R.G.N. 2392/23

TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
I Sezione Civile
Verbale di udienza
Addì 18/12/2025
Innanzi al giudice unico dr. Valeria Protano è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c.
2392/2023
Sono comparsi:

1. l'avv. Maffei Francesca in sost. dell'avv. SAUCHELLA GIUSEPPE per CP_1
;
[...]

2. l'avv. PASTORE PATRIZIA per CA PA;

Le parti si riportano ai propri scritti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate di cui chiedono l'accoglimento. L'avv. Maffei chiede che controparte venga condannata anche al pagamento delle spese di mediazione.
IL GIUDICE
dato atto dell'allontanamento delle parti dall'aula di udienza, ha pronunciato la seguente sentenza ex art. 447 bis e 429 c.p.c.
Il Giudice
dr. Valeria Protano

1
R.G.N. 2392/23

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
I Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Valeria Protano, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 2392 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2023
Tra
, (C.F. ), rappresentato e difeso, come da procura in CP_1 C.F._1 calce all'atto introduttivo, dall'avv. Giuseppe Sauchella, C.F. presso il cui C.F._2 studio è elettivamente domiciliato in Torrecuso (BN), alla Via Fragneta,7;
-attore-
e
CA PA, (C.F. ), rappresentato e difeso, come da procura in calce C.F._3 all'atto introduttivo, dall'avv. Patrizia Pastore, C.F. , presso il cui studio è C.F._4 elettivamente domiciliato in Paupisi (BN), alla Via Pagani n. 45;
-convenuto-
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo per inadempimento.
CONCLUSIONI: come da verbale che precede.
Concisa esposizione del fatto e motivi della decisione
Con citazione ritualmente notificata, intimava a CA PA lo sfratto per morosità CP_1 relativamente all'immobile sito in Torrecuso alla via Curti snc, censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Torrecuso, al Foglio 17, Particella 41, sub 3, locato con contratto del 19.11.22, debitamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.
Deduceva parte istante che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni di febbraio e marzo 2023, per l'importo complessivo di € 1.000,00, oltre interessi. Concludeva l'intimante per la convalida dello sfratto e l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio dell'immobile. 2 Si costituiva l'intimato che, opponendosi alla convalida dello sfratto, deduceva di aver comunicato prima della suddetta intimazione la risoluzione del contratto per vizi della cosa locata ex art. 1578
c.c. con nota del 10.3.2023, notificata ad un indirizzo pec professionale dell'odierno attore.
Deduceva, altresì, di aver rilasciato l'immobile da febbraio 2023 a causa delle infiltrazioni di acqua presenti nello stesso, con l'intesa che il locatore provvedesse a restituire i canoni versati e la caparra pari ad € 1.000,00. Lamentava, quindi, l'inadempimento del locatore degli obblighi di manutenzione del bene ai sensi dell'art. 1575 comma 2 e 1576 c.c. per i presunti vizi dell'immobile.
Formulava domanda riconvenzionale di rimborso delle spese sostenute per l'acquisto dell'arredo per l'immobile, quantificate nella somma di € 5.341,69, come da fatture spese agli atti.
Ordinato il rilascio, il conduttore non vi provvedeva nel termine fissato.
Disposto il mutamento di rito, il Giudice rilevava il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, come previsto dal d.lgs. n. 28/2010, e fissava un termine affinché le parti vi provvedessero.
Esperito infruttuosamente il suddetto tentativo, l'attore rilevava che la morosità persiste, che nessuna intesa circa la restituzione dei canoni e della caparra versati fosse intervenuta tra le parti e che nessun fenomeno infiltrativo avesse interessato l'immobile locato. Chiedeva, poi, di dichiarare la nullità della notifica della nota pec del 10.3.2023 inviata da controparte, atteso che trattasi di indirizzo pec professionale utilizzato in passato dall'odierno attore. Faceva, altresì, presente che il conduttore non rispettava il periodo di preavviso di sei mesi per il recesso come stabilito dall'art. 8 del contratto di locazione stipulato tra le parti. Inoltre, disconosceva le foto e tutto il materiale probatorio allegato dalla controparte, chiedendo di dichiararne l'inutilizzabilità. Chiedeva, in conclusione, la risoluzione del suddetto contratto di locazione per morosità del conduttore, la condanna al pagamento dei canoni di febbraio e marzo 2023, fino al rilascio dell'immobile, e il rigetto di ogni avversa eccezione e domanda riconvenzionale, con condanna alle spese di lite.
Con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., parte intimata si riportava alle conclusioni di cui alla memoria di costituzione, chiedendone l'integrale accoglimento.
***
In via preliminare, va rigetta l'eccezione di improcedibilità formulata dalla parte intimata stante il mancato esperimento della procedura di mediazione entro il termine di 15 giorni dal mutamento del rito.
Va premesso che, nei giudizi in materia di locazione, l'esperimento del procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n.
28/2010.
3 Nel caso in cui il giudice accerti il mancato previo esperimento della mediazione, non consegue l'immediata improcedibilità della domanda, bensì l'obbligo per il giudice di assegnare alle parti un termine perentorio per l'attivazione della procedura, come espressamente previsto dall'art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010.
È proprio quanto avvenuto nel caso di specie, atteso che il Giudice, rilevata la mancata attivazione della mediazione a seguito del mutamento del rito, con provvedimento del 3.07.2025, ha assegnato termine alle parti per l'esperimento del tentativo obbligatorio.
Ne consegue che il dies a quo per l'adempimento della condizione di procedibilità non decorre automaticamente dal mutamento del rito, come erroneamente sostenuto dalla parte intimata, bensì dal provvedimento giudiziale che ne impone l'esperimento, potendo il Giudice, soltanto in caso di mancato esperimento della condizione entro il termine assegnato, dichiarare l'improcedibilità della domanda giudiziale.
Nel merito, la domanda di parte attrice di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta.
Va preliminarmente esaminata la questione relativa alla validità della notifica della nota del
10.3.2023, trasmessa da parte conduttrice all'indirizzo pec professionale dell'intimante.
Sul punto, si è espressa recentemente la Corte di Cassazione con ordinanza n.1615/2025, che, richiamando l'art. 3 bis l. n. 53/94 ed precedenti giurisprudenziali di legittimità (Cass. n.
2460/2021), ha precisato che l'indirizzo PEC risultante da pubblici registri (INI-PEC), ancorché attivato per finalità professionali, costituisce domicilio digitale unico del destinatario, utilizzabile per la notificazione di atti anche estranei all'attività professionale, con perfezionamento della notifica al momento della ricevuta di avvenuta consegna (“in tema di domicilio digitale, l'indirizzo risultante dal registro INI-PEC, che sia stato attivato dal destinatario con riferimento ad una specifica attività professionale, può essere utilizzato anche per la notificazione di atti ad essa estranei, poiché nei confronti dei soggetti, obbligati per legge a munirsi di un indirizzo di posta elettronica certificata, la notifica si ha per perfezionata con la ricevuta di avvenuta consegna, non essendovi un domicilio digitale diverso per ogni singolo atto”).
Tuttavia, la validità formale della comunicazione non vale a escludere la persistenza degli obblighi contrattuali gravanti sul conduttore.
In tema di locazioni ad uso abitativo, l'art 5 l.372/1978 prevede espressamente che “salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.”
4 Inoltre, all'art. 6 del contratto di locazione stipulato tra le parti, è espressamente previsto che “il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore conduttrice, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari ad almeno una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978 n.392.”
La giurisprudenza di legittimità ha stabilito che, in materia di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della legge del 27.7.1978 n. 392 (Cass. n.
15348/2017).
Ebbene, nel caso che ci occupa, la comunicazione del 10.03.2023 deve essere qualificata come manifestazione di volontà di recesso del conduttore, con conseguente decorrenza del termine di preavviso di sei mesi, previsto contrattualmente ai sensi dall'art.

8. Durante tale periodo, il pagamento dei canoni resta dovuto, indipendentemente dall'effettivo godimento dell'immobile, non risultando provata la stipulazione di un accordo derogatorio né la tempestiva riconsegna delle chiavi.
Ed infatti, in ordine al mancato rispetto del termine di preavviso, giova richiamare il pacifico insegnamento della giurisprudenza di Cassazione secondo cui “la previsione di un termine di preavviso ha la funzione di garantire al locatore un lasso di tempo ragionevole al fine di rivenire ulteriori inquilini con i quali provvedere alla stipula di un nuovo contratto, senza perdere il diritto al compenso per l'utilizzo dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione”, con la conseguenza che “se il conduttore non ha mantenuto il godimento dell'immobile per l'intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, tale sua libera scelta non gli consente di pregiudicare l'interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore.” (cfr. Cass. nr. 15769/2015).
Nel caso di specie, nessuna prova è stata fornita in ordine all'effettivo rilascio dell'immobile prima dell'accesso dell'Ufficiale giudiziario del 1.12.2023, dal cui verbale – redatto da pubblico ufficiale e assistito da fede privilegiata – emerge che l'immobile non era stato riconsegnato e che all'interno erano presenti beni del conduttore. Pertanto, oltre ai canoni dovuti sino ad agosto 2023, deve
5 riconoscersi l'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio (Cass.
n. 13264/2020).
Né risulta fondata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. formulata dal conduttore, il quale non ha contestato la morosità dei canoni dovuti ma l'ha ritenuta giustificata dall'inadempimento della controparte degli obblighi di manutenzione e riparazione dell'immobile ex art. 1575 comma 2
e 1576 c.c. e per i vizi della cosa locata ex artt. 1578 e 1581 c.c.
Ed infatti, le contestazioni sollevate in ordine a pretesi vizi dell'immobile appaiono generiche e non documentate;
in particolare, le foto prodotte dalla parte intimante si limitano ad evidenziare scrostamenti di intonaco, alterazioni cromatiche delle pareti e macchie di modesta entità sui muri, non risultano corredate da data certa, non consentono di individuare con precisione il luogo e il momento dello scatto e non sono supportate da alcuna relazione tecnica, sicché non assumono valore probatorio idoneo a fondare le gravi conseguenze giuridiche invocate dal convenuto.
Difettando, quindi, la prova dell'inutilizzabilità dell'immobile, la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore integra una condotta non proporzionata né conforme a buona fede.
Ciò in quanto, laddove le parti chiedano entrambe la risoluzione del contratto imputandosi reciproci fatti d'inadempimento, deve procedersi ad una valutazione comparativa delle condotte rispettivamente tenute in costanza di rapporto al fine di stabilire quale degli inadempienti eventualmente accertati in giudizio abbia alterato in misura determinante l'equilibrio degli interessi costituente la funzione economico sociale del contrato.
Il principio è pacifico, tra le tante Cass. 1389/10, in cui si afferma: “nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia della risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico sociale del contratto) si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti a causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale” (Cass. nn.14648/13; 987/10; 20614/2009).
Con riferimento all'eccezione di inadempimento si afferma poi che questa per essere bastevole a giustificare la sospensione delle prestazioni del debitore, deve essere proporzionata all'inadempimento altrui e quindi oggettivamente correlata, sotto il profilo causale e cronologico, a tale inadempimento e comunque conforme a lealtà e buona fede, in quanto tipicamente intesa quale strumento di sollecitazione della controparte contrattuale ad adempiere (Cass. 22353/10 “per la
6 legittima proposizione della eccezione di inadempimento è necessario che il rifiuto dell'inadempimento – oltre a trovare concreta giustificazione nei legami di corrispettività e interdipendenza tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate - non sia contrario a buona fede, cioè non sia determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge;
come quando l'eccezione è invocata non per stimolare la controparte all'adempimento ma per mascherare la propria inadempienza al fine del relativo accertamento assume rilevante importanza la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla controparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell'attività posta in essere allo scopo di conseguire l'esecuzione spontanea del contratto”)
In applicazione del principio di proporzionalità sotteso all'art.1460 c.c., la giurisprudenza ha avuto modo di affermare (Cass. n.825/2006) che “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art.1460 c.c. si fonda su due presupposti;

l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le due parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (conformi Cass. 2855/2005; Cass 3341/2001).
Va parimenti rigettata la domanda riconvenzionale con la quale parte conduttrice chiede il risarcimento del danno da inadempimento del locatore, quantificato nella somma di € 5.341,69, al fine di ottenere il rimborso delle spese sostenute per arredare l'unità immobiliare locata.
Difetta, come innanzi precisato, il presupposto inadempimento del locatore alle obbligazioni contrattuali su di esso incombenti, risultando accertato il solo grave inadempimento del conduttore.
Va peraltro evidenziato come, dagli atti di causa, risulta che, all'atto dell'esecuzione del rilascio dell'immobile, avvenuta in data 1.12.2023, l'Ufficiale giudiziario rinveniva all'interno dell'unità immobiliare beni di proprietà del conduttore (nella specie, stufa a legna, lavatrice e divano), provvedendo a nominarne custode il locatore e invitando il conduttore al ritiro degli stessi entro il termine di legge, come da verbale ritualmente notificato.
Risulta, altresì, pacifico che il convenuto, pur ritualmente avvisato, non ha provveduto a ritirare i propri beni nel termine assegnato, mantenendo un comportamento di sostanziale inerzia, nonostante la piena disponibilità dei medesimi.
Tale condotta è incompatibile con la pretesa risarcitoria azionata in via riconvenzionale, atteso che il danno lamentato – asseritamente derivante dalle spese sostenute per l'acquisto degli arredi – non può ritenersi causalmente riconducibile ad alcun inadempimento del locatore (come detto non
7 sussistente), bensì esclusivamente alla scelta del conduttore di non riappropriarsi dei beni di sua proprietà.
In applicazione del principio di autoresponsabilità e del generale obbligo di contenimento del danno ex art. 1227 c.c., non può riconoscersi alcun ristoro a favore di chi, pur potendo evitare o ridurre il pregiudizio, vi abbia colpevolmente omesso.
Inoltre, l'accoglimento della domanda riconvenzionale si risolverebbe in un ingiustificato arricchimento del conduttore, che, a fronte della disponibilità dei beni acquistati, pretende il rimborso integrale del loro costo senza aver dimostrato né la perdita effettiva degli stessi né
l'impossibilità di recuperarli.
Per i motivi sopra esposti, la domanda di risoluzione del locatore, in particolare fondata sull'inadempimento del conduttore, risulta fondata e va accolta, con conseguente condanna al pagamento dei canoni dovuti da febbraio 2023 ad agosto 2023 e l'indennità di occupazione da settembre 2023 a dicembre 2023, quantificati nella somma di € 5.500,00, oltre interessi come per legge.
Per quanto attiene alla domanda di rilascio, va dichiarata cessata la materia del contendere, stante l'avvenuto rilascio dell'immobile in corso di causa, come da verbale dell'ufficiale giudiziario del
1.12.2025.
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate, come da dispositivo, tenuto conto del decisum, della natura delle questioni trattate e dell'attività processuale effettivamente svolta, avuto riguardo ai parametri minimi cui al D.M. 147/2022 relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale (scaglione di riferimento fino ad € 26.000,00), al netto della fase istruttoria/di trattazione in quanto non svolta.
Quanto alle spese di mediazione, invece, le stesse non possono essere poste a carico della parte soccombente, come richiesto dall'attore, atteso che gli esborsi sostenuti non risultano in alcun modo documentati.


P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da CP_1 nei confronti di CA PA, ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
- accoglie la domanda di parte attrice e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 19.11.2023
(registrato il 22.11.2022 al n°5807-serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate di Benevento) e relativo all'immobile sito in Torrecuso alla via Curti snc (foglio 17, part.41, sub. 3) risolto per inadempimento del conduttore e, per l'effetto
8 - condanna il conduttore al pagamento dei canoni scaduti, da febbraio ad agosto 2023, e dell'indennità di occupazione, da settembre a dicembre 2023, per la somma complessiva di €
5.500,00, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza e sino al soddisfo;

- rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

- condanna CA PA al pagamento delle spese di lite che liquida in € 1.700,00 per compensi, oltre spese generali (15 %) IVA e CPA, come per legge, da corrispondersi direttamente in favore dell'avv. Giuseppe Sauchella, dichiaratosi antistatario.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di legge.
Così deciso in Benevento, il 18.12.25
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Protano
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