N. R.G. 6712/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa IA SP
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6712/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1 Santosuosso Daniele Umberto e dell'Avv. Cordasco Antonio, giusta procura in atti
-ATTORE-
contro
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Nicoletti Controparte_1 P.IVA_2 Alessandro, giusta procura in atti
-CONVENUTO-
e
(C.F. ), Controparte_2 C.F._1 Controparte_3 (C.F. ), (C.F. ), con C.F._2 Controparte_4 C.F._3 il patrocinio dell'Avv. Soro Rosalia, giusta procura in atti
-CONVENUTI-
e
(C.F. ), (C.F. CP_5 C.F._4 CP_6
), con il patrocinio dell'Avv. Pierdonati Michele e dell'Avv. Moretti C.F._5
Alessandro, giusta procura in atti
-CONVENUTI- pagina 1 di 14 e
(C.F. ), (C.F. Controparte_7 C.F._6 Controparte_8
), (C.F. ), C.F._7 Controparte_9 C.F._8 CP_10
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Lacagnina Mario, giusta
[...] C.F._9 procura in atti
-CONVENUTI-
e
, in qualità di incorporante Controparte_11 Controparte_12 (C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Santucci Roberto, giusta procura in atti P.IVA_3
-CONVENUTA-
e
(C.F. ), Controparte_13 P.IVA_4 [...] (C.F. , (C.F. Controparte_14 C.F._10 CP_15
), con il patrocinio dell'Avv. Pannella Paolo, giusta procura in atti C.F._11
-CONVENUTI-
Conclusioni: come da note di trattazione scritta per l'udienza cartolare del 13.03.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
All'esito dell'udienza cartolare del 13.03.2025, con ordinanza in data 11.04.2025 la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. di giorni 60 + 20 sulle conclusioni come precisate dalle parti nelle note di trattazione scritta che di seguito si riportano:
- : “Respinta ogni contraria istanza, voglia l'On. Tribunale, cosi Pt_1 Pt_1 Parte_1 ti a sostenere i costi funzionali a rimuovere il vano ascensore / montacarichi, sito nella proprietà esclusiva del al primo piano, nonché tutti gli impianti ivi Pt_1 installati a servizio del , liberando completamente i locali di proprietà del Parte_2 Pt_1 parametrati ad una cifra non inferiore a quella quantificata dal TU in Euro 9.160,00 oltre accessori ovvero in quel maggiore o minore importo ritenuto di giustizia dal Tribunale;
2) condannare i convenuti in solido, ciascuno per le proprie responsabilità e per quanto di ragione, a risarcire i danni subiti dal , in virtù delle illegittime condotte contestate nel corso Parte_1 del presente giudizio, nella misura che sarà determinata dall'On. Tribunale secondo il Suo prudente apprezzante e, comunque, in misura non inferiore al mancato reddito che locali di tale tipologia ed ubicazione possono produrre, reddito quantificato dal TU in Euro 770.802,05 per la destinazione ufficio (opzione che si ritiene più coerente con la natura dell'immobile per cui è causa) ovvero, in via subordinata, in Euro 669.601,62 per la destinazione commerciale. 4) condannare la agli CP_16 ulteriori danni per inadempimento contrattuale, nella misura ritenuta congrua dall'On. Tribunale. 5) con vittoria di spese ed onorari”;
- : “Piaccia all'Ecc.mo Giudice adito, previa ammissione, all'occorrenza, Controparte_1 nella propria memoria 183 comma 6, n.2, di cui reitera la richiesta, ed integrazione della Ctu, come anche richiesto nelle note di trattazione depositate dall'avv. Santucci, pagina 2 di 14 alla quale richiesta si associa, In via principale: Rigettare integralmente tutte le domande svolte dal Part ei confronti di , perché totalmente infondate in fatto e diritto e, comunque, Controparte_1 non provate;
In particolare: Rigettare le avversarie domande aventi ad oggetto la condanna di
[...]
alla restituzione dell'immobile, alla rimozione del vano ascensore/montacarichi Controparte_1 Part nell'immobile di proprietà del nonché degli impianti ivi istallati, non solo perché infondate in fatto e diritto, ma per essere altresì, ed in ogni caso, carente di legittimazione passiva, per quanto CP_1 evidenziato nelle premesse della comparsa di costituzione e risposta nel presente giudizio di riassunzione, sub C.7 e anche, successivamente, nella parte in “fatto e diritto”, sub 3.1; Rigettare le avversarie domande aventi ad oggetto la condanna di ) al risarcimento di Controparte_1 ipotetici danni, per essere totalmente infondate in fatto e diritto e comunque non provate;
In subordine, e salvo comunque gravame Limitare in ogni caso l'eventuale risarcimento, sia sotto il profilo del quantum mensile che del “tempo”, per tutte le motivazioni svolte sub 3.2 (pagg. 16 e seguenti) della comparsa di costituzione e risposta nel presente giudizio di riassunzione;
Nella denegata e non creduta ipotesi di condanna di per qualsivoglia dei fatti di cui è causa, Voglia altresì Controparte_1 il Giudice adito condannare i proprietari / locatori dell'immobile, già locato a , e cioè: i) CP_1
in proprio e quale erede di ii) e Controparte_14 Persona_1 CP_6 CP_5 entrambi quali eredi di iii) , e in proprio Persona_2 CP_2 CP_3 Controparte_4 e quali eredi di iv) , , e Persona_3 CP_10 CP_7 CP_9 Controparte_8 tutti quali eredi di (a sua volta erede di (breviter, e Persona_4 Persona_1 cumulativamente, “ ) a manlevare da qualsivoglia condanna CP_17 Controparte_1 dovesse esserle comminata. Dichiarare inammissibili, e comunque rigettare le domande di “manleva” proposte da e nei confronti di CP_16 Controparte_14 Parte_3 CP_1
, per essere le stesse totalmente infondate, prima ancora che inammissibili. Con vittoria di
[...] spese e compensi anche delle precedenti fasi del giudizio”;
- e “In adempimento a Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 nel riportarsi ai CP_2 CP_3 Controparte_4 contenuti dei precedenti scritti difensivi, da intendersi qui integralmente trascritti e richiamati, alla produzione documentale in atti ed alle richieste istruttorie formulate e sulle quali insiste, prende sinteticamente posizione, su quanto emerso dalla perizia tecnica deposita dal Consulte d'Ufficio, Dott. Ing. (…)”; Persona_5
- e “Voglia l''Ill.mo Giudice adito disattesa ogni contraria istanza, CP_5 CP_6 zi ichiarare la carenza di legittimazione passiva in capo alla Sig.ra
C.F. ed al Sig. C.F. CP_6 C.F._5 CP_5 C.F._4 per tutte le ragioni meglio esposte e, per l'effetto, estromettere la Sig.ra C.F. CP_6
, ed il Sig. C.F. dal giudizio;
In ogni C.F._5 CP_5 C.F._4 caso rigettare la domanda attorea perché improcedibile, inammissibile, infondata in fatto ed in diritto e, in ogni caso, non provata;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio da distrarsi in favore dei presenti procuratori che si dichiarano antistatari”;
- e : “La difesa degli Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
i con riferimento alle prove orali articolate ex adverso, chiede dichiararsi chiusa la fase istruttoria e fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni ovvero di discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c.”;
- (IN QUALITÀ DI INCORPORANTE DISTRIBUZIONE Controparte_11 Cont ce le proprie eccezioni sulla relazione peritale (…) Si chiede pertanto che il Giudice voglia disporre un'integrazione di indagine peritale al fine di accertare le opere occorrenti e gli eventuali adempimenti (anche amministrativi) strumentali, con relativi, analitici pagina 3 di 14 costi e tempi di esecuzione per il ripristino dell'accesso all'immobile per cui è causa dalla scala che conduce all'immobile del secondo piano”;
- e “Questa difesa richiama e conferma CP_16 Controparte_14 Parte_3 to da aversi qui come riportato e trascritto anche se materialmente non copiato. Si insiste per l'accoglimento delle conclusioni di merito ed istruttorie come rassegnate e si chiede concedersi i termini di cui all'art. 190 c.p.c.”.
***
1. Con comparsa in riassunzione ex artt. 353 e 354 c.p.c. e 125 disp. att. c.p.c. ritualmente notificata,
– in esito alla sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 6856 del 19 ottobre 2021, con la quale Pt_1 è stata dichiarata la nullità della decisione di primo grado resa dall'intestato Tribunale (sentenza n. 20734 del 21 ottobre 2014) per mancata integrazione del contraddittorio, con rimessione della causa al giudice di primo grado, Tribunale di Roma, per i provvedimenti conseguenziali – ha riassunto il giudizio, chiedendo: la condanna dei convenuti alla restituzione delle unità immobiliari in oggetto (i); alla rimozione di quanto indicato in atti (ii); al risarcimento dei danni da mancato reddito locativo (iii a) e degli ulteriori danni da inadempimento contrattuale (III b).
In sintesi:
- il giudizio di primo grado (R.G. n. 74001/2009) si è concluso con la sentenza n. 20734 del 21 ottobre 2014, con la quale il Tribunale di Roma, sulla base dell'istruttoria espletata e della relazione peritale dell'Ing. del 30.09.2013, ha condannato (i) al rilascio in favore di C.S.I. Persona_5 CP_1 della porzione di immobile sita al piano terra dell'unità immobiliare con accesso da via San Nicola de' Cesarini n. 3; (ii) alla rimozione del vano ascensore dal locale posto al primo piano del medesimo edificio di proprietà del e alla rimozione degli impianti elettrici e tubazioni a servizio del locale Pt_1 al piano terreno presenti nel locale al primo piano;
(iii) al pagamento in favore del a titolo di Pt_1 risarcimento del danno da occupazione illegittima, della somma di € 277.394,00, oltre interessi legali;

- avverso la decisione del Tribunale ha proposto appello CP_1
- con ordinanza del 10 marzo 2015 (R.G. n. 2715/2015), la Corte d'Appello di Roma ha disposto la sospensione dei capi di condanna relativi al pagamento di somme, confermando invece l'esecuzione del rilascio dell'immobile oggetto di giudizio;
all'esito del gravame, con sentenza n. 6856 del 19 ottobre 2021, è stata dichiarata la nullità della decisione di primo grado stante la mancata integrazione del contraddittorio, ai sensi degli artt. 102 e 354 c.p.c., nei confronti di comproprietario Persona_1 dell'immobile locato alla Tuo, soggetto incapace d'intendere e di volere in quanto interdetto.
Nel presente giudizio, tutti i convenuti si sono ritualmente costituiti, contestando le domanda di e Pt_1 formulando le proprie eccezioni, istanze e autonome domande.
Tanto premesso, va anzitutto evidenziato come, trattandosi di riassunzione a seguito di dichiarazione di nullità con rimessione al giudice di primo grado nelle ipotesi tassative di legge (art. 354 c.p.c.), il presente giudizio costituisce continuazione di quello precedentemente instaurato, con conseguente inammissibilità della proposizione di domande nuove (Cass. Sez. L, 23.5.2013, n. 12719).
2. Preliminarmente,
pagina 4 di 14 - va considerata l'intervenuta rinuncia da parte di alle proprie domande (di Controparte_12 manleva e risarcitoria) spiegate nei confronti di , che l'ha ritualmente Controparte_1 accettata;

- va altresì preso atto dell'avvenuta riconsegna, nel corso del presente giudizio, dei locali da parte di ai Proprietari/Locatori (“ ) e della consegna delle chiavi da Controparte_12 CP_17 quest'ultimi all'attore.
3. Si confermano le decisioni sulle istanze istruttorie, condividendo le motivazioni poste alla base delle statuizioni rese dal Giudice istruttore nel corso del procedimento (cfr. in particolare ordinanze dell'11.09.2023 e del 25.09.2023).
Quanto alle doglianze relative alla relazione peritale, si osserva che la TU – disposta per reiterare e comunque integrare, ai fini di una più ampia e aggiornata disponibilità di elementi informativi tecnici, gli accertamenti peritali di cui al precedente giudizio di primo grado, compendiati nella relazione di TU – ha concluso l'indagine all'esito di accertamenti approfonditi e puntuali, con argomentazioni del tutto logiche e prive di vizi. Non vi è, infatti, ragione di dubitare dell'analisi e delle valutazioni del TU e quindi di discostarsene, avendo questi svolto un lavoro accurato, procedendo a sopralluoghi nel contraddittorio fra le parti, all'attenta illustrazione e rappresentazione dei luoghi, all'analitica descrizione dei fenomeni rilevati, alla redazione di una relazione chiara e linearmente argomentata, al commento puntuale delle osservazioni delle parti;
quanto addotto dalle parti richiedenti un'integrazione peritale non merita di essere condiviso, trattandosi di profili che si esauriscono, prevalentemente, in dissensi da valutazioni del perito e/o in riferimenti a dati documentali, oppure che attengono ad oggetti di indagine non inclusi nei quesiti rivolti al TU in sede di conferimento dell'incarico.
4. Le domande proposte dalla parte attrice vanno accolte per le ragioni e nei limiti di seguito esposti.
4.1. Considerata l'intervenuta riconsegna dei locali da parte di ai Controparte_12 Proprietari/Locatori ( ) e la consegna delle chiavi da quest'ultimi alla parte attrice nel corso CP_17 del giudizio (marzo 2023), va dichiarata cessata la materia del contendere quanto alla domanda spiegata dall'attore di condanna dei convenuti “a restituire all'attore le unità immobiliari per cui è causa e di cui si sono abusivamente appropriati”, invero non precisata nelle note per l'udienza di PC del 13.03.2025 e da qualificare nei termini di domanda di rilascio.
Ed invero, la richiesta di restituzione avanzata da è sostanzialmente fondata sull'occupazione Pt_1 senza titolo di parte dell'immobile acquistato con atto notarile dell'agosto 2007 dalla in CP_16 proposito, si rammenta che, secondo pacifica giurisprudenza, ha natura rivendicatoria la domanda proposta dalla parte che agisca per il rilascio di un'unità immobiliare non in relazione ad un precorso rapporto contrattuale con la controparte, ma deducendo a sfavore di quest'ultima la mancanza di titolo per la detenzione (cfr. Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche Cass. n. 1210/2017) – evenienza che ricorre nel caso di specie, non avendo l'attore ricollegato la richiesta di restituzione al venir meno di un negozio giuridico, ma avendo affermato la lesione del proprio diritto di proprietà (l'impostazione ermeneutica è stata anche di recente confermata da Cassazione civile sez. III, ordinanza n. 18050 del 23.06.2023: “La domanda con cui l'attore chieda di accertare la natura abusiva dell'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico originariamente idoneo a giustificare la consegna della cosa e la relazione di fatto tra questa ed il medesimo convenuto, dà luogo a un'azione di rivendicazione, non potendo qualificarsi alla stregua di azione personale di restituzione, neppure in quanto tendente al risarcimento in forma specifica della situazione possessoria esistente in capo all'attore prima del verificarsi dell'abusiva pagina 5 di 14 occupazione, non potendo il rimedio ripristinatorio ex art. 2058 c.c. surrogare - al di fuori dei limiti in cui il possesso è tutelato dall'ordinamento - un'azione di spoglio ormai impraticabile”).
Quanto alla legittimazione passiva, è noto che – secondo giurisprudenza prevalente (cfr. ex multis Cassazione civile sez. II, 25/05/2012, n. 8363) – sia nella azione reale di rivendicazione, sia in quella personale di rilascio per detenzione senza titolo la legittimazione passiva compete al soggetto che, secondo la prospettazione dell'attore, sia di fatto illegittimamente nel possesso o nella detenzione del bene preteso e, dunque, nel caso di specie, quali soggetti ai Parte_4 quali è materialmente imputabile il fatto dell'occupazione abusiva.
4.2. Per ciò che attiene alle altre domande di parte attrice, si osserva quanto segue.
A) Negli atti di causa, C.S.I. – premesso che la proprietà si sviluppa in parte al pian terreno e in parte al primo piano dell'edificio – ha lamentato: che la porzione di immobile al pian terreno che consentiva l'accesso al primo piano era stata, di fatto, annessa nei locali di proprietà della famiglia e CP_14 concessi in locazione alla che la porta di accesso dal cortile di via San Nicola de' Cesarini CP_1 n. 3 era stata trasformata in uscita di sicurezza, con conseguente impossibilità di accesso dal cortile;
che tra il piano terra e il primo piano era stato installato un ascensore, che al primo piano occupa alcuni metri del locale di proprietà che nel locale al primo piano erano stati anche installati impianti Pt_1 elettrici e di altra natura, a servizio del locale sottostante adibito a supermercato.
Le allegazioni sono state tutte confermate dalla TU espletata dall'Ing. nel giudizio Per_5 conclusosi nel 2014, nonché dall'integrazione/attualizzazione svolta dal medesimo TU in questo procedimento.
E' pacifico che le porzioni di immobile rivendicate da siano state nella detenzione della Pt_1 [...] (e poi di , la quale vi esercitava l'attività di commercio di generi alimentari: CP_1 Controparte_12 nella TU del 2013 si legge che l'accesso da via san Nicola de' Cesarini è adibito ad uscita di sicurezza con porta antipanico e quindi non accessibile dall'esterno; mentre l'area al piano terreno, di proprietà di parte attrice, è impiegata per esposizione della merce, transito della clientela dal piano interrato al piano terra nonché per consentire di raggiungere l'uscita di sicurezza;
vi è poi, in loco, un ascensore montacarichi che va dal piano interrato al primo piano e, inoltre, nel locale al primo piano, vi è un locale ripostiglio con all'interno quadri elettrici, canalizzazioni e tubazioni che raggiungono i piani inferiori.
Non è controversa la proprietà delle porzioni immobiliari di parte attrice, avendo i convenuti sostanzialmente sostenuto che - al momento dell'acquisto - fosse ben consapevole della Pt_1 situazione di fatto dell'immobile; che dall'atto di acquisto emergeva l'esistenza di una servitù di passaggio in favore dell'immobile al pian terreno di proprietà che il vano corsa CP_14 dell'ascensore era già presente nelle planimetrie allegate all'atto notarile del 12.07.1978 di acquisto della dante causa che all'atto di risoluzione del contratto di locazione stipulato con la CP_16 non erano stati sollevati rilievi circa lo stato dei luoghi – circostanze, queste, rimarcate CP_16 dalle parti convenute per escludere ogni profilo di danno lamentato dall'attore.
Orbene, la parte attrice non ha contestato l'esistenza della servitù di passaggio, servitù che, del resto, ben emerge dall'atto notarile del 1978; tale servitù, tuttavia, non può essere esercitata, non essendo previsto dal titolo, ed essendo comunque in contrasto con la nozione stessa di servitù, in maniera tale da escludere la possibilità di utilizzo della porzione di immobile da parte del proprietario servente (il
– il quale, di fatto, si è visto “svuotato” il proprio diritto di proprietà. Pt_1
pagina 6 di 14 La questione giuridica sottesa alla presente vicenda, invero, non va inquadrata nei termini di impugnativa contrattuale (come, invece, argomentato dalle parti convenute), ma va più correttamente affrontata in ragione dello statuto proprietario e dei limiti che alla proprietà possono essere apposti per il tramite della costituzione di diritti reali minori. E' evidente, infatti, che la servitù non sia esercitabile escludendo ed impedendo al proprietario di pienamente godere e disporre del suo diritto;
né è sufficiente e dirimente per configurare il diritto a conservare, nella proprietà attrice, il vano ascensore la circostanza che il suddetto vano fosse già contemplato nella planimetria allegata all'atto di vendita del 1978, non essendo stata costituita la corrispondente servitù. Il fatto che il vano corsa ascensore fosse disegnato nelle planimetrie allegate all'atto notarile del 1978 – senza la costituzione espressa di una corrispondente servitù – non depone, in altri termini, nel senso dell'esistenza del diritto a mantenere, nell'ambito della proprietà attorea, il vano montacarichi, con conseguente fondatezza della domanda dell'attore di condanna alla rimozione del vano ascensore/montacarichi dal locale al primo piano dell'edificio di proprietà del e degli impianti elettrici e tubazioni a servizio del locale al Pt_1 piano terreno presenti nel locale al primo piano.
In proposito, nella TU di questo giudizio si legge (cfr. in particolare relazione peritale p. 2-7, in risposta ai quesiti 1-4):
“Il CSI è proprietario dell'unità immobiliare posta al piano primo e piano terra del fabbricato in in Via San Nicola de' Cesarini civ.

3. All'unità immobiliare si accede da una porta posta CP_12
Part nell'andito del piano terra di proprietà del gravato da servitù di passaggio in favore della proprietà Da tale porta si accede alle due rampe di scale che conducono ai locali del piano CP_14
Part primo dell'unità all'unità immobiliare del Dai locali del piano primo dell'unità immobiliare del
Part si distingue una terza rampa di scale che, in origine, conduceva al piano secondo, ma che è
Part attualmente interrotta da solaio piano. L'unità immobiliare di proprietà del è attualmente libera da cose e da persone, sviluppa una superficie netta di circa 126 mq, oltre ad una superficie netta di circa 13 mq del vano scala e 9,5 mq dell'andito di ingresso al piano terra. L'unità immobiliare è ancora attraversata dal vano corsa di un ascensore che originariamente serviva i piani seminterrato - terra – prima, per poi servire i soli piano seminterrato e terra, escludendo la fermata al piano primo (…).
Part L'andito di ingresso del piano terra, ove è posta la porta che dà accesso all'unità immobiliare del per il tramite di una scala a due rampe, confina con il cortile condominiale ed è in collegamento con lo stesso attraverso una porta del tipo “antipanico”, installata a servizio del locale commerciale su C.so Vittorio Emanuele II civ. 42/44 (PS1 e PT) ai fini della prevenzione incendio. La detta porta è apribile dall'interno verso il cortile condominiale con maniglione antipanico e dotata di serratura per l'apertura dall'esterno (…).
L'impianto ascensore in esame è del tipo oleodinamico a tre fermate, capienza 8 persone e portata 630 kg, con sbarco ai piani PS1, PT e P1°; nel tempo è stata poi esclusa la fermata al piano 1° senza tuttavia modificare le componenti d'impianto, talché il vano corsa ancora esistente è necessario al funzionamento dell'impianto ascensore posto al servizio dei soli piani PS1 e PT ed in particolare allo scorrimento del pistone. In sostanza l'interruzione del vano corsa ascensore al livello del calpestio del piano primo non consente di preservare l'impianto ascensore esistente, con servizio ai soli piani PS1 e T, se non effettuando degli importanti interventi di manutenzione straordinaria quali la sostituzione del pistone e della centralina oleodinamica, la sostituzione del quadro di manovra, l'accorciamento delle funi e la sostituzione delle linee fisse e mobili. I costi dell'intervento, sono stati analiticamente stimati in complessivi € 30.884,00 a cui vanno aggiunti i costi di progettazione valutabili in circa € 1.500,00 A seguito dell'esecuzione di tali interventi, l'impianto andrebbe, poi, sottoposto a verifica straordinaria da parte di un Ente notificato e, quindi sostenuta una ulteriore spesa di circa € 600,00. L'intervento pagina 7 di 14 avrebbe, quindi, un costo complessivo di € 32.984,00. Per quanto riguarda invece l'intervento di chiusura del vano corsa, mediante la realizzazione di una porzione di solaio, l'intervento è stimabile in circa € 2.500,00. Tale tipo di intervento di natura strutturale necessita del deposito presso il Genio Civile del progetto, previo ottenimento del NO della Sovrintendenza ai beni culturali e presentazione di relativa SCIA presso il Comune di Vanno poi aggiunti i costi di rimozione dell'involucro del CP_12 vano corsa a livello del piano primo e di rimozione delle tramezzature esistenti stimabili in complessivi
€ 1.660,00 circa Infine, per le attività tecniche (progettazione) e tecnico amministrative è stimabile un importo di spesa di circa € 5.000,00. Pertanto, il costo complessivo dell'intervento si stima in complessivi € 9.160,00. Riguardo ai tempi necessari alla realizzazione delle opere è possibile stimare che occorrano circa 40 giorni lavorativi oltre ai giorni necessari ad ottenere i NO e le approvazioni amministrative stimabili in ulteriori 30 giorni.
Part Nel corso del sopralluogo, nell'unità immobiliare del è stata accertata la presenza di un impianto di aerazione e di un quadro elettrico di comando dell'utenza interna, nonché la presenza di cavi presumibilmente provenienti dall'unità immobiliare sottostante di proprietà Purtroppo, CP_14
l'assenza di energia non ha permesso di effettuare prove tecniche mirate a verificare l'eventuale
Part interferenza di impianti tra le unità immobiliari di proprietà e di proprietà Tuttavia,
CP_14 sulla base di quanto osservato sui luoghi, la sottoscritta ritiene che l'impianto elettrico possa ritenersi
Part sezionato per piano e che non vi siano all'interno dell'unità immobiliare del impianti a servizio
Part della proprietà ma, eventualmente, al contrario alcune componenti di impianto possano
CP_14 trovarsi nei locali In ogni caso, laddove nel corso dei lavori di ristrutturazione dell'unità
CP_14
Part immobiliare o dell'unità immobiliare (attualmente inutilizzata e da ristrutturare) si
CP_14 dovessero accertare interferenze, la sottoscritta ritiene che queste ultime siano agevolmente superabili ed eliminabili con agevoli interventi di sezionamento”.
Ciò depone nel senso dell'evidente compressione dello statuto proprietario di parte attrice, con particolare riguardo al profilo del godimento nel tempo e nello spazio delle unità immobiliari in oggetto, a causa della presenza sia del vano ascensore montacarichi, sia del locale con quadro elettrico.
Per tali ragioni, va accolta la domanda attorea di condanna all'esecuzione degli interventi di rimozione secondo quanto indicato dal TU alle pag. 5, 6 e 7 della relazione peritale come da computo metrico estimativo allegato alla relazione peritale medesima.
Essendo documentato che così come (poi CP_1 Controparte_12 Controparte_11
cooperativa), non hanno più la disponibilità delle unità immobiliari oggetto del giudizio, la CP_18 siffatta condanna va intesa nel senso che i costi necessari per l'esecuzione degli interventi (ossia per la rimozione del vano ascensore/montacarichi, sito nella proprietà esclusiva del al primo piano, Pt_1 nonché di tutti gli impianti ivi installati a servizio del , liberando completamente i locali Parte_2 di proprietà del dovranno essere sopportati dai soli convenuti Pt_1 CP_1 Parte_4
– soggetti ai quali è materialmente imputabile il fatto dell'occupazione abusiva della proprietà
[...] attorea e che per tale ragione vanno gravati del costo necessario alla rimozione di quanto detto (si rimanda al paragrafo successivo per ciò che attiene alla esclusione di profili di responsabilità in capo agli altri convenuti).
Si evidenzia che – per effetto delle operazioni societarie intervenute nel 2013 (i.e.: la costituzione, da parte di della società mediante conferimento di diversi rami CP_1 Controparte_12 d'azienda, tra cui quello relativo al punto vendita di Torre Argentina – Corso Vittorio Emanuele II n. Cont 40-42-44), la è responsabile di quanto accaduto fino al 2013 e successivamente è responsabile, in solido, la quanto a quest'ultima, è sufficiente osservare che non rileva la Controparte_12 circostanza, rappresentata negli atti di causa, che nel conferimento del ramo d'azienda non si facesse pagina 8 di 14 menzione del contenzioso tra e e della pretesa risarcitoria del suddetto, essendo CP_1 Pt_1 dirimente il profilo della compromissione delle facoltà di godimento proprietarie a causa degli ostacoli ad esse frapposti, mediante una condotta certamente riferibile ed imputabile anche alla CP_12
che ha svolto la medesima attività commerciale della giovandosi ed
[...] CP_1 avvalendosi delle porzioni immobiliari di nel corso degli anni, e non deponendo in senso Pt_1 Cont contrario la circostanza che l'ascensore sia stato installato precedentemente dalla
Va aggiunto che, pur emergendo dall'esame dei fatti storici, che il C.S.I. non ha dato esecuzione alla condanna al rilascio di cui alla sentenza del Tribunale di Roma del 2014, la condotta di abusiva occupazione si sostanzia non solo nel fatto dell'occupazione, ma anche nella mancata rimozione di quanto posto all'interno delle porzioni proprietarie (vano ascensore;
quadri elettrici), a tutt'oggi ancora esistenti, di talché non è ipotizzabile alcun concorso del fatto colposo di parte attrice ex art. 1227 c.c..
B) Per ciò che attiene alla domanda risarcitoria, questa è stata spiegata dall'attore nei confronti dei convenuti per non aver potuto utilizzare l'immobile fin dal momento dell'acquisto (cfr. atto di citazione in riassunzione, p. 16: “risarcimento del danno patito e che ancora patirà sino a quando non rientrerà nel pieno possesso e disponibilità delle unità immobiliari richiamate”) e, con particolare riguardo alla convenuta anche per inadempimento contrattuale. CP_16
Fermo quanto innanzi si dirà circa il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale,
b 1) per ciò che attiene alla domanda di condanna al risarcimento che il C.S.I. ha svolto nei confronti di tutti i convenuti, si tratta di danno da compressione del diritto di proprietà, ossia da mancato pieno godimento dell'immobile, sin dall'acquisto in data 02.08.2007 o, meglio, dal mancato esercizio della prelazione secondo quanto previsto dal titolo (ottobre 2007).
Orbene, dalle risultanze istruttorie complessivamente considerate emerge che:
• dal momento dell'acquisto il non ha potuto accedere alle sue proprietà dall'ingresso che Pt_1 apre sul cortile condominiale di via San Nicola de' Cesarini 3, in quanto era possibile aprire la relativa porta esclusivamente dall'interno ed il non è mai stato posto nelle condizioni di poter entrare Pt_1 dall'esterno; pertanto, il C.S.I. non ha potuto liberamente godere degli immobili oggetto di causa essendo vincolato agli orari ed ai giorni in cui operava il supermercato, che mal si conciliavano con le attività che dovevano invece essere eseguite presso gli immobili acquistati;

• dalla fine dell'anno 2010, l'accesso non è stato possibile neanche in dette saltuarie occasioni in quanto è stato murato e dunque definitivamente interdetto tout court l'accesso dal pianterreno al primo piano;

Cont
• il supermercato ( prima, poi) ha utilizzato in via esclusiva tanto il Parte_4 pianerottolo quanto l'uscita/ingresso su via San Nicola de' Cesarini 3, destinando l'intero pianerottolo anche a locale esposizione, travalicando le facoltà ed i diritti che una servitù di mero passaggio (servitù che, peraltro, non si estende anche all'impiego di tale ingresso) può riconoscere.
Tale situazione si è protratta sino al marzo 2023 (data della consegna delle chiavi all'attore del portellone antipanico).
Dunque, per un determinato e significativo periodo di tempo (2007-2010) il C.S.I., vedendo compresso il proprio pieno diritto di proprietà, è stato costretto ad accedere al pianerottolo utilizzando l'ingresso principale del supermercato che affaccia su Corso Vittorio Emanuele;
dalla fine del 2010, non è stato pagina 9 di 14 più possibile percorrere neanche tale soluzione, in quanto ha murato con un pannello in CP_1 cartongesso l'accesso alla rampa di scale che congiunge il pianerottolo con il primo piano, rendendo l'appartamento di fatto inaccessibile.
Ciò sostanzia un danno da mancato/limitato godimento dell'immobile, a seguito dell'occupazione di fatto degli spazi proprietari da parte prima di e poi di per aver CP_1 Controparte_12 impiegato una mera servitù di passaggio alla stregua di una proprietà piena ed esclusiva, così dilatando, illegittimamente, i propri diritti e limitando quelli dell'effettivo proprietario.
Per tale ragione, è meritevole di risarcimento il danno patito dal C.S.I. in conseguenza dei limiti frapposti all'esercizio del suo diritto di proprietà.
Come evidenziato dal TU, “L'unità immobiliare con destinazione commerciale si trova in pieno centro storico di in un contesto estremamente favorevole;
è a pochi metri da Largo di Torre CP_12 Argentina, e con affacci su una via di grande transito come Corso Vittorio Emanuele II e con spiccata vocazione commerciale, vista la presenza lungo la strada di numerose attività commerciali, di vario genere. Tuttavia, Allo stesso modo, si devono anche osservare almeno tre elementi oggettivi dell'unità immobiliare in esame, che invece non sono affatto favorevoli, ai fini dell'apprezzamento del bene sul mercato immobiliare e delle locazioni (a prescindere dalle situazioni di fatto per cui è causa). In particolare, si osserva quanto segue: a) l'ingresso all'unità immobiliare in oggetto non si trova su Corso Vittorio Emanuele II (come per la quasi totalità delle altre attività commerciali), ma bensì dovrebbe avvenire attraverso il cortile di uno stabile condominiale, con accesso da una strada (via San Nicola de' Cesarini) ortogonale a Corso Vittorio Emanuele II, e quindi con modalità tali da sfavorire in modo evidente l'ingresso all'attività commerciale da parte della clientela di passaggio;
b) il locale commerciale si trova unicamente al primo piano, peraltro raggiungibile solo attraverso una scala, quindi in posizione fortemente svantaggiata rispetto a tutti i locali commerciali della zona (…). c) l'ingresso dell'unità immobiliare è soggetto ad una servitù di transito in favore dei locali del piano interrato e del piano terra terra con accesso principale da Via V. Emanuele II, 42/44 che, comunque, condiziona e “vincola” l'accessibilità ai locali del primo piano”.
Il danno risarcibile va parametrato al valore locativo di mercato dei locali di C.S.I., in ragione della stima effettuata dal TU (euro 2.951,00 mensili, pari al valore locativo mensili – del tutto in linea con il canone indicato nel contratto di locazione del bene in questione tra la e la CP_16 CP_1 considerando condivisibile il riferimento alla destinazione commerciale, per un totale di euro 542.984,00 (dal mese di novembre 2007 al mese di marzo 2023, dunque 15 anni e 4 mesi: tot. mesi 184), che tuttavia si stima equo ridurre di 1/3 non avendo la parte attrice offerto elementi concreti denotanti un effettivo programma di messa a reddito, per un totale di euro 361.989,34.
In proposito, va infatti ricordato che, con un recente intervento nomofilattico (Cass. S.U. n. 33645/2022), la Suprema Corte, a fronte di precedenti oscillazioni interpretative, ha avuto modo di precisare che, nelle fattispecie di occupazione abusiva di immobili, chi agisce per il risarcimento (del danno emergente) ha l'onere di allegare e, in caso di contestazione (specifica) ad opera della controparte, di provare (anche mediante nozioni di fatto di comune esperienza o presunzioni semplici) la “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”; se, invece, si agisce per il risarcimento di un mancato guadagno, l'onere di allegazione e di prova ha ad oggetto gli specifici pregiudizi subiti, “fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”.
pagina 10 di 14 Al riguardo, parte attrice ha dedotto che l'occupazione illegittima determina un danno in re ipsa, concretandosi la stessa in una perdita della disponibilità del bene e nell'impossibilità di conseguire l'utilità dallo stesso potenzialmente ricavabile. Tale deduzione delinea il risarcimento di un danno emergente (e non di un lucro cessante, giacché l'attore non ha fatto riferimento a specifiche opportunità di locazione e/o vendita a valori superiori a quelli di mercato) e, al contempo, soddisfa l'onere di allegazione e prova di una concreta e perduta possibilità di esercizio di un godimento indiretto. Ricorrono, dunque, in linea con i criteri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, gli estremi per la risarcibilità di un danno emergente da lesione di concreta possibilità di godimento indiretto, per il periodo di detenzione sine titulo dell'appartamento.
Al suddetto importo vanno aggiunti gli interessi legali, dall'illecito (novembre 2007) fino al pagamento.
Ciò posto, con riferimento ai soggetti tenuti al risarcimento del danno si osserva quanto segue.
La prospettazione dell'attore circa la connivenza dei proprietari (peraltro, articolata solo con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e poi nei successivi atti di causa) è sostanzialmente congetturale e priva di adeguati riscontri;
né è meritevole di pregio la tesi secondo cui “l'abusiva occupazione” è Cont opera prima di e poi di così come anche della proprietà (ossia tutti i Controparte_12 convenuti proprietari) e della CP_16
In altri termini, la richiesta risarcitoria spiegata da nei confronti dei convenuti diversi da Pt_1 [...] è generica, non ben sviluppata negli atti di causa e comunque Parte_4 infondata, non essendo provata la riconducibilità del fatto illecito (materiale occupazione delle unità immobiliari) ai convenuti (e agli eredi), né potendosi far discendere l'illiceità della condotta CP_14 alla concessione in locazione della porzione immobiliare di cui essi sono proprietari, e dovendosi – di contro – condannare al risarcimento del danno solamente l'autore della condotta dannosa che, svuotando il contenuto del diritto di proprietà di ha concretizzato l'illecito e, quindi, i soli Pt_1 [...]
(prima) e (dopo). CP_1 Controparte_12
Analogamente vale per la posizione di e ai quali non è riferibile alcuna condotta CP_6 CP_5 causativa della materiale occupazione e che sono proprietari dell'immobile (locato) contraddistinto al foglio 491, particella 48 subalterno 23 del Comune di mentre le domande di parte attrice hanno CP_12 ad oggetto la disponibilità dell'immobile di proprietà della stessa contraddistinto al foglio 491, particella 48 subalterno 504 del Comune di CP_12
Stesse considerazioni valgono per gli eredi di , ai quali non può essere imputato Persona_4 alcuna condotta dannosa, né a titolo di responsabilità contrattuale (non avendo essi concluso alcun negozio con il C.S.I.), né a titolo di responsabilità extracontrattuale (non avendo avuto essi, quantomeno sino al 2022, la detenzione o, comunque, la disponibilità in fatto di alcuna delle porzioni rivendicate e non essendo agli stessi riferibile alcuna condotta, attiva od omissiva, nella causazione dell'evento).
Parimenti, alcuna concreta corresponsabilità del fatto dell'occupazione può essere ricondotta all'agire della e degli altri soggetti con quest'ultima convenuti: CP_16
b 2) ed invero, la domanda di risarcimento per inadempimento contrattuale non merita di essere accolta, giacchè rimasta del tutto sfornita di allegazione circostanziata e prova idonea in ordine agli elementi che dovrebbero integrare in concreto il danno.
pagina 11 di 14 Per quanto esposto, in parziale accoglimento della domanda attorea, rigettata nel resto, condanna i convenuti e (oggi cooperativa) al CP_1 Controparte_12 Controparte_11 CP_18 risarcimento del danno patito da parte attrice per l'abusiva occupazione, quantificato in euro Pt_1 361.989,34, oltre interessi come sopra detto.
5. Quanto alle domande spiegate dai convenuti:
a) già si è detto della rinuncia delle domande di manleva e risarcitoria spiegate da Controparte_12 nei confronti di , rinuncia da quest'ultima ritualmente accettata;

[...] Controparte_1
b) non può essere accolta la domanda di manleva spiegata dalla nei confronti degli altri CP_1 convenuti proprietari, genericamente proposta per la prima volta nel giudizio riassunto – e, dunque, inammissibile (cfr. Cass. 23.5.2013 n. 12719, secondo cui la riassunzione del giudizio in primo grado, dopo che il giudice di appello, in applicazione degli artt. 353 e 354 c.p.c., ne abbia disposto la rimessione al primo giudice dichiarando nulla per difetto di integrità del contraddittorio la sentenza emessa in prime cure, comporta la continuazione del giudizio precedentemente instaurato e non l'instaurazione di un nuovo giudizio) – e nel merito non oggettivamente supportata, non configurandosi alcuna responsabilità dei proprietari nella causazione dell'evento dannoso (illecita occupazione) e non ritenendosi sufficiente il fatto oggettivo della proprietà per fondare e giustificare il richiesto esonero da responsabilità di attraverso l'operatività della manleva: invero, i non hanno CP_1 Controparte_4 mai avuto rapporti contrattuali con il C.S.I. e, soprattutto, non hanno mai avuto la materiale detenzione e la disponibilità delle porzioni immobiliari oggetto di causa. Come già detto, l'azione proposta dal C.S.I. al fine di ottenere la restituzione degli immobili – da qualificare nei termini di rilascio – vede come legittimati passivi i soggetti che, secondo la prospettazione dell'attore, hanno causato la illegittima privazione della disponibilità del bene preteso e dunque – nel caso di specie – la CP_1 e la ad essa subentrata, ossia gli unici soggetti (conduttori) che potevano esercitare Controparte_12 il diritto di passaggio sul pianerottolo al piano terra e sulla porta di accesso da via San Nicola de' Cesarini n. 3 sullo stesso ubicata;
parimenti, l'azione risarcitoria – con la specificazione che il risarcimento del danno preteso va ascritto all'illecito extracontrattuale – è tesa a ristorare il pregiudizio da occupazione abusiva, sicchè la condanna non può essere emessa nei confronti dei convenuti in relazione ai quali non risulta dimostrato alcun apporto determinante in ordine alla CP_14 materiale occupazione attuata. Da ciò deriva anche il rigetto della domanda di manleva proposta da
[...]
: invero, non può ritenersi operativa la garanzia di cui all'art. 1585 c.c., disposizione che, CP_1 notoriamente, è specificazione dell'obbligo, gravante sul locatore, di consentire al conduttore il godimento pacifico del bene per l'intera durata del rapporto, ipotesi dunque ben diversa da quella in oggetto ove, come già detto, l'evento dannoso consiste nell'abusiva occupazione, e non già nell'inadempimento contrattuale;
né, in senso più generale, si configura un rapporto di garanzia (impropria) che possa giustificare la domanda di manleva (cfr. Cass. Sez. Un. 24707/2015);
c) in ragione del rigetto delle domande di parte attrice formulate nei confronti dei convenuti diversi da sono assorbite le domande di garanzia/manleva spiegate da Parte_4 e altri. CP_16
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo alla stregua dei parametri regolamentari di riferimento di cui al D.M. n. 55/2014, e successive modifiche intervenute, in funzione del valore della domanda accolta, dell'attività processuale svolta, della tipologia di questioni in fatto e in diritto trattate.
pagina 12 di 14 Le spese di TU, già liquidate con separato decreto in data 16.05.2024, sono poste a carico di tutte le parti in solido, essendosi resa necessaria per la soluzione di questioni tecniche necessarie ai fini della decisione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e/o assorbita, così dispone:
1) dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda di restituzione proposta da parte attrice come qualificata in parte motiva;
Pt_1
2) in parziale accoglimento della domanda attorea, pone a carico dei convenuti e CP_1 (oggi . cooperativa) i costi necessari per Controparte_12 Controparte_11 CP_18 l'esecuzione degli interventi di rimozione secondo quanto indicato dal TU alle pag. 5, 6 e 7 della relazione peritale depositata nel presente giudizio, come da computo metrico estimativo allegato alla relazione peritale medesima;

3) in parziale accoglimento della domanda attorea, rigettata nel resto, condanna i convenuti CP_1
e (oggi . ) al risarcimento del danno Controparte_12 Controparte_11 Controparte_19 patito da parte attrice per l'abusiva occupazione, quantificato in euro 361.989,34, oltre interessi Pt_1 come da parte motiva;

4) rigetta la domanda di manleva spiegata da nei confronti degli altri convenuti proprietari;
CP_1
5) quanto alle spese di lite:
- condanna al pagamento dei 2/3 delle spese di lite sostenute da parte attrice che CP_1 Pt_1 compensa o 1/3 e che liquida, per l'intero, in euro 15.000,00 per compensi, ol ri di legge se dovuti;

- condanna (oggi ) al pagamento dei 2/3 Controparte_12 CP_11 CP_11 Controparte_19 delle spes e attr 1/3 e che liquida, per Pt_1 l'intero, in euro 15.000, compensi, oltre oneri di legge se dovuti;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite sostenute da , Pt_1 Controparte_2
, liquidate in complessivi i Controparte_3 Controparte_4 di legge se dovuti;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite sostenute da e Pt_1 CP_6 CP_5
liquidate in co vi euro 6.000,00, oltre oneri di legge se dovut f
[...] procuratori antistatari ichele Pierdonati e Avv. Alessandro Moretti;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite sostenute da , Pt_1 Controparte_20 CP_7
, quali eredi di
[...] Controparte_9 Controparte_8 Persona_4 complessivi euro 6.000,00, oltre oneri di legge se dovuti, da distrarsi in favore del procuratore antistatario Avv. Mario Lacagnina;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite sostenute da Pt_1 CP_16 Parte_3
e liquidate in complessivi euro 6.000,00, oltr Controparte_14 distrarsi i procuratore antistatario Avv. Paolo Pannella;

- condanna al pagamento delle spese di lite nei confronti dei convenuti: CP_1
i) in proprio e quale erede di;
ii) e Controparte_14 Persona_1 CP_6 CP_5 entrambi quali eredi di iii) , e in proprio e Persona_2 CP_2 CP_3 Controparte_4
pagina 13 di 14 quali eredi di iv) , e Persona_3 CP_10 CP_7 CP_9 Controparte_8 tutti quali eredi di a sua volta erede di Persona_4 Persona_1
liquidate in complessivi euro 8.000,00, oltre oneri di legge se dovuti e da distrarsi in favore dei rispettivi procuratori antistatari Avv. Paolo Pannella, Avv. Michele Pierdonati e Avv. Alessandro Moretti, nonché Avv. Mario Lacagnina rispettivamente quanto alle posizioni i), ii), iv);
- compensa le spese di lite tra (oggi . e Controparte_12 Controparte_11 Controparte_19 Con
, p e do Controparte_1 Controparte_12 nei confronti di;
Controparte_1
6) pone a definitivo carico di tutte le parti in solido le spese di TU, già liquidate con separato decreto in data 16.05.2024.
Così deciso in Roma, il 30.10.2025.
Il Giudice
IA SP
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