N. R.G. 13448/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13448/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
RESISTENTE
Oggi 7 maggio 2025 ad ore 10.59 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. BRANDOLESE SIMONA, che conclude come in atti;
per parte resistente l'avv. DI CICCO VINCENZO, che conclude come in atti e chiede sia liquidato il gratuito patrocinio come da istanza;

Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti presenti.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13448/2024 promossa da:
[C.F. , con l'avv. Parte_1 P.IVA_1
BRANDOLESE SIMONA
RICORRENTE contro
[C.F. ], con l'avv. DI CICCO VINCENZO CP_1 C.F._1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Parte ricorrente:
“ in via preliminare:
- sospendere il giudizio al fine di verificare l'esito del procedimento di mediazione all'Organismo di Mediazione competente per territorio;
in via principale: rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto;
nel merito: accertare e dichiarare che l'unità immobiliare locata alla signora è priva di Parte_2
vizi; respingere ogni altra avversa domanda della conduttrice dichiarando la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c e confermando il provvedimento di convalida già emesso;
accertare e dichiarare l'inadempimento della signora per il mancato pagamento CP_1 dei canoni di locazione ed oneri accessori per complessive € 7.595,88 alla data della intimazione oltre i canoni e le spese accessorie successive sino all'esecuzione dello sloggio;

In via istruttoria: Si chiede l'ammissione delle prove documentali offerte in sede sommaria e nel presente procedimento nonché l'ammissione di prova per testi sui capitoli indicati in narrativa preceduti dalla locuzione “Vero che”. Si indicano a testi:
1) “Vero che a seguito delle richieste di intervento del Lei ha eseguito un sopralluogo il
04/11/2022 nell'unità immobiliare locata alla signora sita in Milano alla Via CP_1
Fornari n. 22, piano 5, interno 21 e ha eseguito i rilievi prodotti sub doc. 13 che si rammostrano”
2) “Vero che l'immobile è pieno di arredi e suppellettili che rendono difficoltoso il passaggio”
3) “Vero che la presenza di muffa nell'immobile locato alla signora sito in Milano CP_1
alla Via Fornari 22 piano 5, interno 21 è dovuta alla mancata adeguata areazione dei locali e per la presenza di arredi e suppellettili”
4) “Vero che nel mese di febbraio 2023 ha ricevuto l'incarico di eseguire un intervento di rimozione della muffa nell'unità immobiliare locata alla signora sita in Milano CP_1 alla Via Fornari n. 22, piano 5, interno 21”
5) “Vero che per tale intervento ha emesso fattura che le si rammostra che è stata saldata da
[...]

Parte_1
6) “Vero che nel mese di ottobre 2023 ha eseguito una richiesta di intervento nell'immobile locato alla signora sito in Milano alla Via Fornari 22 piano 5, interno 21 come da CP_1
doc. 15 che le si rammostra”
7) “Vero che per tale intervento ha emesso fattura che le si rammostra che è stata CP_2 saldata da Parte_1
si indicano a testi: (…)”
Parte resistente:
“ in via preliminare, dichiarare la nullità dell'atto di citazione avversario, ai sensi dell'art. 164,
4° comma c.p.c., per l'indeterminatezza dell'oggetto della domanda;

- ancora in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato avvio della procedura di mediazione ex art. 5, comma 2 del D.L.vo n. 28/10;
- nel merito, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa;

- in via istruttoria, non ammettere la prova testimoniale dedotta da controparte in quanto riguardante, per la gran parte, circostanze da provare documentalmente, ed in parte riferita a capitoli formulati in maniera generica, oltre ad essere suggestivi ed inconferenti.
- con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.” Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
[...]
adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1 Parte_1 di avere concesso in locazione all'intimato l'unità immobiliare sita in CP_1
Milano, via Fornari 22, con contratto ad uso abitativo avente decorrenza dal 01/02/2011; che il conduttore si rendeva moroso del pagamento del dovuto sin dall'aprile 2020; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto convalidarsi l'intimato sfratto.
Si costituiva l'intimata che dispiegava opposizione deducendo: la nullità della citazione, essendo chiesto nelle conclusioni di convalidarsi lo sfratto per finita locazione, pur avendo l'attrice allegato in citazione la morosità della conduttrice;

l'erroneità delle somme oggetto di intimazione.
Con provvedimento del 09/04/2024 il Tribunale ordinava ex art. 665 c.p.c. il rilascio dell'immobile, contestualmente disponendo la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza.
Sulla preliminare eccezione di nullità ex art. 164 c.4 c.p.c.
Parte resistente ha dedotto la nullità della citazione in ragione dell'indicazione, in sede di conclusioni, della domanda di convalida dello sfratto per finita locazione, pur avendo il ricorrente allegato la sola morosità della controparte.
L'eccezione è infondata poiché, come affermato dalla Suprema Corte : “ (…)la nullità della citazione per assoluta incertezza del petitum, inteso sotto il profilo formale del provvedimento giurisdizionale richiesto, e nell'aspetto sostanziale, come bene della vita di cui si domanda il riconoscimento, non ricorre quando l'individuazione del petitum così inteso sia comunque possibile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva” ( cfr.
Cass. 1681/2015).
Nel caso in esame, si evince chiaramente dalla parte espositiva della citazione, nonché dai documenti ad essa allegati, che oggetto della domanda è lo sfratto per morosità della conduttrice, essendo stati allegati anche piani di rientro ed estratti riassuntivi del debito stesso. Quanto all'improcedibilità ex art. 5 D.Lgs. 28/2010, la parte ricorrente – ad esito dell'eccezione della controparte in fase di opposizione- ha esperito la mediazione demandata dal giudice, come da verbale prodotto nello fascicolo telematico, sicchè la condizione di procedibilità risulta assolta.
Nel merito, la domanda deve trovare integrale accoglimento.
Parte intimante ha assolto gli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione regolarmente registrato ed attestando che la morosità persiste.
La parte locatrice ha dedotto l'inadempimento con riguardo al pagamento dei canoni di locazione ad opera della parte resistente a far data dal mese di aprile 2020, e la controparte, non ha fornito prova contraria di detta allegazione, deducendo invece l'inadempimento della locatrice agli obblighi di manutenzione dell'immobile.
Sul punto è agevole rilevare che “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (cfr. ex multis Cass. 18987/2016; Cass. 13887.2011).
Peraltro: “ in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione s oggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte s ua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”
(cfr. Cass. 8425.2006; Cass. 2855.2005).
In ogni caso, parte convenuta non ha dato dimostrazione dei vizi lamentati (non essendo idonee le fotografie in atti) né che, a causa degli stessi, non abbia potuto godere, seppur parzialmente, della res locata, non essendo stati articolati mezzi istruttori sul punto. In ordine al quantum del debito, è sufficiente rilevare che – pur aderendo alla tesi di parte resistente per cui sarebbe stato conteggiato un trimestre non esigibile- l'importo del debito risulterebbe comunque una morosità tale da integrare i presupposti di cui all'art. 7 del contratto.
Detta morosità, deve ritenersi integrante – sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo – la condotta di cui alla clausola risoluti espressa invocata da parte ricorrente.
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve dichiararsi che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 01/02/2011 tra Parte_1
e vente ad oggetto l 'unità immobiliare sita in Milano, via Fornari
[...] CP_1
22 si è risolto per inadempimento del conduttore x art. 1456 e 1453 c.c. CP_1
Per l'effetto eve essere condannato a rilasciare l'immobile de quo libero CP_1
da persone e cose, con conferma della data di esecuzione già fissata ex art. 665 c.p.c. per il
09/05/2024.
La resistente deve inoltre essere condannata al pagamento dell'importo di € 7.595,88 per canoni e spese maturati alla data della intimazione, oltre al pagamento dei canoni successivamente maturati e sino all'effettivo rilascio del bene locato, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione.
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da tabelle in uso presso questo Tribunale.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, essendosi il procedimento chiuso con esito negativo al primo incontro.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 13448/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento imputabile a l contratto di locazione CP_1
ad uso abitativo stipulato in data 01/02/2011 tra Parte_1
e vente ad oggetto l 'unità immobiliare sita in Milano, via
[...] CP_1
Fornari 22;
2) condanna a rilasciare l'immobile di cui al punto che precede libero da CP_1
persone e cose;
3) conferma per l'esecuzione la data del 09/05/2024;
4) condanna al pagamento in favore di CP_1 [...]
dell'importo di € 7.595,88 per canoni e spese maturati alla data Parte_1
della intimazione, oltre al pagamento dei canoni successivamente maturati e sino all'effettivo rilascio del bene locato, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;

5) condanna alla rifusione in favore di CP_1 [...]
delle spese di lite, che si liquidano in € 175,50 per spese esenti Parte_1 ed € 4.451,00 per compensi ( di cui € 1500,00 per la fase sommaria ed € 441,00 per la mediazione), oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge da liquidarsi in favore del procuratore antistatario.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 07/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati