REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA
In persona del giudice Ettore Di RT, all'udienza del 10.7.2024 ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa iscritta al n. 2231/2023 R.G.A.C. promossa da: nata a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Marco Angelini
PARTE RICORRENTE contro
, nato alla Spezia (SP) il 09.09.1955, c.f. , Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Tavernelli
PARTE RESISTENTE
Conclusioni
Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale della Spezia adito, contrariis rejectis,
- accertare e dichiarare il grave inadempimento del sig. rispetto agli Controparte_1
obblighi che ha assunto in qualità di locatore in forza del contratto sottoscritto fra le parti in data 1.1.2002, con particolare riferimento alla mancata installazione di impianto di riscaldamento autonomo e alla mancata sostituzione delle persiane;

- ordinare al sig. di eseguire entro un termine congruo che vorrà Controparte_1
indicare tutte le riparazioni di natura straordinaria necessarie a mantenere l'immobile sito in La Spezia (SP), Via Genova n. 94, piano 2°, in buono stato locativo e a garantire i servizi che erano in essere al momento della stipula del contratto di locazione;

- in particolare, ordinare al sig. la realizzazione e installazione di un Controparte_1
nuovo impianto di riscaldamento autonomo nonché la messa in pristino delle imposte a copertura degli infissi;

- condannare il sig. al rimborso delle spese sostenute dalla ricorrente Controparte_1
per la installazione dello scalda acqua e al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla sig.ra a causa della mancata manutenzione del locatore, comprensivo Parte_1
del rimborso delle spese sostenute per la adozione di strumenti temporanei di riscaldamento;
- voglia inoltre il Giudice determinare, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., in Euro 50,00 al giorno
o nel diverso importo che riterrà di giustizia, la somma di denaro dovuta dalla parte resistente per ogni giorno di ritardo nella esecuzione del presente provvedimento, con decorrenza dal giorno successivo rispetto al termine che il Giudice riterrà opportuno indicare;

- con vittoria delle spese di lite ed onorari per il presente giudizio”
Per parte resistente:
“Voglia respingere le domande del ricorrente in qunt6o infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese”
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE ha agito (con ricorso depositato in data 6.12.2023) quale conduttrice dell'unità immobiliare Pt_1
sita alla Spezia, in Via Genova n. 94, piano 2°, di proprietà dell'odierno convenuto.
A fondamento delle proprie pretese la ricorrente ha dedotto: che nel 2014 l'assemblea condominiale ha deliberato di dismettere l'impianto termico centralizzato, impianto in seguito in effetti smantellato;
che da allora l'appartamento è rimasto privo di riscaldamento;
che , nonostante le CP_1
ripetute richieste avanzate nel corso degli anni, da ultimo con raccomandata ricevuta in data
23.3.2023, non ha provveduto a installare una caldaia autonoma;
di trovarsi quindi costretta a utilizzare stufe elettriche e a gasolio, vivendo in una situazione divenuta ormai insostenibile;
che l'immobile necessita di un ulteriore intervento di manutenzione straordinaria, avente ad oggetto le imposte a copertura degli infissi, che a causa della loro vetustà sono talmente rovinate e danneggiate da non poter essere utilizzate (dovendo essere tenute chiuse per evitare che possano perdere pezzi e causare danni ai passanti); ancora, che a seguito di una perdita di gas verificatasi nel 2000 per un malfunzionamento, lo scalda acqua presente nell'appartamento (installato dal proprietario) a seguito dell'intervento dei Vigili del Fuoco è stato oggetto di sequestro, in quanto rivelatosi non a norma;
di aver quindi dovuto acquistare e a far installare, a fronte dell'inerzia di , un nuovo scalda CP_1
acqua, sostenendo una spesa di 1.500.000 lire. ha quindi lamentato l'inadempimento del locatore, da ritenersi obbligato a ripristinare i locali Pt_1
allo stato originario, affinché gli stessi possano essere utilizzati secondo l'uso convenuto, oltre che a risarcire tutti i danni conseguentemente patiti.
si è costituito contestando la fondatezza delle domande avversarie e documentando, CP_1
relativamente al contratto in essere tra le parti, che il Tribunale della Spezia con provvedimento del
26.10.2023 ha convalidato la licenza per finita locazione alla scadenza del 31.12.2025; disponendo che il rilascio del bene avvenga con termine dilatorio per l'esecuzione al 27.3.2026.
Venendo a decidere la causa (ritenuta matura per la decisione con ordinanza del 16.2.2024 e discussa in data odierna), può osservarsi quanto segue. Il fatto che ormai da parecchi anni l'appartamento abitato da con la sua famiglia sia privo di Pt_1
un sistema di riscaldamento non è in contestazione, così come non è stato contestato dal convenuto il fatto che la conduttrice abbia ripetutamente richiesto un intervento al riguardo, anche prima dell'invio della raccomandata allegata sub 4 al ricorso.
Si tratta di un intervento di straordinaria manutenzione, al quale ai sensi di legge è senz'altro tenuto il locatore.
L'assemblea condominiale non ha competenza a deliberare al riguardo, non trattandosi più della gestione di un bene comune;
l'obbligo in questione, del resto, è sorto in capo a alla luce CP_1 della nuova situazione di fatto, in forza del contratto di locazione stipulato con l'odierna ricorrente.
Il convenuto ha pure sostenuto che controparte avrebbe accettato tale condizione sopravvenuta beneficiando di un risparmio sul canone.
Tale circostanza, tempestivamente contestata, è rimasta, tuttavia, sfornita di prova.
E', poi, irrilevante che il rapporto tra le parti sia destinato a concludersi, come visto, alla fine del
2025, la ricorrente avendo comunque interesse a non trascorrere almeno un altro inverno in un immobile non idoneo.
La domanda formulata sul punto da merita, dunque, accoglimento. Pt_1
Parimenti fondata è la richiesta avente ad oggetto le persiane.
Il loro stato di degrado è documentato dalle fotografie in atti e non è stato contestato dal convenuto.
Può quindi richiamarsi, con la difesa di parte ricorrente, Cass. n. 8191/1995, secondo cui: “la riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, devono presumersi dovuti a caso fortuito
o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575
c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto”.
Accertato il grave inadempimento di rispetto agli obblighi assunti in qualità di locatore CP_1
in forza del contratto sottoscritto fra le parti in data 1.1.2002, deve quindi qui essere ordinato al convenuto di eseguire i lavori necessari nell'appartamento di causa, mediante l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo e la messa in pristino delle imposte a copertura degli infissi;
tanto entro un termine congruo, che si ritiene di poter fissare, considerati i presumibili tempi tecnici necessari per effettuare gli interventi in questione, al 9.10.2024.
Si ritiene che sussistano i presupposti per applicare l'art. 614 bis c.p.c., come richiesto in atti.
La somma di denaro da pagare per l'eventuale ritardo da parte del locatore viene determinato anche tenendo conto del valore locativo del bene (nel contratto è pattuito un canone mensile di 123,95 euro); potendosi quindi disporre che il convenuto, notificatagli a cura della ricorrente l'odierna sentenza e decorso il termine di cui sopra, corrisponda la somma di 8,00 euro al giorno.
Va, invece, rigettata la domanda volta ad ottenere il rimborso delle somme spese per sostituire lo scalda acqua: il relativo diritto, come eccepito, deve, infatti, ritenersi prescritto, i fatti presupposti risalendo al 2000.
E', infine, infondata la richiesta di risarcimento del danno, svolta in modo del tutto generico.
Le spese di lite, in considerazione dell'accoglimento solo parziale delle pretese di ricorso, vengono compensate in ragione di un terzo;
i restanti due terzi sono posti a carico del convenuto.
La liquidazione è effettuata come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale resasi necessaria, tale da giustificare l'applicazione dei valori medi di tabella per le tre fasi in rilievo (esclusa quella istruttoria).
L'importo così liquidato è comprensivo (ai sensi della tabella 25 bis del solito D.M.) delle spese per la mediazione obbligatoria (considerata la sola fase di attivazione).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciandosi, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede: condanna, per le causali di cui in parte motiva, ad eseguire Controparte_1 nell'appartamento di causa i lavori necessari per l'installazione di un impianto di riscaldamento autonomo e la messa in pristino delle imposte a copertura degli infissi, con termine fino al 9.10.2024; condanna parte convenuta, per il caso di mancato adempimento dell'obbligo di cui al punto precedente, previa notifica a cura della ricorrente della sentenza odierna e scaduto il termine del
9.10.2024, al pagamento in favore di dell'importo di 8,00 euro per ogni giorno di ritardo;
Pt_1
rigetta le altre domande di parte ricorrente;
condanna il convenuto al pagamento di due terzi delle spese processuali sostenute da parte ricorrente, due terzi che si liquidano in 83,00 euro per esborsi e 1.323,00 euro per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario e accessori di legge;
compensa il restante terzo.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
La Spezia, 10.7.2024
Il Giudice
Ettore Di RT