TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE
VERBALE DI UDIENZA
MEDIANTE COLLEGAMENTO AUDIOVISIVO A DISTANZA
EX ART. 127 BIS CPC E 196 CPC CP_1
Nella causa RG 3818 \ 2024 promossa da
) Parte_1 P.IVA_1
contro
( ) Controparte_2 P.IVA_2
( ) CP_3 P.IVA_3
* * *
Successivamente oggi martedì 18 febbraio 2025 alle ore 09.30 il giudice, previa verifica della regolare comunicazione di cancelleria del provvedimento di fissazione dell'udienza contenente il collegamento alla stanza virtuale, procede alla trattazione della causa mediante collegamento audiovisivo a distanza;

è collegato l'avv. Enrico Varali per parte convenuta;
l'avv. Susanna
Saccardi per parte attrice è collegata senza audio e video, successivamente solo audio;
alle 09.45 le parti concordano un differimento dell'udienza alle ore 12.00; l'udienza riprende alle ore 12.00 sono collegati l'avv. Saccardi per parte ricorrente e l'avv. Varali per entrambi i convenuti i quali ex art. 196 duodecies dda cpc assicurano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento;
i presenti mantengono attiva la funzione video per tutta la durata dell'udienza; agli stessi è vietata la registrazione dell'udienza; si dà atto che il luogo dal quale il giudice si collega è considerato aula d'udienza a tutti gli effetti e l'udienza si considera tenuta nell'ufficio giudiziario davanti al quale è pendente il procedimento;
parte ricorrente precisa le conclusioni come in memoria integrativa:
- darsi atto che, in data 28.8.2023, la ditta proprietaria Parte_1 dell'immobile in Verona (VR), Circonvallazione Maroncelli, n. 7/E, ha comunicato alla ditta la propria Controparte_2 volonta' di avvalersi de ista dall'art. 7 del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato inter partes in data 26.3.2018, stante l'indempimento della societa' locataria alle obbligazioni previste dall'art. 5 del predetto contratto;

- per l'effetto, accertarsi e dichiararsi l'intervenuta risoluzione del suindicato contratto di locazione alla data del 28.8.2023, ai sensi dell'art. 1456 c.c., per i motivi indicati nel corso della presente memoria;

- conseguentemente, condannarsi le societa' convenute Controparte_2
, in persona del liquidatore pro-tempore, con sede legale
[...]
), Circonvallazione Maroncelli, n. 7/E, e in CP_3 persona del legale rappresentante pro-tempore, con sede legale in Bussolengo (VR), Piazzale Vittorio Veneto, n. 93, a rilasciare libero e sgombero da persone e cose l'immobile sito in Verona (VR), Circonvallazione Maroncelli, n. 7, rimettendolo nel pieno e legittimo
Pagina 2 di 10 possesso della ditta fissando contestualmente la data di Parte_1 esecuzione per il rila
- spese rifuse;

parte convenuta precisa le conclusioni come in memoria integrativa;

Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione CP_4 rigettare qualsiasi domanda avversaria. Con vittoria di spese e diritti.
L'avv. Saccardi si riporta all'atto costitutivo con note conclusive specificando di non aver riportato le conclusioni di cui al foglio di
PC 18.11.2024 e quindi conclude come da memoria integrativa in data 06.06.2024;
l'avv. Varali si richiama agli atti chiedendo che vengano rigettate le richieste dell'intimante; esaurita la discussione il giudice si ritira in camera di consiglio dando atto che la sentenza sarà comunicata all'esito.
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
Pagina 3 di 10 Seguito verbale 18/02/2025
SENT. CONT. 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA
III sezione civile
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso nella causa civile 3818\2024 promossa con ricorso 01/07/2024
DA
( in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore signor con sede in Parte_2
Verona Circonvallazione Maroncelli, 7 ed elettivamente domiciliata in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv.
Susanna Saccardi come da mandato in calce all'atto introduttivo
RICORRENTE
CONTRO
Pagina 4 di 10 ) in persona Controparte_2 P.IVA_2
del Liquidatore signor con sede residente in Parte_3
Verona Circonvallazione Maroncelli, 7 elettivamente domiciliata in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Enrico Varali che lo rappresenta e difende come da mandato in calce alla memoria di costituzione
) in persona del legale rappresentante CP_3 P.IVA_3
pro tempore signor con sede in Bussolengo p.le Controparte_5
Vittorio Veneto, 93 ed elettivamente domiciliata in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Enrico Varali che lo rappresenta e difende come da mandato in calce alla memoria di costituzione
CONVENUTE
FATTO E DIRITTO
Trattasi di contratto di locazione ad uso diverso 19.04.2018 relativo ad immobile sito in Verona Circonvallazione Maroncelli,
7\ E.
Nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida stante l'opposizione del conduttore con ordinanza 26.04.2024 veniva disposto il mutamento del rito.
Veniva dato previamente corso al procedimento di mediazione con esito negativo.
Lamenta la ricorrente il mancato rilascio;
con pec 28.08.2023 aveva comunicato la risoluzione, stante clausola risolutiva
Pagina 5 di 10 espressa di cui all'art. 7, per il mancato pagamento (entro venti giorni dalla scadenza contrattuale) del canone del mese di agosto
2023; venuta a conoscenza che aveva stipulato un CP_2
contratto d'affitto d'azienda con con pec 31.08.2023 CP_3
confermava la risoluzione e richiedeva il rilascio;
il 14.11.2023 avviava la negoziazione assistita con l'intesa che avrebbe CP_3
occupato l'immobile fino al 31.05.2024 versando una indennità; la procedura tuttavia si chiudeva con esito negativo.
Parte convenuta evidenzia che il 09.08.2023 con CP_2
contratto avanti il dott. notaio in Verona concedeva Persona_1
in affitto l'azienda ad Hub srl dal 09.08.2023 al 08.08.2027; il canone di agosto 2023 veniva pagato da Hub srl il 29.08.2023, pagamento rifiutato;
il 07.02.2024 venivano pagati il canone da agosto 2023 a gennaio 2024; al momento dell'udienza della fase sommaria non sussisteva alcuna morosità relativa a canoni\indennità; evidenzia che l'intimazione era svolta nei confronti della sola concedente e come tale inammissibile.
I documenti versati in atti non confermano la ricostruzione di parte ricorrente.
Questa la scansione temporale: 09.08.2023 affitto di azienda da ad Hub srl;
28.08.2023 dichiarazione della CP_2
locatrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa ex art. 7 del contratto di locazione (mancato pagamento del canone di agosto entro il 25); 29.08.2024 pagamento del canone da parte della cessionaria (rifiutato) e prima comunicazione formale dell'affitto;
Pagina 6 di 10 14.11.2023 avvio della negoziazione assistita con accordo di occupazione con indennità fino al 31.05.2024; il 04.06.2024 esercizio dell'azione.
A verbale della udienza 25.06.2024:
“Parte intimante dichiara che la morosità persiste ed ammonta ad € 2.562,00 per canoni di locazione maturati ad oggi;
chiede la convalida dello sfratto;
chiede inoltre la liquidazione delle spese di lite”.
Va evidenziato che la locatrice nella fase sommaria nelle conclusioni intima a (cedente) uno sfratto per CP_2
morosità invitandola a liberare l'immobile e chiede la condanna al rilascio di Hub srl (cessionaria) asseritamente occupante senza titolo;
nella memoria integrativa la locatrice si avvale invece della clausola risolutiva espressa ex art. 7 del contratto di locazione
(inadempimento delle obbligazioni previste dall'art. 5) e chiede la risoluzione del contratto ed il rilascio verso e verso CP_2
Hub srl.
Quanto alla invocata clausola risolutiva (la locatrice se ne avvale con pec 28.08.2024) va preliminarmente osservato che con riferimento alla tempestività del pagamento del canone di agosto
2023 il conteggio relativo alla scadenza di parte intimata (da lunedì 7 in quanto il 5 era sabato) risulta in ogni caso inattuale atteso che la data della valuta (29.08.2023) e non quella dell'operazione (28.08.2023) il pagamento era comunque tardivo essendo decorsi più di venti giorni.
Pagina 7 di 10 Incidentalmente va osservato che nulla osta all'azione di accertamento con lo sfratto:
Il procedimento per convalida di sfratto per morosità è utilizzabile dal locatore anche ove proponga un'azione di accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto locativo per mancato pagamento del canone da parte del conduttore. Cass civ. III 19602.2013
Deve, tuttavia, ritenersi - in relazione al fatto che il nostro ordinamento conosce ipotesi nelle quali il diritto potestativo di provocare la risoluzione del contratto per inadempimento è esercitabile stragiudizialmente ed al suo esercizio la risoluzione consegue di diritto, di modo che la pronuncia giudiziale si limita ad accertare che sul piano stragiudiziale si è già verificata la risoluzione e non determina essa stessa costitutivamente la risoluzione al momento della notificazione della domanda - che anche in tale ipotesi, che sono quelle dell'art. 1454 c.c. (diffida ad adempiere), art. 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e art. 1457 c.c. (termine essenziale), le relative azioni possano essere esercitate con la forma speciale di cui all'art. 657 c.p.c.. La risposta positiva in tal senso deriva non solo dall'ovvia considerazione che sarebbe contraddittorio non ammettere la tutela privilegiata del diritto del locatore nelle ipotesi in cui la fattispecie risolutiva si è verificata di diritto già prima dell'esercizio dell'azione, ma anche dalla circostanza che nel procedimento per convalida di sfratto non si rinviene alcuna seria controindicazione. Cass civ. III 19602.2013
Tuttavia in tale prospettiva va sottolineato che l'invocata clausola risolutiva necessita nel procedimento sommario di una autonoma domanda, che nel caso di specie difetta in sede di intimazione di sfratto:
“In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'art. 1453 c.c., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'art. 1456 c.c., in quanto quest'ultima è tautologicamente diversa dalla prima, sia per quanto
Pagina 8 di 10 concerne il "petitum" - perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'art. 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la "causa petendi"
- perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'art. 1453, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. Civ., III , 24207\2006).
Infine quindi il pagamento tardivo, uscendo dalla disciplina della clausola risolutiva espressa che predetermina la gravità dell'inadempimento su intesa delle parti, nella locazione ad uso diverso ex art. 1453,3 cc pone due questioni: da un lato dalla data della domanda (l'introduzione della causa di risoluzione del contratto viene avanzata ex art. 657 cpc mediante l'intimazione di sfratto) il conduttore non può più adempiere e l'eventuale “sanatoria” della morosità prima dell'udienza nel procedimento sommario determina unicamente l'impossibilità di emettere l'ordinanza di rilascio (che presuppone il persistere della morosità), circostanza non inveratasi difettando la morosità da prima della notificazione dell'atto introduttivo;
dall'altro impone di valutare, ai fini della domanda di risoluzione,
l'importanza dell'inadempimento rispetto al quale non può che farsi ricorso a criteri oggettivi e trattandosi di un contratto sinallagmatico ove il pagamento del canone è posto come obbligazione principale per il conduttore, ad una regola di proporzionalità e di rilevanza del disequilibrio manifestato tra prestazioni concorrenti tale da minare l'accordo negoziale, circostanza che va esclusa per il modesto ritardo nel pagamento
(rifiutato ad agosto, accettato a febbraio).
Pagina 9 di 10 La domanda va respinta.
Le spese seguono la soccombenza.


PQM


Il Giudice disattesa ogni altra domanda, eccezione e deduzione respinge le domande di parte ricorrente;
condanna parte ricorrente al pagamento, in favore dei convenuti, delle spese di lite che liquida in complessivi € 1.954,50 ciascuno
(di cui € 893,50 per fase sommaria, € 494,00 per fase introduttiva del giudizio, € 142,00 per fase istruttoria, € 425,00 per fase decisionale) oltre ad anticipazioni, a rimborso forfetario nella misura del 15%, Iva e Cpa.
Dispone che ex art. 52, 2 del Dlvo 196\2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) in caso di riproduzione della sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e di altri dati identificativi delle parti.
Verona, martedì 18 febbraio 2025
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
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