REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARCELLONA P.G.
Il giudice del Tribunale di Barcellona P.G., dott.ssa Maria Marino Merlo, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n°1121 \2022 Reg.Gen. vertente
TRA
c.f. , nato il [...] a Parte_1 C.F._1
Furnari (ME), rappresentato e difeso come in atti dall'avv. FRENI RUBINA;

- ATTORE -
E
c.f. Controparte_1
, in persona del socio accomandatario, P.IVA_1 Controparte_1
rappresentato e difeso come in atti dall'avv. ANGELA PINO;

- CONVENUTO-
OGGETTO: locazione e comodato di immobile urbano - affitto di azienda;

CONCLUSIONI: all'udienza del 14.02.2025, tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti hanno concluso come da note depositate telematicamente.

IN FATTO ED IN DIRITTO
ha convenuto in giudizio l Parte_1 Controparte_1
in persona del socio accomandatario,
[...] Controparte_1
esponendo: di essere proprietario degli immobili (bottega, laboratorio e locale deposito) siti in Furnari, via Nuova Russo, 23, identificati al NCEU del Comune di Furnari, Fg. 9, part. 1454, sub.5, 8 e 9, giusta successione per testamento di
[...]
(deceduto in Barcellona Pozzo di Gotto il 17 settembre 2009), in Persona_1
Notar repertorio n. 26542, raccolta n. 8675, trascritto a Persona_2
seguito di denunciata successione quale formalità sui sopradetti beni immobili in data 8 aprile 2010, al registro generale 11308 e registro particolare n. 7921; che dal
2007, l ha occupato in modo Controparte_1
permanente e senza titolo le unità immobiliari sopra descritte, ivi esercitandovi attività commerciale;
che, assunta la qualità di erede e appurata l'insussistenza di un contratto di locazione, egli ha intimato immediatamente l alla Controparte_1
riscossione di somme per l'occupazione; che con nota del 15 febbraio 2010, la società resistente ha in un primo momento disconosciuto la proprietà delle botteghe in capo al (pur chiedendo allo stesso di pagare le spese funerarie) e con Pt_1
successiva nota di riscontro del 24 novembre 2021 ha contestato di aver titolo per occupare gli immobili in forza di scrittura privata. Tanto posto, egli ha chiesto di accertare e dichiarare che l in Controparte_1
persona del socio accomandatario, occupa sine titulo gli immobili censiti al NCEU del Comune di Furnari, Fg. 9, part. 1454, sub.5, 8 e 9, di sua proprietà; per l'effetto, ordinare all' in persona del socio Controparte_1
accomandatario, di liberare immediatamente le unità immobiliari Controparte_1
suddette e di consegnarle, senza dilazione, libere da persone e cose;
di condannare l' in persona del socio Controparte_1
accomandatario, al pagamento della somma di euro 21.000,00 o Controparte_1
nella misura ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione per ogni mese a far data da settembre 2016 e sino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Si è costituito il quale ha contestato quanto asserito ex Controparte_1
adverso ed ha esposto: che nel giugno 2001 aveva concesso in Persona_1
locazione a sua genitrice, i locali oggetto della presente Parte_2
controversia, giusto atto di locazione della durata di anni sei (con scadenza prevista, pertanto, per Giugno 2007); che nel Giugno 2007, egli aveva sottoscritto un impegno di vendita avente ad oggetto i medesimi immobili che erano stati locati a che egli aveva consegnato, all'atto della sottoscrizione Parte_2
dell'impegno di vendita, € 10.000,00 a titolo di caparra sull'importo totale pattuito in € 71.000,00, con l'accordo che la rimanente somma sarebbe stata versata all'atto della stipula del rogito notarile, previsto non oltre il 31/05/2008; che, ben prima della data ultima prevista per la stipula del rogito notarile, egli aveva interloquito con per la definizione dell'acquisto; che, deceduto Persona_1 PE
, egli aveva inviato raccomandata indirizzata agli eredi, invitando gli stessi
[...]
ad ottemperare a quanto stabilito nella scrittura privata- impegno di vendita;
che il aveva rappresentato di non essere interessato alla vendita dei beni. Ha Pt_1
concluso chiedendo: di rigettare le domande e le richieste di parte ricorrente perché infondate;
di ritenere e dichiarare che l'occupazione è legittima e derivante dalla immissione in possesso operata in virtù del compromesso sottoscritto tra PE
e avente ad oggetto gli immobili identificati al foglio 9,
[...] Controparte_1
particella 1454 sub 2 corte, sub 5 magazzino con corte antistante, sub 8 laboratorio, sub 9 attività commerciale;
di nulla disporre circa la richiesta di liberazione, attesa la messa in mora inviata da al legale di , attraverso Controparte_1 Parte_1
la quale si mettono a disposizione le chiavi di ingresso degli immobili già liberi da persone e cose;
di rigettare la richiesta di condanna del pagamento della somma di €
21.000,00; in via riconvenzionale, di condannare al pagamento del Parte_1
doppio della caparra di € 10.000,00, in considerazione della volontà manifestata da di non voler dare seguito al compromesso sottoscritto tra Parte_1 PE
e
[...] Controparte_1
Con ordinanza del 9 marzo 2023, è stato disposto il mutamento di rito da sommario di cognizione in ordinario e fissata l'udienza del 13.10.2023 per la celebrazione della prima udienza ex art. 183 c.p.c..
All'udienza del 13.10.2023, sono stati concessi i termini ex art. 183, comma
VI cpc, e la causa è stata rinviata per l'ammissione delle prove all'udienza del 21.3.2024. All'esito dell'udienza del 14 febbraio 2025, tenutasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
Nel merito, ha chiesto di dichiarare che l' Parte_1 CP_1
occupa sine titulo gli immobili censiti al NCEU del Comune di Furnari, Fg. 9, part. 1454, sub.5, 8 e 9, di sua proprietà. L' ha opposto la sussistenza di un CP_1
contratto preliminare, in forza del quale egli ha detenuto gli immobili e versato una caparra pari a € 10.000,00 e di cui ha fornito prova, depositando in giudizio copia della scrittura privata regolarmente sottoscritta dal de cuius , Persona_1
di cui l'odierno attore è erede. Da tale contratto risulta che “ Persona_1
si obbligava a vendere ad a porzione di fabbricato per civile Controparte_1
abitazione a due elevazioni fuori terra oltre cantinato, sito in Furnari via Nuova
Russo, Strada Provinciale Montalbano - Furnari, individuato al catasto Fabbricati di Messina ex partita 2252, Comune di Furnari, strada Provinciale Furnari-
Montalbano, meglio individuata al Catasto Fabbricati di Messina: ex partita 2252, comune di Furnari, strada Provinciale Furnari- Montalbano, piano S1, foglio 9, particella 1454.sub2-corte, bene comune non censibile ai sub n.9 (ex 4) e sub %; sub 5- magazzino con corte antistante- categoria C2, classe 4 cons. 5, rendita catastale, € 9,55; sub 8 (ex sub £)- laboratorio, cat. C3, classe U, cons. 53, rendita €
232,66; sub 9 (ex sub 4- attività commerciale, categoria C1, classe 7, cons. 44, rendita catastale, € 615,82, al novo catasto Urbano identificata in ditta esatta e confinante con vicolo Crisafulli, fabbricato, sig. , strada Persona_3
provinciale Montalbano- Furnari e vicolo Comunale. (…) il prezzo di vendita della porzione dell'immobile oggetto di trasferimento è stato dalle parti sin da ora convenuto in € 71.000. Resta convenuto tra le parti che il pagamento verrà effettuato come segue € 10,000 diconsi euro diecimila, alla firma della presente scrittura e € 61,000 diconsi euro sessantuno mila, alla stipula del rogito notarile, che dovrà essere effettuato entro il 31 dicembre 2007 e comunque non oltre il 31 maggio 2008. (…) Art.

5-Si conviene tra le parti che il versamento effettuato dall'acquirente sig. alla data odierna nella cifra di € 10,00, diconsi CP_1
diecimila, ha valore di caparra confirmatoria. (…)”
Non vi sono dubbi sulla qualificazione in termini di contratto preliminare della predetta scrittura e sul conseguente carattere obbligatorio per le parti contraenti. La Corte Suprema di Cassazione afferma, in tema di stipulazione del contratto preliminare, che l'incontro della volontà delle parti è costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico.
Quest'ultimo, nell'ipotesi di conclusione di un contratto preliminare, si sostanzia nell'assunzione dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo (cfr. Cass.
2005/20653 ed anche Cass. 13067/2004). Nell'ipotesi in cui una delle parti del contratto preliminare muoia prima della stipula, l'obbligo si trasmette agli eredi, che in sua vece saranno tenuti alla stipulazione del definitivo (cfr. Cass. 1097 del 1995,
Cass. 197 del 1976). La giurisprudenza di legittimità, infatti, ha affermato come in caso di morte di una delle parti del contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile, l'erede è obbligato alla stipula del contratto definitivo. Infatti,
l'erede continuando la personalità del de cuius diviene parte del contratto e resta vincolato al contenuto del contratto medesimo, ancorché questo non sia trascritto
(cfr. Cass. 2009/13968; Cass. 1997/4282).
Nel caso di specie, pertanto, il contratto preliminare è perfettamente efficace nei confronti dell'attore.
È altrettanto chiaro che l'indicazione dell'anno “millenovecentonovantasette” sia frutto di un refuso, atteso che dal corpo dell'atto si evince che le parti hanno stipulato il contratto nell'anno 2007. A tal riguardo appare rilevante che le stesse hanno pattuito che “resta convenuto tra le parti che il pagamento verrà effettuato come segue € 10.000 alla firma della presente scrittura e € 61.000,00, diconsi euro sessantuno mila alla stipula del rogito notarile, che dovrà essere effettuato entro il
31 dicembre del 2007 e comunque non oltre il 31 maggio 2008”. Appare, infatti, inverosimile che i paciscenti possano avere pattuito di procrastinare la stipulazione del contratto definitivo ad oltre dieci anni dalla stipulazione del contratto preliminare.
Ne deriva che l'occupazione degli immobili da parte del convenuto non può qualificarsi sine titulo, poiché basata sul contratto preliminare in questione.
Ed invero, la risoluzione del contratto, in assenza di ulteriori elementi, non può che ritenersi avvenuta tacitamente nel corso del giudizio, data la restituzione degli immobili da parte dell Del resto, le date del 31 dicembre del 2007 CP_1
e 31 maggio 2008 indicate nella predetta scrittura non equivalgono a un termine essenziale. Infatti, l'essenzialità del termine non si presume automaticamente dall'uso di espressioni come "entro e non oltre"; né dalle espressioni adoperate dai contraenti, atteso che non risulta inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo
(cfr. ex multis Cass., 15 luglio 2016, n. 14426). La Suprema Corte ha affermato i seguenti principi di diritto: “La previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale”; secondo la Cassazione, occorre valutare i contegni assunti dalle parti successivamente alla scadenza del termine essenziale che lasciano presagire la rinuncia tacita ad avvalersi della risoluzione automatica conseguente alla predetta scadenza e che possono costituire indice della volontà delle stesse di non ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14426 del 15/07/2016;
Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010; Sez. 2, Sentenza n. 25549 del
06/12/2007).
Nel caso in esame, tenuto conto delle allegazioni di parte convenuta, non risulta che, spirato il termine indicato nella scrittura, la stessa abbia rinunciato alla stipulazione del contratto definitivo. Sul punto, infatti, risulta un atto di messa in mora inviato dall in data 13.11.2009 agli eredi di CP_1 PE
, con cui questi ultimi venivano invitati ad ottemperare nel termine di
[...]
quindici giorni a quanto stabilito nella scrittura privata -impegno di vendita intercorsa con . Tuttavia, neanche questo termine – Persona_1
considerato il tenore generico delle espressioni utilizzate nella missiva- presenta la natura di termine essenziale. Né tantomeno detta missiva è assimilabile ad una diffida ad adempiere, difettandone, già dal punto di vista letterale, i requisiti.
Pertanto, si ritiene che la risoluzione del contratto sia avvenuta nelle more del giudizio, posto che la restituzione dell'immobile avvenuta in corso di causa, senza riserve né richieste di adempimento, è incompatibile con la volontà di ottenere l'esecuzione del contratto stesso e costituisce un comportamento concludente che evidenzia la cessazione consensuale o tacita del rapporto contrattuale.
Ne consegue che sulla domanda di rilascio degli immobili è cessata la materia del contendere, atteso che nelle more del giudizio questi sono stati riconsegnati all'attore, eccetto il locale identificato al NCEU del Comune di Furnari, Fg. 9, part. 1454, sub. 5, di cui va ordinato il rilascio.
Va, invece, rigettata la domanda avanzata dal di pagamento di Pt_1
una indennità per l'occupazione. Infatti, trattandosi di una detenzione qualificata e funzionale al successivo trasferimento del bene, alcun indennizzo può essere preteso per l'occupazione degli immobili in questione relativamente al periodo in cui era vigente il contratto preliminare.
Per altro verso, è appena il caso di rilevare che "il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa" e coincidente con l'evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto a esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, previste e concordanti.
(Cass. sez. 3, 17 giugno 2013, n. 15111, cfr. Cass. civ. 13071/2018). Nel caso di specie, non risulta la prova di alcun danno subito conseguentemente alla concessione in godimento del bene alla parte convenuta nemmeno attraverso presunzioni che la
Cassazione ritiene sufficienti ai fini della prova;
né è stato allegato alcun onere o spesa corrisposta, derivante direttamente da tale occupazione.
Va altresì rigettata la domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto “di condannare il Sig. al pagamento del doppio della caparra di € Parte_1
10.000,00, in considerazione della volontà manifestata dal Sig. di Parte_1
non voler dare seguito al compromesso sottoscritto tra e Persona_1 [...]
Alla luce di quanto esposto, stante il grave inadempimento” (cfr. p.11 CP_1
comparsa di costituzione).
Sul punto basti osservare che la parte convenuta non ha fornito prova sufficiente dell'inadempimento dell'attore o del suo dante causa, oltre che della sua imputabilità ai sensi dell'art. 1218 c.c.. In ogni caso, a fronte delle contestazioni attoree, il convenuto non ha assolto all'onere di provare il proprio adempimento, sicché è rimasta incerta la causa effettiva e determinante della risoluzione. La mancata conclusione del contratto definitivo non può, quindi, automaticamente essere attribuita a responsabilità dell'attore, né è emerso nel corso dell'istruttoria alcun elemento idoneo a dimostrare che l'inadempimento – ove sussistente – sia a quest'ultimo imputabile.
Per giurisprudenza costante della S. C., in caso di inadempienze reciproche, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, il giudice è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale. Tuttavia, in casi come quello in esame, di difetto di prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, il giudice non può dichiarare risolto il vincolo contrattuale per inadempienze equivalenti delle parti, ma deve limitarsi al rigetto di entrambe le domande per l'insussistenza dei fatti giustificativi posti a sostegno di esse (Cass. 13840/2010;
20614/2009;10477/2004). In buona sostanza, il giudice, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della manifestazione di volontà di entrambe di non eseguirlo, sottesa a tali reciproche domande, e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c., in particolare alla restituzione della caparra (Cass. 10389/2005; 15167/2000; 4089/2000;
6354/1996; 10217/1994; 5065/1993; 6230/1992; 3744/1982). Dovendo, quindi, applicarsi al caso di specie tale principio, deve prendersi atto della risoluzione del contratto preliminare dedotto in giudizio e rigettare la domanda di pagamento del doppio della caparra, in quanto fondata sull'altrui inadempimento colpevole, di cui è mancata la prova.
Le spese del giudizio vanno compensate, attesa la reciproca soccombenza delle parti.
In ragione dell'esito del giudizio va rigettata la domanda avanzata dall di condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per CP_1
responsabilità aggravata, non ricorrendone i presupposti.


PQM


Il Tribunale, in persona del Giudice istruttore in funzione di Giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
- prende atto della risoluzione del contratto preliminare fra le parti;

- dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio degli immobili oggetto di causa, eccetto che per l'immobile identificato al NCEU del Comune di Furnari, Fg. 9, part. 1454, sub. 5, di cui ordina il rilascio immediato al convenuto in favore dell'attore; - rigetta la domanda, avanzata dall'attore, di condanna del convenuto al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione;

- rigetta la domanda, avanzata dal convenuto, di condanna dell'attore al pagamento del doppio della caparra confirmatoria;

- rigetta la domanda di condanna, avanzata dal convenuto, di condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c.;
- compensa le spese del giudizio.

Così deciso in Barcellona P.G., il 15 luglio 2025
IL GIUDICE
Maria Marino Merlo