Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale di Civitavecchia
Sezione Civile
Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone all'udienza del 16.9.2025, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3357 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022 (cui è stato riunito il proc. n. 3358/2022), pendente tra in persona del legale rappresentante pro tempore sig. con Parte_1 Parte_2
sede legale in Tarquinia (VT), st. Prov.le Porto Clementino 34 c.f. e p.iva , elett.te P.IVA_1
dom.ta alla Piazza G. Matteotti n. 14, 01016 Tarquinia, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Piferi ) che la rapp.ta e difende in virtù di delega in atti C.F._1 attore
CONTRO
(P. IVA: , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, sig.ra , con sede legale in Tarquinia Lido (VT), Viale Parte_3
Mediterraneo n° 45, elettivamente domiciliata in Roma, Piazza F.M. Lante n. 33, presso e nello studio dell'Avv. Laura Iacobelli ( – PEC: C.F._2
) dalla quale è rappresentata e difesa in virtù di Email_1
procura in atti
Convenuta
Conclusioni: come in atti
Fatto e diritto
Con intimazione notificata in data 22.06.2022, la società intimava via PEC Parte_1
Intimazione di Sfratto per Morosità e Contestuale Citazione per la Convalida alla società
[...] in persona del legale rappresentante pro tempore relativamente al contratto di CP_1
locazione ad uso commerciale del 01 aprile 2016 con cui l'attrice aveva concesso in locazione 2 alla società un immobile commerciale sito in Tarquinia, Via di Porto Controparte_1
Clementino n.13 e precisamente l'immobile C/1 di mq.91 in catasto al fg.136 p.lla 45 sub 28.
Rappresentava parte attrice che, il corrispettivo annuale della locazione veniva pattuito in complessive € 6.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 500,00 ciascuna, con scadenza il giorno 10 di ogni mese e la Società conduttrice sin dall'anno 2016 non aveva pagato i canoni mensili previsti contrattualmente per una morosità di€ 45.140,00.
Si costituiva la società , in persona della legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 la quale, opponendosi . Deduceva che in data 24.01.2013 l'allora proprietaria delle mura dell'albergo “ ”, sig.ra aveva concordato con il legale CP_1 Persona_1
rappresentante del tempo della società sig. quanto Pt_1 Parte_1 Parte_4 segue: “… con la presente, vista la necessità di collegare la struttura alberghiera ai locali di vostra proprietà attualmente in ristrutturazione, che saranno destinati a camera di albergo e a locali adibiti alla ristorazione, e che è intenzione darli in uso alla struttura alberghiera in essere, facendo seguito al sopralluogo effettuato alla presenza del sig. e con Lei nella qualità di amministratore Parte_5 unico, chiedo l'autorizzazione alla realizzazione di una struttura in legno di collegamento tra le nostre proprietà con il tetto fisso e chiusure laterali apribili in materiale pvc o vetro temperato. Ciò si rende anche necessario al fine di dare un luogo coperto nel periodo invernale alla propria clientela, così da poter allungare la stagionalità della attività e garantire un reddito maggiore, costante e continuo per tutto l'anno.

Considerato che

la sottoscritta disporrà nelle proprie volontà testamentarie, sino a prova contraria, che della nuda proprietà dell'albergo, sarà beneficiaria mia nipote
[...]
, figlia di mio figlio , ed altri beni andranno comunque gli altri nipoti, Parte_3 Parte_4 figli dei miei figli ed i quali componenti della famiglia risultano essere CP_2 CP_3 possessori delle quote della società Visto che alcuni giorni addietro è stata costituita Parte_1 da e da una nuova società Denominata " Parte_1 Parte_3 CP_1
[...
(All. 4) che andrà, una volta ottenute tutte le autorizzazioni necessarie, a gestire l'attività alberghiera in essere, Vi chiedo che i lavori descritti e richiesti che insisteranno in parte nella Vostra
e in parte nella mia proprietà, vengano effettuati dalla società per mio conto ed i costi Controparte_1 occorrenti a ciò nonché ai lavori per gli adeguamenti di legge della struttura di Vostra proprietà, nonché mia, vengano detratti dalla futura pigione del contratto che verrà perfezionato tra di voi per come mi è stato riferito ed assicurato da Lei, in qualità di amministratore unico della società
[...]
per un importo massimo di costi di lavoro da effettuare, anche in economia, sino alla Parte_1 concorrenza di euro 200.000 (duecentomila) con conguaglio finale rispetto alla pigione del futuro contratto di affitto fissato allo scadere del nono anno per come previsto per i contratti alberghieri. Dal
2 3 canto mio, in considerazione della decurtazione dei costi di collegamento da parte di Parte_1 nulla verrà da me richiesto come canone di affitto alla struttura alberghiera fino a che ne sarò proprietaria e comunque per tanto quanto lo stesso periodo dedicato alla società …”. Parte_1
Aggiungeva quindi la convenuta che dopo aver formalizzato il contratto di locazione con aveva proceduto ad effettuare i lavori di cui all'accordo del gennaio 2013 Parte_1
e continuava ad effettuarne, tanto che nessun pagamento era stato mai richiesto dalla società dall'inizio del contratto di locazione (1.04.2016) sino all'anno 2021, anno Parte_1
in cui entrava in carica un nuovo amministratore unico, il sig. che Parte_2 evidentemente non era a conoscenza dell'accordo del 24.01.2013; che in conseguenza della realizzazione di tutti i lavori elencati nell'accordo del gennaio 2013, la società conduttrice, aveva sostenuto spese di gran lunga superiori rispetto al canone di locazione maturato e oggetto di conguaglio/compensazione nell'aprile 2025, pertanto non vi era alcun inadempimento.
Denegato il rilascio veniva disposto il mutamento del rito. Co Contestualmente la notificava ulteriore sfratto per morosità al Parte_1
on riferimento al contratto di locazione del 01 aprile 2016 con il quale Parte_6 aveva concesso in locazione alla società gli immobili siti in Tarquinia, Parte_7
Viale Mediterraneo n.43 censiti al Catasto al fg. 136, part.lla n. 45 sub. 26-27-29-30-31 per i quali era stato pattuito un corrispettivo annuale di € 15.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 1.250,00 ciascuna, con scadenza il giorno 10 di ogni mese e deducendo una morosità della conduttrice di € 112.850,00 per i canoni di locazione scaduti, relativamente dall'anno 2016 al mese di aprile 2022, oltre gli interessi maturati e maturandi dalle singole scadenze fino alla data del soddisfo.
Anche in questo giudizio proponeva opposizione la convenuta replicando le difese del giudizio di sfratto avente RG. 3288/22.
Denegato il rilascio e disposto il mutamento del rito i due giudizi venivano riuniti in quello principale che assumeva il n. RG. 3357/2022.
Con le memorie integrative la convenuta ribadiva l'opposizione, eccepiva la tardività del deposito dell'avversa memoria;
la nullità dei contratti non registrati e chiedeva accertare la legittima compensazione tra le somme versate dalla per lavori effettuati e le CP_1 somme eventualmente dovute a titolo di canoni di affitto da versare per entrambi i contratti siano all'aprile 2025, o, quantomeno, sino al marzo 2024; condannare parte ricorrente ai sensi
3 4 dell'art. 96 comma 6 cpc.
In via subordinata chiedeva di dichiarare nulla la diffida inoltrata via pec dal procuratore della poichè priva della sottoscrizione della intimante per ratifica e Parte_1
conferma , con conseguente prescrizione, ex art 2948 c.c., del diritto di parte attrice a chiedere gli eventuali canoni ritenuti dovuti, medio tempore scaduti e impagati. Con vittoria di spese con distrazione.
Disposta CTU dal precedente giudice assegnatario, la causa veniva assunta in decisione il
9.10.25.
La domanda attorea va respinta.
Parte attrice ha proposto una azione di risoluzione contrattuale e richiesto l'adempimento dei canoni azionando dei contratti nulli.
Tutte le tipologie di controversie locatizie, infatti, da qualunque angolo di prospettiva vengano esaminate presuppongono un giudizio sulla validità del contratto azionato e delle sue singole clausole come ribadito dalla Suprema Corte Cassazione (sent. SS.UU.
14.828/2012; n.26242 e n.26243 del 12 dicembre 2014).
Ebbene la legge 30.12.2004 n.311 (legge finanziaria 2005) in vigore dal 1.1.2005 all'art.1 comma 346 disponeva che “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone
i presupposti, non sono registrati”. La giurisprudenza della Suprema Corte e l'intervento della
Corte Costituzionale (Cass. sent. 27.10.2003 non 16089 e Corte Cost. n. ord. 24.6.2004 n.
193) hanno chiarito la portata innovativa del precetto di nullità e la costante giurisprudenza ha sancito la invalidità dei contratti di locazione non registrati (SS.UU n.23601/17).
Ne discende che alcuna azione contrattuale – né di risoluzione né di adempimento - può essere proposta in forza di contratti nulli.
Discende il rigetto della domanda attorea.
Si ritengono sussistenti giusti motivi per porre le spese di CTU a carico al 50% di entrambe le parti : essendo anche parte convenuta consapevole della nullità ed avendo la detta richiesto la CTU.
Le spese di lite come in dispositivo liquidate seguono la soccombenza e vanno distratte in favore del difensore antistatario.


Per questi motivi


Il Tribunale di Civitavecchia in persona del giudice, dott.ssa Roberta Nardone
4 5 definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di osì provvede: Controparte_1 rigetta la domanda attorea;
condanna la società attrice alla refusione in favore della convenuta delle spese di lite che liquida in euro 6.000,00 per compensi oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%) da distrarsi in favore del difensore antistatario;
pone le spese di CTU a carico di entrambe le parti in pari misura.
Civitavecchia 20.10.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Roberta Nardone
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