REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1961/2021, avente ad oggetto: impugnativa delibera assembleare decisa all'udienza dell'11.11.2025, svoltasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c, vertente
TRA
, , Parte_1 Controparte_1 [...]
, rapp.ti e difesi, in virtù di procura in calce all'atto CP_2 Controparte_3 di citazione dall'avv. Rosalba Caputi, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Latina, C.C. L'Orologio via Isonzo/via dell'Agora, ed. B., sc.
A, int. 14.
ATTORI
E
, in persona dell'amministratore p.t., rapp.to e difeso Controparte_4 in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Alessandro
D'Erme, presso il cui studio elettivamente domicilia in Latina al c.so della
Repubblica n. 265.
CONVENUTO
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 , ,
[...] Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 convenivano in giudizio il al fine di sentir dichiarare Controparte_4 la nullità e/o annullare la delibera assembleare del 26.06.2020, punto 4, nella parte in cui disponeva, in favore di la locazione dello spazio Parte_2 comune del giardino condominiale per la durata di 6 anni rinnovabili per ulteriori 6.
A tal fine deducevano gli attori di essere condomini e proprietari di singole unità immobiliari all'interno del Centro Commerciale L'Orologio, sito in Latina, via Isonzo angolo via dell'Agora, foglio 171, particella 2097, che il regolamento condominiale di natura contrattuale disciplinava l'uso degli spazi comuni condominiali e le modalità di utilizzo. Con delibera del 26.06.2020 a maggioranza era deliberata l'autorizzazione dell'amministratore a procedere
“alla sottoscrizione del contratto di locazione ed ad ogni altro adempimento necessario per il suo perfezionamento. […]” venendo quindi legittimato alla stipula del contratto di locazione commerciale di durata di sei anni, rinnovabile di ulteriore sei anni, con la società avente ad oggetto la Parte_2 locazione di una porzione del giardino condominiale prospiciente il locale commerciale gestito dalla società, affinché la stessa potesse ivi esercitare la propria attività commerciale di ristorazione. Deducevano, pertanto l'invalidità della delibera assembleare in quanto in violazione del regolamento condominiale ed in particolare dell'art. 31 nella parte in cui dispone che “gli spazi aperti della corte condominiale potranno essere affittati: - per il periodo di durata massima biennale ad operatori del complesso edilizio per un uso connesso alla propria attività”.
Si costituiva ritualmente in giudizio il Controparte_4 chiedendo l'integrale rigetto della domanda, eccependo che la durata del contratto di locazione era prestabilita dalla legge in anni 6+6, non potendo l'amministratore derogare alla durata della stessa.
Prodotta documentazione, all'udienza dell'11.11.2025, la causa, svoltasi la discussione nelle forme di cui all'art. 127 ter-128 c.p.c., era decisa
- 2 - ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
La domanda di annullamento è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Come chiarito da costante giurisprudenza, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 9839 del 2021).
In ordine alle modalità concrete di utilizzo degli spazi comuni la giurisprudenza è concorde nel ritenere che: “L'assemblea del ha il CP_4 potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione - il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell'eccesso di potere - dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera”. (cfr. Cass. Sez., II ordinanza n.
2636/21).
Pertanto, incombe sull'assemblea condominiale il potere di attuare le concrete modalità di utilizzazione degli spazi comuni, nonché attuare
- 3 - modifiche e/o revocare le modalità stabilite da precedenti delibere, seppur in assenza di espresse impugnazioni, purché tali decisioni siano confacenti con gli interessi comuni del complesso condominiale e la miglior gestione degli spazi comuni (dello stesso tenore cfr. anche Cass. Civ n. 7711/2007).
Orbene il sindacato del giudice si arresta di fronte il potere discrezionale dell'organo assembleare escludendo, pertanto, un controllo di merito sulla delibera adottata.
L'autorità giudiziaria, quindi, è chiamata a decidere - esclusivamente - se la delibera sia espressione del legittimo potere di cui l'assemblea dei condomini dispone. Naturale conseguenza è che l'assemblea condominiale può deliberare - quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti - tutti i provvedimenti purché non conseguano fini estranei alla comunità condominiale e alla buona gestione dell'amministrazione (ex pluribus
Cass. Civ n. 5061 del 25.02.2020; Cass. Civ n. 20135/2017; Cass. Civ n.10199 del 20.06.2012).
Nel caso di specie l'art. 31 del regolamento condominiale dispone al co.
1 che “Gli spazi aperti della Corte Condominiale potranno essere affittati: - per periodi di durata massima biennale ad operatori del complesso edilizio per uso connesso alla propria attività”.
La giurisprudenza ha precisato che “le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la
- 4 - modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, c, 2, c.c. (Cassazione civile sez. un.,
30/12/1999, n.943). Nella recente pronuncia (Cassazione civile sez. II,
09/08/2022, n.24526) è stato ribadito che le norme del regolamento che hanno natura contrattuale e possono essere modificate solo all'unanimità sono le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e sono modificabili a maggioranza.” (Cassazione Sez. II, ordinanza n. 23582/2023).
Con la delibera assembleare quivi impugnata l'amministratore è stato autorizzato a stipulare con la un contratto di locazione avente ad Parte_2 oggetto il giardino condominiale antistante detto locale al fine di utilizzarlo per la propria attività.
Tale delibera si pone in contrasto con l'art. 31 del regolamento condominiale, clausola di natura contrattuale, la quale limitava il godimento a terzi degli spazi condominiali nel limite di due anni.
Detta disposizione appare, infatti, finalizzata non semplicemente alla regolamentazione d'uso dei beni comuni, ma dispone una limitazione del godimento del bene comune da parte dei titolari per assegnarlo a soggetto terzo.
Era, pertanto, necessario che la deliberazione della locazione, essendo in difformità rispetto al disposto del regolamento contrattuale, fosse assunta all'unanimità.
Le norme del regolamento contrattuale sono, infatti, prevalenti, essendo espressione della comune volontà di tutti i condomini, tanto che pacificamente possono derogare anche alle disposizioni normative (ad esempio in tema di criteri di riparto delle spese).
- 5 - Deve quindi ritenersi annullabile la delibera condominiale che, deliberando a maggioranza, si sia posta in contrasto con le statuizioni del regolamento condominiale di natura contrattuale.
Ogni altra questione risulta assorbita dalla presente motivazione.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, in ragione della fase temporale in cui si è esaurita l'attività processuale, seguono il criterio della soccombenza e si ispirano ai valori minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.

P.Q.M.


Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi sulla domanda in epigrafe, così provvede:
a) annulla la delibera assembleare del 26.6.2020, punto 4 del CP_4
”, con sede in Latina, via Via Agora/Via Isonzo;
CP_4
b) condanna il convenuto alla refusione delle spese di lite in CP_4 favore degli attori, in solido tra loro, che si liquidano in complessivi euro 4.354,00 di cui euro 545,00 per spese ed euro 3.809,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA, CPA, se dovute, come per legge,
Così deciso in Latina il 12.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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