N.R.G. 6502/2021
TRIBUNALE DI LECCE REPUBBLICA ITALIANA In nome del Popolo Italiano Il Tribunale di Lecce, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Agnese DI BATTISTA, ha pronunciato la seguente SENTENZA emessa nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6502 del ruolo procedimenti sommari di cognizione ex art. 702 bis c.p.c. dell'anno 2021, avente ad oggetto: “vendita di cose immobili”; tra
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Parte_1 C.F._1
Manco, procuratore domiciliatario;

-attore- e

(c.f. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Antonio Tommaso De Mauro, procuratore domiciliatario;

-convenuto- Conclusioni come formulate in occasione dell'udienza del 06.02.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO Con ricorso depositato in data 04/08/2021, esponeva: - che con contratto Parte_1 preliminare del 25/07/2020 prometteva di acquistare da , il quale, Persona_1
a sua volta, prometteva di vendere, un compendio immobiliare, sito a Tricase, località fondo
“Calino”, composto da un fabbricato allo stato rustico, con destinazione di casa colonica;
- che detto fabbricato si trovava su un lotto di terreno di mq 3.300,00 in virtù di concessione edilizia per casa rurale n. 117/2002; - che all'art. VII del preliminare dichiarava che era stata CP_1 presentata la domanda di permesso di costruire (prat. n. 278/2000), ma che la stessa era rimasta sospesa e mai portata a termine da costui per intervenute difficoltà finanziarie personali;
- che veniva stabilito un prezzo di € 117.000,00 (di cui € 17.000,00, a titolo di caparra penitenziale, da versare al momento della sottoscrizione del preliminare ed € 117.000,00 all'atto del rogito notarile); - che il rogito notarile sarebbe dovuto avvenire entro il termine massimo del 10/10/2020;
- che all'art. XI le parti stabilivano che l'atto notarile sarebbe stato prodotto solo dopo che l'acquirente avrebbe ottenuto il cambio di destinazione d'uso dell'immobile (da casa colonica ad abitazione civile) nonché a condizione che sarebbe stato erogato il numero ipotecario dall'ente edilizio;
- che all'art. XIII le parti convenivano che ciascuna di esse avrebbe eseguito tutte le attività necessarie per il raggiungimento dello scopo del contratto preliminare nonché tutte le attività di propria competenza con massima diligenza e buona fede;
- che , tramite CP_1 il Geom. presentava al Comune di Tricase una S.C.I.A. per “completamento Controparte_2 dei lavori di un fabbricato adibito a casa colonica” (prot. 9951/2020 del 03/08/2020); - che con comunicazione del 07/08/2020 il Comune emetteva un ordine di sospensione dei lavori a causa della carenza della documentazione necessaria;
- che successivamente veniva presentata un'ulteriore S.C.I.A. (prot. 11625/2020 del 15/09/2020), a seguito della quale il Comune adottava un provvedimento di archiviazione ed annullamento per esito sfavorevole dell'istruttoria, stante la necessità di richiedere il permesso di costruire ai sensi del d.p.r. 380/2001 (comunicazione del 17/09/2020); - che in data 28/10/2020 la parte convenuta, dopo aver premesso che mai si sarebbe potuto ottenere alcun permesso amministrativo idoneo, gli comunicava, che il contratto preliminare era da intendersi scaduto per decorso del termine essenziale e che le parti si sarebbero dovute sentire libere da ogni impegno;
- che, perciò, provvedeva a trattenere la CP_1 caparra;
- che con nota del 21/12/2020 rispondeva a detta comunicazione ricordando alla parte convenuta quanto previsto dal summenzionato art. XI, ossia che l'atto notarile inerente la compravendita in questione sarebbe stato prodotto soltanto una volta che esso Pt_1 avrebbe ottenuto il cambio di destinazione d'uso; - che in mancanza dell'acquisizione di detto cambio di destinazione d'uso nonché del titolo edilizio idoneo, nessun inadempimento poteva essergli imputato;
- che con racc. a.r. del 25/01/2021 invitava a stipulare una CP_1 convezione di negoziazione assistita;
- che, altresì, con pec del 10/05/2021 proponeva alla parte convenuta una definizione bonaria della controversia;
- che detti inviti non avevano alcun seguito;

- che il comportamento tenuto dal era da qualificarsi come illegittimo in quanto CP_1 alcun effetto risolutivo automatico, per scadenza del termine essenziale, con diritto a trattenere la caparra versatagli, poteva ritenersi correttamente verificatosi;
- che effettivamente le parti non avevano collegato alcun effetto risolutivo allo spirare del termine del 10/10/2020 indicato al punto b) dell'art. IX del contratto preliminare;
- che, altresì, non sussisteva alcun motivo per ritenere perduta l'utilità della prestazione a causa dell'inutile decorso del termine;
- che la comunicazione dell'illegittima avvenuta risoluzione del preliminare per decorso del termine rappresentava essa stessa una manifestazione della parte convenuta di non voler adempiere e di non rispettare il contratto sottoscritto;
- che, pertanto, , quale parte inadempiente, era tenuto al CP_1 versamento dell'importo di € 20.000,00 (pari al doppio della caparra ricevuta), secondo quanto stabilito dalle parti all'art. XIV del contratto preliminare;
- in via subordinata, che all'art. VIII del predetto contratto le parti stabilivano che ogni fatto che avrebbe reso impossibile la futura compravendita (come ad esempio, la mancata voltura dell'immobile da abitazione agricola a civile abitazione, con pagamento di oneri e spese a carico del ) avrebbe annullato il Pt_1 contratto preliminare nonché qualsivoglia impegno ed effetto della relativa promessa, con conseguente restituzione di ogni quantum;
- che i provvedimenti negativi adottati dal Comune di Tricase avevano reso impossibile la compravendita secondo le modalità volute dalle parti e che detta circostanza traspariva chiaramente sia dalla missiva trasmessagli dal in data CP_1
28/10/2020, sia dalla conseguente risposta del 21/12/2020; - che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, l'ipotesi in cui l'effetto risolutorio sia connesso al mancato ottenimento, entro una determinata scadenza, di un provvedimento amministrativo per ragioni non ascrivibili al comportamento dei contraenti non possa annoverarsi tra le ipotesi di inadempimento imputabile;

- che ne conseguiva l'obbligo di di restituire l'importo pari ad € 10.000,00, CP_1 ricevuto a titolo di caparra. Tanto premesso, concludeva chiedendo: - di dichiarare l'inadempimento di e, per CP_1
l'effetto dell'art. XIV del contratto preliminare sottoscritto, di condannare lo stesso al pagamento in suo favore dell'importo di € 20.000,00 (pari al doppio della caparra ricevuta), oltre interessi legali dalla data di maturazione del credito sino al soddisfo;
- in subordine, di condannare la parte convenuta alla restituzione in suo favore della somma di € 10.000,00, pari alla caparra ricevuta e trattenuta sine titulo, oltre interessi legali dalla data di maturazione del credito sino al soddisfo;
- di condannare al pagamento delle spese e delle competenze legali, oltre alle CP_1 conseguenze della mancata adesione all'invito alla stipula della convenzione di negoziazione assistita prevista dal d.l. n. 132/2014. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 04/03/2022, Controparte_1
rappresentava: - che l'immobile oggetto di causa gli era stato donato dai suoi genitori;
- che
[...] in origine si trattava di un terreno agricolo sito in agro di Tricase – Marina Serra;
- che, a seguito della concessione edilizia a titolo gratuito n. 117/2002, essendo all'epoca un imprenditore agricolo, intraprendeva dei lavori di costruzione di una casa colonica;
- che, successivamente, diveniva avvocato e non poteva più rivestire la qualifica di conduttore di azienda agricola a titolo prevalente;

- che, perciò, si rendeva necessario procedere al pagamento degli oneri di urbanizzazione, che ammontavano ad € 10.457,20 (di cui € 3.630,20 a titolo di costi di costruzione ed € 6.757,00 di oneri di urbanizzazione, oltre € 70,00 di diritti di segreteria); - che detta circostanza era nota al;
- che alla predetta somma doveva aggiungersi quella relativa alle spese di Pt_1 completamento del rustico dell'abitazione; - che all'epoca, a causa di sopravvenute priorità familiari, decideva di rinviare l'impegno; - che soltanto a partire dal 2007 decideva di disfarsi del bene di cui trattasi, stabilendo un prezzo iniziale pari ad € 200.000,00, ma, ad ogni modo, mai inferiore ad € 150.000,00, anche in ragione del pregio paesaggistico dell'area su cui si trovava ubicato;
- che qualsivoglia possibile acquirente interessato veniva informato della necessità di dover sostenere, per poter terminare la costruzione, ove privo del titolo di coltivatore diretto, il pagamento degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione, dato che l'immobile avrebbe perso la qualifica iniziale di casa colonica (così come riportata nel NCT Comune di Tricase, foglio 45, particella 780); - che, in assenza di piano regolatore, l'immobile mai poteva ricevere una diversa collocazione urbanistica o un cambio di destinazione d'uso; - che, oltretutto, si trattava di una proprietà lambita dall'Area Parco Otranto/Santa Maria di Leuca, circostanza che avvalorava il bene in questione nel senso della inedificabilità assoluta delle aree circostanti su cui insisteva il vincolo di tutela paesaggistica;
- che, pertanto, non era ammesso altro uso se non quello colonico nel caso di imprenditore agricolo ovvero, previa corresponsione dei dovuti oneri, di civile abitazione;
- che, in sede di trattative, tanto
, quanto i suoi genitori, erano stati edotti delle caratteristiche del bene, ragion per cui, Pt_1 alla luce dell'avvenuta pattuizione di un corrispettivo più basso (pari ad € 117.000,00) rispetto a quello inizialmente da lui desiderato, si era previsto espressamente che i suddetti oneri sarebbero stati a carico della parte attrice;
- che veniva altresì previsto che le relative richieste sarebbero state sottoscritte da esso , in quanto proprietario del bene;
- che, nelle more tra la CP_1 conclusione del contratto preliminare e la data prevista per la vendita, gli veniva chiesto di sottoscrivere il progetto di ultimazione dei lavori (redatto dal tecnico di parte incaricato da
, ossia il geom. ; - che si trattava di una S.C.I.A. per completamento Pt_1 Controparte_2 opere del 03/08/2020 (prot. n. 9951/2020 Comune di Tricase), anziché di un permesso di costruire;
- che il Comune ordinava la sospensione dei lavori in quanto la documentazione presentata era sprovvista del pagamento dei summenzionati oneri (pari ad € 10.457,20), necessario per il passaggio da casa colonica a civile abitazione nonché condizione essenziale per ottenere l'autorizzazione alla prosecuzione ed ultimazione dei lavori;
- che in data 15/09/2020 veniva presentata una nuova S.C.I.A. (n. 11625/2020), sempre redatta dal geom. e firmata da esso;
- che faceva CP_2 CP_1 seguito, da parte del un provvedimento di annullamento per esito sfavorevole, ciò in quanto CP_3 oltre ad essere, la pratica, sprovvista del pagamento degli oneri, il tecnico, essendo stata allegata la richiesta di costruzione di nuove opere, avrebbe dovuto presentare un permesso di costruire (e non una S.C.I.A.); - che si trattava di un errore imputabile al;
- che quest'ultimo era Pt_1 consapevole, per averlo verificato personalmente, che la prossimità del fondo all'Area Parco imponeva il parere favorevole dell'autorità paesaggistica;
- che la parte attrice avrebbe potuto completare l'abitazione anche senza pagare i suddetti oneri se solo avesse rivestito la qualifica di coltivatore diretto;
- che, dunque, non rivestendo detta qualifica, avrebbe dovuto corrispondere gli oneri e chiedere il permesso di costruire;
- che l'immobile era stato alienato senza alcuna difficoltà urbanistica;
- che nel contratto preliminare era previsto che doveva ottenere il cambio Pt_1 di destinazione d'uso; - che si era adoperato al fine di produrre documentazione nonché ad eseguire le attività necessarie per il raggiungimento dello scopo del contratto;
- che era la colpevole volontà della parte attrice ad aver reso impossibile la futura compravendita;
- che la mancata acquisizione del titolo edilizio era da ascrivere al comportamento di , parte inadempiente, il quale doveva Pt_1 farsi carico, sotto il profilo tecnico ed economico, dei relativi oneri. Pertanto, concludeva chiedendo: - di rigettare il ricorso, poiché infondato in fatto e in diritto;
- in ogni caso e nel merito, di accertare e dichiarare che l'inadempimento del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 25/07/2020 era da imputare a , ove occorra dichiarando, per l'effetto, Pt_1 la legittima risoluzione del contratto e la contestuale ritenzione della caparra ricevuta da esso
. Con vittoria di spese. CP_1
In occasione dell'udienza del 28/04/2022, veniva disposto il mutamento del rito in ordinario. La causa veniva istruita attraverso produzione documentale. All'udienza del 06/02/2025, sostituita dal deposito di note scritte, la causa veniva assunta in decisione a seguito della precisazione delle conclusioni formulate dalle parti, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
**** **** **** La domanda di parte attrice merita di essere accolta per quanto di ragione. La presente controversia prende vita dall'azione mossa da volta ad ottenere, Parte_1 previa dichiarazione di avvenuto inadempimento del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti nel luglio 2020, la restituzione, da parte di Controparte_1
, del doppio dell'importo versato a quest'ultimo a titolo di caparra penitenziale, in forza
[...] di quanto espressamente pattuito all'art. XIV del predetto preliminare, avente ad oggetto la futura compravendita di un compendio immobiliare, sito a Tricase, località fondo “Calino”, di proprietà del convenuto. Orbene, anzitutto, non si può prescindere dal prendere atto di quanto in concreto verificatosi nel corso della procedura amministrativa avviata presso gli uffici competenti del Comune di Tricase, a seguito delle susseguenti S.C.I.A. presentate dalla parte convenuta (proprietaria dell'immobile oggetto di causa), per il completamento dei lavori del summenzionato fabbricato originariamente adibito a casa colonica. In particolare, dalla documentazione presente in atti emerge chiaramente come l'esito sfavorevole dell'istruttoria amministrativa, con conseguente archiviazione e contestuale annullamento della S.C.I.A. presentata in data 15/09/2020, sia da ricondurre ad un errore consistente nella mancata presentazione della domanda di permesso di costruire ai sensi dell'art. 10 del d.p.r. 380/2001. A ben vedere, si tratta di una circostanza di non poco conto, atteso che l'assenza del permesso di costruire ha di fatto prodotto una paralisi della pratica amministrativa, avviata proprio al fine di ottenere l'acquisizione della documentazione necessaria per la realizzazione dei lavori di completamento sull'immobile oggetto della futura compravendita, soprattutto in ragione della volontà del promissario acquirente di volerne mutare la destinazione d'uso, da casa colonica a civile abitazione. Difatti, dalla lettura dell'art. XI del preliminare di compravendita, si evince come le parti abbiano inteso assoggettare la stipula del rogito notarile e, dunque, del conseguente trasferimento di proprietà dell'immobile in questione, all'ottenimento, da parte del , del cambio di Pt_1 destinazione d'uso dello stesso, circostanza in concreto non verificatasi, stante l'assenza del permesso di costruire, la cui relativa richiesta non è mai stata ultimata (“XI°) L'atto notarile inerente la compravendita dell'immobile in questione sarà prodotto solo dopo che la Parte Acquirente avrà ottenuto il cambio di destinazione d'uso il cambio di destinazione d'uso da casa colonica a civile abitazione […]”). Ne consegue, quindi, che, di fatto, la causa del provvedimento negativo del Comune di Tricase, come tale impeditivo dell'esecuzione dei lavori di completamento del fabbricato di proprietà del
, sia da identificarsi nella mancata presentazione della richiesta della CP_1 documentazione a tal fine necessaria, ossia, con specifico riferimento al caso di specie, del permesso di costruire. Orbene, appurata la ragione del mancato esito favorevole del controllo amministrativo effettuato dall'ente comunale, occorre focalizzare l'attenzione sull'aspetto legato all'individuazione del soggetto contraente effettivamente tenuto, in quanto attività di propria competenza, all'espletamento delle dovute pratiche essenziali ai fini dell'acquisizione della documentazione mancante, la cui assenza, per le ragioni anzidette, ha cagionato il venir meno della conclusione del contratto definitivo di compravendita, secondo le modalità pattuite dalle parti nel preliminare sottoscritto. Sul punto, è bene sottolineare come costituisca buona prassi amministrativa che tutto quanto attenga al cambio di destinazione d'uso di un immobile sia da considerarsi un onere posto a carico del promissario venditore, proprio in virtù della qualifica – ancora persistente, non essendo intervenuto alcun contratto definitivo di compravendita – di formale proprietario del bene, in quanto tale in grado, perciò, di sottoscrivere le eventuali richieste da rivolgere all'amministrazione comunale, proprio al pari di quanto avvenuto nel caso di specie;
a nulla rilevando quanto statuito dalle parti in ordine al pagamento di potenziali oneri (di urbanizzazione e costruzione), il superamento del giorno 10/10/2020 (data convenuta dalle parti quale mero termine ordinatorio per la stipula del rogito notarile, non suscettibile di assumere valenza di termine essenziale ai fini dell'inadempimento contrattuale) ovvero a presunti accordi verbali intercorsi tra le stesse di cui, peraltro, non vi è alcuna dimostrazione. Dunque, alla luce di quanto sin qui esposto, è possibile affermare come una responsabilità da inadempimento sia da ravvisarsi a carico del , proprietario dell'immobile, il quale CP_1 avrebbe potuto e dovuto avanzare tempestivamente la domanda di permesso di costruire – la cui assenza ha assunto valore determinante nella vicenda in esame –, come ha, poi, in concreto, fatto successivamente in occasione della vendita del fondo ad altro promissario acquirente (cfr. permesso di costruire n. 139-2021 del 19/07/2021 rilasciato dal Comune di Tricase), al quale, a suo dire, avrebbe richiesto un corrispettivo più alto proprio in ragione della circostanza che avrebbe dovuto occuparsi esso stesso della pratica con riguardo a tutti gli aspetti coinvolti. Ne deriva, indefettibilmente, che la condotta inadempiente di impone la condanna CP_1 di quest'ultimo alla restituzione, in favore di , dell'importo di € 20.000,00, somma Pt_1 pari al doppio della caparra ricevuta e versatagli dal promissario acquirente al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. Da ultimo, l'accoglimento della domanda avanzata da comporta la condanna Parte_1 della parte convenuta in favore dell'attore, al pagamento delle Controparte_1 spese di lite liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. vigente, con applicazione dello scaglione di riferimento e dei valori medi in considerazione dell'attività concretamente svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo in ordine alla domanda avanzata da Parte_1 la accoglie;
condanna alla restituzione, in favore della parte attrice, della Controparte_1 somma di € 20.000,00, oltre interessi dalla data della domanda e fino all'effettivo soddisfo;
condanna la parte convenuta al pagamento, in favore di delle spese di lite Parte_1 che liquida in € 2.540,00 a titolo di compensi, oltre spese forfettarie in misura pari al 15%, IVA e CAP come per legge.
Lecce, 27/08/2025 Il Giudice Agnese DI BATTISTA