N. R.G. 3385/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3385/2022 promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 con l'avv. DI PIRAMO ALESSANDRO (c.f. ) C.F._3
PARTE ATTRICE contro
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._4 CP_2 C.F._5
)
[...]
PARTI CONVENUTE
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato ed hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2
e , formulando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'ill.mo Tribunale di Pistoia: Controparte_1 CP_2
a) IN TESI accertare e dichiarare che in forza del contratto 14.11.2017 è stata trasferita ai sig.ri e Parte_1
la piena proprietà dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Parte_3
Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e rendita catastale € 84,70= e la proprietà di ¾ dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale
98, sub. 2, cat. A/6, classe 1 e rendita catastale € 54,23=, nonché verificare che la sottoscrizione presente sul ridetto contratto di compravendita è autentica e apposta di mano dai Sig.ri e onde conferire allo CP_2 Controparte_1 stesso l'efficacia di prova piena fino a querela di falso, ordinando al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della ridetta scrittura con esonero da ogni responsabilità. Condannare altresì i Sig.ri Controparte_1 e , in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di corrispettivo incassato per il trasferimento della quota CP_2 di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, nei termini indicati al punto 2.2. che precede, nonché al risarcimento di tutti i danni meglio indicati sub. punto 2.3 da liquidarsi anche in via di equità, oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. b) IN IPOTESI accertare e dichiarare trasferita ex art. 2932 c.c. a favore dei sig.ri
[...]
e , la piena proprietà dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Pt_1 Parte_3
Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e rendita catastale € 84,70= e la proprietà di ¾ dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 2, cat. A/6, classe 1 e rendita catastale € 54,23=, ordinando al competente Conservatore dei Registri
Immobiliari l'annotazione e la trascrizione della emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità. Condannare altresì
i Sig.ri e , in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di corrispettivo incassato Controparte_1 CP_2 per il trasferimento della porzione di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, nei termini indicati al punto 2.2. che precede, nonché al risarcimento di tutti i danni meglio indicati sub. punto 2.3 da liquidarsi anche in via di equità, oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. c) IN ULTERIORE IPOTESI SUBORDINATA accertare
e dichiarare il grave inadempimento contrattuale dei sig.ri e e, CP_2 Controparte_1 conseguentemente, la risoluzione del contratto sottoscritto inter partes in data 14.11.2017 e, per l'effetto, condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore degli attori della somma di € 135.000,00 versata a titolo di corrispettivo, oltre al risarcimento di tutti i danni meglio indicati al punto 4 e da liquidarsi anche in via di equità, oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. IN OGNI CASO con vittoria di spese e competenze del presente giudizio;
oltre rimborso forfettario al 15 %, I.V.A. e C.A.P. come per legge”.
In particolare, gli attori hanno dedotto: di aver sottoscritto in data 13.7.2007 con gli odierni convenuti un contratto preliminare di compravendita immobiliare, regolarmente registrato, avente ad oggetto la piena proprietà di un edificio terratetto ad uso civile abitazione posto in San Quirico Valleriana – Frazione del
Comune di Pescia, Via G. Coli n. 7, composto da due unità immobiliari identificate al NCEU del Comune di Pescia al Foglio 27 mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e mappale 98, sub. 2, cat. A/6, classe
1; che in riferimento al sub. 2 gli odierni convenuti erano proprietari per la quota di ¾, mentre il restante
¼ risulta intestato a fu nei e per lei ai suoi eredi o aventi causa;
che, CP_3 Per_1 Per_2 pertanto gli si sono obbligati a promuovere azione di usucapione relativamente al sub. 2, CP_1 detenendo tale immobile da oltre trenta anni, a presentare le pratiche catastali ed a procedere alla cancellazione delle ipoteche insistenti sull'immobile per la quale cancellazione gli attori hanno corrisposto la somma di euro 12.500,00, il tutto prima del rogito notarile da stipularsi entro il 31.12.2008; che il prezzo di vendita era fissato in euro 135.000,00 da pagarsi in parte nel corso dell'esecuzione del contratto ed il saldo di euro 85.000,00 alla stipula del rogito;
che i sig.ri d contestualmente alla stipula del Pt_1 Pt_3 preliminare sono stati immessi nel pieno possesso dell'immobile, dove tuttora risiedono, assumendosi il pagamento delle imposte di proprietà avendo inserito la rendita fondiaria nella dichiarazione dei redditi e provvedendo a proprie spese ad opere manutentive straordinarie dell'immobile; che il 5.12.2007 le parti hanno sottoscritto una scrittura privata modificativa ed integrativa del preliminare laddove, fermo il prezzo pattuito di euro 135.000,00, il pagamento doveva avvenire nei seguenti termini: euro 50.000,00 già corrisposti alla firma del preliminare di compravendita, euro 1.500,00 già corrisposti quale acconto sul prezzo, euro 60.000,00 contestualmente alla firma dell'atto integrativo mediante cinque assegni bancari dell'importo di euro 12.000,00 ciascuno ed euro 23.500,00 tramite 60 rate mensili dell'importo di euro
392,00 ciascuna con scadenza il 30 di ogni mese;
che, inoltre, al saldo dell'ultima rata, peraltro poi avvenuto il 18.1.2012, sarebbe stato stipulato il rogito;
che mentre gli attori hanno adempiuto alle loro obbligazioni, gli si sono resi inadempienti omettendo di procurarsi l'acquisto della quota di ¼ di CP_1 proprietà di terzi, di cancellare le ipoteche esistenti aggiungendo ulteriori iscrizioni ed omettendo di effettuare le necessarie pratiche catastali e successorie;
che al fine di verificare le reciproche volontà le parti in data 14.11.2017 hanno stipulato un contratto denominato “preliminare di compravendita” ma con effetti traslativi, posto che hanno dato atto dell'integrale pagamento del prezzo da parte degli acquirenti e dell'avvenuta conclusione della compravendita;
che in detta sede gli si sono obbligati CP_1 nuovamente ad intentare l'azione di usucapione della quota di proprietà intestata ad altro soggetto, a procedere con le volture catastali e con la cancellazione delle ipoteche;
che al fine di accelerare la risoluzione di tale problematiche gli attori, assumendosene le relative spese, nel corso del 2018 si sono rivolti ad un notaio ai fini di una consulenza in merito all'acquisizione della quota di proprietà di terzi, ad un geometra ai fini della preparazione della documentazione necessaria per la stipula dell'atto notarile, a consulenti finanziari al fine di aiutare gli a reperire le somme necessarie ad estinguere i debiti e CP_1 cancellare le formalità pregiudizievoli esistenti sull'immobile; che i venditori si sono resi totalmente inadempienti;
di avere, dunque, diritto ad ottenere una pronuncia che dichiari l'avvenuto trasferimento in loro favore della piena proprietà dell'unità immobiliare rappresentata al foglio 27, mappale 98, sub. 1
e della quota dei ¾ della proprietà indivisa rappresentata al foglio 27, mappale 98, sub. 2, nonché la restituzione di quanto pagato per l'acquisizione della quota di ¼ di proprietà intestata a terzi ed il risarcimento del danno.
Si sono costituiti in giudizio e , i quali hanno ammesso: a) di aver sottoscritto Controparte_1 CP_2 il contratto preliminare del 13.7.2007, la scrittura privata del 5.12.2007, il successivo contratto del
14.11.2017; b) il pagamento per l'intero del prezzo pattuito da parte degli attori;
c) la natura di preliminare improprio del contratto del 14.11.2017, aderendo, dunque, alla ricostruzione operata da parte attrice sul punto. I convenuti, di contro, hanno contestato che il ritardo nella stipula del rogito sia a loro imputabile posto che sarebbe stato il il quale aveva difficoltà ad intestarsi il bene, a chiederne il posticipo e Pt_1 posto che la nei proprietaria per ¼ del sub. 2, era emigrata all'estero, Controparte_4 Per_2 di talché non si poteva procedere celermente all'acquisto per usucapione di tale quota. Hanno, altresì, dedotto di aver proceduto al pagamento dei debiti nei confronti di e di Cassa di Controparte_5
Risparmio di Pistoia e Pescia s.p.a. e di aver presentato istanza di rottamazione quater per i debiti nei confronti dell'Erario. I convenuti hanno chiesto, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Piaccia al Tribunale adito, in adesione della domanda ex adverso proposta alla lettera a) delle conclusioni, accertare e dichiarare la piena proprietà dell'immobile meglio ivi descritto in capo ai sig.ri e ad eccezione Parte_1 Parte_2 della quota di ¼ del subalterno 2 del citato immobile, tutt'ora intestato alla Sig.ra relativamente alla CP_3 quale i comparenti rinnovano il proprio impegno a fare tutto quanto necessario affinché si perfezioni ritualmente il trasferimento a favore di controparte;
respingere le istanze risarcitorie avanzate dagli attori in quanto infondate in fatto ed in diritto;
con ogni consequenziale pronuncia in punto di spese di lite”.
Depositata in data 6.11.2023 da parte del legale dei convenuti rinuncia al mandato conferitogli, questi ultimi non hanno provveduto a munirsi di nuovo difensore.
Con note conclusive depositate il 11.7.2025 gli attori hanno così precisato le conclusioni: “Piaccia all'ill.mo
Tribunale di Pistoia, a) IN TESI: a1) accertare e dichiarare che in forza del contratto 14.11.2017 è stata trasferita ai sig.ri e la piena proprietà dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Parte_1 Parte_3
Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e rendita catastale
€ 84,70= e la proprietà di ¾ dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 2, cat. A/6, classe 1 e rendita catastale € 54,23=, nonché verificare che la sottoscrizione presente sul ridetto contratto di compravendita è autentica e apposta di mano dai Sig.ri e CP_2 Controparte_1 onde conferire allo stesso l'efficacia di prova piena fino a querela di falso, ordinando al competente Conservatore dei Registri
Immobiliari la trascrizione della ridetta scrittura con esonero da ogni responsabilità. a2) Condannare i Sig.ri CP_1
e , in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di corrispettivo incassato per il trasferimento
[...] CP_2 della quota di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, per una somma, comprensiva delle spese necessarie per il giudizio di usucapione, pari a € 21.173,99=, o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. a3) Condannare i Sig.ri e Controparte_1 CP_2 in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni meglio indicati nella presente comparsa e ammontanti complessivamente a
€ € 81.783,10=, o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. b) IN IPOTESI: b1) accertare e dichiarare trasferita ex art. 2932 c.c. a favore dei sig.ri
e , la piena proprietà dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Parte_1 Parte_3
Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e rendita catastale
€ 84,70= e la proprietà di ¾ dell'unità immobiliare rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pescia al Foglio di mappa 27, mappale 98, sub. 2, cat. A/6, classe 1 e rendita catastale € 54,23=, ordinando al competente Conservatore dei Registri Immobiliari l'annotazione e la trascrizione della emananda sentenza con esonero da ogni responsabilità. b2)
Condannare i Sig.ri e in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di Controparte_1 CP_2 corrispettivo incassato per il trasferimento della quota di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, per una somma, comprensiva delle spese necessarie per il giudizio di usucapione, pari a € 21.173,99=, o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. b3) Condannare i
Sig.ri e , in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni meglio indicati nella presente Controparte_1 CP_2 comparsa e ammontanti complessivamente a € € 81.783,10=, o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria. c) IN ULTERIORE IPOTESI
SUBORDINATA accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale dei sig.ri e CP_2
e, conseguentemente, la risoluzione del contratto sottoscritto inter partes in data 14.11.2017 e, per Controparte_1
l'effetto, condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore degli attori della somma di € 135.000,00 versata
a titolo di corrispettivo, oltre al risarcimento di tutti i danni meglio indicati nella presente comparsa per complessivi €
175.290,00= o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., oltre interessi nella misura di legge
e rivalutazione monetaria. d) IN VIA ISTRUTTORIA: si insiste nell'ammissione di tutti i mezzi istruttori richiesti nella seconda memoria depositata ai sensi dell'art. 183, 6° comma, c.p.c. e) IN OGNI CASO con vittoria di spese e competenze del presente giudizio;
oltre rimborso forfettario al 15 %, I.V.A. e C.A.P. come per legge, come da notula che si allega”.
Svolta istruttoria documentale ed a mezzo di prove testimoniali, concesso termine per note conclusionali, la causa è passata in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
***
1. La domanda promossa in via principale dagli attori è volta ad ottenere la declaratoria del trasferimento del diritto di proprietà del compendio immobiliare di cui al NCEU del Comune di Pescia Foglio 27, mappale 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e della proprietà di ¾ dell'unità immobiliare di cui al sub. 2, ordinando al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della scrittura del
14.11.2017 con esonero da ogni responsabilità, nonché la condanna degli in solido tra loro, alla CP_1 restituzione della parte di corrispettivo incassato per il trasferimento della quota di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, per una somma, comprensiva delle spese necessarie per il giudizio di usucapione, pari a euro 21.173,99 o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia ex art. 1226 c.c., nonché al risarcimento del danno quantificato in € 81.783,10, il tutto oltre interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria.
La domanda è fondata e deve essere accolta nei limiti di seguito esposti.
Mette conto osservare, preliminarmente, che “(…) in tema di interpretazione del contratto ed ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, con la conseguente preclusione del ricorso ad altri criteri interpretativi, quando la comune volontà delle parti emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate e sia talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa;
il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va poi verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale e le singole clausole vanno considerate in correlazione tra loro, dovendo procedersi al rispettivo coordinamento a norma dell'art.
1363 cod. civ. e con riguardo a tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni parte e parola che la compone, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v. Cass., 25/10/2006, n. 22899; Cass., 22/12/2005, n. 28479; Cass., 24/11/2005, n. 24813; Cass., 2/4/2004, n.
6513)” (cfr. Cass. civ. n. 18180 del 28.8.2007).
Alla luce del suddetto univoco contenuto dell'atto, alcun rilievo può essere attribuito al nomen iuris di
“preliminare di vendita” attribuito dalle parti nell'intestazione della scrittura privata per cui è causa (cfr. doc. 6 fascicolo attoreo). Ed infatti, “il procedimento di qualificazione del contratto consiste in primo luogo nella ricerca ed individuazione della comune volontà dei contraenti;
all'interno di questa operazione il nomen juris attribuito dalle parti al contratto non assume rilevanza decisiva e non vincola il giudice, specie nel caso in cui si accerti che la qualificazione operata dalle parti si pone in contrasto con il contenuto di una o più clausole contrattuali” (cfr. Cass. 5584/2003).
Applicando i summenzionati principi al caso di specie, alla luce del contenuto complessivo della scrittura privata del 14.11.2017, intercorsa tra gli acquirenti d da un lato, ed i venditori Pt_1 Pt_3 CP_1 dall'altro, ritiene il Tribunale che tale atto non costituisca un contratto preliminare ad effetti meramente obbligatori.
Con tale scrittura, infatti, le parti non si sono obbligate a prestare il futuro consenso alla compravendita del compendio immobiliare a mezzo di un successivo atto pubblico da stipulare, ma hanno raggiunto e formalizzato il pieno accordo sul trasferimento immobiliare, che, pertanto, si è prodotto per effetto di quella stipulazione.
Tale circostanza risulta chiaramente, in primo luogo, dalle espressioni utilizzate dalle parti nella scrittura stessa, laddove si legge: “1. L'appartamento viene trasferito così come visto e piaciuto, nello stato di fatto e in cui attualmente si trova, occupato dai promittenti acquirenti, con annessi e connessi, pertinenze e diritti ad esso afferenti e comunque spettanti alle parti promittenti la vendita. (…) Le parti dichiarano entrambe che la compravendita è stata conclusa”.
Non si prevede, dunque, alcuna obbligazione di prestare il futuro consenso, ciò che tipizza la figura del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1351 c.c., ma i contraenti manifestano l'accordo compiuto e definitivo al trasferimento del diritto di proprietà, prevedendo la stipula dell'atto pubblico soltanto per il perfezionamento formale della compravendita, al fine di ottenere il titolo valido per eseguire la trascrizione prevista per legge: si tratta, in sostanza, di un cd. contratto preliminare improprio, nel quale l'effetto perseguito dalle parti è già venuto ad esistenza e la previsione del nuovo consenso trova giustificazione nell'esigenza di conferire al contratto la forma e gli effetti previsti dalla legge ovvero la forma di atto pubblico, necessaria per la successiva trascrizione ai fini dell'opponibilità a terzi.
Tale conclusione è, altresì, corroborata dal fatto che fin dalla stipula del contratto preliminare del
13.7.2007 i coniugi d sono stati immessi nel pacifico e ininterrotto possesso del bene, si Pt_1 Pt_3 sono fatti carico di ogni spesa riguardante l'immobile ivi comprese le imposte di proprietà ed hanno provveduto all'integrale pagamento del prezzo convenuto per l'acquisto.
Le suddette circostanze sono provate sia dalle testimonianze rese alle udienze del 7.5.2024, 28.5.2024 e

2.7.2024 sia per tabulas (si vedano, in particolare, i documenti: doc.

2 - matrice assegno circolare 4.7.2007 per la liberazione dell'immobile dalle trascrizioni pregiudizievoli;
doc.

3 - fattura saldo provvigione del mediatore;
doc.

5 - quietanza del 18.1.2012 relativa al saldo del prezzo pattuito per l'acquisto; doc.

7 - fattura Notaio relativa alla consulenza da questi prestata per l'acquisto anche della quota di Per_3 proprietà di terzi dell'immobile; doc.

8 - matrici assegni pagamento Geom. per la preparazione Per_4 della documentazione necessaria alla stipula del rogito;
doc.

9 - matrici assegni pagamento consulente per la consulenza volta a procurare agli la liquidità necessaria al pagamento dei Persona_5 CP_1 debiti e conseguentemente alla cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile; doc. 13 - documentazione relativa a lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile; doc. 14 - ricevute pagamento Consorzio di Bonifica;
doc. 19 - ricevute di pagamento opere IN OR e UI S.a.s. di
IN AN IS & C. Infissi in Legno).
Nondimeno le circostanze dedotte da parte attrice sono pacifiche anche in quanto ammesse in comparsa di costituzione dagli odierni convenuti. Gli stessi hanno affermato: “(…) è vero che: in data 13 luglio
2007, le parti sottoscrivevano il contratto preliminare di cui vi è copia in atti, relativo all'immobile meglio indicato alla pagina 2 dell'atto di citazione;
che a tale atto seguivano la scrittura privata del 5 dicembre
2007 ed un successivo contratto denominato “preliminare di compravendita” del 14 novembre 2017; che i coniugi hanno pagato interamente il prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile degli Pt_1 del quale, come confermato dagli attori stessi, hanno avuto fin da subito (si intende dalla CP_1 sottoscrizione del primo preliminare di compravendita del 13/07/2007) il pieno possesso e nel quale hanno stabilito la loro residenza. In merito alle citate scritture private, e più in generale agli atti indicati da parte attrice, i Sig.ri ne confermano l'esistenza, il contenuto e l'autenticità delle sottoscrizioni CP_1 da loro apposte ed in particolare avuto riguardo al contratto del 14.11.2017, e CP_2
, intendono non soltanto confermare la loro esistenza e l'autenticità delle Controparte_1 sottoscrizioni da loro apposte, ma anche confermarne la natura di preliminare improprio aderendo alla ricostruzione esposta al punto 2.1 dell'atto di citazione ed alle conseguenti conclusioni rassegnate al punto a)” (cfr. pag. 4 comparsa di costituzione).
Al Tribunale, pertanto, non resta che accertare e dichiarare l'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà sugli immobili di cui è causa in favore di ed a cui consegue l'ordine Parte_1 Parte_2 al Conservatore dei Registri Immobiliari, competente per territorio, di eseguire la trascrizione in favore degli attori, con esonero da ogni sua responsabilità. Se, dunque, parte attrice ha adempiuto la propria obbligazione di pagamento del prezzo, di contro i venditori sono rimasti inerti di fronte all'adempimento delle obbligazioni da essi assunte con particolare riguardo all'acquisto per usucapione e, successivo trasferimento ai coniugi della quota di Pt_1 Pt_3 proprietà di ¼ del bene ancora intestato a terzi e per l'acquisto della quale gli attori hanno già versato la somma di € 13.173,99 determinata in proporzione alla rendita catastale attribuita ai due subalterni.
Sul punto gli costituendosi nel presente giudizio, si sono limitati ad affermare che la circostanza CP_1
è dipesa dall'impossibilità di rintracciare la proprietaria della suddetta quota in quanto emigrata all'estero e dall'assicurazione, asseritamente rilasciatagli dal notaio, e che tale quota avrebbe potuto essere acquisita mediante usucapione breve ai sensi dell'art. 1159 c.c.
Nondimeno, a seguito della rinuncia del proprio legale al mandato dagli stessi conferito, i convenuti non hanno più coltivato tali difese, omettendo altresì di fornire prova alcuna delle richiamate allegazioni.
Ne consegue, anche in considerazione della mancata specifica contestazione in punto di quantum, la condanna di e , in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di Controparte_1 CP_2 corrispettivo incassato per il trasferimento della quota di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, per la somma di € 13.173,99, oltre interessi legali a decorrere dal giorno in cui tale importo fu consegnato dalla parte acquirente.
Non può invece essere riconosciuto l'ulteriore importo di euro 8.000,00 per spese legali e tecniche necessarie per il giudizio di usucapione, richiesto sempre a titolo di “riduzione del prezzo per mancato trasferimento della quota in questione” (cfr. nota conclusionale pag. 11), integrando lo stesso piuttosto una voce di danno tuttavia carente sia sotto il profilo assertivo che probatorio.
Va accolta invece la domanda di risarcimento degli ulteriori danni patiti dai coniugi – in Pt_1 Pt_3 conseguenza dell'inadempimento di controparte, quantificati nella somma – incontestata e comunque risultata provata all'esito dell'istruttoria orale e documentale espletata - di € 78.543,10 così determinata: €
12.500,00 versati agli per consentire loro di procedere alla cancellazione mai avvenuta delle CP_1 ipoteche;
€ 1.300,00 versati al Geom. per la preparazione della documentazione necessaria alla Per_4 stipula del rogito (cfr. doc. 8 fasc. att. e relativa prova testimoniale ud. 28.5.2024); € 1.306,00 versati al consulente finanziario per l'attività dalla stessa prestata e volta a procurare agli Persona_5 CP_1 la liquidità necessaria al pagamento dei debiti e conseguentemente alla cancellazione delle ipoteche (cfr. verbale udienza 2.7.2024); € 1.600,00 per l'attività svolta dal Notaio (cfr. doc. 7 fasc. att.); € Per_3
15.000,00 per la cancellazione dell'ipoteca iscritta a favore di Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia S.p.a.
(ora Intesa Sanpaolo S.p.a.); € 26.837,10 per l'ipoteca legale a favore di EQ Get S.p.a. (ora
[...]
ed € 20.000,00 per l'ipoteca giudiziale a favore di (cfr. Controparte_6 Controparte_5 doc. 11 fasc. att.). Su tale somma, integrante debito di valore, sono dovuti interessi in misura di legge e rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT dalla data dei singoli esborsi alla data di pubblicazione della sentenza, dopodiché sono dovuti i soli interessi legali fino al saldo.
A tale ultimo proposito, prive di pregio risultano le deduzioni ed allegazioni di parte convenuta ovvero l'asserita adesione alla rottamazione quater per i debiti verso EQ e l'estinzione del debito nei confronti della Cassa di Risparmio di Pistoia e Pescia S.p.a., delle quali non è stata fornita prova alcuna, nonché il pagamento del debito nei confronti di per l'importo di € 6.500,00, non Controparte_5 potendo essere ricondotti con certezza al debito nei confronti della predetta società gli assegni depositati in giudizio (cfr. doc. 2 comparsa di costituzione).
Non può, invece, essere riconosciuto l'importo di € 3.240,00 e corrisposto alla mediatrice Parte_4 per l'attività di intermediazione immobiliare dalla stessa svolta ai fini dell'acquisto dell'immobile.
Come è noto, infatti, a mente dell'art. 1755 c.c. il diritto del mediatore alla provvigione matura qualora l'affare sia concluso per effetto del suo intervento, intendendo per “conclusione dell'affare” il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo tra le parti che dia diritto di agire per l'adempimento o per il risarcimento del danno (cfr. Cass. civ. n. 923 del 17.1.2017); tale, peraltro, può dirsi anche la sottoscrizione di un contratto preliminare.
Nel caso di specie, con la stipula del contratto del 13.7.2007 le parti alla clausola 13 hanno dato atto che
“(…) la compravendita è stata conclusa con l'intermediazione dell'agenzia immobiliare Controparte_7 con sede in Pescia via Cavour n. 9”, ponendo le spese derivanti dall'atto, ivi comprese quelle afferenti all'attività di intermediazione svolta da quest'ultima, a carico degli acquirenti (si veda, a tal proposito la clausola 11
– doc. 1 fascicolo attoreo).
Ne consegue che non è dovuta la restituzione agli acquirenti da parte dei venditori dell'importo versato alla mediatrice.
In conclusione, all'esito dell'istruttoria documentale ed orale espletate, può ritenersi assolto l'onere probatorio ricadente sugli attori in ordine alla sussistenza dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio.
L'accoglimento delle domande avanzate in via principale dagli attori esonera il Tribunale dall'esame delle ulteriori istanze formulate dagli stessi soltanto in via subordinata (esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di cui all'art. 2932 c.c.; risoluzione del contratto sottoscritto il
14.11.2017), di talché ogni ulteriore questione dedotta tra le parti deve ritenersi assorbita.


2. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza dei convenuti e sono liquidate in dispositivo ex DM 55/2014, in base al valore del petitum (indeterminabile – complessità bassa) e con applicazione dei compensi minimi per tutte le fasi del giudizio avuto riguardo alla non elevata difficolta delle questioni sottese alla decisione, esclusa la fase istruttoria per la quale sono giustificati compensi medi.


PQM


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
1) accoglie, entro i limiti che seguono, la domanda proposta da ed con atto Parte_1 Parte_2 di citazione del 14.12.2022 e, per l'effetto,
2) dichiara avvenuto il trasferimento della proprietà, in favore di ed Parte_1 Parte_2 dell'immobile così descritto al NCEU del Comune di Pescia al Foglio 27 ai mappali:
- 98, sub. 1, cat. A/6, classe 2, vani 4 e rendita catastale € 84,70, piena proprietà;
- 98, sub. 2, cat. A/6, classe 1 e rendita catastale € 54,23, ¾ di piena proprietà;
3) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari, competente per territorio, di eseguire ogni necessaria annotazione e/o trascrizione in favore di ed con esonero da ogni Parte_1 Parte_2 responsabilità;
4) condanna e , in solido tra loro, alla restituzione della quota parte di Controparte_1 CP_2 corrispettivo incassato per il trasferimento della quota di ¼ dell'unità immobiliare di proprietà di terzi, per una somma, comprensiva delle spese necessarie per il giudizio di usucapione, pari ad € 13.173,99, oltre interessi come in parte motiva,
5) condanna e , in solido tra loro, al pagamento a titolo di risarcimento dei Controparte_1 CP_2 danni patiti dagli attori nella misura di € 78.543,10, oltre interessi e rivalutazione monetaria come in parte motiva,
6) rigetta ogni ulteriore domanda,
7) condanna e , in solido tra loro, al pagamento delle spese del giudizio, che Controparte_1 CP_2 liquida in € 518,00 per esborsi ed € 4.712,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, Iva e CPA come per legge se dovuti.
Sentenza pubblicata ex articolo 281 sexies c.p.c. all'esito della scadenza del termine di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Pistoia, 15.9.2025
Il giudice
Emanuele Venzo