1 R.G. n. 14201/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del G.O.P. dott.ssa Concetta Menale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 14201/2020 avente ad oggetto: recesso contratto preliminare di compravendita immobiliare
TRA
nato a [...] il [...] ( ) Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Massimiliano Formisano (C.F.:
), ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, C.F._2
alla Galleria Umberto 50, pec: Email_1
giusta procura a margine atto di citazione.
ATTORE
E
, C.F. nato a [...] l'[...] P_ C.F._3
rappresentato e difeso dall'avv. Fabrizio Migliaccio (C.F. ) C.F._4
nonché dall'avv. Mariano Illiano (C.F. , ed elettivamente C.F._5
domiciliato presso il loro studio in Napoli alla Via D. Fontana 53, giusta procura in calce alla comparsa di risposta, pec. Email_2
CONVENUTO
nato a [...] in data [...], (deceduto in corso di causa Controparte_2
al quale sono succeduti i figli e ), rappresentati e difesi CP_3 CP_4 2 R.G. n. 14201/2020
dall'avv. Fabrizio Migliaccio (C.F. ), ed elettivamente C.F._4
domiciliati presso il suo studio in Napoli alla Via D. Fontana 53, giusta procura allegata alla comparsa di risposta;

CONVENUTI CONTUMACI

CONCLUSIONI
L'attore, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso per l'accoglimento della domanda, con vittoria di spese di lite, da attribuirsi al procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.
Il convenuto costituito, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso per il rigetto della domanda, con vittoria di spese di lite, da attribuirsi ai procuratori anticipatario ex art. 93 c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 10/07/2020, conveniva in Parte_1
giudizio e (deceduto in pendenza di causa) e gli eredi P_ CP_2
di nei cui confronti veniva riassunto il giudizio interrotto, esponendo CP_2
di aver stipulato il 14 settembre 2018 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Napoli, in via Salita Pontecorvo n. 19. All'atto della sottoscrizione del preliminare, l'attore, promissario acquirente, versava ai promittenti venditori a titolo di caparra confirmatoria la somma di €40.000,00 (quarantamila euro)
e pattuivano la stipula del definitivo entro il 30 giugno 2019. Nel preliminare i promittenti venditori dichiaravano, ai sensi dell'art. 40, L. 47/1985, che l'immobile fosse stato costruito in epoca antecedente al 1° settembre 1967, indicando tale circostanza quale titolo abilitativo edilizio dell'immobile.
Parte attrice esponeva che, successivamente alla stipula del preliminare e prima della data fissata per il rogito, aveva incaricato un tecnico di fiducia di effettuare le verifiche urbanistiche e catastali. Dal sopralluogo e dall'esame documentale sarebbero emerse gravi irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile promesso in vendita. In 3 R.G. n. 14201/2020
particolare, secondo la consulenza tecnica di parte (doc. prodotto in atti dall'attore),
l'immobile presentava difformità sostanziali rispetto allo stato legittimo risultante dai titoli edilizi e dalla planimetria catastale depositata: segnatamente era emersa la presenza di un vano nuovo privo di qualsiasi titolo edilizio (non risultando mai rilasciata alcuna licenza o concessione né sanatoria per lo stesso) e la realizzazione, in epoca successiva al settembre 1967, di opere abusive consistenti in un soppalco (solaio intermedio) che aumentava la superficie utile, nonché in un servizio igienico aggiuntivo collegato senza autorizzazione alla rete fognaria pubblica. Tali opere – deduceva l'attore – avevano alterato la consistenza originaria dell'immobile e non risultavano né autorizzate né condonabili, in quanto eseguite dopo il 1967 in assenza di permesso a costruire. Inoltre, veniva riscontrata una difformità catastale: la planimetria catastale in atti non corrispondeva allo stato di fatto dell'immobile, poiché non riportava il soppalco né il nuovo servizio igienico, evidenziando quindi una situazione di irregolarità tale da impedire la stipula del rogito (stante l'obbligo di conformità catastale ex art. 19, D.L. 78/2010 conv. in L. 122/2010).
L'attore lamentava che i convenuti, promittenti venditori, all'atto del preliminare avessero taciuto in mala fede l'esistenza di siffatte difformità oppure ne avessero garantito implicitamente l'assenza, inducendolo a confidare nella regolarità dell'immobile.
A seguito di tali scoperte, con lettera raccomandata del 29.10.2018 (circa un mese dopo la sottoscrizione del preliminare), l'attore comunicava ai promittenti venditori che i documenti ricevuti per predisporre il rogito definitivo non fossero sufficienti, alla luce delle difformità emerse, a garantire la puntualità del rogito e, pertanto, chiedeva agli stessi di attivarsi per eliminare le difformità e regolarizzare la proprietà oggetto di compravendita, in mancanza preannunciava di vedersi costretto a recedere dal contratto preliminare, ai sensi dell'art. 1385, 2° comma c.c.. A seguito del detto sollecito i venditori non provvedevano a regolarizzare la proprietà e le planimetrie catastali e, pertanto, l'attore in data 20.02.2019 provvedeva a comunicare il recesso per inadempimento dei venditori e chiedeva contestualmente la restituzione del doppio 4 R.G. n. 14201/2020
della caparra confirmatoria versata (pari ad €80.000,00). Tale somma non veniva spontaneamente corrisposta dai convenuti, i quali contestavano la legittimità del recesso esercitato dall'attore.
A fronte del rifiuto opposto dai venditori alla richiesta stragiudiziale, l'attore proponeva la presente azione giudiziale, chiedendo al Tribunale di: accertare la grave irregolarità urbanistica e catastale dell'immobile promesso in vendita;
dichiarare la legittimità del recesso dal preliminare esercitato dall'attore ex art. 1385, co. 2, c.c. per inadempimento dei promittenti venditori e, conseguentemente, condannare i convenuti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata (€ 80.000,00), oltre interessi e rivalutazione il tutto con vittoria di spese e compensi di lite, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
L'attore chiedeva, inoltre, il risarcimento dei danni ulteriori subìti, relativi alle spese di mediazione immobiliare da lui sostenute per l'affare poi non concluso, assumendo che tali spese fossero divenute inutili a causa dell'inadempimento dei convenuti.
Si costituiva in giudizio il convenuto nel mentre rimaneva contumace P_
, deceduto nel corso del giudizio, nonché i suoi eredi e CP_2 CP_3 CP_4
nei cui confronti veniva riassunto. contestava integralmente la
[...] P_
fondatezza della domanda attorea ed eccepiva che l'immobile era giuridicamente commerciabile, avendo essi convenuti regolarmente indicato, nel contratto preliminare e nei documenti notarili predisposti, gli estremi dei titoli abilitativi relativi all'immobile. Sul punto sosteneva che l'edificio fosse stato costruito anteriormente al
1967 e che nessuna opera successiva fosse stata eseguita in assenza di concessione edilizia;
pertanto, ai sensi dell'art. 40 L. 47/1985, la vendita non sarebbe stata nulla, risultando presente un valido titolo urbanistico di riferimento (licenza edilizia originaria) e non occorrendo alcuna sanatoria. La difformità catastale lamentata
(discordanza tra planimetria e stato dei luoghi) – secondo i convenuti – costituiva un mero adempimento amministrativo di aggiornamento, facilmente eseguibile e già concordato tra le parti. In particolare, il convenuto deduceva che lo stesso attore, al momento della trattativa preliminare, era a conoscenza della necessità di aggiornare le 5 R.G. n. 14201/2020
planimetrie catastali e si era espressamente impegnato a provvedervi a proprie spese prima del rogito definitivo, nell'interesse comune (come risultante da uno scambio di proposta e accettazione prodotto in atti, datato 09/06/2018), pertanto, l'acquirente avrebbe accettato lo stato dell'immobile, con ciò rinunciando implicitamente a sollevare contestazioni in merito a difformità eventualmente riscontrabili;
in ogni caso tali difformità, essendo note o facilmente riconoscibili, non potevano considerarsi “vizi occulti” idonei a legittimare la successiva pretesa di recesso.
Il convenuto evidenziava, altresì, che in data 28/05/2021 l'immobile era stato alienato a terzi (nelle more del giudizio) ad un prezzo sostanzialmente analogo a quello pattuito con l'attore circostanza che, a suo avviso, confermerebbe la commerciabilità e il valore del bene nonostante gli asseriti abusi edilizi. Assumeva che la P_
successiva vendita dell'immobile dimostrerebbe che le irregolarità contestate non fossero di gravità tali da precludere la stipula del definitivo, né avessero inciso in maniera apprezzabile sul valore di mercato del cespite, pertanto, l'originario promissario acquirente, a detta del convenuto, avrebbe esercitato il recesso in modo pretestuoso, venendo meno ai propri obblighi contrattuali senza giusta causa.
Concludeva dunque per il rigetto totale della domanda attorea, con vittoria di spese.
Con ordinanza del 14.03.2023 la dott.ssa non ammetteva le richieste istruttorie Pt_2
e ritenuta la causa documentale la rinviava per la precisazione delle conclusioni, in data
06.04.2025 la causa veniva trattenuta in decisione dallo scrivente istruttore, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva il Tribunale che la domanda è fondata e va accolta, nei termini e per le ragioni di seguito esposte.
In via preliminare va dichiarata la contumacia dei convenuti e CP_3 CP_4
regolarmente citati. 6 R.G. n. 14201/2020
In tema di diritto va, principalmente, ricostruito il quadro degli obblighi gravanti sul promittente venditore in un contratto preliminare di compravendita immobiliare, con particolare riferimento alla presenza di vizi o irregolarità urbanistico-catastali. È principio generale che il venditore – già in sede di preliminare –sia tenuto a consegnare
(o promettere di consegnare) un bene immune da vizi e conforme alle norme urbanistiche e catastali vigenti. Ciò implica, tra l'altro, che l'immobile promesso in vendita possegga tutte le caratteristiche essenziali per assolvere alla sua funzione economico-sociale (abitativa, nel caso di specie) e per essere validamente trasferito al rogito notarile. Rientra dunque nelle obbligazioni contrattuali del venditore assicurare la regolarità edilizia del bene – ovvero l'assenza di opere abusive non condonate – e la regolarità catastale, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto e le risultanze dei pubblici registri (art. 29, co.

1-bis, L. 52/1985).
Nel caso di specie, invece, i venditori avevano espressamente dichiarato nel preliminare che l'immobile fosse “ante '67”, lasciando intendere la totale regolarità urbanistica del bene, mentre in realtà – come accertato – ciò non corrispondeva al vero, essendo presenti opere abusive significative realizzate dopo il 1967 (soppalco, servizi, nonché un vano nuovo privo di titoli). Tale dichiarazione, resa nel preliminare, non costituisce un vizio genetico del contratto (non determina nullità del preliminare), ma incide senza dubbio sull'esecuzione del rapporto contrattuale e sull'adempimento degli obblighi assunti dai promittenti venditori.
Dalle perizie depositate dalle parti è effettivamente emersa una irregolarità edilizia e catastale dell'immobile promesso in vendita. In particolare, il consulente di parte attrice ha riscontrato opere realizzate in difformità rispetto allo stato legittimo: è emersa la presenza di un volume edilizio aggiunto in assenza di titolo abilitativo, la creazione di vani ed ambienti non assentiti dai provvedimenti urbanistici originari, nonché variazioni planimetriche significative non riportate nelle planimetrie depositate in
Catasto e ha qualificato tali abusi edilizi come “abusi maggiori” non suscettibili di sanatoria con semplice accertamento di conformità, in quanto: la realizzazione ex novo di un vano e l'ampliamento di superficie mediante soppalco integravano una variazione 7 R.G. n. 14201/2020
essenziale rispetto al progetto originario, eccedente la categoria delle mere difformità parziali. Il consulente di parte attrice precisava, ancora, che gli interventi in questione non risultando conformi né alle norme urbanistiche vigenti all'epoca di esecuzione né
a quelle attuali, rendevano incerto l'ottenimento ex post di un permesso in sanatoria e concludeva dichiarando che l'immobile non fosse commerciabile con atto pubblico senza previa regolarizzazione confermando che: “per poter stipulare validamente il contratto definitivo sarebbe necessario quantomeno aggiornare la planimetria catastale
(art. 29, co.

1-bis, L. 52/1985 introdotto da L. 122/2010) e dichiarare un titolo edilizio regolare o quanto meno presentare istanza di condono/accertamento di conformità” .
Tali adempimenti non furono eseguiti, né prima della data fissata per il rogito né successivamente, dai promittenti venditori contravvenendo alle richieste del promittente acquirente.
Dai documenti in atti appare dunque accertato, con evidenza tecnica, che l'immobile promesso presentava regolarità urbanistiche e catastali, rimaste occulte al promissario acquirente fino agli accertamenti tecnici successivi alla stipula del preliminare. I promittenti venditori, del resto, nel preliminare avevano dichiarato che “i dati catastali
[erano] conformi allo stato di fatto” dell'immobile, circostanza poi smentita dalle risultanze peritali. Tale difformità tra stato dei luoghi e documenti costituisce un fatto incontestabile, che incide sulla qualità giuridica e fattuale del bene compravenduto.
Le irregolarità accertate, infatti, non possono essere qualificate come meri vizi formali, bensì costituiscono difformità sostanziali, tali da alterare le caratteristiche essenziali del cespite trattandosi di opere abusive che non sono state mai sanate. È appena il caso di sottolineare che tali difformità, per la loro entità, esulano dall'ambito di irregolarità minori agevolmente emendabili ma rappresentano violazioni essenziali della normativa urbanistica, in quanto integrano interventi edilizi privi di permesso e variazioni allo stato dei luoghi non autorizzate. Come affermato anche dalla giurisprudenza, la circostanza che gli abusi fossero stati realizzati in epoca risalente
(perfino anteriormente al 1967, come sostenuto dai convenuti) non li rende “regolari”, ma solo esclude l'applicazione di sanzioni di nullità formale: l'immobile rimane però 8 R.G. n. 14201/2020
urbanisticamente irregolare, poiché «eventuali abusi realizzati ante 1967 rendono un immobile commerciabile ma non regolare urbanisticamente».
Va ribadito che in tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, la presenza di irregolarità urbanistiche ed edilizie, non dichiarate dal promittente venditore, costituisce grave inadempimento contrattuale, legittimando l'altra parte a chiedere la risoluzione del contratto, ovvero ad esercitare il recesso ex art.1385 c.c. se è stata versata una caparra” (Cass. civile Sez. II ordinanza n. 5880/2024).
Da quanto accertato dai documenti in atti ne deriva che il promissario acquirente aveva pieno diritto di rifiutare la conclusione del contratto definitivo, non essendo tenuto ad accollarsi un bene affetto da tali vizi, e di esigere la tutela risolutoria del rapporto preliminare. Accertata la sussistenza di un rilevante inadempimento dei promittenti venditori, occorre valutare la congruità del rimedio esercitato dall'attore, ossia il recesso unilaterale dal contratto preliminare con restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.
Riassumendo il quadro normativo di riferimento va precisato che l'art. 1385 c.c. disciplina la caparra confirmatoria prevedendo che, in caso di inadempimento di una parte, l'altra può alternativamente recedere dal contratto trattenendo la caparra (se a recedere è la parte adempiente che aveva dato la caparra) oppure esigere il doppio di quella ricevuta (se a recedere è la parte adempiente che aveva versato la caparra). Tale facoltà di recesso per inadempimento opera di diritto, senza necessità di preventivo interpello o autorizzazione giudiziale, ed estingue il vincolo contrattuale con effetto risolutorio immediato. Come chiarito dalla giurisprudenza, il meccanismo in esame configura un peculiare strumento di autotutela contrattuale: la caparra assolve alla funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno da inadempimento evitando, all'adempiente, l'onere di dimostrare il pregiudizio sofferto. Infatti, esercitato il recesso, il doppio della caparra assume valore di penale risarcitoria pattuita ex lege, coprendo forfettariamente il danno derivante dallo scioglimento del contratto.
Ciò posto, va rammentato che anche il recesso ex art. 1385 c.c., al pari della risoluzione ordinaria, presuppone in capo alla parte adempiente la verifica della non scarsa 9 R.G. n. 14201/2020
importanza dell'altrui inadempimento, ex art. 1455 c.c. Non qualsiasi irregolarità legittima lo scioglimento del contratto: occorre che l'inadempimento, per le sue conseguenze, risulti grave in relazione all'interesse dell'altra parte e questa è una valutazione che, ove sorga contestazione, spetta in ultima analisi al giudice. Nel caso di specie, come su evidenziato, l'inadempimento dei venditori riveste carattere di gravità sostanziale: le difformità edilizie riscontrate non sono minimali né trascurabili, ma sono tali da escludere, per la controparte, l'utilità del contratto.
Deve dunque essere dichiarata la legittimità di tale recesso e la conseguente risoluzione di diritto del contratto preliminare per fatto e colpa dei promittenti venditori. Per effetto del recesso validamente esercitato, l'attore ha diritto ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata.
A nulla valgono le difese svolte dai convenuti nel tentativo di sminuire la gravità dell'inadempimento. In particolare, la tesi secondo cui l'immobile sarebbe
“commerciabile anche con abusi ante '67” è inconferente. Le difese svolte dai convenuti non scalfiscono la configurabilità dell'inadempimento a loro carico. I convenuti hanno sottolineato come nell'atto preliminare fossero indicati gli estremi di un titolo edilizio (licenza ante 1967) e come, in virtù di ciò, l'immobile fosse giuridicamente commerciabile ai sensi della normativa urbanistica speciale (art. 40 L.
47/1985 e art. 46 d.P.R. 380/2001).
È vero che, ai fini della validità dell'atto traslativo, la legge urbanistica consente che per immobili edificati prima del 1° settembre 1967 il venditore dichiari tale circostanza in luogo degli estremi di un titolo edilizio (art. 40, co. 2 L. 47/1985; oggi art. 46 D.P.R.
380/2001). Tuttavia, detta dichiarazione – che nel nostro caso è stata resa nel preliminare – postula che l'immobile sia effettivamente ultimato entro la data suddetta e che non vi siano ampliamenti successivi non regolarizzati. Qualora, come emerso, tale dichiarazione risulti non veritiera nei fatti, perché l'immobile ha subìto interventi rilevanti dopo il 1967 in assenza di titolo, non si può certo ritenere l'immobile pienamente commerciabile: al contrario, la difformità tra stato reale e titolo dichiarato pone un problema serio in vista del rogito. Va peraltro sottolineato che la normativa 10 R.G. n. 14201/2020
urbanistica speciale (L. 47/85 e succ. mod.) sanziona con la nullità solo gli atti di trasferimento definitivi conclusi senza menzionare i titoli edilizi, ma non colpisce di nullità i contratti preliminari che abbiano ad oggetto immobili abusivi (Cass. n. 10297 del 2017; n. 21942 del 2017; n. 6685 del 2019; n. 20132 del 2022). Come chiarito dalle
Sezioni Unite della Cassazione, la nullità testuale prevista dall'art. 46 D.P.R. 380/2001
(già art. 40 L. 47/1985) riguarda esclusivamente gli atti tra vivi a efficacia reale – volti a trasferire diritti sull'immobile – che non contengano la dichiarazione sugli estremi del titolo abilitativo;
detta sanzione non si estende al contratto preliminare, che produce solo effetti obbligatori e per la cui validità non è neppure richiesta l'indicazione del titolo edilizio (Cass., Sez. U, 22/3/2019, n. 8230). Pertanto, il preliminare in esame è senz'altro valido (non colpito da nullità), ma resta il fatto che i promittenti venditori avevano assunto l'obbligo di procurarsi un immobile regolare per la data del definitivo, obbligo rimasto inadempiuto. L'aver dichiarato nel preliminare che l'edificazione risaliva a epoca pre-1967 non sanava né giustificava la presenza di abusi: se tali abusi vi sono e non sono stati regolarizzati, la parte venditrice rimane inadempiente. La presenza di gravi abusi non dichiarati resta rilevante sul piano dell'adempimento contrattuale: il compratore che scopra di aver promesso di acquistare un immobile in parte abusivo (sia pure formalmente vendibile con una dichiarazione generica) subirebbe comunque un pregiudizio sostanziale, potendo incorrere in limitazioni d'uso o spese impreviste per regolarizzarlo, e ben può reagire risolvendo il contratto per inadempimento del venditore.
Parimenti infondata è la tesi della “accettazione” o conoscenza da parte dell'attore dello stato dell'immobile e delle difformità, con conseguente rinuncia a contestarle, come eccepito dalle convenute. In punto di fatto, va osservato che l'attore ha sì visionato l'immobile, ma non risulta che fosse a conoscenza della irregolarità giuridica delle opere ivi presenti. Dall'istruttoria risulta che l'attore era stato informato solo della necessità di effettuare un aggiornamento catastale (ad esempio, ridisegnare la planimetria per adeguarla allo stato dei luoghi), ma non era stato messo a conoscenza dell'esistenza di vere e proprie opere abusive prive di titolo. Al contrario, è emerso che 11 R.G. n. 14201/2020
i venditori avevano garantito la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile in sede di trattative. Il mediatore immobiliare e gli stessi promittenti venditori avevano assicurato all'attore che non vi fossero problemi urbanistici. L'attore, quindi, appena venne a conoscenza delle “gravi irregolarità urbanistiche dell'immobile, sottaciute dagli alienanti”, manifestò, immediatamente, l'intenzione di non procedere al rogito.
Già con lettera raccomandata del 29.10.2018 (successiva alla stipula del preliminare di poche settimane) il promissario acquirente segnalò ai venditori che la documentazione urbanistica fornita “risultava insufficiente in quanto difforme dallo stato dei luoghi”, richiedeva un'integrazione documentale e avvertiva chiaramente che, in mancanza di prova della regolarità edilizia (o almeno di una domanda di condono pendente), egli non avrebbe potuto far altro che recedere dal contratto. Questo passaggio epistolare – che precede di molti mesi la decisione finale di recesso – smentisce la tesi dei convenuti secondo cui l'attore avrebbe “accettato” lo stato di fatto dell'immobile. È dunque del tutto infondata – oltre che contraddittoria rispetto agli atti – l'eccezione secondo cui l'attore fosse consapevole, sin dall'origine, dello stato irregolare del bene e lo avesse volontariamente accettato.
Quanto all'alienazione del bene a terzi avvenuta in data 28/05/2021, si rileva che essa non interferisce con il presente giudizio se non per confermare, di fatto, l'avvenuto scioglimento del rapporto preliminare tra le parti originarie (essendo evidente che i promittenti venditori non avrebbero potuto vendere a terzi se si fossero ritenuti ancora vincolati verso l'attore). Sul punto va precisato che la vendita di un immobile con irregolarità urbanistiche può comportare la nullità dell'atto, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a carico del venditore, soprattutto se l'acquirente non viene informato in modo trasparente, orbene, nel caso in esame risulta provato che il promittente acquirente non fosse stato informato delle irregolarità e difformità del bene oggetto del preliminare nel mentre, nella vendita successiva, il nuovo acquirente ben potrebbe aver accettato le irregolarità dell'immobile assumendo su di se i rischi conseguenti. Sul tema gli sono ritornati con una recente sentenza Parte_3
n.13959/2025, che rappresenta un riferimento autorevole e attuale per la pratica 12 R.G. n. 14201/2020
immobiliare e per gli operatori del diritto, confermando che la difformità catastale assume rilevanza giuridica sostanziale anche nella fase del contratto preliminare, in quanto incide sulla realizzabilità del rogito e sul soddisfacimento dell'interesse dell'acquirente. La Corte riafferma il principio secondo cui la buona fede non è un valore astratto, ma un criterio operativo che permea tutte le fasi del rapporto contrattuale, imponendo comportamenti proattivi e rispettosi degli interessi altrui. In definitiva, il promittente venditore che non adempie tempestivamente all'obbligo di regolarizzazione catastale non può invocare la scarsa entità dell'inadempimento, né può considerare tale adempimento come posticipabile quando tale condotta compromette la conclusione del definitivo, l'acquirente ha diritto di recedere e di ottenere tutela piena, anche risarcitoria.
Nel caso in esame, alla luce di tutte le considerazioni svolte, il recesso dell'attore deve essere dichiarato legittimo e il contratto preliminare risolto per inadempimento dei promittenti venditori ex art. 1453 c.c. (in combinato disposto con l'art. 1385 c.c.) atteso che, nella corrispondenza depositata in atti, giammai i promittenti venditori si sono resi disponibili a sanare le difformità catastali in procinto del rogito ma assumevano che il promittente venditore si era impegnato a provvedervi, circostanza non provata. Ne consegue l'obbligo dei convenuti, in solido tra loro, di restituire all'attore il doppio della caparra, pari ad €80.000,00. Su tale somma sono dovuti gli interessi legali dal giorno della domanda fino al saldo, trattandosi di debito di valore convertito in debito di valuta all'atto della domanda ex art. 1224 c.c..
Da ultimo, l'attore ha chiesto anche il risarcimento di ulteriori danni, quantificati nelle spese di intermediazione immobiliare versate. Sul punto, il giudicante rileva che la scelta del rimedio della caparra confirmatoria (recesso con liquidazione forfettaria del danno) preclude la possibilità di ottenere il ristoro di danni supplementari oltre l'importo della caparra stessa. La caparra, come visto, è alternativa alla domanda di risoluzione giudiziale con risarcimento integrale e costituisce una forfettizzazione convenzionale di ogni pregiudizio derivante dall'inadempimento. L'attore, avendo optato per la tutela di cui all'art. 1385 c.c., non può cumulare ad essa ulteriori pretese 13 R.G. n. 14201/2020
risarcitorie. Di conseguenza, la domanda di rimborso delle spese di mediazione sostenute dall'attore va rigettata perché non provata e comunque tali spese sono assorbite nell'importo forfettario liquidato mediante il doppio della caparra.
Le spese di lite, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza, in applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. n. 55/2014 e ss. mm.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XI sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1
confronti di , ed eredi così provvede: P_ CP_2
In via preliminare dichiara la contumacia dei convenuti e , CP_4 CP_5
in qualità di eredi di CP_2
Nel merito dichiara legittimo il recesso di dal contratto Parte_1
preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 14/09/2018 con
, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. e, per l'effetto, CP_6 CP_2
dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori;
condanna , nonché ed (n.q. eredi di P_ CP_4 CP_5
ai sensi dell'art. 110 c.p.c.) in solido tra loro, a pagare in favore di CP_2
la somma di € 80.000,00 (ottantamila/00), pari al doppio della Parte_1
caparra confirmatoria, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c. decorrenti dalla domanda sino al soddisfo;
condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in complessivi € 14.103,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge (IVA e CPA), con attribuzione all'Avv.
Massimiliano Formisano, antistatario.
Così deciso in Napoli 02.09.2025
Il GOP (dott.ssa Concetta Menale)