REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese a seguito all'invito al deposito di note scritte, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1133/2023 di R.G., promossa da:
(C.F.: , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dagli Avv.ti Luigi Lucente e Davide Pistone,
- attore -
contro
(C.F.: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Elia Dogliani e Federica
Sangiorgio,
- convenuta -
Conclusioni
Per l'attore:
«Piaccia all'Ecc.mo Tribunale, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed
eccezione, in via preliminare 1) respingere dacché infondate in fatto e in diritto tutte
le eccezioni preliminari e/o pregiudiziali avversarie, e così anche di prescrizione o
decadenza del diritto, per le ragioni meglio esposte in atti;
nel merito 2) accertare e
dichiarare che tramite la scrittura privata del 08.03.2018, la scrittura privata del
31.08.2018 e l'atto notarile del 24.04.2020 il Sig. e la Parte_1 [...]
in nome del Suo legale rappresentante pro tempore, stipulavano Controparte_1
uno e/o più contratti aventi a oggetto la costruzione e la successiva alienazione dell'immobile sito in Voghera, alla Via Ella Tambussi Grasso n. 28, così come nelle
1

premesse meglio descritte in atti;
3) qualificare il rapporto contrattuale costituito tra
il Sig. e la in nome del Suo legale Parte_1 Controparte_1
rappresentante pro tempore, quale contratto di appalto, ovvero, in subordine, quale contratto atipico di appalto misto vendita, in ogni caso con l'applicazione della disciplina degli artt. 1655 e ss. c.c.; 4) accertare e dichiarare la responsabilità e
l'inadempimento della in nome del Suo legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, per i vizi e difetti nella realizzazione dell'opera, oltreché per le difformità edilizie, le difformità rispetto all'opera promessa e i vizi informativi verso
la committenza e in violazione del canone di buonafede contrattuale, e così per le
ragioni meglio spiegate in atti;
5) in via di subordine rispetto al capo precedente,
accertare e dichiarare la condotta negligente, imprudente e contraria alla diligentia
quam in concreto della in nome del Suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, e la conseguente responsabilità, ex art. 1669 c.c. e/o ex art. 2043 c.c., per i vizi e difetti nella realizzazione dell'opera, oltreché per le
difformità edilizie riscontrate, e così per le ragioni meglio spiegate in atti;
6) in ogni
caso, condannare la convenuta, in nome del Suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, al risarcimento del danno patrimoniale per gli interventi
volti a eliminare i vizi e i difetti denunciati, e interventi consequenziali, dal Sig.
quale conseguenza immediata e diretta della responsabilità, della Parte_1 società convenuta, come meglio descritti in atti, nella misura di € 62.851,36, o in quell'altra, maggiore o minore, ritenuta di Giustizia;
7) in ogni caso, condannare, altresì, la convenuta in nome del Suo legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, al risarcimento nei confronti del Sig. del danno Parte_1
patrimoniale da questo subito e subendo per le maggiori spese e/o il minor guadagno legate al contratto di fornitura elettrica dell'immobile de quo e/o altre utenze, scaturente dalla ridotta capacità produttiva dell'impianto, e, in generale, dalla minor efficienza energetica dell'immobile de quo, quale conseguenza immediata e diretta della responsabilità della società convenuta, come meglio descritta in atti, e pari nella misura ad € 1.106,93, o a quell'altra, maggiore o minore, ritenuta di Giustizia;

8) in ogni caso, condannare, altresì, la convenuta in nome Controparte_1
del Suo legale rappresentante pro tempore, al risarcimento nei confronti del Sig.
del danno patrimoniale per il minor valore complessivo Parte_1 dell'opera conseguita e/o per il deprezzamento del relativo bene immobile, sito in
Voghera, alla Via Ella Tambussi Grasso n. 28, quale conseguenza immediata e
diretta della responsabilità della società convenuta, come meglio descritta in atti, e
2 pari nella misura ad € 28.560,00, o a quell'altra, maggiore o minore, ritenuta di
Giustizia; 9) in ogni caso, condannare, altresì, la convenuta Controparte_1
in nome del Suo legale rappresentante pro tempore, al risarcimento nei confronti del
Sig. del danno non patrimoniale da questo subito e subendo per i Parte_1
disagi patiti, scaturenti dal ridotto grado di salubrità e dalla compromissione del comfort abitativo dell'immobile de quo, sito in Voghera, alla Via Ella Tambussi
Grasso n. 28, come meglio descritti in atti, da liquidarsi anche in via equitativa;
10)
in ogni caso condannare la convenuta, in nome del Suo Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, al pagamento dei compensi professionali e delle spese di causa dell'attore, oltre spese generali, oltre IVA o bollo e CNAP come per legge, e oltre spese di CTU e CTP, sostenute e sostenende, per il presente giudizio e
per la procedura di istruzione preventiva ex art 696 bis c.p.c. (Tribunale Pavia, Sez.
III civile, R.G. n. 6261/2021, G.U. Dott. Giacomo Rocchetti); 11) respingere dacché infondate in fatto e in diritto tutte le eccezioni avversarie, per le ragioni meglio
esposte in atti;
12) dichiarare la sentenza provvisoriamente esecutiva ex art. 282
c.p.c., come per legge. In via istruttoria (…)».
Per la convenuta:
«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: - in via preliminare / pregiudiziale: accertare e dichiarare l'intervenuta
accettazione del bene immobile da parte dell'attore, alla luce delle considerazioni di
cui ai paragrafi B1 e B2 della comparsa di costituzione e risposta, e
conseguentemente dichiarare inammissibili o, in subordine, respingere, le domande attoree tutte ai sensi dell'art. 1655 c.c. o di altra norma che il Tribunale reputi applicabile (stante l'intervenuta accettazione del bene immobile); - in via preliminare
/ pregiudiziale graduata: nell'ipotesi di qualificazione del contratto come “appalto”, accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza dell'attore dalla denuncia dei vizi ai sensi dell'art. 1667 c.c. e, in subordine, la prescrizione della relativa azione alla luce delle considerazioni, tutte, di cui al paragrafo B2 della comparsa di costituzione e
risposta, e conseguentemente, dichiarare inammissibili o, in subordine, respingere, le domande attoree tutte;
nell'ipotesi di qualificazione del contratto come
“compravendita”, accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza dell'attore dalla denuncia anche ai sensi dell'art. 1495 c.c. e, in subordine, la prescrizione della relativa azione alla luce delle considerazioni di cui al paragrafo B2 della comparsa
di costituzione e risposta, e conseguentemente, dichiarare inammissibili o, in
3 subordine, respingere, le domande attoree tutte;
- in via preliminare/ pregiudiziale
graduata, in ogni caso: accertare e dichiarare la inapplicabilità al caso di specie della disciplina di cui all'art. 1669 c.c. alla luce delle considerazioni di cui al paragrafo B2 della comparsa di costituzione e risposta, e conseguentemente,
dichiarare inammissibili o, in subordine, respingere, le domande attoree tutte sotto
ogni profilo di articolazione;
- in via preliminare/ pregiudiziale graduata, in via di rigoroso subordine: accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza dell'attore dalla denuncia e, comunque, la prescrizione della domanda sotto ogni profilo di
articolazione, anche occorrendo nella denegata ipotesi di riferibilità al caso di specie dell'art. 1669 c.c. e, conseguentemente, dichiarare inammissibili o, in subordine, respingere, le domande attoree tutte;
- in via preliminare, in ogni caso: accertare e
dichiarare la inammissibilità e, comunque, la infondatezza della domanda attorea relativa al dedotto e contestato minor valore dell'immobile, anche alla luce delle considerazioni di cui al paragrafo B4 della comparsa di costituzione e risposta;

conseguentemente, respingere ogni domanda ex adverso formulata sul punto;
- ferme
le eccezioni preliminare e pregiudiziali graduate, senza accettare il contraddittorio
ed in via di rigoroso subordine, nel merito: dichiarare inammissibili e, comunque,
rigettare tutte le richieste e le domande di parte attrice, sotto ogni profilo di articolazione, alla luce delle considerazioni tutte di cui alla comparsa di costituzione
e risposta;
- in ogni caso: accertare e dichiarare che nulla è dovuto dalla
concludente a parte attrice, alla luce delle considerazioni esposte nella comparsa di costituzione e risposta, - in via istruttoria: (…) - con il favore delle spese di lite e di
CTU della procedura di ATP».
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. – Il sig. stipulava, in data 8.3.2018, un contratto Parte_1 preliminare di cessione verso corrispettivo di un immobile, ad uso abitativo, da costruire da parte della promittente venditrice nel Comune Controparte_1
di Voghera. Successivamente, il 24.4.2020, tra le stesse parti veniva concluso il rogito di compravendita. L'attore, sostenendo che l'immobile presenta vizi e difformità di varia natura, ha promosso dapprima un procedimento ex art. 696 bis c.p.c. e, successivamente, il presente giudizio, nel quale ha proposto le domande indicate in intestazione. La convenuta si è costituita contestando le domande attoree in punto di fatto ed eccependo, in via preliminare, la decadenza e/o la prescrizione della garanzia legale prevista da tutte le norme astrattamente
4 applicabili alla fattispecie - e, quindi, tanto di quelle della compravendita quanto di quelle dell'appalto - contestando, inoltre, i presupposti per l'applicabilità dell'art. 1669 c.c. L'attore, sul presupposto che trovino nella specie applicazione le norme sull'appalto, ha di converso sostenuto che l'opera non era mai stata accettata, anche in quanto non ancora completata alla data della compravendita, sicché non si porrebbe il problema della decadenza e prescrizione dall'azione di garanzia. Il giudice, effettuato un tentativo di conciliazione (fallito per dissenso di entrambe le parti), disponeva un'integrazione della C.T.U. svolta nel procedimento ex art. 696
bis c.p.c. e, raccolto il relativo elaborato, assegnava alle parti i termini ex art. 281
quinquies 1° comma c.p.c., trattenendo all'esito la causa in decisione.
2. – In merito alla qualificazione giuridica del rapporto che ha dato luogo al trasferimento in capo all'attore dell'immobile di cui trattasi, si deve premettere che il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell'obbligo del cedente - che sia proprietario anche del terreno su cui l'erigendo fabbricato insisterà - di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l'effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso) e dell'appalto, a seconda che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l'intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell'immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l'attività realizzatrice dell'opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione (così, Cass. S.U.
n. 11656/2008).
Ciò premesso, deve tuttavia precisarsi che, nella specie, è stato concluso tra le parti un contratto preliminare di immobile da costruire cui ha fatto seguito un contratto di compravendita di immobile assunto come già venuto ad esistenza, ciò coerentemente con le previsioni del preliminare stesso, laddove si stabiliva la data di completamento dell'opera coincidente con quella di stipula del contratto definitivo.
Tale circostanza fa univocamente ritenere di essere in presenza di una compravendita, tipo contrattuale nel quale, peraltro, si rientrerebbe anche ad attribuire (in via di mera ipotesi) al contratto definitivo, che ha certamente sostituito il preliminare, natura sostanziale di “vendita di cosa futura” (ciò, qualora il fabbricato non fosse stato in
5 effetti ultimato alla data del rogito), essendo evidente come l'intento delle parti fosse quello di trasferire la proprietà dell'immobile completato e non quello di trasferire la proprietà del suolo assegnando al cedente l'attività realizzatrice dell'opera a proprio rischio e con la propria organizzazione.
3. – Premesso quanto sopra, le garanzie legali dell'attore sono le seguenti:
a) quella di cui all'art. 1669 c.c. - pacifica essendo la qualità di
“venditore/costruttore” del convenuto ("ex multis", Cass. ord. n. 23470/2023)
- per quanto riguarda le ipotesi, ivi contemplate, di “evidente pericolo di rovina” e “gravi difetti”;
b) quella di cui all'art. 1490 c.c. per quanto riguarda i vizi che, al di fuori delle ipotesi di cui al punto precedente, rendano la cosa “inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”.
Sono peraltro necessarie ulteriori precisazioni.
I) Nell'ipotesi di cui all'art. 1669 c.c., l'acquirente deve denunziare i difetti entro un anno dalla scoperta, ed il relativo diritto si prescrive in un anno dalla denunzia.
Il primo di detti termini decorre dal giorno in cui l'interessato consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera e, qualora il problema riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 1669 si presenti come di immediata percezione (sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi), il decorso del termine per la denuncia non è necessariamente né
automaticamente postergato all'esito degli approfondimenti tecnici, potendo il suddetto termine comunque decorrere quando si tratti di un problema, appunto, di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (cfr., "ex multis", Cass. ord. n. 19343/2022).
Inoltre, quando è eccepita la decadenza, l'onere della prova della tempestività della denunzia incombe sullo stesso committente/acquirente (cfr., "ex multis", Cass. n.
8187/2000).
II) Per quanto concerne l'ipotesi di cui all'art. 1490 c.c., si deve premettere, in termini generali, come sia ricorrente in dottrina ed in giurisprudenza (il tema è ben trattato nella sentenza delle S.U. della Cassazione n. 11748 del 2019, che qualifica la consegna di bene viziato una violazione della “lex contractus” che non integra
6 inadempimento di un'obbligazione) l'affermazione che i difetti e le anomalie preesistono alla conclusione del contratto, talché non è possibile configurare nella consegna di un bene viziato o privo delle qualità essenziali o promesse l'inadempimento all'obbligazione di “consegnare la cosa al compratore” ex art. 1476 comma 1° n. 1) c.c. (viene effettivamente consegnato il bene oggetto del contratto, sebbene viziato) e, d'altra parte, la presenza di vizi o la mancanza di qualità non integra violazione dell'obbligazione di prestare la garanzia di cui al n. 3) della stessa disposizione - secondo il quale, per l'appunto, il venditore deve “garantire il compratore … dai vizi della cosa” - bensì il semplice presupposto per la sua operatività. La sottrazione della consegna di cosa viziata alla disciplina generale dell'inadempimento delle obbligazioni e la sua riconduzione alla mera violazione della “lex contractus” (nello specifico, alla “garanzia legale” prevista dal codice, con il suo portato di termini di decadenza e di prescrizione particolarmente rigorosi), si giustifica anche, sul lato pratico, con l'esigenza, funzionale alla certezza dei rapporti giuridici, di evitare che il venditore rimanga soggetto per un periodo eccessivamente lungo all'azione del compratore.
Fatta tale premessa, si deve rilevare che:
- la garanzia di cui trattasi è limitata ai vizi che non siano conosciuti dall'acquirente (l'onere della prova della conoscenza incombe sul venditore) o che non siano “facilmente riconoscibili”, salva la espressa dichiarazione da parte del venditore dell'assenza di vizi (nella specie, non presente);
- in merito alla nozione di “facile riconoscibilità”, proprio in tema di vendita immobiliare, la giurisprudenza di legittimità – orientamento che il giudicante condivide e fa proprio ex art. 118 comma 1° d.a. c.p.c. – sostiene come non sia richiesto il requisito dell'apparenza, ma (per l'appunto) quello della facile riconoscibilità del vizio, che costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza dell'onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione;
tale principio non presuppone, in capo al compratore, una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è
circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione da parte dell'uomo medio (così, Cass. ord. n. 2756/2020);

7 - il termine di otto giorni di decadenza dalla denuncia decorre dal momento in cui in cui l'acquirente abbia acquistato la certezza obiettiva e completa dei vizi: in questo caso, proprio in quanto la garanzia legale in argomento riguarda unicamente i vizi “occulti” (cioè, quelli “non facilmente riconoscibili”), “il termine di decadenza previsto dall'art. 1495 cod. civ. per l'azione di garanzia
dei vizi della cosa venduta decorre dalla effettiva scoperta dei vizi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa (e non
dalla data in cui i vizi avrebbero potuto essere astrattamente conosciuti) e,
conseguentemente, quando i vizi sono stati appresi dal compratore con la
necessaria certezza solo attraverso la relazione di un consulente nominato dal
giudice in un accertamento tecnico preventivo, non può farsi coincidere
automaticamente con la data di deposito della relazione, della quale non può
presumersi che le parti abbiano avuto notizia prima della comunicazione della cancelleria” (Cass. n. 7541/1995);
- il “dies a quo” del periodo annuale di prescrizione decorre dalla consegna della cosa indipendentemente dalla scoperta del vizio - e, quindi, anche ove questo non fosse stato scoperto entro l'anno (Cass. n. 27076/2023) - ma non prima della conclusione del contratto di compravendita, sicché, ove la consegna fosse stata fatta prima di tale momento, il termine decorre da tale conclusione (Cass.
n. 9510/1991); la prescrizione può essere interrotta con uno qualsiasi dei modi previsti dall'art. 2943 e ss. c.c. e, quindi, anche con un atto stragiudiziale (es. una semplice lettera raccomandata) nel quale il compratore manifesti la volontà
di esercitare la garanzia, a meno che non si tratti della domanda di risoluzione contrattuale, che postula l'esercizio di un'azione giudiziale (in tale senso, Cass. ord. n. 20705/2017).
4. – E' dunque alla luce delle suddette coordinate che devono essere valutate le domande e le eccezioni formulate in causa.
A tale proposito, vista la quantità ed eterogeneità dei difetti denunziati, si rende necessaria la disamina analitica di ciascuno di essi. Vale peraltro precisare l'irrilevanza dei capitoli di prova formulati dall'attore, facendosi in essi riferimento alla scoperta di alcuni dei vizi di cui trattasi ma non al momento in cui questi sono stati denunciati.
Ciò posto:
8 1) “portale d'ingresso pedonale”: il vizio risulta denunciato e riconosciuto dalla convenuta (v. e-mail della convenuta datata 13.5.2021); deve pertanto essere riconosciuto il costo per la riparazione, quantificato dalla C.T.U. in €
2.000,00;
2) insufficiente superficie di areazione con necessità di installazione di “bocca di lupo”: in proposito, trattandosi di problematica che incide sulla salubrità degli ambienti, deve ritenersi di essere in presenza di un “grave difetto” rientrante nell'art. 1669 c.c.: in proposito, è irrilevante il fatto che l'importo dell'intervento di sistemazione sia modesto, ovvero € 1.382,72 come stimati dalla C.T.U.; per quanto riguarda la decadenza, vale osservare che il vizio di cui trattasi presenta evidentemente carattere occulto, necessitando di approfondimenti tecnici per la sua rilevazione, e che il consulente di parte attrice lo ha rilevato il 25.10.2021, cui ha fatto seguito, nel successivo mese di dicembre, il deposito di ricorso ex art. 696 bis c.p.c.; ciò posto, non vi sono elementi per ritenere che l'attore possa avere scoperto il vizio prima della verifica da parte del proprio tecnico, e, dunque, non l'abbia tempestivamente denunciato;

3) “ristagno acqua piovana”: vale quanto detto in precedenza;
il costo stimato dal C.T.U. è pari ad € 500,00;
4) “inadeguatezza dei cappelli di protezione comignoli”: in questo caso, non si ritiene di essere in presenza di un “grave difetto” e, pertanto, il problema avrebbe dovuto essere denunziato nel breve termine di otto giorni ex art. 1495
c.c.; in proposito, il vizio (per la cui eliminazione il C.T.U. stima un costo di €
500,00) risulta indicato nella lettera del difensore di parte attrice dell'8.6.2021
e, tuttavia, non è possibile presumere la tempestività della denuncia rispetto al momento della scoperta, come, d'altra parte, non sarebbe possibile fare se si utilizzasse come riferimento la perizia di parte del 25.10.2021 (come accennato, l'onere della prova della tempestività della denuncia incombe sull'acquirente); inoltre, si deve rilevare che, dal contratto di compravendita in atti, risulta come “il possesso ed il materiale godimento” dell'immobile si intendono trasferiti dalla stessa data del rogito, ovvero dal 24.4.2020, e non risulta una denuncia effettuata entro l'anno dalla consegna, sicché ricorre la prescrizione di cui all'art. 1495 comma 3° c.c.;
9 5) “impianto fotovoltaico”: non si tratta di un vizio;
ciò che l'attore denuncia è che la convenuta ha realizzato successivamente, nelle vicinanze, un fabbricato che crea un cono d'ombra riducendo il rendimento dell'impianto; non è possibile, in difetto di prova dell'avvenuta espressa pattuizione tra le parti di una servitù di non edificare ad una certa distanza ritenere la sussistenza di un obbligo in tal senso in capo alla convenuta od ai suoi aventi causa;
un obbligo in tale senso, vale precisare, non può neppure ritenersi implicito o, meglio, se anche fosse ritenuto tale, la relativa pattuizione sarebbe comunque da ritenere improduttiva di effetti per difetto di forma scritta ex art. 1350 n. 4 c.c.; d'altra parte, non risultano essere state presentate, in questo giudizio, domande finalizzate a vedere rifuso il maggior prezzo ingiustificatamente pagato per la realizzazione di un impianto che non può esprimere il massimo delle sue potenzialità (domande che, in via di mera ipotesi, potrebbero essere fondate sull'istituto della “presupposizione”, che darebbe luogo alla risoluzione eventualmente solo parziale del contratto, ovvero sull'azione generale di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.); di conseguenza, è assorbita anche la domanda di ristoro delle “maggiori spese di fornitura di energia elettrica”;
6) “sistema bloccaggio persiane alluminio”: vale quanto detto al punto 4); peraltro, trattasi di vizio palese, che neppure rientrerebbe nella garanzia;

7) “opacità persiana bagno 1 lato est”: vale quanto detto al punto che precede;
anche ad ipotizzare che si tratti di un vizio “occulto”, ossia emerso dopo la stipula del rogito, era onere dell'attore, a fronte delle eccezioni del convenuto, provare la tempestività della denuncia (otto giorni dalla scoperta) e la presenza di validi atti interruttivi della prescrizione (un anno dalla consegna),
oneri che non sono stati assolti;

8) “macchie opalescenti su copertura legno porticato ingresso”: vale quanto detto al punto che precede;

9) “vetro porta finestra soggiorno e camera da letto”: vale quanto detto al punto che precede;

10) “macchie su cancello carraio”: vale quanto detto al punto che precede;

11) “piedistallo pompa di calore”: vale quanto detto al punto che precede;

10 12) “passaggio pedonale”: vale quanto detto al punto che precede (peraltro, se si trattasse di un lieve pregiudizio solo estetico apparirebbe dubbia la riconducibilità ai vizi di cui all'art. 1490 c.c.);
13) “risemina del prato”: si ipotizza di dover “riseminare” il prato in quanto verrebbe presuntivamente danneggiato dall'esecuzione dei lavori di eliminazione dei vizi;
la domanda è da respingere, non essendovi la prova di tale necessità;
14) “muffe per mancanza di ricambio d'aria”: trattasi di un danno conseguenza del vizio di cui al punto 4); essendo rigettata la relativa domanda deve essere respinta anche quella di ristoro di tal danno;

15) “guasto al motore della macchina di ventilazione meccanica”: vale quanto detto al punto che precede;

16) “Umidità ascendente sui muri perimetrali del box auto”: valgono le considerazioni svolte ai punti 2) e 3); la mancanza di adeguata impermeabilizzazione integra un “grave difetto” ex art. 1669 c.c. e, pertanto, deve essere riconosciuto l'importo indicato dalla C.T.U. in € 1.244,89;
17) “Dissesto del marciapiede in autobloccanti”: valgono le considerazioni svolte in precedenza: trattasi di un “grave difetto”, tenuto conto delle conseguenze che determina sui rischi per le persone che vi devono transitare, tantopiù se disabili;
deve pertanto essere riconosciuto l'importo indicato dalla C.T.U. in €
1.164,30;
18) “Isolamento della parete perimetrale tra abitazione e box auto”: il vizio non è riconosciuto;
ci si richiama alle considerazioni svolte dalla C.T.U.;
19) “Piletta di scarico nel pavimento box auto”: trattasi di prescrizione prevista dal regolamento di igiene e, pertanto, deve ritenersi essere in presenza di un
“grave difetto”; deve essere riconosciuto l'importo indicato dalla C.T.U. in €
1.942,02;
20) “Marciapiede perimetrale lato est”: vale quanto detto in precedenza e si concorda con le valutazioni dell'attore, il quale evidenzia la necessità dell'integrale rifacimento in ossequio al regolamento locale di igiene ed alle previsioni tecniche discendenti dalla L. 13/89 per l'abbattimento di barriere
11 architettoniche;
il costo ammesso a risarcimento è quindi quello indicato dall'attore stesso in € 3.450,00;
21) “Infiltrazione d'acqua dalla piletta dello scarico della doccia”: vale quanto detto in precedenza e si ritiene di quantificare il danno, sulla base della
C.T.U., in € 1.202,92;
22) “Infiltrazione acqua dal tetto”: la rottura delle tegole non integra un vizio e, non essendovi prova che queste fossero danneggiate al momento della consegna, la domanda deve essere rigettata;

23) “Rottura vaso espansione caldaia”: deve essere riconosciuto il costo dell'installazione del riduttore di pressione, pari ad € 400,00, in quanto la sua mancanza genera il blocco della caldaia e, quindi, di fatto il mancato funzionamento dell'impianto interessato.
I costi di eliminazione dei vizi sono dunque quantificabili nel complessivo importo di
€ 13.286,85.
Le “differenze rispetto al capitolato” integrano la fattispecie di cui all'art. 1497 c.c. e non “vizi” ex art. 1490 c.c. D'altra parte, a ritenere (pur in assenza di esplicita domanda) di ricondurre la pretesa nell'ambito della “mancanza di qualità”, v'è da considerare che il 2° comma del suddetto art. 1497 c.c. richiama la decadenza e la prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., nelle quali, come già evidenziato, l'attore deve ritenersi essere incorso, non avendo egli assolto all'onere della prova di avere effettuato la tempestiva denunzia e, comunque, di avere validamente interrotto la prescrizione dell'azione di garanzia.
E' poi evidente che l'attore stesso non può cumulare la domanda di risarcimento dei costi per l'eliminazione dei vizi con quella di ristoro del minor valore dell'immobile in ragione della loro ricorrenza.
I vizi riscontrati, come evidenziato peraltro dalla C.T.U., non sono tali da costituire una apprezzabile limitazione al godimento dell'immobile, sicché la relativa ulteriore domanda deve essere rigettata. Indicativa di ciò è anche la modestia dell'importo stimato per l'eliminazione di quelli potenzialmente più significativi, che l'attore non ha ritenuto di anticipare (salvo rimborso) pur avendone verosimilmente la possibilità.
5. – Venendo alle spese di lite, l'attore ha visto accolte le proprie domande per un importo largamente inferiore a quello richiesto ed, inoltre, la maggior parte
12 delle relative causali (si tratta, nella sostanza, di cumulo di domande fondate su fatti diversi) è stata rigettata, in parte anche in accoglimento delle eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dalla parte convenuta.
Pertanto, si ritiene sussistano i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite.
Le spese di C.T.U. devono essere poste a carico di entrambe le parti in quote eguali tra loro.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione,
I. dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento Controparte_1 in favore dell'attore dell'importo di € 13.286,85, al netto di Parte_1
I.V.A. eventualmente dovuta;

II. dichiara l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite;

III. pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico di entrambe le parti in quote eguali tra loro.
Così deciso il 3 febbraio 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
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