TRIBUNALE DI PALERMO
Verbale udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 11/12/2025 davanti al giudice Dr. IL Lo RE è comparsa per
CP_1 Parte_1
l'Avv. ZAMPARDI FRANCESCA;
nessuno per
[...] Controparte_2 contumace.
Il giudice invita alla precisazione delle conclusioni e alla discussione.
L'Avv. Zampardi conclude e discute riportandosi al contenuto delle note depositate e chiede l'accoglimento delle domande.
Il Giudice
Riserva la decisione.
Il Giudice, alle ore 18.30, all'esito della camera di consiglio del 11/12/2025, riaperto il verbale del procedimento n. 11106 del RG dell'anno 2024, pronuncia la sentenza - dando lettura - assenti le parti - del dispositivo e delle ragioni della decisione, e ne fa deposito in Cancelleria.
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI PALERMO
Nella persona del Dott. IL Lo RE, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 11106 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2024
TRA
Parte_2
con sede legale in Palermo in viale Regione Siciliana sud-est n. 900
[...]
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore (Cod. Fisc. P.IVA_1 Parte_3
), rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Zampardi congiuntamente C.F._1
e disgiuntamente con l'Avv. Giorgio Lo Verde, entrambi del Foro di Palermo, come da procura allegata telematicamente con l'atto di citazione.
CONTRO
, con sede legale in Palermo nel Viale Regione Siciliana n. 1166 Controparte_2
1 S.E.(P.IVA: , in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_2
Contumace
Oggetto: azione di risoluzione per inadempimento;
azione di restituzione;
azione di risarcimento del danno.
DISPOSITIVO
Il Tribunale di Palermo, definitivamente decidendo e respinta ogni diversa domanda ed eccezione: dispone la risoluzione del contratto di locazione impugnato, con effetti retroattivi alla data della stipulazione.
Condanna la società convenuta a restituire all'attrice la somma complessiva di euro
45.650,00 oltre interessi al saggio dell'art. 1284, quarto comma c.c. dalla data di ogni singolo pagamento sino al soddisfo.
Respinge ogni domanda risarcitoria.
Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice in misura di euro 3.809,00, oltre CPA, IVA e rimborso forfettario come per legge.
~~~~~~~~~~~~~~
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l' Parte_2
(in avanti per brevità soltanto ”) ha allegato che in data
[...] CP_1
01.01.2019, tramite il proprio legale rappresentante stipulava con nella qualità CP_3 di legale rappresentante della , il contratto di locazione ad uso diverso Controparte_2 dall'abitativo (all. n. 2 della citazione), regolarmente registrato in data 29.05.2020, per la concessione in godimento del lotto di terreno di mq 2.750 facente parte dell'immobile sito in
Palermo nel Viale Regione Siciliana n. 1166 S.E, indicato al N.C.T. al foglio di mappa n. 70, particella n. 1160, con annesso capannone, in cambio del canone mensile di € 2.200,00.
Ha aggiunto l' di aver regolarmente pagato il canone fino al mese novembre CP_1
2020 per un importo complessivo di € 45.650,00, tramite bonifici bancari periodici (all. n. 4 della citazione). Da quel momento il pagamento veniva però interrotto perché, in seguito ad accertamento tecnico, propedeutico ad avviare l'iter amministrativo per adibire il capannone alle attività dell' , risultava che il terreno consegnato dal locatore non solo era CP_1 diverso da quello denotato in contratto in base all'identificativo catastale riportato ma addirittura non era riferibile né alla sfera di dominio né alla sfera di disponibilità giuridica del locatore. Si trattava, infatti, di un terreno confinante con quello indicato in contratto, in parte demaniale e in parte di proprietà di soggetti terzi, mentre quello indicato in contratto e in effetti
2 riferibili alla sfera della locatrice risultava chiuso da un portone carrabile di ferro le cui chiavi non erano state consegnate.
Tale circostanza veniva meglio riscontrata nella relazione tecnica asseverata del Geom.
, in base alla quale risulta che il terreno consegnato è quello individuato al foglio Persona_1
70 particella 1150, di proprietà del Comune di Palermo (cfr. visura in all. n. 6), particelle 1152
e 1154, di proprietà dell' (cfr. visura all. n. 7 all. Parte_4
n.8), particella 1156, di proprietà di , nato a [...] il [...] (cfr. visura Parte_5 all. n.9), particella 1057 intestata al (cfr. visura all. n.10), Controparte_4 particella 1058 (crfr. Visura all. 11), particella 1059 (cfr. visura all. n. 12) e 409 (cfr. visura all. n.13).
Tanto premesso, l'attrice ha riferito che nell'ambito di separato giudizio iscritto innanzi a questo Tribunale con il n. rg. 3135/2022, proprio in considerazione di tali circostanze riscontrate tecnicamente dal CTU geometra è già stata respinta con sentenza del 6 Per_2 ottobre 2022 (all. n. 18), la domanda avanzata dalla locatrice per richiedere il pagamento dei canoni scaduti, avendo valutato il tribunale fondata l'eccezione di inadempimento grave per mancata consegna dell'immobile oggetto della locazione. In particolare, all'esito dell'istruttoria svolta in quella sede, il Tribunale stabiliva che “nonostante la avesse CP_2 tentato di vantare il godimento su una porzione della particella 1160, per non inficiare l'intero contratto di locazione, é evidente che dall'analisi complessiva degli atti risulta provata la prospettazione della convenuta ( ). E invero, nonostante quanto Parte_1 affermato dall'attrice, non vi è prova che essa, alla data di stipula del contratto, o successivamente, abbia assunto la disponibilità del bene in modo da poter adempiere agli obblighi che ai sensi dell'art. 1575 c.c. gravano sul conduttore. Le note intercorse tra CP_2
e il CP_2 Controparte_5 depositate in atti, dimostrano soltanto l'intenzione della
[...] CP_2 di conseguire la concessione della particella 1150 concretamente occupata dalla
[...]
. Non danno prova perciò, come preteso dall'attrice, della disponibilità Parte_1 giuridica di quell'area ma anzi, confermano semmai, la carenza, allo stato, di ogni titolo giuridico a suo sostengo”.A tale ultimo riguardo, l'attrice ha segnalato come la conclusione trova riscontro anche nello scambio di note intercorso tra la e il Comune di CP_2
Palermo – Area Pianificazione del Territorio – Settore Pianificazione, Territorio, dalle quali si evince che la dopo la stipula del contratto di locazione, tentava di conseguire Controparte_2 la concessione della particella 1150, non oggetto del contratto ma impropriamente indicata al
3 momento dell'immissione in possesso, senza poi adoperarsi per il suo effettivo e concreto ottenimento (all. n. 20).
In base a tutto ciò, l' , denunciando il grave inadempimento della CP_1 CP_2
ha lamentato la natura indebita dei pagamenti dalla medesima ricevuti in esecuzione del
[...] contratto e ha inoltre lamentato danni consistenti nella impossibilità di poter attuare lo scopo sociale secondo quanto programmato mediante l'adozione del terreno e del capannone oggetto del contratto di locazione, con dispendio di ulteriori energie e costi al fine di conseguire le autorizzazioni necessarie per poter utilizzare il terreno nel frattempo occupato (all. n. 23).
Infine, ha chiesto la restituzione della somma di € 276,93 inutilmente corrisposta a titolo di imposta di registro (all. nn. 27, 28).
In definitiva, l'Associazione ha chiesto: “Accertare e Dichiarare la nullità invalidità ed inefficacia del contratto di locazione”; condannare la all'integrale restituzione CP_2 dei canoni locatizi pagati per l'ammontare complessivo di € 45.650,00 oltre interessi decorrenti dal momento del pagamento;
condannare la all'integrale restituzione CP_2 della somma di € 276,93 per il pagamento della cartella di pagamento relativa all'imposta di registro oltre interessi decorrenti dal momento del pagamento;
condannare la CP_2
[... all'integrale risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa;
condannare parte convenuta al pagamento delle spese, compensi professionali del presente giudizio oltre CPA
e rimborso forfettario”.
Nella contumacia della società resistente (che ha ricevuto notifica telematica il 19 settembre 2024, cfr. busta telematica depositata in seguito a sollecitazione con la memoria n.
1), l'istruttoria si è svolta mediante assunzione delle fonti orali ammesse con ordinanza del 26 febbraio 2025.
All'udienza del 10 luglio 2025 è stato sentito il teste libero Testimone_1 professionista nel settore edile- che ha riferito di essere stato incaricato dall'Associazione di predisporre la documentazione necessaria per fornire di impianto fotovoltaico i manufatti che avrebbero dovuto essere destinati a parco macchine ma che la necessaria documentazione catastale dell'immobile risultava soggettivamente incoerente, emergeva, infatti, una discrasia tra l'intestazione formale e l'indicazione contenuta nel contratto di locazione. Di conseguenza,
l'avvio del procedimento finalizzato alla concessione degli incentivi connessi alla realizzazione dell'impianto non poteva avere avvio.
Il teste ha anche aggiunto che l'accesso verso il terreno confinante a quello occupato e che è di proprietà della risultava inibito dalla presenza di un cancelletto chiuso con un CP_2 catenaccio;
ha chiarito sul punto che proprio il fondo in questione corrispondeva, in base alla
4 documentazione catastale, a quello individuato nel contratto di affitto ma non affidato alla detenzione dell' . CP_1
Nel corso della stessa udienza veniva escusso anche il teste -geometra Persona_1 incarico dall' per eseguire verifiche tecniche sui luoghi oggetto del contratto-. CP_1
Il teste ha riconosciuto come propria la relazione tecnica asservata il 19 maggio 2022 (all. n.
25 della citazione) confermandone il contenuto e aggiungendo che in occasione dell'incarico di accatastamento dei manufatti esistenti sui terreno occupato dall' , in base al CP_1 contratto riscontrava che le particelle ivi menzionate non risultavano intestate alla parte convenuta e che, dopo aver affrontato la questione con il Geometra referente della CP_3 locatrice, riceveva rassicurazione circa l'imminente consegna della documentazione necessaria;
tuttavia, la documentazione non veniva consegnata e le attività di accatastamento erano perciò interrotte. Ha aggiunto il teste che “nel frattempo la confraternita aveva già iniziato a ristrutturare il manufatto trapezoidale che si trova sulla particella a loro consegnata ma che non corrisponde a quella indicata in contratto”.
Esaurita la lista dei testi ammessi, analizzato il contenuto della documentazione prodotta, all'esito della medesima udienza veniva dichiarata la chiusura dell'istruttoria e la causa era rinvia all'udienza odierna, nel corso della quale l'attrice ha concluso e discusso come da verbale.
***
All'esito della camera di consiglio odierna, secondo questo procedente, le domande di risoluzione e di restituzione sono fondate nei termini appresso stabiliti. Non è fondata invece la domanda di risarcimento del danno.
Preliminarmente va dichiarata l'utilizzabilità della relazione tecnica rassegnata dal CTU nell'ambito del precedente procedimento n. 3135/2022 r.g. di questo tribunale, avente a oggetto la seguente verifica: Compiere sopralluogo e rilievi presso l'area occupata dalla nella sua sede operativa in Parte_2
Palermo, Viale Regione Siciliana S.E.; - Rilevare e verificare la consistenza del terreno sito in Palermo, Viale Regione Siciliana S.E., identificato in catasto al foglio n. 70, part.1160 dell'estensione di mq 2.750 che è oggetto del contratto di locazione stipulato tra le parti l'1 gennaio 2019; - Verificare se il bene oggetto del contratto è in tutto o in parte occupato stabilmente o utilizzato dalla Controparte_6
”.
[...]
L'accertamento tecnico in questione, infatti, è stato rassegnato nell'ambito di procedimento pendente tra le Parti di questa controversia e perciò nel pieno contraddittorio, su questione
5 connessa oggettivamente, visto che il tema di indagine afferiva alla identificazione di corrispondenza tra oggetto del contratto di locazione e oggetto indicato al conduttore e consegnatogli in adempimento del medesimo.
È perciò rilevante che, all'esito della verifica tecnica emergeva, in base a una ricostruzione ancora attuale, che “L'area occupata dalla come già accennato si sviluppa su Parte_1 una superficie di mq 1.700 circa ed è limitrofa e confinante con quella sopra citata [particella
1160 n.r.d.] ed occupa le p.lle 1150, 1152 (porzione), 1154, 1156 (maggior parte), 1057, 1058
(porzione), 1059 (porzione) e 409 (porzione) che risultano in testa ad altri soggetti. Alla luce di quanto sopra esposto, oggi la “ ” non occupa, neanche in parte, il terreno Parte_1 identificato con il foglio 70 p.lla 1160, indicato nel contratto di locazione del 1.1.2019 tra la
e l' . CP_2 Parte_2
Risulta così oggettivamente confermato quanto emerge anche dalla perizia asseverata del geometra il quale, in veste di testimone, ha ribadito il contenuto delle sue CP_3 conclusioni, in modo del tutto coerente con la documentazione catastale prodotta in atti in questo giudizio e già analizzata dal CTU nel giudizio connesso. E risulta corroborato anche il contenuto della dichiarazione testimoniale del secondo cui, in occasione del suo Tes_1 intervento sui luoghi per ragioni professionali “il terreno effettivamente oggetto del contratto risultava inibito dalla presenza di un cancelletto chiuso”.
Tutti gli elementi raccolti nel corso dell'istruttoria dimostrano che non ha Controparte_2 adempiuto al contratto, disponendo negozialmente del godimento di una vasta area di cui non aveva la disponibilità giuridica alla data di stipula del contratto.
Si tratta di un inadempimento assoluto che giustifica la risoluzione ex art. 1455 c.c. entro il cui alveo va ricondotta la domanda di inefficacia del contratto proposta in via alternativa dall'attrice.
È conseguentemente fondata la domanda di restituzione dei canoni versati. Sul punto è appena il caso di rammentare che “L'art. 2033 cod. civ., pur essendo formulato con riferimento all'ipotesi del pagamento "ab origine" indebito, è applicabile per analogia anche alle ipotesi di indebito oggettivo sopravvenuto per essere venuta meno, in dipendenza di qualsiasi ragione, in un momento successivo al pagamento, la "causa debendi" -Sez. U, Sentenza n.
5624 del 09/03/2009.
L'allegato n. 4 prodotto con l'atto di citazione, dimostra che sin dall'inizio del rapporto l' ha versato la somma complessiva di euro 45.650,00 per il godimento di un CP_1 bene che non le è stato mai assegnato in godimento e perciò indebitamente. Di conseguenza la società convenuta deve essere condanna alla restituzione dell'intera somma oltre interessi
6 al saggio dell'art. 1284, quarto comma c.c. dalla data di ogni singolo pagamento sino al soddisfo.
La domanda risarcitoria non è fondata.
L'Associazione ha affermato che a causa dell'inadempimento del contratto di locazione ha rallentato “i progetti in corso ed è stata costretta a richiedere permessi, autorizzazioni e a ricercare e rintracciar gli effettivi proprietari nel terreno ad essa in uso al fine di regolarizzare la sua posizione”. Tuttavia, non vi è alcuna prova del danno conseguenza rilevante ex art. 1223 c.c. Nulla è stato dedotto o allegato in ordine ai “progetti rallentati” o ai costi subiti per rintracciare altri immobili o regolarizzare l'occupazione dell'immobile indebitamente occupato.
Non è fondata neppure la domanda di restituzione dell'imposta di registro pagata in relazione alla tassazione della sentenza resa all'esito del giudizio n. 3135/2022 r.g., non essendo quel costo diretta conseguenza dell'inadempimento accertato in questa sede ma del rigetto della domanda di pagamento dei canoni in accoglimento della eccezione di adempimento qui divenuta oggetto di giudizio.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in euro 3.809,00 in base ai valori minimi previsti dal DM. n. 55 del 2014 e successive modifiche, considerato il valore della causa e tenuto conto dell'attività istruttoria in concreto svolta.
Così deciso a Palermo, il 11/12/2025
Il giudice
IL Lo RE
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/dottor
IL Lo RE, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
7