N. R.G. 2415/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Emanuela Antonia Favara
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2415/2016 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), con il C.F._2 Parte_3 C.F._3 patrocinio dell'avv. DIPASQUALE ANTONIO
ATTRICI
contro
(C.F. ), C.F. ), con il CP_1 C.F._4 CP_2 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. D'URSO MICHELE CONVENUTI

OGGETTO: Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come note in atti, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
pagina 1 di 16 IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 Parte_2
previa domanda di inibitoria o di istruzione preventiva in corso di causa, Parte_3
hanno convenuto in giudizio e chiedendo accertarsi che i CP_1 CP_2
convenuti, congiuntamente e/o disgiuntamente, avevano intrapreso lavorazioni e opere illegittime sull'immobile per cui è causa e anche sulle parti condominiali dello stesso e, per l'effetto, condannarli al ripristino della preesistente situazione di fatto e al risarcimento del danno patito.
Le attrici hanno in particolare sostenuto: di essere comproprietarie dell'immobile meglio descritto in atti, parte di un complesso del quale le ulteriori unità immobiliari appartengono ai convenuti, da ciò derivando una comproprietà delle zone comuni;
che il piano terra e il piano sottostrada, di proprietà dei convenuti, erano stati oggetto di importanti ristrutturazioni, che avrebbero interessato anche parti condominiali e parti di proprietà esclusiva delle attrici, segnatamente sub specie di interruzione e successivo inidoneo ripristino della fornitura idrica dell'appartamento delle attrici, demolizione della scala di accesso ai locali cisterna, demolizione della cisterna e della parete in cui erano allocate la cisterna e la scala che ad essa conduceva;
che il convenuto avrebbe ottenuto l'autorizzazione all'effettuazione di lavori che altererebbero il prospetto dell'edificio, lavori in ogni caso effettuati in difformità rispetto alle rilasciate autorizzazioni e anche su parti in comproprietà, tanto che i lavori sono stati sospesi con provvedimento amministrativo;
che, a causa delle demolizioni illegittimamente effettuate da , sarebbe risultato pericolante un vano su cui CP_1
insiste un muro contenente contatori e tubature del gas, tanto che il Comune di aveva CP_3
ritenuto necessario il ripristino dello stato dei luoghi.
Costituitosi nella fase cautelare il 9.8.2016 e poi con comparsa del 24.11.2016, CP_1
in proprio e nella qualità, ha chiesto il rigetto delle avverse domande, deducendo: che
[...]
è esclusiva proprietaria della cisterna e del muro adiacente e quindi aveva piena facoltà di CP_2
demolizione dei manufatti;
che i progettati lavori, piuttosto che privare l'edificio del decoro architettonico, avrebbero conferito un decoro non posseduto prima, trovandosi i luoghi in stato di semi-abbandono; che i lavori effettuati non sarebbero abusivi e non comprometterebbero la stabilità dell'edificio. Il convenuto ha altresì spiegato domanda riconvenzionale di rivendicazione, sul presupposto che le attrici avrebbero indebitamente inglobato alla loro proprietà una porzione di proprietà comune alla stessa attigua.
pagina 2 di 16 Con ordinanza del 16.8.2016 è stata dunque disposta TU al fine di accertare lo stato dei luoghi, verificare le modifiche apportate dai resistenti allo stesso in concreto (previo esame della documentazione allegata in atti, con particolare riferimento alla DIA), la quantificazione dei costi di ripristino, l'idoneità dell'impianto idrico realizzato a fungere allo scopo cui è destinato.
All'udienza del 14.12.2016 le attrici hanno spiegato reconventio reconventionis, chiedendo accertarsi l'intervenuta usucapione in loro favore della porzione di sottotetto oggetto della domanda riconvenzionale del convenuto . CP_1
Con ordinanza del 26.6.2024 è stato disposta una integrazione di TU, al fine di comprendere se la demolizione dei manufatti abbia indebolito o meno la stabilità del solaio ( di cui
le attrici sono comproprietarie con i convenuti) chiedendo al TU di effettuare ogni opportuno
rilievo al fine di appurare se la demolizione dei manufatti (cisterna, muro di contenimento, eventuale scala ove mai esistita) ad opera della parte convenuta abbia pregiudicato la stabilità del
sovrastante solaio comune e dire, in caso di riscontrato pregiudizio, quali misure dovrebbero adottarsi per il ripristino della stabilità (…) nonché di identificare esattamente, tanto dal punto di vista spaziale, quanto da quello catastale, le porzioni di immobile (sottotetto)oggetto di speculari domande da parte del convenuto ( riconvenzionale) e delle attrici ( reconventio reconventionis).
Istruita altresì a mezzo prove testimoniali, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, è stata assunta in decisione e viene dunque decisa come di seguito.
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Sulla domanda di condanna al ripristino dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alla cisterna, alla scala di accesso alla stessa e alla parete (punti b.1, b.2, b.3 dell'atto di citazione).
Le attrici hanno anzitutto domandato la condanna della parte convenuta al ripristino della cisterna abbattuta, della parete e della scala di accesso alla stessa, invocando la natura condominiale dell'impianto idrico oggetto di domanda.
Nella vicenda processuale che ci occupa è però in contestazione il diritto di comproprietà delle attrici sull'impianto oggetto di domanda, dovendosi pertanto procedere a tale accertamento prodromico al fine di eventualmente vagliare la legittimazione sostanziale in ordine alla spiegata domanda.
pagina 3 di 16 Orbene, dalla lettura del titolo di acquisto originario (atto pubblico di vendita e divisione del
3.4.1981) si evince che, contestualmente all'acquisto da terzi, i coniugi RS
(tutti danti causa di ) e i coniugi Persona_2 CP_1 Persona_3
convennero la divisione del lotto acquistato in quattro quote, la prima destinata alla comune società
e le altre singolarmente a ciascun socio, mantenendo la comproprietà delle aree ivi meglio indicate e precisando che la società TE & C. s.n.c.” nell'edificare le proprie unità immobiliari sulle aree adottate provvederà a fornire le medesime di autonomi impianti e servizi, in modo da non
crearsi alcun condominio con le restanti porzioni del costruendo fabbricato e che le unità immobiliari oggetto delle quote 2°, 3° e 4° avranno in condominio fra loro il solo impianto idrico
con relativa cisterna, mentre per il resto provvederanno ad autonomi impianti.
Dall'interpretazione del titolo di acquisto, discende che le parti non convennero alcuna comproprietà tra gli impianti della società (l'immobile destinato alla quale è stato acquistato da
) e quelli personali dei singoli soci, prevedendo, d'altro canto, che gli immobili destinati CP_1
ai soci avrebbero avuto un impianto idrico comune, con relativa cisterna.
Emerge altresì dagli atti che le parti originarie diedero corso, inizialmente, alla costruzione dei locali destinati alla società, riservando a un momento successivo l'edificazione delle rispettive unità immobiliari (quelle dei danti causa di non sono peraltro mai state completate). CP_1
Con specifico riguardo alla cisterna, ubicata peraltro nel piano di pertinenza della sola società,
ritiene invero il decidente che la stessa debba ritenersi di proprietà della sola società e, quindi, all'attualità, del solo , in proprio e nella qualità, non essendo di fatto mai stato realizzato CP_1
l'impianto idrico comune che avrebbe dovuto essere posto a servizio delle unità immobiliari dei tre soci, ciò emergendo da numerosi indici di cui ora si darà conto (non rilevando, sul punto, le conclusioni cui sul punto è giunto il TU, cui non pertiene la valutazione giuridica dei titoli in atti,
neppure rilevando la ritenuta presenza di generiche servitù a servizio dei livelli superiori dell'edificio).
In particolare, a sostegno della ritenuta proprietà esclusiva della cisterna e non anche della comproprietà fondante la domanda attorea depongono i seguenti indici:
- il fatto che la stessa risultava ubicata nel piano di proprietà esclusiva della società, mentre i soci convennero espressamente di mantenere talune aree in comunione (tra le quali non è ricompresa quella in cui sorgeva la cisterna), ove verosimilmente avrebbero dovuto essere realizzati impianti pagina 4 di 16 comuni;

- il fatto che alla cisterna si accedesse esclusivamente dal seminterrato di proprietà della sola società (cfr., tra le altre, la testimonianza resa da idraulico delle attrici, Testimone_1 all'udienza del 7.4.2021);
- il fatto che non è stato mai realizzato un punto di accesso dal piano soprastante (lo stesso TU ha rilevato la presenza di un foro rettangolare predisposto nel solaio, foro contornato da cordoli in calcestruzzo armato in spessore di solaio che risultava chiuso mediante piccoli profilati metallici a doppio T sostenenti delle tavelle in laterizio fra essi poggianti, osservando che lo stato dei predetti profilati d'acciaio era del tutto analogo a quello dei ferri d'armatura dei travetti in calcestruzzo armato che sorreggono l'ampio solaio in cui fu predisposto e chiuso il suddetto foro, da ciò derivando che tale assetto risalisse a molto tempo fa, ciò invero indipendentemente dal fatto che in passato la scala vi fosse stata o meno), circostanza confermata dall'ex socio Controparte_4 escusso all'udienza del 7.4.202, il quale ha riferito abbiamo realizzato una scala cui si accedeva da una botola, che è sempre rimasta chiusa, non è mai stata utilizzata; la botola, che qualifico più correttamente come una “possibile apertura”, dato che era ricoperta di cemento, è rimasta chiusa
e dall'ex socio il quale, escusso alla medesima udienza, ha dichiarato: Controparte_5 abbiamo predisposto la botola, ma non l'abbiamo mai aperta. Confermo che abbiamo realizzato la scala per un eventuale uso futuro;
- è risultata confermata la tesi del convenuto alla stregua della quale le attrici si sono approvvigionate dell'acqua proveniente dalla cisterna per mera cortesia della proprietaria del seminterrato (ossia prima della società DI FA & C. s.n.c. e successivamente della Blyes
S.r.l.), tale circostanza essendo stata confermata dal teste (come detto, originario CP_4 proprietario dell'officina insieme agli altri due soci), il quale, confermando che la cisterna esistente era stata realizzata per servire l'officina, ha riferito: “abbiamo permesso loro l'allaccio della fornitura idrica in modo amichevole. La cisterna, il cortile e il seminterrato erano di proprietà della Di AN & C. Abbiamo concesso bonariamente l'utilizzo della cisterna alle , PT così come anche io ne usufruivo con un tubo di gomma per abbeverare la mia cagnolina. L'acqua della cisterna non era potabile e la stessa è stata realizzata per servire l'officina. La cisterna non era totalmente a norma, nemmeno noi bevevamo l'acqua della cisterna. padre aveva PT
installato un motore che permetteva di prelevare acqua dalla cisterna, non ricordo bene dove, affinché fosse servito il suo appartamento” e altresì dal teste e socio , che ha CP_5
pagina 5 di 16 dichiarato: “Sì, abbiamo concesso loro l'allaccio alla cisterna. Dopo una quindicina d'anni dalla realizzazione della cisterna, abbiamo concesso alla figlia del che stava per sposarsi di PT prendere l'acqua dalla cisterna. L'acqua della cisterna non era potabile” e che “la cisterna era di proprietà della società”;
- per come dichiarato dai testi e l'acqua della cisterna non era potabile CP_5 CP_4
e, pertanto, era incompatibile con il fabbisogno domestico;

- il fatto che le attrici erano nel possesso delle chiavi per accedere alla cisterna non in qualità di comproprietarie, ma in quanto parenti del socio tanto che, come dichiarato dal socio PT
, quando gli altri soci hanno acquistato la quota di , le figlie non hanno CP_5 PT più avuto le chiavi e, per come dichiarato dal teste all'udienza del Testimone_2
7.4.2021, le attrici non avevano più le chiavi dal 2004 e avevano bisogno che qualcuno aprisse la
CP_ porta per entrare, atteso che “nel dicembre 2004, dopo l'acquisto da parte di , abbiamo cambiato le serrature”. Né, a parere del decidente, valgono a provare la natura condominiale dell'impianto le dichiarazioni degli altri testi , i quali Testimone_3 Testimone_4
hanno riferito che le attrici erano in possesso delle chiavi di accesso alla cisterna, in quanto è incontestato che fino a una certa data esse erano in effetti in possesso delle chiavi per mera tolleranza del proprietario;

- il pagamento delle bollette da parte delle attrici e il fatto che vi fosse un allaccio per due unità
abitative non depongono, di per sé soli, nel senso della natura condominiale del bene, tutti gli indizi deponendo nel senso di una tolleranza in ordine all'utilizzo di tale bene non condominiale da parte della famiglia PT
In definitiva, sulla scorta dell'interpretazione dei titoli di acquisto, alla luce dello stato dei luoghi, per come emergente dagli atti, e all'esito dell'istruttoria espletata, deve ritenersi che l'impianto idrico per cui è causa fosse di proprietà esclusiva della parte convenuta e non anche di natura condominiale, dovendosi di conseguenza rigettare in parte qua la domanda attorea mirante al ripristino dello stato dei luoghi, sub specie di ricostruzione dell'impianto prima utilizzato.
Né, d'altronde, possono deporre in senso contrario le argomentazioni di parte attrice in ordine all'utilizzo ultra ventennale dell'impianto (da ciò volendosi anche far derivare l'incompatibilità del lungo utilizzo con la mera tolleranza dell'avente diritto), atteso che nessuna domanda di accertamento dell'usucapione di una servitù sull'impianto idrico è stata spiegata nella presente pagina 6 di 16 sede, fondandosi la domanda attorea sul solo accertamento della comproprietà.
Sull'alterazione del prospetto e del decoro dell'edificio (punto b.4 dell'atto di citazione).
In seno all'atto di citazione e all'interno della prima memoria istruttoria, le attrici hanno lamentato che i lavori in progetto della parte convenuta, la quale avrebbe intenzione di trasformare le unità abitative site al piano terra in locali commerciali, con installazione di vetrate in luogo delle aperture esistenti, altererebbero il prospetto dell'edificio e il decoro dello stesso e hanno domandato al Tribunale di inibire alla parte convenuta la prosecuzione di tali lavori.
Sul punto, va osservato che, in tema di condominio degli edifici, le modifiche della cosa comune o di sue parti eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto a un migliore e più intenso godimento del bene stesso costituiscono una esplicazione del diritto di comproprietà ex articolo 1102 c.c. quando non implicano alterazione della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti d'uso e di godimento degli altri condomini.
In caso contrario, si ha una innovazione ai sensi dell'articolo 1120, comma 1, c.c. che, in quanto tale, può essere disposta dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al e i due terzi del valore dell'edificio. Parte_4
Restano, comunque, sempre vietate, ex articolo 1120, comma 3, c.c., le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Più in particolare, il decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità.
Sul decoro architettonico dell'edificio incidono, perciò, tutte le parti esterne, sia comuni sia di proprietà individuale, in quanto le une e le altre concorrono all'insieme delle linee e dei motivi ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono una determinata ed uniforme fisionomia estetica ed armonica al fabbricato (cfr. tra le tante Cassazione civile sez. VI, n.
1422/2019; sez. II, n. 17398/2004).
A tal proposito, nel caso di specie, il TU nominato dal Tribunale ha condivisbilmente osservato pagina 7 di 16 (anche con riguardo alla lamentata omessa prospettazione in progetto dell'esistenza delle unità immobiliari delle attrici) che dal punto di vista urbanistico la zona in cui ricade la costruzione permette cambi di destinazione d'uso di porzioni di edificio da destinare ad uffici. Pertanto il cambio di destinazione d'uso, dal punto di vista urbanistico, è perfettamente legittimo. In merito alla modifica dei prospetti si deve segnalare che dal punto di vista meramente urbanistico la stessa
è fattibile, tant'è che il Comune, per quanto di sua competenza, ha rilasciato la relativa D.I.A. sulla base di tavole grafiche che indicano l'esistenza di un livello superiore dell'edificio pur non rappresentandolo interamente. Se l'aspetto di tale livello superiore dell'edificio avesse potuto fare la differenza, sotto il profilo urbanistico, riguardo il rilascio della D.I.A., il Comune avrebbe
dovuto espressamente richiedere - ed avrebbe richiesto – l'integrazione della pratica allo scopo di
ottenere tavole che rappresentassero interamente e compiutamente il piano superiore per potersi esprimere ed eventualmente concedere (o meno) il rilascio.
Alla luce di tutto ciò ritiene la scrivente che la realizzazione al piano terra di vetrate in luogo delle aperture previste non alteri il decoro dell'edificio (peraltro di non particolare pregio artistico e/o architettonico, da ciò conseguendo un minor rigore nell'apprezzamento di eventuali alterazioni) né sia atto a modificarne il prospetto, dovendosi peraltro aggiungere che, se per decoro architettonico di uno stabile multifamiliare si intende un'armonia prospettica legata alla ripetitività su più piani di taluni elementi costruttivi (balconi, finestre, parapetti, colori, etc.), certamente i piani terra e gli ultimi piani degli edifici civili quasi sempre esulano da questi schemi.
In particolare i piani terra (specie nella zona in cui sorge l'immobile per cui è causa, non potendosi peraltro pretendere una diversificazione in base alla via su cui dà ciascuno dei lati di un unico immobile) hanno spesso destinazioni d'uso diverse rispetto ai piani superiori (es. magazzini, negozi o garage) o, pur avendo stessa destinazione, sono accessoriati con terrazze o giardini che li rendono architettonicamente dissimili dai piani superiori, derivandone che l'installazione di vetrate non determina alcuna alterazione.
Ne discende il rigetto della domanda attorea di inibire l'installazione di vetrate al piano terra dell'edificio.
Parimenti, sono rimaste indimostrate le deduzioni attoree in ordine all'indebito utilizzo di spazi condominiali da parte del convenuto, con particolare riguardo all'ampiezza dello scavo effettuato per realizzare lo spazio di manovra, atteso che, per quanto emerge dagli atti, tale scavo è
stato effettuato su aree di pertinenza della sola parte convenuta e non anche su aree comuni, anche pagina 8 di 16 alla luce di quanto ampiamente osservato supra in ordine alla natura non condominiale dell'area su cui sorgeva la cisterna. Né poteva dirsi gravante sul convenuto la prova (negativa) dell'insussistenza di eventuali abusi edilizi, avendo peraltro egli prodotto in atti decreto di archiviazione del GIP del Tribunale di Ragusa, il quale ha ritenuto che gli interventi effettuati dalla ditta costituissero solo varianti in corso d'opera (successivamente regolarmente CP_1
approvate) e che sussistesse un valido titolo autorizzativo.
Sul pregiudizio all'integrità strutturale dell'edificio (punto b. 6 dell'atto di citazione)
Le attrici hanno altresì sostenuto che la demolizione del vano cisterna e, in particolare, del muro di contenimento della stessa, avrebbe pregiudicato la stabilità dell'edificio, in particolare della soprastante area (incontestatamente) condominiale.
A tal uopo, il primo TU ha osservato che quasi tutti i travetti in calcestruzzo armato del solaio -
che poggiano perpendicolarmente su contrapposte murature in blocchi di tufo - sono gravemente degradati da forti processi di corrosione delle armature metalliche interne, le quali rigonfiando hanno fatto distaccare il calcestruzzo del copriferro inferiore venendo così a diretto contatto con l'atmosfera ed ossidandosi velocemente, col risultato che la sezione resistente dell'acciaio d'armatura si è sensibilmente ridotta nel tempo. A parere del TU, è questo il motivo per cui tale solaio risulta, ed è stato giustamente giudicato, pericolante.
Tuttavia, sempre a parere del primo TU, la demolizione della muratura ortogonale a quella di appoggio del solaio, nonché della cisterna, hanno diminuito la resistenza sismica dell'insieme strutturale rappresentato da questo sistema di pareti fra loro perpendicolari. A detta del primo TU,
le pareti demolite (sia quella che era posta sotto il bordo meridionale del solaio che quell'altra - in posizione contrapposta alla prima - che costituiva una delle quattro pareti della cisterna)
rappresentavano al contempo due pareti di controvento del lungo muro in blocchetti di tufo, adiacente al limitrofo ammasso roccioso, sul quale poggia il solaio. Tali controventi, che vincolavano il muro rendendolo più stabile sotto l'azione delle forze orizzontali determinate dal sisma, non sono più presenti dopo la demolizione. Pertanto, in caso di scossa sismica ondulatoria, che agisse nella giusta direzione (cioè con una forte componente ortogonale al predetto muro su cui poggia il solaio), la parete in blocchetti di tufo potrebbe andare in spanciamento a causa degli effetti dinamici (cioè potrebbe incurvarsi fortemente verso l'esterno nella zona circa a metà
pagina 9 di 16 altezza), crollando e causando di conseguenza il crollo del solaio condominiale che su di essa poggia.
Il primo TU ha ritenuto tale affermazione comunque da corroborare con opportuni calcoli di verifica strutturale sismica.
Al fine di comprendere se le demolizioni su indicate, per come eseguite dai convenuti, abbiano o meno recato pregiudizio all'integrità strutturale dell'edificio, si è pertanto disposta un'integrazione del mandato peritale, indicando al TU il seguente quesito: se la demolizione dei manufatti abbia
indebolito o meno la stabilità del solaio ( di cui le attrici sono comproprietarie con i convenuti) chiedendo al TU di effettuare ogni opportuno rilievo al fine di appurare se la demolizione dei
manufatti (cisterna, muro di contenimento, eventuale scala ove mai esistita) ad opera della parte
convenuta abbia pregiudicato la stabilità del sovrastante solaio comune e dire, in caso di riscontrato pregiudizio, quali misure dovrebbero adottarsi per il ripristino della stabilità (…)
nonché di identificare esattamente, tanto dal punto di vista spaziale, quanto da quello catastale, le porzioni di immobile (sottotetto)oggetto di speculari domande da parte del convenuto (
riconvenzionale) e delle attrici ( reconventio reconventionis).
Il TU dunque nominato, Ing. , ha affermato che “…i suddetti muri demoliti pur Persona_4
non essendo portanti, garantivano, il comportamento scatolare di quella porzione di struttura in muratura di fatti oggi quell'insieme strutturale presenta una diminuzione della resistenza sismica”.
Dalle conclusioni rassegnate dal TU emerge, quindi, che le opere di demolizione realizzate dal convenuto, in proprio e nella qualità, hanno dato luogo a una diminuzione della capacità di resistenza sismica del solaio di proprietà comune.
Orbene, è noto che, ai sensi dell'art. 1122 c.c., nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle
parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti
comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 14/10/2022, n. 30307, per cui “l'art. 1122, comma 1
c.c. vieta a ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua proprietà, l'esecuzione di opere che
rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli
pagina 10 di 16 invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari”) e spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all' art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. , verificare se l'opera realizzata su parte di proprietà individuale pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità delle parti comuni da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso e alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva.
Nel caso di specie, ferma la compromissione della stabilità del solaio comune a causa della demolizione della cisterna, va considerato che la vetustà e l'instabilità del solaio di proprietà comune in parte prescinde dalle opere del convenuto, al quale solo, dunque, non può essere ordinata la realizzazione di tutte le opere indicate dal TU al fine di recuperare piena stabilità.
E infatti, posto che, secondo l'interpretazione dell'atto di divisione del 1981 e dall'esame delle dichiarazioni rese dai testi escussi, la cisterna si è ritenuta di proprietà esclusiva del e della CP_1
società la soluzione indicata dal TU per il ripristino della stabilità del solaio CP_2
condominiale contempla la demolizione di esso - viste le condizioni fatiscenti – e la successiva demolizione del muro di contenimento dove poggia il solaio con successiva ricostruzione di detto muro adiacente alla roccia e realizzazione di un telaio in cemento armato prospiciente il muro in modo da poter realizzare una nuova unità strutturale giuntata con il resto degli elementi strutturali esistenti, previa demolizione di massetto in calcestruzzo e successiva realizzazione di travi di fondazioni.
Pertanto, impregiudicata la facoltà di tutti i condomini di procedere alla messa in sicurezza dell'intero manufatto con costi da ripartirsi secondo le rispettive quote, deve condannarsi il convenuto alla sola demolizione del muro di contenimento ove allo stato poggia il solaio, con ricostruzione di tale muro adiacente alla roccia.
Sulla reconventio reconventionis delle attrici.
Alla prima udienza del 14.12.2016, le attrici hanno spiegato reconventio reconventionis, rilevando di essere proprietarie della porzione di sottotetto oggetto di domanda da parte di già da CP_1 oltre vent'anni, per aver esercitato il possesso ultraventennale uti dominae sulla suddetta porzione di immobile.
Inoltre, nella memoria ex all'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c. le attrici hanno precisato la domanda di pagina 11 di 16 usucapione, asserendo di aver pubblicamente esercitato l'ininterrotto, pubblico e pacifico possesso
uti dominae, da tempo immemorabile e comunque ultraventennale, del locale presuntamente condominiale oggetto della domanda riconvenzionale avversaria, oltre che, comunque, del locale sottotetto, sovrastante la proprietà del convenuto e annesso all'abitazione di parte attrice, in parte come locale lavanderia (con ingresso interno dalla casa), in parte come locale sgombero con accesso dal balcone di parte attrice e in parte come locale di passaggio che consente l'accesso esclusivo al predetto locale sgombero, il tutto meglio indicato nell'allegata planimetria versata in atti (cfr. doc. 14 allegato al fascicolo di parte attrice).
Sul punto, merita di essere richiamata la giurisprudenza in materia di acquisto della proprietà a titolo di usucapione.
Come affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, con orientamento condiviso da questo giudice,
“ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni. Il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso “ad usucapionem” (art. 1158 c.c.), si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il
compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla res” (cfr. Cass.
27376/2021).
Nel caso in questione, ha dato la prova di aver posseduto la porzione del locale Parte_2
sottotetto rivendicata dal , tanto documentalmente, versando in atti certificato di residenza CP_1 storico in cui si attesta che quest'ultima risiede nell'immobile di cui trattasi sin dal 1993 (cfr. doc.
18 allegato al fascicolo di parte attrice) sia a mezzo delle dichiarazioni rese dai testi escussi.
In particolare, il teste a dichiarato che l'edificio è stato edificato prima del Testimone_1
1993, perché in quell'anno si è sposata, e lo stesso, in qualità di idraulico, si è Parte_2
recato più volte nei luoghi proprio a far data dal 1993. In particolare, ha affermato che a casa di vi era una porticina che conduceva al sottotetto, cui si accedeva dalla terrazzina Parte_1
e dall'interno dell'immobile di parte attrice. Questi locali erano di pertinenza della e PT precisava “il tetto non ha altri accessi che non siano quelli delle abitazioni private delle signore
, non ci sono botole o vani tecnici”(cfr. verbale di causa dell'udienza del 7.04.2021). PT
pagina 12 di 16 Anche il teste ha dichiarato che: “dall'anno 1993 è possibile Testimone_3
accedere a detti locali (lavanderia e sgombero) solo per il tramite della proprietà esclusiva delle sig.re e ”e ha aggiunto: “lo so perché ho installato la lavatrice (scarico e PT Pt_3 ingresso dell'acqua) e quindi mi sono recato sui luoghi”(cfr. verbale di causa del 18.05.2022).
Il teste , marito di ha confermato che la stessa si è trasferita nel Tes_5 Parte_2
1994 e che già nell'anno 1993 le sig.re / hanno avuto l'utilizzo esclusivo PT Pt_3
del sottotetto sovrastante la proprietà del , limitrofo al loro immobile già annesso CP_1
all'abitazione di parte attrice, in parte come locale lavanderia (con ingresso esclusivo dall'interno dell'abitazione) e in parte come locale sgombero (cfr. verbale di causa del 18.05.2022).
Inoltre, il TU, Ing. , chiamato a identificare esattamente tanto dal punto di vista spaziale Per_5
che catastale le porzioni del sottotetto oggetto di giudizio, ha affermato di aver accertato l'ingresso esclusivo dall'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti e precisamente che (…) una porzione del locale sottotetto è accessibile dalla camera da letto, destinato a lavanderia di mq. 6,28, mentre la restante parte con accesso dal balcone è costituita da un vano più grande, da cui si accede a un
vano di mq. 10 con destinazione deposito.
Dunque, dal compendio probatorio e, in particolare, dalle dichiarazioni dei testi escussi (le quali risultano attendibili ed esaustive anche in considerazione della diretta conoscenza dei luoghi) e dalle risultanze della TU, si evince che prima i coniugi e e Controparte_6 Parte_3
poi - ed in specie dal 1993 - e hanno posseduto la porzione Parte_2 Parte_1
del sottotetto oggetto di contenzioso animo domini ed in via esclusiva e continuativa per oltre venti anni, tanto che la parte di sottotetto in questione è stata adibita in parte a locale lavanderia in parte a locale sgombero.
Acclarato l'elemento oggettivo del possesso, non può esservi dubbio in merito all'elemento soggettivo, costituito dalla consapevolezza in capo alle attrici di possedere il bene alla stregua dei titolari del diritto.
Del tutto infondate si appalesano, a tal uopo, le deduzioni della parte convenuta, secondo la quale l'immobile sarebbe stato rifinito a distanza di 5 o 6 anni dal 1993, e che pertanto non sarebbe decorso il tempo utile a far maturare l'usucapione considerato che la domanda è stata formalizzata nel 2016, in quanto le attrici hanno dimostrato dui aver esercitato il possesso utile ad usucapire sin dal 1993, quindi per ben 23 anni. Parimenti infondate, oltre che tardive e perciò inammissibili pagina 13 di 16 risultano le contestazioni, sollevate dai convenuti solo in sede di memoria 183, comma 6, n. 2,
c.p.c., in merito all'eccepita clandestinità del possesso tenuto conto che le attrici hanno eseguito opere all'interno dei locali in questione.
Ne segue che le attrici e avendo continuato il possesso del Parte_2 Controparte_7
padre , quali eredi, ai sensi dell'art. 1146 c.c. hanno acquistato la proprietà per Controparte_6
usucapione, ai sensi dell'art. 1158 c.c. dell'immobile in questione.
In definitiva la domanda di usucapione va accolta e va dichiarato che , Parte_3
e hanno acquistato per usucapione la proprietà Parte_2 Parte_1
della porzione di immobile sottotetto, oggetto di speculari domande da parte del convenuto in via riconvenzionale e delle attrici ( in sede di reconventio reconventionis), censita al foglio 62 Sez. A
del Comune di p.lla 275 sub 8. CP_3
Conseguentemente la domanda riconvenzionale con cui il ha esercitato la rivendica della CP_1
proprietà della porzione immobiliare di cui è causa, può ritenersi assorbita e rigettata.

Sulla domanda di risarcimento del danno asseritamente patito dalle attrici
Le attrici hanno chiesto, altresì, di condannare i convenuti all'integrale risarcimento del danno, nella misura che apparirà ben visa al giudice all'esito del giudizio.
All'uopo, le stesse hanno prodotto in atti delle fatture relative al nuovo allaccio alle condutture idriche, nonché all'acquisto di nuovi serbatoi d'acqua, il tutto per un totale di € 2.727,89.
Tuttavia, per le ragioni esposte sopra e, in particolare, per l'acclarata natura non condominiale della cisterna dell'acqua, tali spese non sono suscettibili di fondare alcuna domanda risarcitoria, non potendo la parte attrice avanzare alcuna legittima pretesa relativamente all'impianto idrico.
Né, con riguardo a tali e alle ulteriori poste, parte attrice ha fornito la prova dell'an del danno asseritamente da questa patito, rispetto al quale la carenza probatoria non può essere colmata nemmeno con la richiesta di liquidazione ai sensi dell'art. 1226 c.c.
L'art. 1226 c.c. stabilisce, infatti, che "se il danno non può essere provato nel suo preciso
ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa".
Questa previsione, per opinione costante e risalente della giurisprudenza e della dottrina, ha natura
"sussidiaria", in quanto presuppone l'esistenza di un danno oggettivamente accertato e provato. Ne pagina 14 di 16 consegue che il giudice di merito può avvalersi del potere equitativo di liquidazione del danno in quanto abbia previamente accertato che un danno esista.
In materia, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che la liquidazione equitativa ha, poi,
natura non sostitutiva, perchè ad essa non può farsi ricorso per sopperire alle carenze o decadenze istruttorie in cui le parti fossero incorse (tanto colpevoli quanto incolpevoli - sopperendo in quest'ultimo caso il rimedio della rimessione in termini). L'impossibilità (o la rilevante difficoltà) nella stima esatta del danno deve quindi essere oggettiva (cioè positivamente riscontrata e non meramente supposta) ed incolpevole (ovvero non dipendente dall'inerzia della parte gravata dall'onere della prova).
La liquidazione equitativa del danno costituisce, infatti, un rimedio fondato sull'equità c.d.
"integrativa" o "suppletiva", intesa quale principio che completa la norma giuridica e strumento di equo contemperamento degli interessi delle parti nei casi dubbi. Qualsiasi diversa interpretazione dell'art. 1226 c.c., si porrebbe in contrasto col precetto costituzionale che garantisce la parità delle parti e la terzietà del giudice (Cass. Civ. Ordinanza n. 26051/2020).
Di conseguenza la domanda risarcitoria deve essere rigettata.
Sulle spese di lite
In tema di spese processuali, si ritiene di richiamare la pronuncia delle Sezioni Unite della Suprema
Corte le quali hanno affermato il seguente principio di diritto: “in tema di spese processuali,
l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di
domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della
parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, secondo comma cod. proc. civ.” (SS.UU. 32061/2022).
Dall'applicazione del suesposto principio di diritto al caso in esame, trattandosi di controversia avente ad oggetto una pluralità di domande contrapposte formulate dalle stesse parti, accolte solo in parte, tenuto conto dell'esito complessivo della lite, pare opportuno compensare le spese tra le parti. pagina 15 di 16 Le spese di TU, già liquidate in atti, vanno definitivamente poste a carico delle attrici, in solido,
nella misura di ½ e per il residuo ½ a carico dei convenuti, in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ragusa, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio
NRG.2415 /2016 tra e contro Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_1
e ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
[...] CP_2
- accoglie parzialmente per le ragioni esposte la domanda di cui al punto b.6) dell'atto di citazione nonché la domanda formulata in sede di reconventio reconventionis da parte attrice e, per l'effetto;
- condanna , in proprio e nella qualità, alla demolizione del muro di CP_1
contenimento ove allo stato poggia il solaio di proprietà comune, meglio indicato in atti con ricostruzione di tale muro adiacente alla roccia, alle modalità indicate in seno alla TU dell'ing. ; Persona_4
- accerta e dichiara che , e Parte_3 Parte_2 [...]
hanno acquistato per usucapione la proprietà della porzione di immobile Parte_1
sottotetto, oggetto di speculari domande da parte del convenuto in via riconvenzionale e delle attrici (in sede di reconventio reconventionis), censita al foglio 62 Sez. A del Comune di p.lla 275 sub 8; CP_3
- ogni altra domanda assorbita e/o rigettata;

- compensa integralmente le spese del giudizio tra le parti.
- pone le spese di TU, già liquidate in atti, a carico delle attrici, in solido, nella misura di ½
e per il residuo ½ a carico dei convenuti, in solido.
Ragusa, 28 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Emanuela Antonia Favara
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