REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale di Bari, in composizione monocratica in persona del Giudice dott. Nicola
ON D'MO, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 17770/2017 R.G. avente ad oggetto “locazione”, vertente tra
, con il patrocinio dell'Avv. Rocco Masiello, Parte_1
Ricorrente e resistente in via riconvenzionale contro
in proprio ed in qualità di genitore esercente la responsabilità Controparte_1 genitoriale sul figlio minore , con il patrocinio dell'Avv. Massimo Persona_1
Chimienti,
Resistente e ricorrente in via riconvenzionale
Conclusioni: come da note depositate per l'udienza del 5.11.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto rileva ai fini della decisione (cfr. il combinato disposto degli artt.
132 c. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'oggetto del giudizio possono riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione di sfratto per morosità ha evocato in giudizio Parte_1
, deducendo che: Controparte_1
- l'attore è proprietario dell'appartamento sito in Bari – S. Spirito alla via Catino n. 20, piano
II, int. 3, palazzina B/1B, con relativo posto auto, identificato in catasto al f. 5, p.lla 249/8;
- detto immobile è stato concesso in locazione a giusta contratto del Controparte_1
25.11.2009, regolarmente registrato, al canone mensile aggiornato di euro 630,00;
- il conduttore non ha versato i canoni per il periodo marzo-ottobre 2016, rendendosi moroso per un importo di euro 5.040,00, oltre ad oneri accessori e spese di registrazione, in via di quantificazione.
Pag. 1 a 7 Pertanto, l'attore ha chiesto di convalidare lo sfratto, con emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per l'importo di euro 5.040,00 per canoni scaduti nonché per i canoni a scadere.
Il giudizio di sfratto ha assunto il n. 18717/2016 R.G.
All'udienza dell'1.3.2017 l'intimante ha dedotto che l'immobile era stato rilasciato a dicembre 2016 e che ai canoni non versati andavano aggiunte le mensilità di novembre e dicembre 2016, per un totale complessivo di euro 6.300,00, somma per la quale ha chiesto emettersi il decreto ingiuntivo.
Alla predetta udienza, rilevata l'irregolarità della notificazione per violazione del termine a comparire, è stata disposta la rinnovazione della notificazione dell'atto di citazione, con rinvio all'udienza dell'8.6.2017.
L'intimato in proprio ed in qualità di genitore esercente la Controparte_1 responsabilità genitoriale sul figlio minore , si è costituito il 7.6.2017, Persona_1 opponendosi allo sfratto. In particolare, l'intimato ha dedotto che:
- la durata della locazione è stata fissata in anni 3 (dal 25.11.2009 al 24.11.2012) con proroga, in mancanza di disdetta, di altri 2 anni, prevedendosi che a tale ultima scadenza il contratto si sarebbe rinnovato per egual periodo in mancanza di disdetta;

- contestualmente alla sottoscrizione del contratto, il conduttore ha versato al locatore, a titolo di deposito cauzionale, la somma di euro 2.440,00, pari a 4 mensilità del canone;

- nell'immobile, dopo qualche mese dalla consegna, iniziarono ad apparire su pareti e soffitti estese macchie di umidità, dovute ad infiltrazioni d'acqua, con conseguente diffusione di muffa;

- tale grave fenomeno fu denunziato immediatamente e ripetutamente al locatore, invitandolo, invano, ad effettuare i lavori necessari alla eliminazione delle cause dei suddetti fenomeni ed al ripristino dei luoghi;

- tale comportamento omissivo ha causato danni ai beni mobili presenti in casa ma soprattutto ha arrecato danni alla salute degli occupanti, in particolare del piccolo
, tanto da richiedere in più occasioni l'intervento del pronto soccorso;
Persona_1
- sussistendo la colpevole inerzia del locatore, il conduttore si è visto costretto più volte ad eseguire a proprie spese lavori di pitturazione, i quali hanno sortito effetti solo temporanei ma non risolutivi;

- per la insostenibile condizione abitativa e le dannose conseguenze gravanti sugli arredi e sulla salute della propria famiglia, l'intimato si metteva alla ricerca di altra abitazione, informando il locatore della volontà di lasciare l'appartamento;
Pag. 2 a 7 - diversamente da quanto sostenuto dall'intimante, il conduttore ha versato i canoni oggetto di causa;
in particolare, il canone di marzo è stato versato a mani della moglie dell'intimante presso l'Agenzia della Banca Intesa San Paolo di via Napoli, ove la medesima è impiegata;
inoltre, i canoni per le mensilità di aprile, maggio, giugno e luglio sono stati versati a mezzo bonifico, rispettivamente, il 14.4.2016, il 17.5.2016, il 15.6.2016 e l'1.8.2016;
- le parti hanno concordato il rilascio dell'appartamento da parte del conduttore entro fine novembre 2016, come avvenuto, mentre il locatore, a deconto dei canoni dei mesi di agosto, settembre, ottobre e novembre 2016 ed accessori, avrebbe trattenuto, come ha fatto, la somma di euro 2.440,00, quale deposito cauzionale versato nel 2009, con i relativi interessi maturati;
ne consegue che alcun credito può vantare l'intimante, il quale, al contrario, per aver consegnato in godimento un immobile affetto da vizi, opportunamente occultati, è obbligato a risarcire in favore dell'intimato i danni causati agli arredi nella misura di euro
10.000,00 e i danni alla salute patiti dal figlio da quantificarsi in corso di causa, oltre Per_1 alla riduzione al 50% (o nella diversa misura ritenuta di giustizia) dei canoni dall'inizio della locazione al rilascio, avvenuto il 30.11.2016.
Pertanto, l'intimato ha chiesto di: dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente allo sfratto, stante la riconsegna dell'immobile il 30.11.2016; accertare che l'intimato ha onorato il pagamento di tutti i canoni, con rigetto dell'avversa domanda di emissione di decreto ingiuntivo, disponendosi il mutamento del rito;
in via riconvenzionale, accertare l'inadempimento del locatore per i motivi innanzi indicati, con sua condanna al risarcimento dei danni agli arredi, alla riduzione del canone ed al risarcimento dei danni alla salute del piccolo . Per_1
All'udienza del 28.6.2017 l'intimante ha contestato quanto ex adverso dedotto e ha eccepito che l'immobile è stato rilasciato a dicembre e non a novembre 2016, riservandosi di verificare i pagamenti dedotti dall'intimato per i mesi da marzo a luglio 2016
Alla successiva udienza del 27.9.2017 l'intimante ha dedotto la diversa imputazione dei pagamenti dei canoni, indicando che i bonifici effettuati da marzo ad agosto 2016 (non riportanti l'imputazione del pagamento) si riferivano ad altre mensilità precedenti alla morosità contestata, in quanto, dal momento in cui i canoni erano versati non più in contanti
(ultimo canone versato in contanti risalente al 7.8.2013, riferentesi al mese di luglio 2013) ed alla luce del versamento ritardato di diversi mesi, la morosità era da intendersi relativa ai mesi da marzo a dicembre 2016, da cui detrarre 4 mensilità a titolo di cauzione, onde l'importo dovuto dal conduttore era pari ad euro 3.780,00 (ossia a 6 mensilità).
Pag. 3 a 7 Con ordinanza del 3.11.2017 è stato mutato il rito, assegnando alle parti il termine per l'espletamento della mediazione e per il deposito delle memorie integrative (fino al
28.1.2018 per l'intimante e fino al 28.2.2018 per l'intimato), con rinvio per il prosieguo all'udienza del 28.3.2018.
Il giudizio di merito ha assunto il n. 17770/2017 R.G.
Esperito il procedimento di mediazione ed espletato l'interrogatorio formale dell'intimante, all'udienza del 20.11.2019 le parti hanno congiuntamente richiesto il rinvio della causa per la decisione. All'esito, la causa è stata rinviata per la discussione, in ultimo, all'udienza del 5.11.2025, sostituita dal deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., giusta decreto depositato il 7.10.2025.
In via preliminare, va osservato che la causa è matura per la decisione.
Sempre in via preliminare, va dato atto che nessuna delle parti ha depositato le memorie integrative ex artt. 415 e 416 c.p.c.
Scendendo al merito, va osservato quanto segue.
In linea generale, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (cfr. Cass. SS.UU. n. 13533/2001; più di recente, Cass. n. 8615/2006; n. 3373/2010; n. 15659/2011; n. 826/2015).
Pag. 4 a 7 Orbene, gli inadempimenti allegati dal conduttore risultano tempestivamente contestati dal locatore (cfr. verbale di udienza del 28.6.2017); inoltre, tali inadempimenti non risultano suffragati da alcun elemento oggettivo o comunque da C.T.P., fermo restando che le foto allegate dal conduttore alla memoria di costituzione risultano contestate dal locatore quanto alla data, mentre la documentazione sanitaria sempre allegata dal conduttore risulta parimenti contestata dal locatore in quanto inidonea a far ritenere la sussistenza del nesso eziologico tra lo stato di salute del piccolo e lo stato dei luoghi come indicato dal Per_1 conduttore.
In ogni caso, va osservato che, come correttamente dedotto dal locatore, non risulta versata in atti alcuna prova delle contestazioni relative all'insalubrità dei luoghi anteriormente alla notificazione dello sfratto né il locatore in sede di interrogatorio formale ha ammesso le circostanze deferite sul punto. Tra l'altro ed al di là dell'interrogatorio formale, lo stato dei luoghi non è stato oggetto di ulteriore prova orale da parte del conduttore, posto che i testimoni che quest'ultimo si è riservato di indicare con l'atto di opposizione allo sfratto non sono stati giammai indicati nel prosieguo del giudizio.
Né tali carenze probatorie possono essere colmate dalle CC.TT.U. richieste dal conduttore relativamente agli arredi asseritamente danneggiati ed allo stato di salute del figlio , Per_1 atteso che la consulenza tecnica non può essere finalizzata ad esonerare la parte dall'onere della prova, né può essere richiesta a fini esplorativi per la ricerca di fatti, circostanze o elementi non provati poiché essa non costituisce un mezzo di prova, ma solo uno strumento istruttorio finalizzato ad integrare l'attività del giudice per mezzo di cognizioni tecniche con riguardo a fatti già acquisiti (cfr. Cass. n. 16778/2009; n. 3130/2011; n. 30218/2017; n.
10373/2019).
Alla luce di tanto, gli inadempimenti indicati dal conduttore in capo al locatore non risultano provati, onde vanno rigettate le domande riconvenzionali avanzate da , Controparte_1 in proprio e nella qualità di genitore esercente la responsabilità genitoriale sul figlio . Per_1
Va dato atto che è incontestato che l'immobile oggetto di causa sia stato rilasciato nelle more del giudizio, essendo contestato solo il mese di rilascio (dicembre 2016 secondo il locatore, novembre 2016 secondo il conduttore). Tanto conduce a dichiarare cessata la materia del contendere relativamente al rilascio dell'immobile.
Quanto alla data del rilascio dell'immobile, va osservato che il locatore non ha depositato il verbale di rilascio né la data di rilascio è stata oggetto di richieste istruttorie: a fronte di tanto e della contestazione della controparte (secondo cui l'immobile sarebbe stato rilasciato a
Pag. 5 a 7 novembre 2016), non è possibile ritenere provato che il rilascio sia avvenuto a dicembre
2016, ma va ritenuto che il suddetto rilascio sia avvenuto a novembre 2016.
Relativamente alla morosità, va osservato quanto segue:
- a fronte del deposito dei bonifici da parte dell'intimato relativamente ai canoni del periodo marzo-luglio 2016, il locatore ha eccepito (cfr. verbale di udienza del 27.9.2017) che quei bonifici, privi di imputazione, si riferissero a mensilità precedenti, allegando che da quando il conduttore non ha più eseguito il versamento in contanti (ossia da agosto 2013 per il canone di luglio 2013) i pagamenti sono avvenuti mediante bonifico sempre in ritardo, sulla scorta della seguente imputazione: il bonifico effettuato a marzo 2016 si riferirebbe al canone di ottobre 2015, quello del 14.4.2016 si riferirebbe al canone di novembre 2015, quello del
17.5.2016 si riferirebbe al canone di dicembre 2015, quello del 15.6.2016 si riferirebbe al canone di gennaio 2016 e, infine, quello dell'1.8.2016 si riferirebbe al canone di febbraio
2016;
- come evincibile dalle distinte dei bonifici depositati in atti, ciascun bonifico è privo di imputazione;

- in mancanza di imputazione, il locatore ha invocato l'art. 1193 c. 2 c.c.;
- tenuto conto della giurisprudenza sopra richiamata in tema di inadempimento ed a fronte delle difese del locatore, il conduttore era onerato di dimostrare il già avvenuto pagamento dei canoni, come imputati dal locatore, sicché, in mancanza di tanto, l'imputazione del locatore risulta credibile e comunque non smentita;
tra l'altro, che l'imputazione del conduttore non sia corretta è dimostrata ulteriormente dalla circostanza che nella memoria difensiva depositata il 7.6.2017 egli afferma che il canone di marzo 2016 è stato versato nelle mani della moglie del locatore, salvo poi, all'udienza del 28.6.2017 depositare la distinta del bonifico di marzo 2016, comunque senza imputazione (onde non è possibile comprendere se il canone di marzo 2016 sia stato versato in contanti alla moglie del locatore o a mezzo di bonifico bancario).
Alla luce di tanto, la morosità del conduttore è da ritenersi sussistente per le mensilità da marzo a novembre 2016.
In considerazione del grave inadempimento del conduttore e del notevole importo della morosità, ai sensi dell'art. 5 L. n. 392/1978 ed anche avuto riguardo all'interesse di parte ricorrente ex art. 1455 c.c., in ordine al contratto di locazione oggetto di causa (contratto di locazione del 25.11.2009) va pronunciata la risoluzione ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento del conduttore.
Tenuto conto della morosità maturata per 9 mensilità e della richiesta del locatore in ordine
Pag. 6 a 7 al pagamento del dovuto al netto della cauzione trattenuta (pari a 4 mensilità), il conduttore va condannato al pagamento in favore del locatore della somma di euro 3.150,00 (euro
630,00 per 5 mensilità).
In considerazione del rigetto dell'opposizione e delle domande riconvenzionali avanzate dal resistente, le spese processuali seguono la soccombenza di quest'ultimo ex art. 91 c.p.c.
e sono liquidate come da dispositivo in base al D.M. n. 55/2014 e ss.mm.ii. (tabella n. 2; valori medi dello scaglione n. 4 ex art. 5 c. 6, in considerazione dell'entità della morosità accertata e del valore indeterminabile delle domande riconvenzionali;
con riduzione delle voci di compenso nella misura del 50% ex art. 4 c. 1, in considerazione della ridotta attività difensiva e della non particolare complessità delle questioni affrontate).


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio in epigrafe indicato, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in rigetto dell'opposizione del resistente ed in parziale accoglimento delle domande avanzate da parte ricorrente, pronuncia la risoluzione per grave inadempimento di del contratto di locazione del 25.11.2009 e, per l'effetto, condanna Controparte_1 al pagamento in favore di della somma di euro Controparte_1 Parte_1
3.150,00 a titolo di canoni di locazione da marzo a novembre 2016;
- dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile oggetto di causa;

- rigetta nel resto le domande di;
Parte_1
- rigetta le domande riconvenzionali di;
Controparte_1
- condanna alla rifusione delle spese processuali in favore di Controparte_1 Parte_1
, liquidate in euro 3.808,00 per compensi professionali ed in euro 175,81 per esborsi
[...] documentati, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge, da distrarsi direttamente in favore del difensore, dichiaratosi antistatario.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 5.11.2025
Il Giudice
Nicola ON D'MO
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