N. 4887/2021 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n° 4887
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2021
avente ad oggetto: restituzione indebito.
TRA
(C.F. ) nato a [...] Parte_1 C.F._1
(NA) il 25.05.1959, rapp.to e difeso dall'avv. Renato D'Isa (C.F.
[...]
) – PEC e dall'avv. Umberto Davide C.F._2 Email_1
(C.F. ) – PEC ed elett.te C.F._3 Email_2
dom.to presso il loro studio in TO (NA) in Via P.R. Giuliani n. 24,
-attore-
E
1 , (C.F. ), nato a [...] il Parte_2 C.F._4
10.10.1947, rappresentato e difeso dall'avv. Graziano Cafiero (C.F.
) – PEC ed elett.te dom.to C.F._5 Email_3
presso il suo studio in Piano di TO (NA) in via Sant'Andrea n. 3,
-convenuto-
(C.F. , nata il [...] a [...] Controparte_1 C.F._6
EQ (NA) ed ivi residente in [...], rapp.ta e difesa dall' avv. Giu-
seppe Ferraro (C.F. ) - PEC C.F._7 Email_4 [...]
Ema_ ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Vico EQ (NA) alla
Via S. Ciro n. 16,
- terza chiamata in causa –
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 16.09.2021 adiva l'intestato Tri- Parte_1
bunale per ottenere la condanna di alla restituzione di € Parte_2
6.776,00 quale corrispettivo versato in eccesso rispetto ai canoni locatizi contrat-
tualmente previsti (annualità 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 e 2017), con vit-
toria di spese di lite ed attribuzione.
A sostegno della propria pretesa, il ricorrente/attore deduceva quanto segue:
- in data stipulava un contratto di locazione, riguardante l'appartamento sito in Vico
EQ (NA) in via Raspolo n. 14.
- Il contatto di locazione, registrato presso l'Agenzia delle Entrate- Ufficio di Castel-
lammare di Stabia prevedeva un canone di locazione, come stabilito dall'art. 2, pari
2 a Lire 2.400.000 annue corrispondenti ad € 1.239,00 da pagarsi in rate mensili di
Lire 200.000 corrispondenti ad € 103,00.
- Sull'assunto di aver pagato importi maggiori dei canoni locatizi contrattualmente previsti chiedeva, in via principale, con azione di indebito arricchimento ex art. 2033 c.c. e, in subordine, con azione di arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c.
la condanna del locatore alla restituzione del complessivo im- Parte_2
porto di € 6.776,00.
Si costituiva in giudizio eccependo: (i) l'improcedibilità della Parte_2
domanda per omesso esperimento del procedimento di mediazione;
(ii) l'improce-
dibilità della domanda ai sensi dell'art 426 c.p.c.; (iii) la decadenza del ricorrente dall'azione ai sensi dell'art. 13 comma 2 della legge 431/1998; (iv) la propria ca-
renza di legittimazione passiva in quanto in data 27 luglio 2020 vendeva la suddetta unità immobiliare alla sig.ra con atto per Notar Controparte_1 Persona_1
di Carlo repertorio n. 39703, raccolta n. 24096, dalla quale l'odierno ricorrente
[...]
riceveva alla cessazione del rapporto di locazione la somma di € 20.000,00.
Chiedeva, infine, avanzando anche domanda riconvenzionale: rigettare la domanda
ex adverso proposta in quanto tardiva per decorso del termine decadenziale seme-
strale previsto dall'art. 13, co. 2, Legge 431/98; dichiarare, in ogni caso, la carenza di legittimazione passiva di accertare e dichiarare che nulla Parte_2
era dovuto a nessun titolo in favore di e, pertanto, rigettare la Parte_1
domanda attorea in quanto infondata e sfornita di prova;
accertare e dichiarare la morosità di in relazione al pagamento dei canoni locatizi e degli Parte_1
oneri accessori e, pertanto, portare tale credito in compensazione con eventuali cre-
diti vantati dalla controparte ovvero condannare lo stesso al pagamento Pt_1
3 dei relativi importi, oltre interessi. In ogni caso, nella denegata ipotesi in cui si rite-
nesse fondata la domanda attorea, quantificare gli eventuali e denegati importi ver-
sati in eccedenza tenendo conto non solo del canone indicato in contratto ma anche di quanto dovuto a titolo di ISTAT ed accessori, con riserva di depositare consu-
lenza contabile di parte;
in via subordinata – salvo gravame – condannare la sig.ra
, di cui chiedeva autorizzarsi la chiamata in causa, a garantire e Controparte_1
manlevare da ogni pregiudizievole conseguenza derivante Parte_2
dalla domanda attorea e, comunque, da ogni pretesa attorea condannandola diretta-
mente al pagamento di tutte le somme riconosciute all'attore ovvero a rifondere a tutto quanto costui dovesse essere tenuto eventualmente a pa- Parte_2
gare all'attore, ivi comprese le spese di lite e tutti gli oneri economici gravanti in capo all'odierno convenuto;
condannare al pagamento delle Parte_1
spese e dei compensi del presente giudizio con attribuzione.
Il Tribunale autorizzava la parte convenuta a chiamare in causa – ex art. 106 c.p.c.
– , nata a [...] il [...]. Controparte_1
Si costituiva la quale eccepiva: (i) la carenza di legittimazione Controparte_1
passiva al giudizio, essendo divenuta proprietaria dell'immobile de quo a partire dal 27 luglio 2020, non potendo essere pertanto chiamata a rispondere della restitu-
zione dei pretesi canoni eccedenti, riferiti a periodo antecedente al suo acquisto;
(ii)
l'improcedibilità della domanda principale in quanto introdotta col rito ordinario anziché col rito locatizio;
(iii) la prescrizione del credito nei propri confronti.
Successivamente la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata all'udienza del 07.05.2024, tenuta con modalità di cui all'art 127 ter c.p.c. per di-
scussione e decisione.
4 In via del tutto preliminare, occorre rilevare la procedibilità della domanda princi-
pale, atteso che è stato esperito il procedimento di mediazione, come risulta dal verbale del giorno 21.11.2023, allegato agli atti.
Ancora in via preliminare, devono essere disattese le eccezioni di decadenza for-
mulate dalla parte convenuta e dalla terza chiamata.
Al riguardo, si evidenzia che l'art. 13 comma 1 della legge 431/98 prevede la nullità
di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione supe-
riore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Sull'applicazione di tale disposizione normativa è intervenuta la Corte di Cassa-
zione, con sentenza n. 18213/2015, chiarendo che essa sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio,
mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente.
Invero, la Suprema Corte ha evidenziato che il procedimento simulatorio si sostan-
zia nella stipula dell'unico contratto di locazione, cui accede la scrittura con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco;
la sosti-
tuzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che impedisce tale sostituzione ed è colpita dalla nullità; per-
tanto, la norma lascia integra la convenzione negoziale originaria, oggetto di regi-
strazione.
Nel caso, è pacifico che, tra le parti è stato stipulato un contratto di locazione, regi-
strato e nessuna delle parti deduce che sia stato stabilito un canone occulto diverso,
né una sua nullità di cui alla norma in esame, non venendo quindi in rilievo neanche il secondo comma e la relativa decadenza.
5 Il ricorrente ha diritto, pertanto, ha diritto alla restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone indicato all'interno del contratto di locazione registrato.
Sul punto, occorre tener presente che, nella ripetizione di indebito opera il normale principio dell'onere della prova a carico dell'attore, il quale, quindi, è tenuto a di-
mostrare sia l'avvenuto pagamento, sia la mancanza di una causa che lo giustifichi,
con conformità con l'art. 2697 c.c..
Nel caso in esame, il ricorrente ha assolto tale onere probatorio, avendo dimostrato,
attraverso la documentazione in atti, di aver versato le suddette somme, in favore dell'allora parte locatrice;
tali circostanze, del resto, non sono specificamente con-
testate da parte resistente, convenuta.
Trattandosi di indebito oggettivo risulta altresì irrilevante la qualità di proprietario dovendosi verificare solo l'effettivo destinatario del pagamento eccessivo da ripe-
tere. In ogni caso i pagamenti avvenivano in data precedente l'acquisto della pro-
prietà da parte della terza chiamata.
Va, dunque, altresì analizzata l'eccezione di compensazione e la domanda ricon-
venzionale proposta dal resistente convenuto, avendo lo stesso correttamente osser-
vato che alla luce delle stesse deduzioni di parte ricorrente “l'odierno attore è mo-
roso nei confronti del locatore. Il sig. dal 2018 non ha più cor- Parte_1
risposto il canone di locazione ed i relativi oneri accessori all'odierno convenuto.
Circostanza pacifica che emerge, tra l'altro, dallo stesso atto notarile di vendita
dell'immobile oggetto di locazione e dall'atto di citazione ex adverso”. (…La stessa parte attrice nell'atto introduttivo precisa che i pagamenti effettuati dal conduttore si arrestano all'anno 2017 e, di conseguenza, indirettamente ammette che i canoni successivi ed i relativi oneri accessori non stati pagati).
6 A tale deduzione e domanda l'attore non ha contestato il mancato pagamento, di cui comunque avrebbe dovuto dare prova, dovendo pertanto decurtarsi dalla somma ripetibile quella di euro 1.239,00 dovuta per gli anni 2018, 2019 e 2020 (1.239,00
x 3 pari ad euro 3.717,00) e quindi dovendo lo stesso convenuto essere condannato per la minor somma di euro 3.059,00 (6.776,00 – 3.717,00). Non vanno invece de-
curtate le maggiori somme, prospettate come dovute, per adeguamento ISTAT e oneri accessori, genericamente indicate dal resistente, il quale peraltro non ha nem-
meno formulato alcun calcolo alternativo, dovendo assumersi l'onere del fatto im-
peditivo o modificativo della pretesa in esame.
Riguardo le spese di giudizio, parte convenuta deve essere condannata:

1. al pagamento del 50% delle stesse nei confronti di parte attrice;

2. all'intero pagamento di quelle nei confronti di , terza chiamata, Controparte_1
priva di legittimazione passiva rispetto alla pretesa azionata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione di-
sattesa o assorbita, così dispone:

1. accoglie la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Parte_2
e condanna quest'ultimo alla restituzione, in favore di parte ricorrente,
[...]
dell'importo di 3.059,00 oltre interessi legali dalla data della domanda fino all'ef-
fettivo soddisfo;

2. condanna a pagare, in favore di , le spese Parte_2 Parte_1
del giudizio che liquida, per il 50%, in € 1.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge con attribuzione in favore degli avv.ti Renato D'Isa ed Umberto Davide dichiaratisi anticipatari;

3. condanna a pagare, in favore di , le spese del Parte_2 Controparte_1
7 giudizio che liquida in € 2.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge con attribuzione in favore dell'avv. Giuseppe
Ferraro, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Torre Annunziata il 06.05.2024
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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