N. R.G. 1068/2023
TRIBUNALE DI ORISTANO
SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Oggi 20 marzo 2025, ad ore 11.00, è comparso l'Avv. Rinaldo Saiu, nell'interesse dell'attore intimante il quale insiste nelle difese e richieste formulate ed in subordine in caso di rigetto della Parte_1
domanda proposta dal chiede la compensazione delle spese tenuto conto della connessione del Pt_1
presente procedimento con il procedimento avente n. 200/2024 del quale era stata chiesta la riunione.
E' comparso l'Avv. Gianfranco Cubadde, nell'interesse del convenuto intimato , ed Controparte_1
in sostituzione dell'Avv. Giovanni Cau, nell'interesse della convenuta , il quale Controparte_2
dichiara di non accettare il contraddittorio su domande nuove. Rileva che tra la causa odierna e la causa avente R.G.200/2024 vi è connessione soggettiva ma non oggettiva e pertanto non possono essere riunite come già deciso dal Giudice con ordinanza del 31 gennaio 2025. Conferma le conclusioni in atti e chiede che venga pronunciata sentenza.
Si dà atto che sono presenti personalmente i convenuti e . Controparte_1 Controparte_2
E' presente ai fini della pratica forense la dott.ssa Persona_1
Il Giudice, dato atto di quanto sopra, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e contestuale deposito della motivazione.
Verbale chiuso ad ore 14.05
Il G.O.T.
dott.ssa Carla Maria Brunzu
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL GIUDICE ONORARIO

DEL TRIBUNALE CIVILE DI ORISTANO

Dott.ssa Carla Maria Brunzu
sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza in data 20/03/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.1068 del Ruolo Generale dell'anno 2023
promossa da:
(C.F. ) elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
Rinaldo Saiu, in Oristano, via Tirso n.127, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di intimazione di sfratto,
- attore -

contro

:
( ) elettivamente domiciliato in Oristano, via Controparte_1 CodiceFiscale_2
Carpaccio n.42/C, presso lo studio dell'Avv. Gianfranco Cubadde, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti,
- convenuto –
e
) elettivamente domiciliata in Oristano, via Benedetto CP_2 CodiceFiscale_3
Croce n.9, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Cau, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti,
- convenuta –
in punto a: Sfratto per finita locazione
************************
CONCLUSIONI
Il Procuratore dell'attore chiede e conclude:
“ Voglia l'Ill.mo Tribunale di Oristano adito, contrariis reiectis: 1) dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto e l'immediato rilascio dell'immobile; 2) in subordine, in caso di rigetto della domanda formulata dal Solas, dichiarare la compensazione delle spese.
Il Procuratore del convenuto chiede e conclude: Controparte_1 pagina 2 di 5 “ L'Ill.mo Tribunale adito voglia contrariis reiectis: nel merito: 1) previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi esposti in narrativa. In via subordinata: 2) convalidare lo sfratto per finita locazione e, per l'effetto accertare e dichiarare il diritto del sig. a permanere nell'abitazione per dodici mesi dal Controparte_1 provvedimento di rilascio;
3) in ogni caso con vittoria di spese e di onorari. Il Procuratore della convenuta chiede e conclude: Controparte_2
“ L'Ill.mo Tribunale adito voglia: 1) rigettare ogni avversa domanda, dichiarando nulla e/o illegittima e comunque inefficace la disdetta contrattuale inviata da 2) in via meramente subordinata e Parte_1 salvo gravame, fissare la data dell'esecuzione entro il termine massimo di dodici mesi decorrenti dalla data del provvedimento vista l'eccezionalità del caso;
3) con vittoria di spese e competenze professionali del giudizio.
FATTO E DIRITTO

L'attore nell'atto introduttivo ha esposto che: 1) era proprietario di un appartamento sito in Oristano alla via Mattei n. 46; 2) con contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 28 agosto
2019 regolarmente registrato in data 12 settembre 2019 al n. 2080 serie 3T, aveva concesso in locazione ai convenuti e il predetto immobile, per il Controparte_1 Controparte_2 periodo dal 12/09/2019 al 12/09/2023, per la somma mensile di euro 500,00; 3) aveva manifestato a mezzo lettera raccomandata a/r del 25/11/2022 la propria volontà di dare disdetta in relazione al contratto di locazione e risolvere lo stesso al fine di evitare la rinnovazione tacita;
4) il contratto era scaduto ma i convenuti conduttori non avevano rilasciato l'immobile.
Chiedeva la convalida dello sfratto per finita locazione.
Il convenuto , nella comparsa di costituzione ha sostenuto che: 1) all'art.1 Controparte_1 del contratto di locazione era stato precisato che il contratto sarebbe stato prorogato di diritto di quattro anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore qualora intendesse adibire l'immobile agli usi personali;
2) con disdetta del 25 novembre 2022 il locatore aveva comunicato ai conduttori di non voler procedere al rinnovo del suddetto contratto di locazione senza esplicitare i motivi;
3) in occasione del primo rinnovo automatico del contratto il locatore per comunicare una valida disdetta a norma dell'art.3 della l. n.431/98 doveva indicare a pena di nullità il motivo sul quale la stessa era fondata tra quelli indicati dal primo comma dello stesso articolo.
Chiedeva pertanto il rigetto della domanda.
All'udienza di convalida poiché le parti intimate si sono opposte eccependo la nullità della disdetta lo sfratto non è stato convalidato. Disposto il mutamento del rito è stato assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione che ha avuto esito negativo. A seguito dell'opposizione, col mutamento del rito, la domanda di sfratto per finita locazione si converte in domanda di risoluzione contrattuale per scadenza del termine e di condanna al rilascio dell'immobile, in essa implicitamente contenuta (cfr. Cass. Civ. n° 913/1999). Ciò premesso la domanda di risoluzione del contratto per finita locazione non può trovare accoglimento. L'eccezione formulata dai convenuti è fondata. Il locatore con lettera raccomandata inviata in data 25 novembre 2022, e ricevuta dalla parte conduttrice in data 13 dicembre 2022, ha manifestato la propria volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza tra l'altro erroneamente richiamando l'art.4 della l.392/78 che disciplina il recesso del conduttore.
Il contratto di locazione all'art.1 prevede espressamente che “ la locazione avrà la durata di anni quattro con decorrenza dal 2019 al 2023, senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il
pagina 3 di 5 contratto è prorogato di diritto di 4 anni fatta salva la facoltà del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi personali. Alla scadenza del periodo di proroga quadriennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Le parti pertanto hanno stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo sottoposto alla disciplina ordinaria prevista dalla l.431/98. L'art.3 della l.431/98 prevede che alla prima scadenza del contratto il recesso del locatore è possibile solo nei casi espressamente contemplati dalla norma ed in ogni caso è previsto che la lettera con cui il recesso è comunicato deve esplicitarne le ragioni a pena di nullità “ nella comunicazione del locatore deve essere specificato a pena di nullità il motivo tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”; Ora la disdetta comunicata dal locatore non indica alcun motivo tra quelli espressamente e tassativamente indicati dalla legge a pena di nullità nè esplicita le ragioni “ in modo da consentire in caso di controversia la verifica “ ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo dopo l'avvenuto rilascio circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato ( cfr. sul punto Cass. 3938/2023);
La disdetta, inviata dal locatore in data 25 novembre 2022, pertanto deve considerarsi nulla ed il contratto, stipulato tra le parti in data 28 agosto 2019 e registrato in data 12 settembre 2019 al n. 2080 serie 3T, si è rinnovato per altri quattro anni.
Ne consegue pertanto il rigetto della domanda di risoluzione del contratto per finita locazione.
Quanto alle spese di lite, considerato che i convenuti conduttori, parte vittoriosa, si sono costituiti con un differente difensore ma hanno la medesima posizione processuale, viene riconosciuto un unico compenso aumentato del 20%, ai sensi degli artt. 4 e 8 del D.M. n.55/2014, e liquidato come in dispositivo. (cfr. Cass. 8688/2023 e Cass. 17215/2015)

P.Q.M.

Il Giudice Onorario definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così decide:
- rigetta la domanda di risoluzione del contratto per finita locazione;

- dichiara tenuto e condanna l'attore al pagamento in favore dei convenuti Parte_1 CP_1
e delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi
[...] Controparte_2 euro 3.048,00 (ovvero euro 2.540,00 con aumento del 20%) per compensi professionali oltre rimborso forfetario (15%) IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Oristano il 20/03/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
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