REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - SEZIONE OTTAVA CIVILE
in persona del Giudice Unico, dr.ssa Andreina Gagliardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta col n. 48589/2019 R.G. il 26.7.2019 con il procedimento riunito n. R.G.
48598/2019 e vertente tra
, rappresentato e difeso dall'avv. Massimo Rosi, giusta procura in calce Parte_1
all'atto di citazione
ATTORE
e
, rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Crostelli, giusta procura in Controparte_1
atti
CONVENUTO
nonché
, rappresentata e difesa dall'avv. Massimo Rosi, giusta procura in calce Controparte_2
all'atto di intervento
INTERVENUTA
Conclusioni delle parti: le parti concludevano come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 20.6.2019, il sig. comproprietario pro Parte_1
indiviso ed in ragione di ½ dell'unità immobiliare sita in Roma, alla via degli Spagnoli, n. 29 con il sig. chiedeva condannarsi quest'ultimo al pagamento in suo favore della Controparte_1
quota del 50% dei frutti civili percepiti dalla locazione a terzi dell'immobile, per il complessivo importo di € 108.000,00; si costituivano in giudizio i sigg.ri e Controparte_3 [...]
nella qualità di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul figlio , Controparte_4 CP_1
all'epoca minorenne, che, nel contestare l'avversa domanda, ne chiedevano l'integrale rigetto.
In corso di causa, disposta la riunione al presente procedimento di quello n. R.G. 48598/2019
introdotto dal sig. per lo scioglimento della comunione ordinaria sussistente Parte_1
sulla predetta unità immobiliare, mediante vendita della stessa e divisione del ricavato in proporzione alle rispettive quote di proprietà, venivano concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c., con il deposito delle relative memorie;
successivamente, disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti della sig.ra (nella qualità di partecipante al fondo Controparte_2
patrimoniale del 27.2.2008 in cui è confluita la quota di titolarità dell'attore) che si costituiva in giudizio facendo proprie tutte le richieste e conclusioni di parte attrice, veniva ammessa ed espletata la prova testimoniale richiesta dall'attore; veniva, altresì, disposto l'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio ai fini della compiuta valutazione dei beni e della predisposizione di eventuale progetto divisionale e, acquisito l'elaborato peritale, venivano precisate le conclusioni all'udienza del 6.12.2024 (svoltasi mediante trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.) e la causa, assegnata a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., all'esito dello scambio degli scritti conclusionali tra le parti, è stata decisa come da dispositivo per i motivi che seguono.
La duplice domanda attorea proposta nell'ambito dei procedimenti riuniti trae origine dalla comunione ordinaria formatasi sull'unità immobiliare sita in Roma, alla via degli Spagnoli, n. 29
a seguito e per effetto dell'acquisto della predetta, con atto del 25.7.1990, da parte dell'attore e del sig. e della successiva donazione della quota di quest'ultimo in Controparte_3
favore dell'odierno convenuto, sig. con atto del 31.5.2006 e, sul presupposto Controparte_1
dell'esclusivo godimento dei frutti civili dell'immobile (mediante locazione a terzi ed incasso dei relativi canoni) da parte del convenuto, ha ad oggetto, per un verso, la richiesta di condanna del predetto alla restituzione della quota del 50% dei frutti civili incassati a far data dal giugno 2008
all'attualità e, per altro verso, la richiesta di scioglimento della comunione insistente sugli immobili mediante divisione giudiziale degli stessi.
Per quanto attiene alla richiesta di corresponsione del 50% dei frutti civili incassati dal convenuto
(all'epoca minorenne e rappresentato dai genitori) mediante lo sfruttamento economico dell'immobile in comproprietà (concesso in locazione a terzi) a far data dal mese di giugno 2008,
si osserva che la domanda risulta parzialmente fondata e, come tale, meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Non risulta specificamente contestata da parte convenuta la circostanza della esclusiva detenzione degli immobili in oggetto da parte dei sigg.ri e Controparte_3 CP_4
(nella qualità di genitori dell'allora minorenne comproprietario, e
[...] Controparte_1
successivamente da parte di quest'ultimo.
Nella prospettazione difensiva offerta da parte attrice, la domanda proposta nel giudizio principale presenta una duplice causa petendi: da un lato l'attore richiede la corresponsione della quota del 50% dei frutti civili percepiti dal comproprietario mediante lo sfruttamento economico degli immobili in comunione e, dall'altro, postula (confusamente) la lesione dei suoi diritti di comproprietario in ordine all'effettivo possesso e godimento dell'immobile in comunione,
essendogliene stato precluso l'accesso da una data indeterminata, sicché, sotto tale profilo, la domanda si qualifica anche come richiesta di pagamento dell'indennità di occupazione in ragione dell'esclusivo possesso del bene da parte del comproprietario e della sua esclusione dalla possibilità di godimento/utilizzo diretto dell'immobile in comunione.
Sotto tale ultimo profilo, si rileva che, secondo l'insegnamento della S.C. “…l'utilizzo esclusivo
del bene immobile in comproprietà, da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all' art.
1102 c.c., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano
rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante
tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili, ricavabili dal godimento indiretto
della cosa, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare l'immobile
in maniera diretta e non gli sia stato concesso (Cassazione civile, sez. II, 09/02/2015, n. 2423; Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2012 n. 5156; Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010 n. 24647)...”
(cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 15926 del 13.6.2019); non risulta dimostrato agli atti del presente giudizio che l'attore, anteriormente alla comunicazione del 14.3.2016 (allegata sub 10 alla seconda memoria ex art. 183 c.p.c.), abbia manifestato l'intenzione di voler utilizzare l'immobile in maniera diretta e che i convenuti non lo abbiano consentito, sicché il mero possesso ed utilizzo dei beni da parte dei comproprietari non può aver arrecato alcun pregiudizio alla controparte,
che è chiaramente rimasta inerte ed ha implicitamente acconsentito a tale uso esclusivo da parte del comproprietario;
e del resto, la condotta civilmente illecita cui accede la correlata responsabilità risarcitoria non è ravvisabile nel mero godimento esclusivo del bene di proprietà
comune, bensì nel comportamento oppositivo ed ostativo diretto a precludere analogo godimento agli altri comproprietari.
Soltanto con la comunicazione del 14.3.2016 parte attrice, a mezzo del suo procuratore, ha manifestato la sua intenzione di diretto godimento dell'immobile, mediante la richiesta di consegna delle relative chiavi di accesso, oltre che la sua volontà di partecipazione allo sfruttamento economico del bene, mediante la percezione di un canone di affitto pari alla metà
suo valore locativo, allo scopo di ricavarne una effettiva utilità economica;
risulta, invece,
pacifico ed incontestato tra le parti che, pur dopo tale comunicazione (e quindi dopo la chiara manifestazione di volontà dell'attore di conseguire il possesso, quantomeno giuridico –
attraverso la percezione dei frutti civili - dell'immobile), i convenuti abbiano continuato a goderne in maniera esclusiva, nella palese opposizione della controparte e precludendole il godimento del bene.
Se, pertanto, la domanda formulata dall'attore può essere giuridicamente qualificata (sotto il profilo della causa petendi) quale domanda di pagamento dell'indennità di occupazione degli immobili per il periodo successivo al marzo 2016 (ossia dalla data in cui l'attore ha concretamente manifestato la propria volontà di partecipazione al godimento diretto – mediante la consegna delle chiavi – ovvero indiretto – mediante la percezione della quota di sua spettanza dei canoni di locazione – degli immobili oggetto di causa), si osserva che la stessa risulta meritevole di accoglimento in riferimento al periodo decorrente dal marzo 2016, pure in difetto di prova specifica dell'effettiva percezione di un canone locativo da parte del convenuto (essendone incontestato, per tale periodo, l'esclusivo possesso e godimento pur in presenza della manifestata opposizione del comproprietario, odierno attore); per il periodo pregresso, in cui non consta alcuna richiesta dell'attore di sfruttamento diretto o indiretto degli immobili (né
la lettera del 22.2.2013 contiene alcuna richiesta in tal senso) ed in relazione al quale l'utilizzo esclusivo del bene da parte del convenuto non risulta foriero di alcun concreto pregiudizio in danno dell'odierno attore, la domanda dev'essere giuridicamente qualificata (sotto il profilo della
causa petendi) quale richiesta di corresponsione del 50% dei frutti civili effettivamente percepiti dal comproprietario (il che postula la necessità di compiuta dimostrazione dell'effettiva locazione degli immobili a terzi nel periodo giugno 2008 – marzo 2016 e dell'ammontare dei relativi canoni).
Risulta, pertanto, fondata la domanda di condanna del convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile, rapportata al valore dei relativi frutti civili in ragione della quota di comproprietà dell'attore a far data dal marzo del 2016: si osserva sul punto che la generica prospettazione difensiva dei convenuti non ha, di fatto, mosso alcuna contestazione sostanziale alla duplice circostanza del loro esclusivo possesso dell'immobile ed alla mancata partecipazione dell'attore alla percezione di qualsivoglia utilità economica, rapportabile al canone locativo del bene.
Secondo la giurisprudenza della S.C. “…ai fini della determinazione dei frutti che uno dei
condividenti deve corrispondere in relazione all'uso esclusivo di un immobile oggetto di divisione
giudiziale, occorre far riferimento ai frutti civili, i quali, identificandosi nel corrispettivo del
godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, ben possono essere liquidati
con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord.
n. 17876 del 3.7.2019).
Occorre, pertanto, nella fattispecie in esame, far riferimento ai frutti civili dell'immobile posseduto in via esclusiva dal convenuto, in relazione al suo valore locativo di mercato, come quantificato e verificato nel corso degli accertamenti peritali svolti in corso di causa, secondo cui il canone di locazione dell'appartamento ammonta all'importo di € 1.682,65 mensile a far data dal marzo 2016 e fino all'attualità; da ciò consegue il diritto dell'attore alla percezione del complessivo importo di € 91.704,43 (riveniente dalla moltiplicazione dell'importo di € 841,33
corrispondente alla metà del canone mensile stimato dal CTU per 109 mensilità a far data dal marzo 2016 e fino all'attualità, ossia al marzo 2025) a titolo di indennità di occupazione dell'immobile.
Per quanto, invece, attiene alla domanda di corresponsione della quota del 50% dei frutti civili del bene concretamente ed effettivamente percepiti dal comproprietario in riferimento al periodo pregresso (giugno 2008 – marzo 2016), si rileva che la scarna produzione documentale allegata agli atti del presente giudizio non consente di ricostruire con assoluta certezza le vicende locative che hanno interessato gli immobili oggetto del presente giudizio, pur rinvenendosi taluni spunti probatori dell'effettiva locazione degli immobili a terzi per periodi di tempo che non possono essere oggettivamente determinati con assoluta certezza.
In particolare, è in atti la comunicazione del 29.10.2012 a firma della sig.ra Controparte_4
(di cui non è mai stata contestata l'autenticità da parte dei convenuti), in cui la stessa attesta che, a quella data, l'immobile di via degli Spagnoli, n. 29 “…è attualmente locato…”, senza alcuna specificazione del nominativo del conduttore o dell'ammontare del canone di locazione;
è poi in atti il contratto del 24.2.2014 con cui il sig. in rappresentanza del figlio Controparte_3
minore, concedeva in locazione gli immobili oggetto di causa al sig. per il Controparte_5
periodo di 12 mesi ed al canone di € 1.000,00 mensili;
è in atti la certificazione anagrafica del sig. , che risulta residente in [...] a far data dal 20.2.2013; Controparte_5
alcuna rilevanza probatoria assume il certificato di residenza della sig.ra Parte_2
che, pur residente presso l'immobile oggetto di causa dal 12.11.2012, non ha mai reso testimonianza in ordine alla circostanza della locazione dell'immobile di via degli Spagnoli, n. 29,
sicché risulta sconosciuto il titolo giuridico della sua residenza (ben potendo aver detenuto il bene anche a titolo di comodato gratuito, in difetto di qualsivoglia prova dimostrativa dell'effettivo pagamento del canone di locazione).
Né possono fornire valido supporto probatorio agli assunti di parte attrice le generiche dichiarazioni rese dal teste , amministratore del condominio di via degli Spagnoli, Testimone_1
n. 29 dal 2010, il quale ha affermato di aver “…visto uscire dall'unità immobiliare dei sigg.ri delle persone che non erano loro;
chiedendo agli altri condomini, mi veniva riferito che CP_3
si trattava di soggetti che conducevano in locazione l'immobile; ciò è accaduto più volte dal 2011
al 2020 circa;
ho visto diversi locatari, ossia persone diverse, che conducevano l'immobile…”; si tratta, con evidenza, di affermazioni talmente generiche ed indeterminate sia nei riferimenti temporali che in relazione alla esatta individuazione dei soggetti definiti locatari, da non essere in grado di fornire alcuna contezza della circostanza della effettiva locazione del bene a soggetti determinati, per periodi di tempo altrettanto determinati ed a fronte del pagamento di un canone di locazione, di cui non è possibile conoscere, nemmeno presuntivamente, l'ammontare.
E tuttavia, pur a fronte della mancata e specifica dimostrazione dell'ammontare dei frutti civili dell'immobile oggetto di causa per il periodo giugno 2008 – marzo 2016 (in relazione al quale si rinvengono isolati spunti probatori della sua locazione a terzi) e tenuto conto dell'ammontare del canone di € 1.000,00 mensili pattuito nel contratto del 24.2.2014, risulta possibile liquidare la quota di spettanza dell'attore, rapportandola all'importo corrispondente al 50% di un canone di locazione mensile di € 1.000,00 per il periodo in cui risulta effettivamente comprovato che l'immobile fosse condotto in locazione da terzi, ossia per il periodo decorrente dall'ottobre 2012
(data di riconoscimento, da parte della sig.ra dell'effettiva locazione del bene) al Controparte_4
febbraio 2015 (data di scadenza del contratto di locazione con il sig. , di cui non consta CP_5
il rinnovo agli atti del presente giudizio); da ciò consegue la debenza, in favore di parte attrice,
del complessivo importo di € 14.500,00 a titolo di rimborso del 50% del canone di locazione rapportato all'importo di € 1.000,00 mensili per il periodo sopra indicato.
Per quanto attiene alla domanda di divisione, come formulata da parte attrice nell'ambito del procedimento riunito e fatta propria anche dal convenuto, si rileva che, ricostruita la situazione giuridica dell'unità immobiliare oggetto di causa (di proprietà degli odierni contendenti nella misura di ½ ciascuno), detta domanda è fondata e meritevole di accoglimento.
Soccorrono, ai fini della concreta attribuzione del diritto di proprietà esclusiva sulla pars rei in base alle rispettive quote di titolarità, gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di giudizio ai fini della stima dell'immobile, della determinazione del suo valore e della verifica della sua regolarità edilizio/urbanistica e conformità catastale;
sulla base degli accertamenti peritali espletati in corso di causa è emersa la conformità catastale dell'immobile oggetto di causa, la regolarità edilizio/urbanistica dello stesso (salva la necessità di effettuare in CILA per la sanatoria delle piccole irregolarità rilevate, che non risulta preclusiva rispetto alla possibilità di divisione/assegnazione degli immobili ed i cui oneri resteranno a carico del soggetto assegnatario); il valore di mercato dell'immobile è stato stimato nel complessivo importo di €
565.750,00, che non è stato fatto oggetto di contestazione da nessuno degli odierni contendenti.
Dalla relazione peritale è emersa, altresì, la indivisibilità in natura del bene in riferimento alle quote di titolarità degli odierni contendenti, sicché risulta escluso che l'immobile in questione possa essere comodamente frazionato mediante la determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento e che la divisione possa consentire il mantenimento, sia pur in misura proporzionalmente ridotta, della funzionalità che aveva il tutto, senza comportare un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero; la concreta impossibilità di creazione di due distinte unità immobiliari corrispondenti alle altrettante quote di titolarità degli odierni contendenti, esclude la concreta praticabilità di una simile ipotesi divisionale.
Si esprime, del resto, in tal senso l'insegnamento della S.C. (dettato in materia di scioglimento della comunione ereditaria, ma applicabile alla divisione ordinaria ai sensi dell'art. 1116 c.c.),
secondo cui “…in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718
c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui
spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi
dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi
in cui gli stessi - secondo un accertamento riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del
merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e
completa - non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché sia elevata la misura dei conguagli
dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente
possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare
oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni
eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore
dell'intero…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 21612 del 28.7.2021).
Esclusa, pertanto, l'ipotesi di divisione in natura dell'immobile, si osserva che la vendita all'incanto si configura come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero (cfr., ex multis, Cass. Sez. 2, n. 11641 del
13.5.2010), mentre l'attore , in sede di note di trattazione scritta depositate in data 6.12.2024,
ha espressamente richiesto l'attribuzione della proprietà dell'intero immobile (rectius, della quota di ½ di titolarità del convenuto) a fronte del pagamento del relativo conguaglio: tale opzione deve ritenersi sicuramente preferibile rispetto a quella della vendita all'incanto del bene in quanto più facilmente praticabile, economicamente vantaggiosa per tutti i contendenti e sicuramente opportuna in ragione delle motivazioni sopra rappresentate in ordine alla impossibilità di divisione in natura dell'immobile (mentre non è possibile comprendere le ragioni della ingiustificata opposizione espressa da parte convenuta all'assegnazione del bene in favore della controparte).
All'assegnazione in favore dell'attore della quota di ½ dell'immobile oggetto di causa, consegue la condanna dello stesso al pagamento, in favore di controparte, del conguaglio in denaro corrispondente al valore di mercato della relativa quota di proprietà del bene;
in particolare, il consulente tecnico d'ufficio ha stimato nell'importo di € 565.750,00 il complessivo valore finale ed attuale di mercato del compendio immobiliare oggetto di causa.
Ai fini della determinazione dell'ammontare del conguaglio dovuto dall'attore in favore della controparte a fronte dell'assegnazione della quota del 50% di proprietà del sig. CP_1
si osserva che dall'importo di € 282.875,00 (corrispondente alla metà del complessivo
[...]
valore di mercato del bene) dev'essere, mediante compensazione giudiziale delle rispettive partite di dare/avere tra le parti, detratta la complessiva somma di € 106.204,43 (spettante all'attore a titolo di indennità di occupazione e rimborso della quota del 50% dei canoni di locazione), con un residuo ammontare del dovuto conguaglio, a carico di parte attrice, di €
176.670,57. Per quanto attiene, infine, alla regolamentazione delle spese di giudizio in ordine alla domanda di divisione giudiziale, si rileva che “…nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti
allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel
comune interesse dei condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza
e la facoltà di disporre la compensazione soltanto con riferimento alle spese che siano conseguite
ad eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 1635 del
24.1.2020); le spese di CTU, liquidate con separato decreto, sono poste, definitivamente e pro
quota, a carico di entrambe le parti;
le spese relative alla residua materia del contendere
(costituta dalla domanda spiegata dall'attore nell'ambito del procedimento principale),
compensate in ragione di 1/3 (stante il non integrale accoglimento della domanda) e liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 147/2022, sono poste a carico di parte convenuta, in considerazione della sua quasi integrale soccombenza.


P. Q. M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , Parte_1
con atto di citazione notificato in data 20.6.2019 nei confronti di , con Controparte_1
l'intervento di , ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede: Controparte_2
1) ordina lo scioglimento della comunione ordinaria sussistente inter partes in riferimento al seguente compendio immobiliare in comproprietà pro indiviso:
- appartamento sito in Roma, alla via degli Spagnoli, n. 29, piano 3, int. 7, censito in N.C.E.U.
del Comune di Roma al foglio 477, part. 275, sub. 502, categoria A/2, classe 4;---
2) dispone la divisione dei beni oggetto del compendio e per l'effetto assegna al sig. Pt_1
la piena proprietà della quota di ½ del compendio immobiliare di cui al precedente capo
[...]
1), già di titolarità del sig. Controparte_1
3) in accoglimento della domanda formulata nel procedimento principale, previa compensazione giudiziale delle reciproche partite di dare/avere tra le parti (ossia del complessivo importo di €
282.875,00 spettante al convenuto a titolo di conguaglio con l'importo di € 106.204,43 spettante all'attore a titolo di indennità di occupazione e rimborso della quota del 50% dei canoni di locazione), condanna il sig. al pagamento, in favore del sig. Parte_1 CP_1
del complessivo importo di € 176.670,57 a titolo di conguaglio;
---
[...]
4) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente di procedere alla trascrizione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2646 c.c. con esonero da ogni responsabilità;---
5) rigetta ogni altra domanda;
---
6) condanna il convenuto al pagamento di due terzi delle spese di giudizio, che liquida in complessivi € 4.700,00 in favore di controparte, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge;

7) compensa tra le parti le restanti spese;
---
8) pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna.---
Roma, 30.3.2025
Il Giudice
dr.ssa Andreina Gagliardi