REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
Sezione Quinta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del GOT dott.ssa Assunta Massaro ha pronunciato ex art. 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8137/2022 promossa da:
( ) rappresentat e difes Parte_1 CodiceFiscale_1
dall'avv. VINCIGUERRA FEDERICO e dall'avv. ed C.F._2
elettivamente domiciliato in VIA VINCENZO GIUFFRIDA 23 95127
CATANIA
RICORRENTE contro
(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._3
dell'avv. ARCIFA GIOVANNI e dall'avv. ed C.F._4
elettivamente domiciliato in VIA G. D'ANNUNZIO 111 CATANIA
RESISTENTE

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la sig.ra chiamava in Parte_1
giudizio la sig.ra premettendo che: CP_1

1. in data 29/06/2021 la sig.ra aveva concesso in locazione alla ricorrente CP_1
l'immobile sito in Catania, Via San Giuliano 185, con scadenza prevista per il
30/06/2024 e canone di locazione annuo di € 7.200,00 da pagarsi entro il giorno
5 di ogni mese tramite rate anticipate da € 600,00 mensili;

2. l'immobile veniva locato parzialmente ammobiliato;

3. la ricorrente da subito si accorgeva che l'immobile ed il mobilio ivi presente presentavano una serie di vizi e difetti tali da renderli inservibili (il mobilio) e inabitabile (l'appartamento);

4. in particolare, da subito si riscontravano problemi agli scarichi del lavello ed a quelli della lavatrice e della lavastoviglie nonché la posa dei cavi elettrici non era rispondente a quanto previsto nel DM 37/08 e norma 64/08;

5. su segnalazione della sig.ra quindi, la proprietaria inviava un idraulico Pt_1
il quale avrebbe dovuto risolvere sia il problema al lavello, che continuava a perdere acqua dallo scarico, sia quello dei cavi elettrici, che giacevano sul pavimento in mezzo alla pozza d'acqua che si creava sotto il citato lavello;

6. dopo più di un mese, gli scarichi dell'acqua non garantivano nuovamente il corretto deflusso delle acque. Il marito della sig.ra ed un idraulico si CP_1
recavano nell'immobile de quo per risolvere il problema ma al loro arrivo si accorgevano che i cavi elettrici non erano stati intubati e, quindi, giacevano ancora sul pavimento in mezzo alla pozza d'acqua. Solo in quella occasione i cavi venivano posati correttamente;

7. ma le condizioni dell'intero immobile erano pessime. Ed infatti la cappa sopra il piano cottura era montata in modo errato tanto che non appena si pagina 2 di 11 accendeva si staccava dal muro e rimaneva appesa su un lato, creando fonte di pericolo per l'incolumità del conduttore;

8. la stufa a gas al momento dell'avviamento da parte dell'esponente andava in blocco ed a seguito di controllo dell'impianto si scopriva che il cavo di adduzione del gas non era stato sostituito alla sua data di scadenza nel 2011;

9. ad ogni segnalazione e lamentela da parte della sig.ra la proprietaria Pt_1
faceva passare molti giorni prima di incaricare professionisti per la risoluzione dei problemi, che erano mai stati risolti;

10. come riferito sopra, l'immobile era anche inabitabile per altro e più grave vizio: le finestre, infatti, non erano rispondenti ai requisiti acustici previsti dalle normative vigenti in quanto non garantivano una corretta insonorizzazione ai rumori provenienti dall'ambiente esterno soprattutto di notte;

11. la sig.ra chiedeva più volte alla proprietaria di cambiare gli infissi, Pt_1
senza tuttavia ottenere riscontro;

12. la sig.ra nell'immobile di Via San Giuliano 185 esercitava anche la Pt_1
professione di psicoterapeuta ed ovviamente aveva bisogno di un luogo tranquillo per ricevere i propri pazienti;

13. in data 25/08/2021, per mezzo dell'avv. la sig.ra chiedeva di CP_2 Pt_1
porre immediato rimedio alla problematica relativa all'isolamento dell'abitazione da rumori molesti provenienti dall'esterno;
14. successivamente, stanca del continuo disinteressamento della proprietaria, la sig.ra incaricava un perito fonometrico il quale appurava che le Pt_1
pagina 3 di 11 immissioni sonore superavano la soglia della normale tollerabilità. Per tale perizia l'esponente sosteneva una spesa pari ad € 600,00;
15. in data 22/11/2021, viste anche le risultanze della perizia fonometrica,
l'esponente manifestava la volontà di risolvere, con effetto immediato, il contratto di locazione stipulato in data 29/06/2021;
16. l'immobile era stato rilasciato in data 04/01/2022;
17. la sig.ra nonostante i gravi vizi e difetti dell'immobile, inidoneo Pt_1
all'uso pattuito, aveva sempre provveduto a pagare i canoni di locazione, per un importo complessivo di € 3.600,00;
18. l'esponente aveva dovuto cercare in poco tempo una nuova sistemazione non solo abitativa ma anche lavorativa, con i conseguenti problemi legati alla comunicazione dell'indirizzo del nuovo studio ai pazienti;

19. inoltre, si era vista costretta a sostenere spese non preventivate pari ad €
1.412,00, che dovevano essere interamente rimborsate;

20. era stato esperito il procedimento di mediazione previsto dall' dall'art 5, comma 1-bis, decreto legislativo n. 28/2010, ma la mediazione aveva avuto esito negativo.
In diritto riteneva chiaro l'inadempimento ex art. 1578 c.c. e/o altre norme applicabili della sig.ra al contratto di locazione del CP_1
29/06/2021.
Ed infatti, la sig.ra al momento della stipula del contratto aveva dichiarato CP_1
che l'immobile era “fornito di impianto di riscaldamento e condizionamento,
pagina 4 di 11 con impianti idrici ed elettrici a norma” ma, come si era avuto modo di scoprire pochi giorni dopo, l'impianto del gas era assente, l'impianto idrico aveva gravi vizi così come l'impianto elettrico.
Gli infissi, poi, erano del tutto inidonei alla loro funzione in quanto non solo erano installati male ma non creavano neanche un minimo di insonorizzazione dai rumori esterni. Giorno e notte la sig.ra era obbligata a sentire rumori Pt_1
intollerabili provenire dalla strada.
Ogni richiesta di intervento avanzata alla controparte era risultata vana, tanto che l'esponente si era vista costretta a risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1454
c.c. e/o altre norme applicabili.
Fermo, quindi, l'inadempimento da parte della sig.ra la stessa doveva CP_1
essere condannata al risarcimento, a favore dell'esponente, di tutti i danni, patrimoniali e non, da questa subiti tra cui lo stress psicofisico (la sig.ra Pt_1
stante il rumore, era stata costretta a chiedere ospitalità alla figlia) e le spese sostenute per eseguire il trasloco anticipato e la perizia fonometrica.
Chiedeva:
- accertare e dichiarare il grave inadempimento della sig.ra al CP_1
contratto di locazione del 29/06/2021 per avere locato un immobile viziato ed inidoneo all'uso e per l'effetto, condannare la resistente a risarcire alla ricorrente i danni da quest'ultima subiti, da quantificarsi nella misura di 6 mensilità del canone di locazione percepito, pari a € 3.600,00 ovvero nella diversa misura che dovesse risultare in corso di causa, da determinarsi anche in via equitativa oltre il rimborso delle spese sostenute, pari ad € 1.412,00;
pagina 5 di 11 - con vittoria di spese, diritti ed onorari.
___________________________
Si costituiva in giudizio la Sig.ra dott.ssa , contestando CP_1 CP_1
specificatamente tutte le circostanze di fatto allegate dalla ricorrente e chiedendo il rigetto integrale delle domande formulate.
L'immobile oggetto della locazione era stato preventivamente visionato ed accettato dalla Dott.ssa la quale lo aveva trovato di proprio gradimento Pt_1
e adatto all'uso convenuto, come da art. 8 contratto.
Ogni qual volta la aveva a lamentare qualche inconveniente la proprietà Pt_1
era sempre prontamente intervenuta per risolvere quanto lamentato;
non corrispondeva a verità quanto sostenuto dalla circa l'asserita inidoneità Pt_1
dell'immobile ad assolvere all'uso convenuto: infatti, le piccole perdite del lavello erano state immediatamente eliminate a seguito dell'intervento della proprietà.
In verità, probabilmente, dopo le prime settimane la Dott.ssa per motivi Pt_1
assolutamente ininfluenti alle sorti della locazione maturava l'idea di voler cambiare appartamento, da qui tutta una serie di lamentele (infondate) su asseriti vizi e difetti dell'appartamento medesimo.
Non ultimo il mancato isolamento acustico (!!!) dai rumori provenienti dalla strada pur nella piena consapevolezza che l'appartamento si trovava nel pieno centro urbano in Catania Via A di San Giuliano 185.
Anzi, la proprietà per venire incontro ai desiderata della conduttrice, che voleva abbandonare l'immobile, accettava la risoluzione immediata del contratto non pagina 6 di 11 chiedendo, come avrebbe potuto, il preavviso di mesi sei contrattualmente stabilito, art. 7 contratto.
In buona sostanza, nessun vizio o difetto grave poteva essere addebitato all'immobile locato anzi le eventuali somme pretese dalla Dott.ssa Pt_1
dovevano essere compensate con il mancato preavviso di recesso dalla locazione che sarebbe dovuto essere di mesi sei.
Concludeva chiedendo rigettare le domande tutte formulate dalla ricorrente perché palesemente infondate in fatto e in diritto;
spese e compensi.
In subordine si dichiarava disponibile a un componimento bonario al solo fine di evitare l'alea del giudizio.
Ammessa la prova per testi, veniva sentita la figlia della ricorrente, sig.ra
[...]
la quale, dichiarava di abitare “in altro appartamento della Persona_1
stessa via dal 2019” e che la madre “ ha avuto molti problemi con gli scarichi: la pilozza dell'antibagno perdeva o dal sifone o dallo scarico;
anche la lavatrice, collocata di fronte, ha dato problemi ma non ricordo se erano dovuti allo scarico, all'adduzione di acqua o si trattava di problemi elettrici, il che ha reso inutilizzabile l'elettrodomestico per un certo periodo che non so determinare con certezza. Non ricordo se la lavastoviglie avesse problemi di scarico ma tutta la cucina era deficitaria di un adeguato impianto elettrico e tutti gli elettrodomestici erano collegati con fili volanti ad una presa a muro
(almeno ne ricordo solo una sotto i piani di lavoro), cui erano collegati il frigo
e la lavastoviglie;
non sono sicura se c'era anche il forno. Peraltro il lavello della cucina perdeva e, di conseguenza, le prese si allagavano con rischio di
pagina 7 di 11 corto circuito. A D.R. Ricordo che mia madre ha chiamato la proprietaria ed ha rappresentato queste problematiche e ricordo che la proprietaria si è attivata ma con molto ritardo, almeno una o due settimane. La signora si scusò dicendo che era a Milano e non poteva intervenire prima. Ricordo che, per una delle problematiche, dopo un paio di giorni intervenne il Sig. , marito Per_2
della proprietaria, ma non so se solo per vedere o per effettuare qualche lavoro.
Non ricordo se siano intervenuti idraulici o elettricisti. Ricordo che personalmente ho staccato, un giorno, gli zoccoli della cucina per sollevare le prese ed evitare che rimanessero a mollo nella pozzanghera creata dalla perdita dello scarico del lavello. Credo che il problema degli impianti di scarico ad un certo punto sia stato risolto mentre non mi risulta sia stato sistemato l'impianto elettrico.
A D.R. La cappa, appena si accendeva si staccava dal muro, forse perché mancavano dei tasselli o dei ganci, e rimaneva appesa solo da un lato. A D.R.
Vero che, appena accesa, la stufa a gas è andata in blocco. Ricordo che la bombola era vuota e, quando è venuto il bombolaio, abbiamo scoperto che il tubo era vecchissimo (del 2011). A D.R. Ero con mia madre quando lei ha visto
l'appartamento prima di firmare il contratto ma non abbiamo ispezionato gli impianti perché non siamo esperti del settore.”
Nulla di rilevante veniva riferito dal secondo teste.
L'Avv. Vinciguerra chiedeva l'ammissione della CTU che veniva rigettata in quanto non formulata in ricorso.
La causa era rinviata per discussione e decisione.
pagina 8 di 11 MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è solo parzialmente fondata e va accolta nella stessa misura.
In realtà le doglianze della ricorrente sono di due tipologie: inadeguatezza degli impianti e rumorosità dell'appartamento.
Che la locataria abbia chiamato più volte la proprietà per risolvere problemi emersi nel corso della locazione è provato sia dalla teste sentita, sia dalla mancata contestazione delle specifiche circostanze dedotte e dal fatto che la resistente ha accettato il rilascio senza alcuna pretesa economica ulteriore.
Tuttavia i lamentati danni agli impianti, da quel che è dato evincere tutti riparati, possono condurre alla riduzione del canone e non alla sua integrale restituzione.
Per quanto concerne la rumorosità, invece, a parte la mancanza di prova sul punto, non sembra che la stessa possa essere effettivo motivo di doglianza per due ordini di ragioni: intanto perché l'immobile si trova in pieno centro di
Catania e, anche se la ricorrente non è del luogo, ben poteva chiedere alla figlia che abita nella stessa strada da diversi anni, ed inoltre perché, se aveva necessità di un ambiente silenzioso, anche se non esperta avrebbe potuto visionare la tipologia degli infissi da cui anche un profano avrebbe capito la capacità di tenere isolata la casa dalle immissioni acustiche. Perciò, poiché la ricorrente ha visionato l'immobile, trovandolo idoneo all'uso cui intendeva destinarlo, si è assunta il rischio che non fosse silenzioso quanto le serviva.
Perciò certamente non può farsi luogo al risarcimento della somma pagata per la locazione ma solo ad una riduzione del canone nella misura che si ritiene equa del 30%.
pagina 9 di 11 Anche il costo della perizia fonometrica, per le ragioni di cui sopra, non può essere rimborsato, così come le spese di trasloco di cui chiede il risarcimento.
“L'«exceptio non rite adimpleti contractus», di cui all' articolo 1460 del Cc , postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall' articolo 1584 del Cc “
Tribunale , Napoli , sez. IX , 30/09/2024 , n. 8288
Per le superiori ragioni la domanda va accolta nella misura già detta, ovvero nella riduzione del canone di locazione nella misura del 30%, avendo comunque la ricorrente fruito dell'immobile locatole.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in € 98,00 per spese ed €
1.000,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accoglie parzialmente la domanda di parte ricorrente;

pagina 10 di 11 2) Condanna la resistente al rimborso del 30% del canone corrispostole, oltre interessi dal pagamento al soddisfo;

3) Condanna la resistente al pagamento delle spese determinate come in parte motiva.
Catania, 29 aprile 2025
Il GOT dott.ssa Assunta Massaro
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