R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dr. GEREMIA CASABURI Presidente, est.
Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere,
Dr. BIAGIO R. CIMINI Consigliere. rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 8081/2019 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'esito della udienza sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c del 7 maggio 2025, con ad oggetto: appello avverso sentenza Tribunale di Roma n. 20664/2019 e vertente tra
C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Giandomenico Cozzi Parte_1 C.F._1
- Appellante – E
, C.F. , con l'amministratore di sostegno avv. Civello, Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Catarci
- Intervenuto -
Nonché p. IVA rappresentata e difesa dall'Avv. Emanuele Milone CP_2 P.IVA_1
- Appellato/Appellante incidentale –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
- La convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, e CP_2 Parte_1 CP_1
, chiedendone la condanna al pagamento, in proprio favore, della somma di Euro 24.522,00
[...]
– ovvero di quella diversa ritenuta equa o conforme agli usi – a titolo di provvigione, che assumeva maturata per aver messo in contatto i predetti con i venditori così agevolando Persona_1
l'acquisto dell'immobile sito in Roma, via Antonelli n. 35, perfezionato con rogito del 19 maggio 2016;
- Il Tribunale adito accolse la domanda attorea. Respinta l'istanza di rimessione in termini e revocata l'ordinanza di rimessione sul ruolo della causa ex art. 101 c.p.c., per contraddittorio sull'eccezione relativa alla non iscrizione del mediatore, ritenuta tardiva e nuova in quanto sollevata solo in comparsa conclusionale, il Tribunale ribadì che l'art. 1754 c.c. non richiede il conferimento di un incarico formale, essendo il mediatore tenuto a mettere in relazione le parti per la conclusione di un affare. Evidenziò come l'eventuale “incarico” caratterizzasse la diversa figura della mediazione atipica (o mandato a ricercare un contraente), non essendo presupposto del diritto alla provvigione nel modello tipico. Alla luce dell'istruttoria svolta, il Tribunale riconobbe provato il ruolo causale della mediazione di nell'instaurare i contatti che condussero alla conclusione dell'affare e, in CP_2 mancanza di un accordo sulla misura della provvigione, applicò gli usi locali, determinando la provvigione nella misura dell'1,5% del prezzo di vendita, pari a € 10.050,00, oltre IVA e interessi;

- propose appello per i motivi di seguito scrutinati;
Parte_1
- si costituì in giudizio la chiedendo il rigetto dell'appello principale e interponendo CP_2 appello incidentale, rivolto essenzialmente alla rideterminazione della provvigione stabilita dal primo giudice;

- spiegò intervento anche , con l in adesione all'appello proposto da Controparte_1 CP_3 Pt_1
contestando la sentenza impugnata per motivi analoghi;

[...]
- all'esito dell'udienza di discussione del 7 maggio 2025, sostituita (ex art. 127 ter c.p.c.) da note scritte, la causa è stata assegnata in decisione, con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.;
Ritenuto che:
- Con il primo motivo di gravame, la suddetta deduce che deduce che il Giudice di primo grado avrebbe revocato l'ordinanza ex art. 101 c.p.c. in modo contraddittorio e illogico, dopo aver sollevato d'ufficio l'eccezione di nullità per mancata iscrizione nel ruolo degli agenti immobiliari e fissato udienza per il contraddittorio. Tale eccezione, rilevabile in ogni stato e grado, era stata discussa dalle parti, ma la società attrice non aveva fornito la prova dell'iscrizione, che costituisce condizione dell'azione. Nonostante ciò, il Giudice accolse la domanda, in spregio al consolidato orientamento secondo cui il mediatore non iscritto non ha diritto alla provvigione;

- il motivo è infondato;

- -il Tribunale, come accennato, revocò l'ordinanza ex art. 101 c.p.c. cit. sul presupposto che
“nessuna contestazione era stata sollevata, nel corso del giudizio, da parte dei convenuti, in relazione alla iscrizione del l.r. della società attrice nel ruolo degli agenti immobiliari”; tanto alla stregua della giurisprudenza, all'epoca univoca, secondo cui “la non contestazione del convenuto costituisce un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e dovrà, perciò, ritenerlo sussistente. Ne consegue che l'eccezione concernente la mancata iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale, qualora sia proposta dal convenuto - al fine di far valere la nullità del contratto e paralizzare la pretesa del mediatore al pagamento della provvigione, ex art. 6 della legge 2 febbraio 1989, n. 39 - soltanto nella comparsa conclusionale d'appello, esonera il giudice da qualsiasi verifica probatoria in ordine alla sua fondatezza” (cfr. ex plurimis Cass. n. 15658/2013; in termini Cass. n. 20556/2021);
- successivamente alla sentenza appellata, tale insegnamento giurisprudenziale ha subito un profondo revirement, ed infatti la S.C. afferma ormai univocamente che “il requisito relativo all'obbligo di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le camere di commercio è sottratto al principio di non contestazione, in quanto discendente da norma imperativa e al divieto di "ius novorum" in appello, essendo il contratto che ne sia sprovvisto affetto da nullità rilevabile d'ufficio” (cfr. Cass. n. 4019/2023, che contesta la precedente impostazione in quanto non coerente con Cass. Sez. U. 761/2002, che limitano tale principio ai fatti costitutivi non conoscibili d'ufficio o a circostanze secondarie, escludendo quelli qualificati da norme imperative. Di recente, in termini v. Cass. n. 27036/2025 in motivazione); - -quanto sopra ha dirette ricadute processuali nel giudizio per cui è causa, in quanto sono sicuramente configurabili gli estremi del prospective overruling, quali individuati dalla giurisprudenza di legittimità, v. ex plurimis Cass. n. 31681/2024:
-a) si verte in materia di mutamento della giurisprudenza su di una regola del processo (nella specie l'iscrizione all'albo dei mediatori ha ora assunto il rango di condizione dell'azione)
-b) tale mutamento era imprevedibile, in ragione del carattere lungamente consolidato nel tempo del pregresso indirizzo, tale, cioè, da indurre la parte a un ragionevole affidamento su di esso (nella specie era assolutamente preponderante l'orientamento espresso da Cass. 15658\13 cit.)
-c) l'overruling comporta un effetto preclusivo del diritto di azione o di difesa della parte (situazione evidente nella specie, tenuto conto che l'applicazione tout court del nuovo insegnamento giurisprudenziale sull'iscrizione all'albo si risolverebbe, tenuto conto del rigoroso regime delle preclusioni processuali in primo e in secondo grado, in un grave pregiudizio per il diritto di difesa dell'appellato);
- alla luce dei principi sin qui esposti, non può censurarsi l'operato del primo giudice il quale, nel ritenere tardiva l'eccezione proposta dall'odierna appellante, si uniformò alla giurisprudenza ratione temporis prevalente, che lo esonerava dalla necessità di esaminarla;

-nel merito, in ogni caso, va rimarcato che anche la giurisprudenza più recente reputa che “la prova dell'iscrizione medesima possa essere offerta al giudice anche mediante presunzioni” , ad es. anche mediante l'indicazione del numero d'iscrizione del mediatore nel relativo albo, “fermo restando in capo al giudice di merito sia l'apprezzamento della idoneità della prova offerta a dimostrare l'iscrizione, sia la possibilità di valorizzare, nel caso di documentazione parziale, incerta o ambigua, la mancanza di specifici rilievi della controparte sul punto”, v. Cass. 29506\23;
-nella specie già in primo grado (con la memoria di replica del 10\4\20) aveva documentato CP_2
l'scrizione propria e dell'amministratore nell'albo dei mediatori, sin dal 2001 (v. Controparte_4 visura storica in atti), il che consente di escludere il preteso vizio di nullità del contratto di mediazione per cui è causa;

Ancora ritenuto che:
- con il secondo motivo, l'appellante lamenta che il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto provata l'attività di mediazione della sulla base di un tabulato interno privo di sottoscrizione e di valore CP_2 probatorio, trattandosi di documento unilaterale. Rappresenta che in realtà, non avrebbero mai Pt_1 CP_1 conferito incarico alla né intrattenuto rapporti con essa, avendo condotto le trattative esclusivamente CP_2 con i venditori Evidenzia come i testi di parte appellante abbiano ribadito che durante le visite Persona_1 non era presente alcun collaboratore dell'agenzia, mentre l'unico teste di parte attrice avrebbe reso dichiarazioni contraddittorie e lacunose. Contesta inoltre la mancata valutazione del disconoscimento dell'atto di transazione, essendo tale atto inopponibile agli appellanti in quanto stipulato solo tra e i venditori;
CP_2
- il motivo è infondato;

- secondo la giurisprudenza di legittimità, stante la natura contrattuale del rapporto di mediazione, è sufficiente il consenso espresso o tacito delle parti del contratto principale, consenso che si manifesta validamente allorquando le stesse si avvalgano in maniera consapevole dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare. Non è perciò necessario il preventivo conferimento dell'incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma semplicemente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (arg. ex Cass. civ. n. 11656/2018; in termini n. 25851/2014);
- quanto al diritto alla provvigione, questo matura “tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, che il mediatore, pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata”(cfr. Cass. civ. n. 24950/2016; in termini n. 869/2018); - nel caso di specie, dall'esame complessivo della documentazione e della prova orale emerge con chiarezza che il contributo di parte appellata alla conclusione della compravendita ha spiegato la suddetta efficacia causale, atteso che:
• l'odierna appellante ha visitato tramite l'agenzia l'immobile in Via Antonelli il 6 e il 27 novembre 2015, tanto emerge sia dal tabulato dei clienti depositato in primo grado dalla contestato nella sua generica efficacia probatoria ma non rispetto ai giorni in cui CP_2 le visite sarebbero avvenute, quanto dall'escussione del teste collaboratore, il quale Tes_1 riferiva di aver accompagnato gli acquirenti in due occasioni;

• il teste espose con sufficiente chiarezza e precisione le caratteristiche dell'immobile Tes_1
e la sua collocazione, non emergendo, come sostenuto dall'appellante, alcun profilo di contraddittorietà e lacunosità;
• i testi dell'odierna appellante, a contrario, non seppero riferire in merito alle modalità e ai tempi con cui la vrebbe avuto conoscenza della vendita dell'immobile; Pt_1
• l'appellante valorizza le dichiarazioni rese dai sig.ri in sede di atto pubblico di Persona_2 vendita, (v. all.ti 2 e 3), relativamente alla circostanza che questi non avessero conferito alcun incarico ad un agente immobiliare, eppure, alla pagina 23 del medesimo atto, si legge che gli acquirenti si presentavano a vedere l'immobile con i rappresentanti della CP_2 presentati come persone di loro fiducia;

• infine, la partecipazione dell'agenzia immobiliare trova ulteriore conferma nell'atto di transazione stipulato tra i e la e pertanto, incontestata l'assenza di Persona_2 CP_2 un formale conferimento dell'incarico, è parimenti acclarata e incontestata la consapevolezza delle parti del ruolo da questa svolto nella conclusione dell'affare;
- questa Corte pertanto, con il primo giudice, ritiene provata l'attività di mediazione svolta dalla CP_2 come correttamente ritenuto dal primo giudice. Né assume rilievo il generico disconoscimento effettuato nella memoria di replica dall'odierna appellante ex art 215 cpc e 2719 cc, atteso che il disconoscimento della conformità di una copia fotostatica all'originale non produce gli stessi effetti del disconoscimento della scrittura o della sottoscrizione: non impedisce l'utilizzo probatorio del documento, sicché il giudice conserva la facoltà di valutarne liberamente l'efficacia rappresentativa (v. ex plurimis Cass. civ. n. 1324/2022);
- va parimenti respinto il terzo motivo di appello, in cui ontesta che la sentenza impugnata, pur avendo Pt_1 ridotto la pretesa principale di da € 24.522,00 a € 10.050,00, avrebbe condannato l'odierna CP_2 appellante alla rifusione delle spese di lite senza considerare la soccombenza reciproca. Invero, la riduzione della pretesa economica non configura una situazione di reciproca soccombenza e non giustifica automaticamente la compensazione delle spese processuali, che è invece subordinata alla presenza di ulteriori presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c.
Ritenuto altresì che:
- così respinto l'appello proposto da occorre passare alla disamina dell'appello proposto dalla Parte_1 volto alla riforma parziale della sentenza di primo grado;
CP_2
- l'appellante incidentale contesta l'erronea quantificazione della provvigione, fissata all'1,5%, del prezzo di vendita. Tale riduzione, giustificata in ragione dell'attività concretamente svolta, sarebbe in contrasto con il principio secondo cui il diritto alla provvigione sorge anche se il mediatore si è limitato a mettere in relazione le parti, purché tale attività sia stata causa adeguata della conclusione dell'affare;
- il motivo è infondato;

- posto che la misura della provvigione dovuta al mediatore è determinata dal giudice in assenza di specifica previsione delle parti, secondo le fonti di integrazione previste in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c. (cfr. Cass. civ. n. 11127/2022; in termini Cass. civ. n. 13656/2012), nel caso di specie è assolutamente ragionevole e condivisibile la quantificazione effettuata dal primo giudice, valutata altresì la determinazione effettuata dalla stessa in sede di atto di transazione con i venditori , fissata addirittura CP_2 Persona_2 alla quota inferiore dell'1%. Né l'appellante incidentale ha dimostrato, in primo grado e neppure in questa sede, di aver svolto effettivamente attività ulteriori, tali da condurre ad una rivalutazione della provvigione concessa;
- deve essere disposta la compensazione delle spese del presente grado di giudizio, stante l'integrale rigetto tanto dell'appello principale quanto di quello incidentale. Sussistono, inoltre, i presupposti per il raddoppio del c.u ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.

P.Q.M


Rigetta entrambi gli appelli, spese compensate. Sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater D.p.r. 115/2002. Roma, data del deposito Il Presidente rel. (dr. G. Casaburi)