.G. N. 19/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ENNA
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosario Vacirca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 19/2021 promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Piazza Armerina (EN) alla via Pablo Picasso n. 3 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Liliano Muscarà (C.F.: ), che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti C.F._2
-ATTORE-
CONTRO
nata a [...] il [...] (C.F.: ), CP_1 C.F._3 [...]
nata a [...] il [...] (C.F.: ), Parte_2 C.F._4 [...]
nata a [...] il [...] (C.F.: Parte_3
), in qualità di eredi di nato a [...] il C.F._5 Persona_1
10.05.1946 e deceduto il 28.11.2014, elettivamente domiciliate in Piazza Armerina (EN) alla via
Ammiraglio La Marca s.n.c. presso lo studio dell'Avv. Walter Castellana (C.F.:
), che le rappresenta e difende, giusta procura in atti C.F._6
-CONVENUTE-
pagina 1 di 7 E CONTRO
nata a [...] l'[...] (C.F: ), e Controparte_2 C.F._7 [...]
nata a [...] il [...] (C.F: ), non CP_3 C.F._8
costituite.
- CONVENUTE CONTUMACI -
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 10 dicembre 2024, le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti e verbali di causa, previamente insistendo nelle richieste istruttorie.
L'attore ha chiesto l'accoglimento delle domande proposte con l'atto citazione: “1) accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita del


3.10.2012 e conseguentemente condannare i convenuti , , CP_1 Controparte_2 CP_3
, e alla restituzione in favore di
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_1
della somma di Euro 30.000,00 già versata a titolo di acconto prezzo, per i motivi sopra esposti e comprovati;
2) in estremo subordine condannare i convenuti , , CP_1 Controparte_2 [...]
, e alla restituzione in favore di CP_3 Parte_2 Parte_3
della somma di Euro 28.846,15 già versata a titolo di acconto prezzo e risultanti dallo Parte_1 stato patrimoniale consacrato nell'allegato 30 dell'atto di Prosecuzione di Inventario di Eredità redatto dal Notaio il 31.5.2017, per i motivi sopra esposti e comprovati”. Persona_2
Le convenute hanno precisato le conclusioni, riportandosi a quelle formulate in comparsa: “In via preliminare, dichiarare la non intervenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita oggetto dell'odierno giudizio, in quanto non è stata data prova di quanto asserito, dichiarando che le stesse hanno il diritto di trattenere le somme pattuite e già versate dal;
Nel Pt_1 merito rigettare la domanda attrice perché priva di ogni fondamento fattuale e giuridico”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha chiesto dichiararsi l'intervenuta Parte_1
risoluzione consensuale del preliminare di vendita stipulato il 03.10.2012 con il sig. , Persona_1
pagina 2 di 7 titolare dell'omonima impresa edile, con condanna alla restituzione della somma di € 30.000,00, già versata in esecuzione del contratto quale acconto sul prezzo della vendita.
L'attore ha dedotto e documentato di avere consegnato al sig. un acconto mediante assegno CP_2 di € 10.000,00, in data 08.03.2012.
Successivamente, le parti stipulavano il preliminare di vendita con scrittura privata del 03.10.2012, con la quale l'impresa prometteva di vendere all'attore una porzione dell'immobile in Persona_1
corso di costruzione, sito a Piazza Armerina alla via Don Lorenzo Milani (ex via Padova), segnatamente, un appartamento di 140 mq posto al secondo piano dell'edificio residenziale in corso di costruzione e un box garage posto al piano interrato del predetto edificio, dichiarato libero da pesi, vincoli, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.
Le parti concordavano il prezzo complessivo di € 225.000,00 + IVA, di cui € 20.000,00 versati dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria, con assegno del 03.10.2012. Concordavano, altresì, la stipula dell'atto pubblico di compravendita entro il mese di giugno 2013.
L'attore ha dedotto e documentato che la complessiva somma di € 30.000,00 è stata regolarmente incassata dal promittente venditore.
Tuttavia, ha dedotto che “la , in spregio agli accordi intercorsi non provvedeva Parte_4
alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro la data concordata del Giugno 2013 e a seguito di accordi intercorsi tra le parti, la promessa di vendita del 3.10.2012 veniva consensualmente risolta con l'impegno da parte del promittente venditore di restituire a la complessiva Parte_1 somma di E 30.000,00 giá versata da quest'ultimo; impegno che non veniva più rispettato anche a seguito dell'improvviso decesso del sig. avvenuto il 28.11.2014”. Persona_1
L'attore ha quindi chiesto la restituzione delle somme pagate, in forza della dedotta risoluzione consensuale del preliminare, e ha prodotto lo stato patrimoniale allegato all'atto di prosecuzione di inventario di eredità nel quale si indica tra le passività il debito della ditta nei Persona_1 confronti di , seppure della minor somma di € 28.846,15. Parte_1
In data 26.10.2021, si sono costituite solo alcune delle eredi , contestando le deduzioni di CP_2
parte attrice, in quanto non provate, rilevando che una eventuale risoluzione consensuale del preliminare avrebbe dovuto avere la medesima forma scritta del preliminare.
pagina 3 di 7 Argomentando ex art. 1385 c.c., parte convenuta ha inoltre eccepito la mancata prova dell'inadempimento del promittente venditore che ha ricevuto la caparra, rilevando che spetta a parte attrice provare l'inadempimento del . CP_2
In seno alla propria comparsa le eredi hanno comunque dichiarato di essere ancora CP_2 disponibili al trasferimento dell'immobile alle condizioni indicate dal preliminare.
Esperito con esito negativo il procedimento di negoziazione assistita, all'udienza del 17.05.2022 il G.I. ha concesso i termini ex art. 183, comma 6 c.p.c. richiesti da parte attrice.
Alla successiva udienza del 24.01.2023, rigettate le richieste istruttorie articolate da parte attrice e ritenuta la causa matura per la decisione, il G.I. ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 19.03.2024, poi rinviata al 10.12.2024.
Con ordinanza resa all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.12.2024, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali, in seguito depositati da entrambe le parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nel merito, la domanda proposta dall'attore va accolta nei termini che seguono.
La domanda formulata dall'attore, volta a far dichiarare l'intervenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare del 03.10.2012 non può trovare accoglimento, atteso che la risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare, così come il preliminare di vendita immobiliare, richiede la stessa forma che la legge prescrive per il definitivo, a pena di nullità, ex artt. 1350, comma 1 n. 1) e
1351 c.c.
Quand'anche la risoluzione sia di natura consensuale la giurisprudenza di legittimità ha da tempo ribadito che “La risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta alla stessa forma scritta ad substantiam richiesta per il contratto originario” (Cass.
n.18875/2024).
Con la medesima pronuncia citata, la Suprema Corte ha precisato: “La statuizione è coerente con il consolidato principio, affermato da questa Corte, secondo cui “Anche il contratto con il quale le parti manifestano la volontà concorde di sciogliere il precedente contratto preliminare di compravendita
pagina 4 di 7 immobiliare deve avere, ad substantiam, la stessa forma scritta richiesta per il contratto originario che si intende sciogliere, pur non essendo ciò espressamente disposto dall'art.1351 c.c.” (Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 945 del 27/04/1961, Rv. 882839; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5454 del 07/06/1990, Rv.
467578; Cass. Sez. U Sentenza n. 8878 del 28/08/1990, Rv. 469104; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10707 del
11/10/1991, Rv. 474183; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1092 del 30/01/1995, Rv. 490119; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 1790 del 18/02/1995, Rv. 490524; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13104 del 23/12/1995, Rv.
495204; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 936 del 30/01/1997, Rv. 502139; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11939 del
27/11/1997, Rv. 510466). La ragione di tale scelta, cui la Corte di Cassazione è pervenuta dopo alcune iniziali differenti interpretazioni (cfr., ad esempio, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7551 del 16/12/1986, Rv.
449574 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3816 del 06/06/1988, Rv. 459047, che avevano considerato ammissibile un accordo risolutorio di un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso in forma verbale o per facta concludentia) risiede nel fatto che la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma scritta indicata dall'art. 1351 c.c., da ravvisare nell'incidenza che il preliminare spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite
l'assunzione della relativa obbligazione di trasferimento, si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso”.
La dedotta risoluzione consensuale risulta, pertanto, tamquam non esset.
Ciò posto, all'evidenza, il contratto preliminare risulta ancora in essere, per due ordini di ragioni.
In primo luogo, il termine contrattualmente pattuito del “giugno 2013” per la stipula del rogito non può considerarsi termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c., poiché ciò dovrebbe emergere o dalla volontà espressa delle parti o dalla natura del contratto.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale “solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura
e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel
pagina 5 di 7 caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre
2014 n. 22454; Cass. 17.3.2005, n. 5797).
In secondo luogo, la morte del promittente venditore non dà luogo alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare, in quanto, l'obbligo della prestazione in capo al soggetto deceduto si trasferisce, in virtù della successione, agli eredi.
Con l'accettazione dell'eredità, anche con beneficio di inventario, l'obbligo della prestazione in capo al soggetto deceduto, ovvero l'obbligo di addivenire al rogito notarile per il trasferimento della proprietà, si trasferisce agli eredi (Cass. n. 13224/2014).
È pur vero che le eredi hanno manifestato la disponibilità a concludere il definitivo. CP_2
Tuttavia, parte attrice con la prima memoria istruttoria ha precisato che sussisterebbe un grave inadempimento dato che il trasferimento degli immobili non potrebbe avvenire alle medesime condizioni contrattuali di cui al preliminare di compravendita, non essendo tali immobili liberi da pesi e vincoli.
Invero, l'attore ha dedotto e documentato l'esistenza di ben tre iscrizioni ipotecarie (tra le quali risulta anche un'ipoteca volontaria iscritta dallo stesso il 03.07.2013) di valore milionario. CP_2
Il dato risulta essenziale atteso che la sussistenza delle suddette iscrizioni pregiudizievoli non consente di trasferire la proprietà del bene alle condizioni pattuite tra le originarie parti del preliminare, consentendo di ravvisare un grave inadempimento del promittente venditore e, per esso, degli eredi subentrati nella sua posizione contrattuale.
Di tal ché, occorre pronunciare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare del
03.10.2012 e, per l'effetto, disporre la restituzione della complessiva somma di € 30.000,00 versata dall'attore in esecuzione dello stesso.
Le spese seguono la soccombenza e sono poste a carico delle convenute, in solido tra loro, come liquidate in dispositivo sulla base dei parametri minimi di cui al D.M. n. 55/2014, nella misura aggiornata sulla base del D.M. n. 147/2022.


P.Q.M.


pagina 6 di 7 Il Giudice Unico, Dott. Rosario Vacirca, definendo il giudizio iscritto al n. r.g.a.c. 19/2021, nella contumacia delle convenute e : Controparte_2 Controparte_3
- Dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare del 03.10.2012 e, per l'effetto, dispone la restituzione della complessiva somma di € 30.000,00 versata dall'attore in esecuzione dello stesso;

- Condanna le convenute, in solido tra loro, al pagamento della predetta somma di € 30.000,00 nei confronti dell'attore;
- Condanna le convenute, in solido tra loro, alla refusione delle spese processuali in favore dell'attore, liquidate in complessivi € 3.809,00, oltre spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed Iva come per legge, da distrarsi in favore dell'Erario, ai sensi dell'art. 133 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Enna, 5 settembre 2025
IL GIUDICE
dott. Rosario Vacirca
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011

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