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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 16/06/2025, tenuta con trattazione scritta, esaminate le note di udienza e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter e dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 10769 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 tra nata a [...] il 1° dicembre 1974 C.F. Parte_1
e nato a [...] il [...] C.F._1 Parte_2
C.F. entrambi residenti in [...]
n. 80, rappresentati e difesi dall'Avv. Gianluca Sestini, fax 06.23326684 pec- fisc. e Email_1 C.F._3 dall'Avv. Sonia Fusca, fax 06.23326684 pec , Email_2
c. f. , in forza di mandato in calce al presente atto, C.F._4 elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Gianluca Sestini sito in
Roma, Via Cerveteri n. 12 opponenti
e
nato a [...] il [...] C.F.: Controparte_1
e ivi residente ed ivi elettivamente domiciliato al n°11 di C.F._5
V.le Del Vignola presso lo studio dell'Avv. Giovanna GAGLIARDO (CF.
, dell'Avv. Lorenzo PADULO (CF: C.F._6
) e dell'Avv. Gennaro LEONE (CF: C.F._7
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) che lo rappresentano e difendono congiuntamente e/o C.F._8 disgiuntamente giusta procura in calce al presente atto, pec.
, Email_3 Email_4
e e indirizzo mail Email_5
come indicati dall'art. 2 D.P.R. 11.02.2005 n. 68 Email_6 opposto
OGGETTO: Azione di opposizione a decreto ingiuntivo n. 1/2025, emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 18 dicembre 2024 nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c. 36619/2024-1 Causa trattenuta a sentenza, all'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione del 11/06/2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 – 429 C.P.C. – I. In limine litis va evidenziato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. Ritenuta, inoltre, l'applicabilità al presente giudizio del modello di motivazione introdotto dalla novella all'art. 118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, numero 4), del codice c.p.c. consiste nella concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa.
II. Con ricorso ex art. 633 c.p.c. contestuale all'intimazione di sfratto per morosità, il sig. ha citato in giudizio, innanzi al Tribunale Controparte_1 Civile di Roma, per l'udienza del 16.09.2024, i signori (C.F.: Parte_2
) e (CF: al fine C.F._9 Parte_1 C.F._1 di sentir convalidare nei loro confronti lo sfratto dell'immobile sito in Roma alla Via Roberto Alessandri n.80, piano 4, int.9, concesso in locazione ad un canone mensile attuale di €.1.900,00 giusta contratto di locazione del 27.05.2022 registrato in data 06.06.2022 (All.1). Secondo gli assunti, i conduttori si erano resi morosi nel pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di Aprile 2024 per
€.1.256,67 (avendo versato esclusivamente la somma di €.643,33), nonché dei canoni di locazione dei mesi di Maggio e Giugno 2024 per €.3.800,00 (€.1.900,00 x 2 mesi), per un totale complessivo di €.5.056,67 oltre interessi e spese.
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Instaurato il contraddittorio si costituivano in giudizio gli intimati con comparsa di costituzione e risposta comprensiva di richiesta di termine di grazia del 15.09.2024, a cura dell'Avv. Mastrone Antonio Davide (All.3). All'udienza del 17.09.2024, il procuratore del locatore attestava la persistenza della morosità ed il suo aggravamento sino ad €.10.756,67, insisteva nella convalida dello sfratto, mentre il procuratore delle parti intimate reiteravano la richiesta di concessione del termine di grazia per sanare la morosità. All'esito della camera di consiglio, il Giudice concedeva il termine di grazia richiesto dalla parte intimata, assegnando 90 giorni per la sanatoria della morosità oltre le spese legali, e rinviava la causa all'udienza del 18.12.2024 (All.5). La morosità non veniva sanata nel termine assegnato dal Giudice sicchè, su attestazione di persistenza della morosità e su richiesta del locatrice, il Tribunale convalidava lo sfratto e pronunciava separato decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art.664 cpc (All.8), ingiungendo ai sig.ri e di Pt_2 Pt_1 corrispondere immediatamente la somma di €.16.456,67 per canoni scaduti oltre a quelli a scadere ed €.2.584,00 per spese legali oltre oneri. Il decreto ingiuntivo, unitamente all'atto di precetto, veniva notificato in data 20.01.2025, nelle mani dei sig.ri e (All.9). Parte_2 Parte_1 Con ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo (introduttivo del presente giudizio di opposizione) depositato in data 2.03.2025 (All.10), notificato in data 02.05.2025 unitamente al decreto di fissazione udienza del Tribunale di Roma Sezione Sesta Giudice Dr.ssa Febbraro (All.11), i sig.ri e Parte_2 Pt_1 si sono opposti al predetto decreto ingiuntivo, chiedendo l'accoglimento
[...] delle seguenti conclusioni:
< previo accertamento dell'insussistenza dei presupposti ex art. 642 c.p.c., in relazione all'impugnato decreto ingiuntivo, ricorrendone gravi motivi, disporre la sospensione della provvisoria esecutorietà con ordinanza emessa anche inaudita altera parte;
Nel merito revocare e/o dichiarare inesistente nullo e/o annullare e comunque dichiarare privo di ogni effetto al decreto ingiuntivo n. 1/2025 (R.G. 36619/2024-1) emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 18 dicembre 2024, ad istanza del signor e notificato agli opponenti in data Controparte_1 20 gennaio 2025 essendo il ricorso ingiuntivo ed il pedissequo decreto del tutto inammissibili ed infondati in fatto ed in diritto, per carenza dei presupposti di cui all'art. 633 c.p.c., con ogni conseguenziale statuizione. In via riconvenzionale:
.. accertare e/o dichiarare il diritto dei signori e Parte_1 Pt_2
a vedersi restituire la somma di € 11.400,00 a titolo di restituzione del
[...] deposito cauzionale versato al signor nell'ambito del Controparte_1 contratto di locazione sottoscritto in data 27 maggio 2022 e mai restituito dopo l'intervenuta risoluzione contrattuale;

.. accertare e dichiarare la nullità ex art. 1341 c.c. delle clausole vessatorie di cui all'art. 10 del contratto di locazione sottoscritto tra le parti e dell'ultimo capoverso della scrittura privata sempre sottoscritta tra le parti, e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto dei signori e Parte_1 Pt_2
a vedersi restituire la somma di € 30.456,12 ex art. 2041 c.c.:
[...] In ogni caso per l'effetto condannare il signor al Controparte_1 pagamento della somma complessiva di € 41.856,12 o di quella diversa maggiore
o minore ritenuta di giustizia e determinata anche ex art. 1226 c.c., occorrendo a
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titolo risarcitorio, anche ai sensi dell'art. 2043 c.c., il tutto oltre interessi, rivalutazione monetaria ed IVA se dovuta, come per legge. >>. A sostegno della domanda gli opponenti hanno allegato e dedotto che:
-in data 27 maggio 2022, il signor , concedeva in Controparte_1 locazione ai signori e l'appartamento di sua Parte_1 Parte_2 proprietà sito in Roma, Via Roberto Alessandri n. 80, piano quarto, interno 9, composta da soggiorno, quattro camere, disimpegno, e tre bagni, cucina, una veranda, con due terrazzi e dotata altresì dei seguenti elementi accessori: cantina al piano seminterrato e posto auto coperto in spazio condominiale, foglio 457 particella 881 subalterno 502 zona censuaria 4 categoria catastale A/2 (all. n. 2);
-il contratto di locazione veniva stipulato per la durata di sei anni ed esattamente dal 6 giugno 2022 al 31 maggio 2028 ai sensi dell'art. 2, comma 3 legge 9/12/98 n° 431;
-il canone mensile veniva concordato in € 1.900,00 da corrispondere entro il giorno cinque di ogni mese;

- i conduttori contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione versavano altresì €. 5.700,00 a garanzia delle obbligazioni assunte assegno n. 1115563403-06 (cfr. all n. 2), nonché ulteriori € 5.700,00 quale integrazione del deposito cauzionale aggiuntivo in relazione al contratto di locazione in oggetto (a mezzo assegno n. 1115563402-05) (all. n. 3);
-in particolare, le parti convenivano che a fronte di tale ulteriore deposito cauzionale, il locatore acconsentiva a ridurre il canone da Controparte_1 corrispondere mensilmente da euro 1.900,00 (millenovecento/00) a un mero rimborso spese pari a Euro 750,00 (settecentocinquanta/00) solo per il periodo corrispondente alla durata dei lavori di ristrutturazione ed in ogni caso non oltre il giorno 30 ottobre 2022, termine ultimo per la fine lavori ai fini della riduzione accordata;

- i signori e effettuavano le lavorazioni per un totale spesa Pt_1 Pt_2 pari complessivamente ad € 30.456,12 come quantificati dalla perizia tecnica redatta in data 13 settembre 2024 dall'Ing. (all. n. 4); Per_1
- ebbene, nonostante gli odierni opponenti avessero esborsato ingenti somme per la ristrutturazione dell'immobile in vista del lungo periodo di locazione concordato, in data 29 gennaio 2024 si verificava un allagamento nel bagno posto sul lato di Via Alessandri con contestuale infiltrazione nell'immobile sottostante della signora Per_2
- conseguentemente, venivano effettuati accertamenti tecnici per comprendere la natura e la causa del danno dai quali emergeva che l'allagamento era stato causato dalla presenza di calcare accumulatosi nel corso degli anni precedenti nel tubo di scarico del water, tutto debitamente documentato sia nella suddetta perizia (cfr. all. n. 4) che dai video che si allegano (all. n. 5);
- i signori e chiedevano al locatore di intervenire sia per la Pt_1 Pt_2 riparazione del danno che per il ripristino del bagno appena ristrutturato a loro spese, il quale ovviamente subiva rotture connesse alla ricerca del guasto e alla riparazione del tubo di scarico nonché per il risarcimento dei danni arrecati nell'appartamento sottostante;

- il locatore indifferente rispetto alle richieste dei conduttori, nulla azionava per sanare la questione pur dovendosi addebitare allo stesso le spese straordinarie, stante il calcare, l'usura e la mancata manutenzione del bagno nel corso dei decenni antecedenti alla locazione;

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- conseguentemente, i conduttori sono stati costretti a sostenere i costi per riparazioni straordinarie per un importo pari ad € 1.500,00, che, ex lege, avrebbero dovuto essere a carico del locatore, oltre il costo per il ripristino dei danni arrecati nell'immobile sottostante. Ed il tutto per rendere nuovamente vivibile l'immobile;
- quanto sopra, veniva comunicato al locatore con pec dell'Avv. Francesco Morosetti del 14 febbraio 2024 (all. n. 6);
- a seguito dell'evento verificatosi nel gennaio 2024, e stante l'inerzia del proprietario, i conduttori sostenevano tutte le spese necessarie per rendere l'immobile abitabile e detraevano dette somme dal canone mensile di aprile 2024;
- conseguentemente, è par tale motivo che, con riferimento al mese di aprile 2024, gli odierni opponenti versavano soltanto €. 643,33 rispetto all'intero canone di €. 1.900,00, circostanza artatamente omessa da controparte in spregio al reale verificarsi dei fatti;

- i rapporti si incrinavano, in quanto il locatore rifiutava di pagare ulteriori somme a suo carico, quali il costo per i contabilizzatori dei termosifoni (all. n. 7), il risarcimento dei danni arrecati a terzi, rifiutava altresì di versare ai conduttori gli interessi maturati sulle ingenti somme versate a titolo di deposito cauzionale (cfr. all. n. 6);
- ancora oggi, nonostante l'interruzione dei rapporti contrattuali il deposito cauzionale pari ad €. 11.400,00 non è stato ancora restituito ai conduttori, i quali hanno pieno diritto ad ottenerne la restituzione, oltre interessi;

-è vessatoria la clausola di cui all'art. 10 del contratto di locazione: “I miglioramenti e le addizioni eventualmente autorizzati, resteranno a favore del locatore al termine del rapporto senza che da questo sia dovuto compenso alcuno.” ... ultimo capoverso della scrittura privata: “con la presente le parti riconoscono che tutti i lavori di ristrutturazione / manutenzione sull'unità immobiliare in oggetto saranno realizzati a cura dei Signori e Parte_2 e non saranno rimborsabili”; Parte_1
-dette lavorazioni erano già ultimate nell'ottobre 2022 e che i rapporti proseguivano serenamente finché non si verificava l'evento di cui sopra e in relazione al quale il locatore rifiutava ogni tipo di intervento anche se di propria competenza, rendendosi inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali e violando gli obblighi di buona fede contrattuale;

-i conduttori hanno tentato di sopperire rispetto all'inerzia del locatore anticipando essi stessi le spese straordinarie necessarie ma la relativa richiesta di rimborso rimaneva inevasa, costringendoli a detrarre dette somme dal canone mensile di aprile 2024;
- di fronte alla regolare esecuzione delle obbligazioni contrattuali da parte dei conduttori seguiva il netto rifiuto da parte del locatore di adempiere ai propri obblighi contrattuali con il pagamento delle spese straordinarie a suo carico, costringendoli a interrompere il versamento dei successivi canoni mensili;

- ferma ed impregiudicata la violazione del principio della buona fede da parte dell'ex locatore, non si può non sollevare la nullità delle suddette clausole per vessatorietà delle stesse;

- l'aver accollato tutte le spese di ristrutturazione, miglioramenti e adduzioni dell'immobile costituisce un chiaro esempio di vessatorietà per il quale vi è la necessità della doppia approvazione prevista nell'art. 1341 c.c.;
- è appena il caso di ricordare che sono considerate vessatorie le clausole che stabiliscono limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di
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sospendere l'esecuzione in favore di chi le ha predisposte, sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni (cd. clausola solve et repete), tacita proroga o rinnovazione del contratto, oltre alle clausole compromissorie e quelle che impongono deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria. In ogni caso, non possono essere considerate vessatorie le clausole che riproducono disposizioni di legge;

- sono state ritenute vessatorie dalla giurisprudenza;

- la clausola che pone a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 1578 e 1609 c.c. e degli impianti tutti, trasferendo l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto a totale carico del conduttore (cfr. Cass. Civ., n. 2555/1971);
- la clausola che pone a carico del conduttore l'obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (cfr. Cass. Civ., n. 11703/2002); Nel caso di specie, la clausola contenuta nell'articolo 10 del contrato di locazione è nulla in ossequio ai principi affermati da Cass. n. 22984/2015, laddove nel caso di condizioni generali di contratto, l'obbligo della specifica approvazione per iscritto a norma dell'art. 1341 cod. civ. della clausola vessatoria è rispettato anche nel caso di richiamo numerico a clausole, onerose e no, purché non cumulativo, come nel caso di specie (ordinanza della Corte di Cassazione (n. 4126 del 14.02.2024);
- la clausola contenuta nella scrittura privata è totalmente nulla in quanto priva della doppia sottoscrizione;

- il mancato pagamento dei canoni va inquadrato nell'ambito dell'eccezione di inadempimento e comunque mai e poi mai alcun tipo di pretesa economica avrebbe potuto legittimare le inadempienze di controparte;

- le parti opponenti non abbiano legittimamente versato le mensilità successive al mese di aprile 2024, stante il grave inadempimento e danno subito per colpa imputabile alla parte opposta;

- nel caso di specie, trova applicazione anche la fattispecie di cui all'articolo 2041 c.c., laddove controparte inadempiente si è trovata, senza esservi legittimata, a giovarsi di un'utilità (economica) non dovuta, derivante dal poter godere, oggi, di un appartamento totalmente ristrutturato a spese dei conduttori in vista di una lunga locazione programmata per almeno sei anni e con possibilità di rinnovo del contratto, ma ad oggi, risolto per colpa imputabile esclusivamente al locatore, il quale rifiutava sia il pagamento, si successivamente, il rimborso di spese straordinarie anticipate dai conduttori sempre nell'ottica di proseguire la locazione e in totale buona fede;

-atteso quanto sopra, ne segue il legittimo diritto della parte opponente di attivare il rimedio restitutorio e ristabilire la situazione di fatto e di diritto, garantendo così l'integrità patrimoniale sotto il profilo quantitativo;

- gli opponenti, investivano ben € 30.000,00 nell'appartamento locato di proprietà del signor oltre spese straordinarie relative all'allagamento CP_1 verificatosi nel 2024 e quant'altro non pagato dal locatore e soltanto dopo un anno e mezzo dall'ultimazione totale dei lavori sono stati costretti a lasciare l'appartamento per causa imputabile al proprietario il quale si rendeva inadempiente rispetto alle obbligazioni contrattuali.
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Instaurato il contraddittorio, rispetto all'udienza del 16.6.2025 si è costituito in giudizio il sig. , che ha invocato il rigetto Controparte_1 dell'opposizione precisando le seguenti conclusioni: << Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, previo rigetto dell'istanza di sospensione del decreto ingiuntivo opposto: in via preliminare, invitare le parti ad esperire la mediazione obbligatoria;
nel merito, accertare la fondatezza del credito azionato in via monitoria, confermare il decreto ingiuntivo opposto reso nel proc. RG.36619-1/2024 e rigettare l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla sig.ra Pt_1
e dal sig. in quanto improcedibile, inammissibile
[...] Parte_2 e infondata per tutto quanto sopra esposto in fatto e diritto, che si intende qui di seguito trascritto e riportato; rigettare tutte le domande proposte in via riconvenzionale dagli opponenti, in quanto inammissibili ed infondate in fatto e diritto, oltre che prive di adeguato sostegno giuridico e probatorio; in subordine, condannare gli opponenti al pagamento della maggiore e/o minore somma ritenuta equa, di giustizia o giudizialmente accertata. In ogni caso, condannare gli opponenti e Parte_2 Parte_1 al pagamento delle spese, competenze ed onorari di giudizio, spese generali 15%, C.A. 4% e IVA 22%. Con ogni espressa riserva, compresa quella di richiedere il risarcimento dei danni in separato giudizio>>. All'udienza del 16.06.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. III. In limine litis va premesso che "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione" (cfr. Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass. Civ. n. 15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004, 17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97, 1052/95, 12278/92). Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari. Sul piano sostanziale, la qualità di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova, incombe a lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi. Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo – tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese – ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità
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e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa. Nella fattispecie va, preliminarmente e positivamente, valutata l'ammissibilità dell'opposizione. Sempre in via preliminare, rileva il Tribunale come il ricorso ex art. 633c.p.c. ed i successivi atti e documenti processuali contengono tutti i necessari riferimenti per l'identificazione del creditore sia a margine della procura sia nel corpo del ricorso sia negli atti e documenti prodotti. L'opposizione è stata notificata e depositato in pct nei 40 giorni dalla notifica del d.i. impugnato. IV. In termini generali va anche rammentato che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533). L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, invero, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). Il versamento delle pigioni costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione giacchè la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nella specie è stato richiesto il pagamento dei canoni maturati in relazione ai mesi di aprile, di maggio e di giugno 2024.
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La convalida di sfratto, avente ad oggetto siffatti canoni pronunciata in data 18.12.2024 nel giudizio n.r.g.a.c.c. 36619 del 2024 è esitata in cosa giudicata. Unitamente ad essa è stato emesso il decreto ingiuntivo di condanna dei canoni dal mese di aprile 2024 sino al 18.12.2024 (per un ammontare di euro 16.456,67) nonché a scadere sino al rilascio dell'immobile, con la precisazione che ciascun canone ammonti ad euro 1.900,00 mensile. Ciò costituisce “fatto pacifico” tra le parti e documentato in atti. Invero l'ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale sull'esistenza del contratto di locazione e sulla qualità di parti di intimante ed intimato (v. Cass. Civ. 1 dicembre 1994, n. 10270), sul possesso della cosa locata, sulla risoluzione del contratto di locazione e sulla condanna al rilascio (v. Cass. 17 luglio 2008, n. 19695 e Cass. civ.4 febbraio 2005, n. 2280; v. di recente, Cass. Civ., Sez. 3 - , Sentenza n. 17049 del 11/07/2017 secondo cui: “L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo”. Nella specie la S.C., correggendo sul punto la motivazione della sentenza di merito, ha escluso che vi fosse alcuna preclusione, derivante dal passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, riguardo all'esame dell'anteriore domanda di accertamento degli inadempimenti del locatore, né che potesse ritenersi assorbita l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dedotta dal conduttore anteriormente all'intimazione della convalida, ancorchè non riproposta nel successivo giudizio di sfratto per morosità. V. Massime precedenti Vedi: n. 13207 del 2015; n. 4292 del 1976) e, in casi di licenza o sfratto per finita locazione, “in ordine sia all'esistenza della locazione che alla sua qualificazione, là dove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto” (v. Tribunale Roma, sez.VI, sent. 22 giugno 2020, n.9005; Cass. Civ., sez. III, 4 febbraio 2005, n. 2280 e Cass. Civ., sez. III, 23 giugno 1999, n. 6406; v. di recente, Cass. Civ., sez. III, 23/04/2020, n. 8116 “L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Deriva da quanto precede, pertanto, che un giudicato anche sulla entità del canone dovuto è configurabile solo in caso di emanazione - e non soltanto di
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semplice domanda - contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni divenuto definitivo”; conforme Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2017, n. 411; v. Tribunale Roma, sez.VI, 10 giugno 2020, n. 8673). A norma dell'art. 669 cod. proc. civ. la pronuncia sullo sfratto risolve la locazione, ma lascia impregiudicata ogni questione sui canoni stessi. Ne consegue che, se correttamente i giudici di merito hanno affermato che la risoluzione del contratto per effetto dell' ordinanza di convalida di sfratto non poteva più esser pronunciata all' esito del giudizio ordinario anteriormente instaurato dalla conduttrice per esser cessato il rapporto di locazione a far data dalla intimazione di sfratto, tuttavia, poiché alla data della causa introdotta dalla conduttrice il rapporto era ancora in corso, e la causa petendi era l' inadempimento dei locatori, diversa da quella posta a fondamento dell' intimazione - inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni - il giudicato non poteva estendersi alla violazione degli obblighi dei locatori ancora esistenti al momento dell'introduzione del primo giudizio, in applicazione dei fermi principi della Suprema Corte di Cassazione. Sono, dunque, numerose le pronunce secondo le quali l'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale con preclusione di ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, tuttavia, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento, e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi (v. Cass. Civ., 3, n. 4292 del 17/11/1976; Cass. Civ., 3, n. 12994 del 2013; Cass. Civ., 3 n. 15904 del 2014), tranne il caso, pacificamente escluso nell'ipotesi in esame, in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, nel quale caso il giudicato avrebbe coperto anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo (v. Cass. Civ. 24/7/2007 n. 16319). In definitiva quando nel giudizio di convalida di sfratto per morosità sia stato proposto ricorso per l'ingiunzione di pagamento di canoni scaduti, il provvedimento destinato a concluderlo può assumere l'efficacia di cosa giudicata, non soltanto circa l'esistenza e validità del rapporto corrente “inter partes” e sulla misura del canone preteso, ma anche circa l'inesistenza di tutti i fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili nel giudizio d'opposizione, come l'insussistenza, totale o parziale, del credito azionato in sede monitoria dal locatore, per effetto di controcrediti del conduttore per somme indebitamente corrisposte a titolo di maggiorazioni “contra legem” del canone (v. Cass. Civ., nn. 12994 del 24/05/2013, Cass. Civ., Sez. 3, sentenza n. 17049 del 11/07/2017). Ciò premesso non essendo, altrimenti, provato il completo e definitivo adempimento ovvero l'estinzione satisfattiva ovvero non satisfattiva dell'obbligazione alla corresponsione delle pigioni e non essendo ammissibili, stante il giudicato rilevato, le questioni in ordine alla validità o meno del contratto di locazione in parte, all'inadempimento del locatore, all'eccezione di compensazione (peraltro col deposito cauzionale e gli interessi, senza che l'immobile sia stato rilasciato), l'opposizione va rigettata. L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, invero, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto
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esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). V. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio. Ne consegue che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto, poi, opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito (v. Cass. Civ., sez. III, 26/06/2007, n. 14764). D'altra parte ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli art. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa processuale dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell'opposto, che ha dovuto ricorrere al giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta (v. Cass. Civi., Sez. I, 03/09/2009, N. 19120). Nel resto, il governo delle spese segue la soccombenza di parte opponente e, in mancanza di specifica nota-spese, è liquidata d'ufficio come da dispositivo, in favore di parte opposta, tenuto conto della natura e del dichiarato valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione dei minimi tariffari dell'indicato scaglione, esclusa la fase decisionale (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, Ud. 03/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum). La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché, pertanto, tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto n. 1/2025, emesso dal Tribunale Ordinario di Roma in data 18 dicembre 2024 nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c. 36619/2024-1, già esecutivo;

-condannagli opponenti in solido alla refusione, in favore della opposta, delle spese processuali che liquida in euro 1.689,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge. Così deciso in Roma nei trenta giorni successivi all'esito dell'udienza del 16/06/2025 con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.. Il Giudice Unico
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dott.ssa Maria Flora Febbraro
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