R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa
Donatella Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2905 RG dell'anno 2020, del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1 [...]
), elettivamente domiciliato in Bagheria, via Libertà n. 26, presso lo C.F._1
studio dell'Avv. Pietro Galioto che lo rappresenta e difende, per mandato in calce all'atto di intimazione di licenza per finita locazione
RICORRENTE
CONTRO in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro-tempore, (P. IVA ), elettivamente domiciliata in P.IVA_1
Bagheria, via Dante n. 102, presso lo studio dell'avv. Alessandro Gjomarkaj, che la rappresenta e difende per mandato in calce alla memoria di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: licenza per finita locazione
CONCLUSIONI: all'udienza del 17/07/2024, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno discusso la causa e concluso come da note di trattazione scritta, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, , premettendo di Parte_1
essere proprietario del complesso immobiliare sito in Bagheria-Aspra, distinto in catasto al foglio 1, particelle 770 e 771, subalterni 4, 5 e 6, composto da n. 4 bungalows e n. 5 appartamentini, un locale reception ed un locale magazzino, intimava a per finita locazione del Parte_2
contratto ad uso ricettivo-turistico stipulato inter in data 24/11/2016 e CP_2
registrato il 25/11/2016 al n. 002568 - serie 3T, chiedendo di dichiarare la cessazione del suddetto contratto alla data del 30/04/2020 e di condannare la società conduttrice al rilascio dell'immobile.
A fondamento delle proprie domande parte ricorrente assumeva:
- che per alcuni immobili oggetto del contratto di locazione era stata presentata domanda di condono edilizio;

- che le parti avevano regolato contrattualmente la sorte del rapporto di locazione in dipendenza dell'esito del procedimento amministrativo, prevedendo all'art. 6 della scrittura la facoltà per ciascuna parte di recesso nel caso in cui si fossero verificate riduzioni delle strutture locate a causa di limitazioni amministrative che superassero il 50% del numero delle strutture locate;

- che, con provvedimento del 11/06/2018, il di Bagheria aveva rigettato CP_3
la domanda di condono e, in data 26/09/2018, aveva emesso ordinanza di demolizione degli immobili in catasto al fg. 1, particella n. 769 sub. 3, 4, 5 e 6, notificata il 15/10/2018;
- che sulla base dell'ordinanza di demolizione, che aveva determinato una riduzione superiore al 50% degli immobili locati, con raccomandata a.r. del
- 2 - 23/10/2018, ricevuta il 30/10/2018, il locatore aveva comunicato alla conduttrice la volontà di recedere del contratto ai sensi dell'art. 6 con effetto alla data del
30/04/2020, ossia alla scadenza del diciottesimo mese dalla ricezione della comunicazione di recesso.
Si costituiva la e contestava le domande CP_1 Controparte_1
dell'intimante eccependo la nullità dell'art. 6 del contratto ai sensi dell'art. 79, comma 1, della L. 392/1978 e, in subordine, il mancato avveramento delle condizioni prevista dalla citata clausola;
in via riconvenzionale chiedeva di condannare il locatore al risarcimento dei danni subiti, quantificati in € 65.968,00
e, in via subordinata, nell'ipotesi di scioglimento del rapporto contrattuale, di condannarlo al pagamento dell'indennità di avviamento.
Con ordinanza emessa in data 07/11/2020, veniva rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e, disposto il mutamento di rito, le parti venivano invitate a intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Con memoria del 23/02/2021, la ricorrente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) ritenere e dichiarare la risoluzione, ed in ogni caso la cessazione del contratto di locazione stipulato il 24 novembre 2016 fra le parti, per la data del 30 aprile 2020, o per la diversa data che sarà ritenuta, e, pertanto convalidare l'intimata licenza per finita locazione;
2) condannare la società già conduttrice in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, a rilasciare in favore del proprietario il complesso Parte_1
immobiliare sito in Bagheria – Aspra – originariamente composto da quattro bungalows e cinque appartamentini, un locale reception ed un locale magazzino, destinati ad attività ricettiva turistica, identificato al Nuovo Catasto Edilizio urbano al foglio 1, particella 6 (ora sub 6 e 7) sub 3 (ora sub 6) e sub 4 e sub 5, particelle 664, 769, 770 e 771, subalterni 3,4,5 e 6, con gli
- 3 - arredi ivi contenuti, descritti nell'inventario costituente allegato A del contratto di locazione, ad eccezione dei locali già consegnati al Comune di Bagheria in esecuzione della ordinanza di demolizione, iscritti in catasto al foglio 1, particella 769, subalterni 3, 4, 5 e 6, corrispondenti agli appartamenti denominati nel contratto di locazione Ustica, , e Per_1 Per_2
Persona_ ; 3) ammettere i mezzi di prova sopra dedotti, che si devono intendere trascritti nelle presenti conclusioni;
4) dare atto che a seguito della procedura ablativa, le unità immobiliari da restituire sono quelle indicate in contratto come denominate Salina, Vulcano, Lipari, Stromboli,
L'Arche, 5) condannare, per tale ipotesi, la società conduttrice al risarcimento Persona_4
del maggior danno per il ritardo nel rilascio del complesso, nella misura pari alla utilità ritraibile dalla nuova locazione ovvero dalla alienazione degli immobili;
5.1) condannare comunque la conduttrice al pagamento dei canoni sino alla data di risoluzione, e quelli che verranno a scadere successivamente per indennità di occupazione dovuti nella medesima misura ex art. 1591 cod. civ. sino all'effettivo rilascio, nonché il risarcimento del maggior danno, nella misura sopra individuata;
6) condannare la società conduttrice al pagamento delle spese e compensi di lite”.
Con memoria del 05/03/2021, parte resistente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “1) rigettare le domande tutte spiegate dall'intimante per i motivi tutti esposti;
2) ritenere e dichiarare l'illegittimità ed inefficacia della disdetta locativa per cui è causa, stante il mancato verificarsi della condizione a torto invocata (riduzione di oltre il 50% delle strutture); 3) in ogni caso, in via riconvenzionale, condannare parte locatrice al risarcimento dei gravissimi danni subiti dalla società conduttrice, nella misura di €.65.968,00, o nella diversa misura che risulterà di giustizia, oltre i danni subendi, per i suesposti motivi. 4) in via gradata e subordinata, nella denegata ipotesi di pronunzia di scioglimento del rapporto contrattuale, condannare parte locatrice al pagamento in favore della della indennità di Controparte_1
avviamento per legge spettantele”.
Sperimentato il tentativo di mediazione con esito negativo, venivano ammessi
- 4 - l'interrogatorio formale del ricorrente e del legale rappresentante della società resistente, la prova per testi e la CTU.
Esaurita l'attività istruttoria, la causa veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note conclusive.
***
Le domande del ricorrente sono infondate.
ha intimato licenza per finita locazione in forza del recesso Parte_1
comunicato in data 23/10/2018 alla società conduttrice ai sensi dell'art. 6, comma
5, del contratto di locazione.
La citata clausola contrattuale al 3° e al 5° capoverso recita: “La pigione locativa è determinata in ragione di €. 1.500,00 per ogni camera doppia (sia in bungalows che in appartamento) pertanto, nella ipotesi in cui il detto complesso immobiliare o solo parte di esso dovesse subire limitazioni amministrative di ogni genere, la locazione, fatto salvo il diritto di immediata disdetta in favore della sola parte conduttrice, procederà per le rimanenti porzioni del complesso immobiliare non interessate dalle dette limitazioni, e pertanto la pigione locativa sarà proporzionalmente ridotta in ragione del numero delle stanze delle quali non sarà consentito di fruire … (…).
Nella ipotesi in cui la limitazione/riduzione delle strutture oggetto del presente contratto dovesse superare il 50% del numero delle stesse, sarà nella facoltà di ognuna delle parti recedere dal presente contratto, con diritto di prelazione a favore della parte conduttrice nella ipotesi di instaurazione di nuova locazione”.
La sopra trascritta clausola deve essere dichiarata nulla relativamente alla previsione del recesso dal contratto di locazione da parte del locatore ai sensi dell'art. 79, comma 1, della L. 392/1978, il quale statuisce “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore
- 5 - rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
Ed invero, l'art. 27 della L. 392/1978, che disciplina la durata delle locazioni, prevede esclusivamente il recesso, ad nutum o per gravi motivi, del solo conduttore: la ratio della legge, infatti, è quella di tutelare il conduttore, inteso come parte contrattuale “debole”. Per tale ragione, la L. 392/1978 dispone soltanto la facoltà di disdetta del locatore, ossia il diniego di rinnovazione del contratto a determinate condizioni, e non il recesso.
In forza delle richiamate disposizioni normative, la clausola contrattuale che prevede il recesso anche del locatore è contraria all'art. 27 della L. 392/1978 e, pertanto, deve essere dichiarata nulla.
Di qui, il rigetto della domanda di risoluzione/cessazione del contratto di locazione in esame.
Si evidenzia, infatti, che, nonostante la difformità urbanistica del complesso immobiliare, il contratto di locazione de quo deve ritenersi valido ed efficacia alla luce dei principi statuiti dalla Corte di Cassazione: “Il carattere “abusivo” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo a riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno
e continuato godimento del bene (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 che ha esaminato il caso di abuso edilizio consistente nella costruzione fatta dal privato su terreno demaniale” (Cass. civ., sez. III, ord. 13/04/ 2017, n. 9558).
Il carattere abusivo dell'immobile può semmai avere rilievo sotto il profilo
- 6 - dell'adempimento da parte del locatore dell'obbligazione di garantire al conduttore il godimento del bene.
Nel caso di specie, tuttavia, l'abuso edilizio che ha determinato l'emissione dell'ordinanza di demolizione non ha riguardato tutto il complesso immobiliare locato ma solo alcune unità immobiliari.
Al riguardo, correttamente le parti, all'art. 6 del contratto hanno previsto, nelle ipotesi di limitazioni amministrative, la riduzione proporzionale del canone di locazione.
Il rigetto della domanda del ricorrente di cessazione del contratto di locazione determina l'assorbimento delle altre domande spiegate da . Parte_1
Quanto alle domande riconvenzionali avanzate dalla società resistente, le stesse sono parzialmente fondate. ha chiesto di condannare Controparte_1 [...]
al risarcimento dei danni derivanti dalla perdita delle prenotazioni per il Parte_1
periodo di preavviso di 18 mesi previsto dall'art. 6 del contratto di locazione e di quelli derivanti dal fermo totale dell'intero complesso ricettivo per il mese di maggio 2019; ha altresì chiesto la restituzione delle differenze tra l'intero canone pagato e quello ridotto che avrebbe dovuto pagare stante l'impossibilità di utilizzare le unità immobiliari oggetto dell'ordinanza di demolizione nel periodo compreso tra il 28/01/2019, ossia dall'immissione in possesso del Comune di
Bagheria, ed il 15/03/2019.
La domanda di risarcimento dei danni per la perdita delle prenotazioni e per la ricollocazione degli ospiti in altre strutture per il periodo di preavviso di 18 mesi è infondata.
Parte resistente ha affermato che a causa del venir meno di n. 4 strutture a seguito
- 7 - dell'immissione in possesso del Comune di Bagheria negli immobili da demolire avvenuta in data 28/01/2019 e, quindi, prima ancora dello spirare del termine del preavviso contrattualmente previsto per il recesso, ha dovuto annullare diverse prenotazioni e trovare a sue spese anche nuove sistemazioni agli ospiti. Ciò avrebbe determinato un danno quantificato in € 60.918,00.
Detta domanda non può, tuttavia, essere accolta atteso che la
[...]
al momento della stipulazione del contratto di locazione Controparte_1
era a conoscenza dell'abuso edilizio e della pendenza del procedimento di condono.
La giurisprudenza di legittimità ha statuito che, se la situazione urbanistica è nota ed è stata consapevolmente accettata dal conduttore, alcuna responsabilità contrattuale potrà gravare sul locatore per la impossibilità di utilizzazione dell'immobile locato (cfr. Cass. civ., sez. III, ord. 13/04/2017, n. 9558).
La conoscenza da parte della Controparte_1
dell'irregolarità urbanistica di parte del complesso immobiliare risulta chiaramente proprio dall'art. 6 del contratto di locazione che fa esplicito riferimento a
“limitazioni amministrative”.
Peraltro, non solo parte resistente nella comparsa di costituzione non ha contestato la conoscenza dell'abuso edilizio, ma nella memoria integrativa ha chiaramente ammesso detta circostanza confermando che le parti avevano voluto regolamentare gli effetti del venir meno delle strutture e che non era ipotizzabile che le stesse avessero previsto la demolizione come riferita a singoli posti letto invece che alle strutture (cfr. pag. 6 memoria integrativa).
Prive di rilievo sono le deduzioni della società conduttrice in ordine alle rassicurazioni ricevute dal locatore sul fatto che il Comune di Bagheria non
- 8 - avrebbe proceduto alla demolizione oppure che i tempi sarebbero stati lunghi, atteso che dette circostanze non escludono che la Controparte_1
abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione
[...]
dell'intero complesso immobiliare come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione (Cass. civ., sez. III, 21/01/2011, n. 1398).
Vanno, invece, accolte le domande volte ad ottenere il risarcimento del danno derivante dal fermo di tutto il complesso ricettizio per il mese di maggio 2019 e la restituzione dei canoni per il periodo 28/01/2019 – 15/03/2019.
L'art. 1575 c.c. prevede, tra le obbligazioni del locatore, quella di garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile, la cui violazione è fonte di responsabilità contrattuale dello stesso ex art. 1218 c.c.
L'istruttoria ha dimostrato sul punto l'inadempimento contrattuale del locatore.
I testi e Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
escussi all'udienza del 12/09/2022, hanno confermato che a causa dei lavori di demolizione, l'intero complesso ricettivo è rimasto totalmente chiuso per tutto il mese di maggio 2019.
Quindi, i lavori di demolizione hanno causato la perdita del godimento da parte della conduttrice dell'intero complesso immobiliare per il mese di maggio 2019 e da ciò deriva la responsabilità per inadempimento ex art. 1575 c.c. del locatore ed il conseguente diritto del conduttore al risarcimento del danno consistente nella perdita di guadagno patito dallo stesso in conseguenza dell'interruzione dell'attività ricettiva svolta nel mese di maggio 2019.
Per valutare i pregiudizi subiti dalla società conduttrice è stata disposta consulenza tecnica al fine di “accertare e quantificare i danni economici subiti dalla Controparte_1
durante i lavori di demolizione delle quattro strutture abusive”.
- 9 - Nella relazione il CTU ha erroneamente accertato i danni derivanti dal mancato rispetto del termine di 18 mesi per il preavviso per comunicare il recesso ex art 6 del contratto, individuando le prenotazioni cancellate destinate alle quattro strutture di cui la conduttrice ha perso la disponibilità e le somme sborsate per ricollocare gli ospiti, quantificando il pregiudizio subito in € 78.843,00.
Si tratta di un accertamento non richiesto, atteso che l'ordinanza di conferimento dell'incarico ha chiaramente delimitato l'indagine peritale ai danni subiti durante la demolizione, poiché, in forza delle considerazioni sopra svolte, sono gli unici risarcibili.
In seguito alle osservazioni alla relazione tecnica formulate proprio su questo punto da parte ricorrente, il CTU nella “Risposta alle osservazioni” ha eseguito un ulteriore calcolo, quantificando in € 14.795,15 il danno subito dalla CP_1
durante i lavori di demolizione eseguiti nel mese di maggio del 2019, indicando nell'allegato n. 5 le prenotazioni cancellate e le ricollocazioni degli ospiti con il numero dei giorni e il relativo importo.
Il CTU ha, altresì, quantificato la differenza del canone in € 3.000,00.
Le osservazioni alla CTU formulate da parte ricorrente sono prive di pregio atteso che la stessa, solo in sede di contestazione dell'elaborato peritale, ha affermato di avere rimborsato la somma di € 13.750,00 per la cancellazione delle prenotazioni nel mese di maggio 2019 nonchè la somma di € 8.125,00 per l'affitto dovuto dal
15 marzo a fine giugno 2019, ma non ha fornito alcuna prova di avere corrisposto dette somme.
Alla luce delle superiori considerazioni, parte ricorrente deve essere condannata al pagamento della complessiva somma di € 17.795,15 oltre gli interessi legali dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo.
- 10 - Ritenuta la parziale soccombenza della parte resistente, le spese di lite liquidate per l'intero in € 5.077,00, vanno compensate in misura pari al 50% tra le parti e la restante parte posta a carico del ricorrente, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vanno poste definitivamente a carico di . Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Termini Imerese, Contenzioso Civile e Volontaria civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
Dichiara la nullità della clausola di cui all'art. 6, V capoverso, del contratto di locazione stipulato inter partes in data 24/11/2016 limitatamente alla parte in cui prevede la facoltà di recesso del locatore;

Rigetta le domande spiegate da;
Parte_1
Condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro-tempore, della somma di €
[...]
17.795,15, oltre gli interessi legali a far data dalla proposizione della domanda sino all'effettivo soddisfo;

Rigetta ogni altra domanda;

Condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_1 [...]
in persona del legale rappresentante pro-tempore, del 50% delle Controparte_1
spese di lite, che liquida per l'intero in € 5.077,00, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge;

Dichiara compensato fra le parti il restante 50% delle spese come sopra liquidate;

Pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di
. Parte_1
- 11 - Così deciso in Termini Imerese, in data 31/07/2025
Il Giudice
Dott.ssa Donatella Parla
- 12 -