N. 2578/2021 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del GOP, Dott.ssa Lucia Vietri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 2578/2021 R.G.,avente ad oggetto: mediazione.
TRA la in persona del legale rapp.te p.t. Sig.ra , con sede legale in Napoli Controparte_1 Controparte_2
(NA) alla Via Posillipo n. 361 (CF/P.Iva , affiliata Tecnorete, rapp.ta e difesa dall' P.IVA_1
Avv. Francesco Otranto ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Napoli alla Via E. S caglione n. 217
Attrice
E
i SI.ri , nato a [...] il [...] (c.f. ) e Controparte_3 C.F._1 [...]
nata a [...] il [...] (c.f. ) ed elett.te dom.ti CP_4 C.F._2 in Napoli, alla Via Tommaso Caravita, 29, presso l'avv. IA CI Convenuti

CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note scritte depositate in atti, i difensori delle parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi e il Giudice, in data 19.05.2025, tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 01.02.2021, parte attrice, società affiliata Controparte_1
Tecnorete, con sede legale in Napoli, alla Via Posillipo n. 361 conveniva in giudizio i SI.ri CP_3
e per sentir emettere, nei confronti della stessa, i seguenti provvedimenti:
[...] Controparte_4
“• nel merito, accertare e dichiarare che la compravendita dell'immobile sito in Napoli (NA) alla
Via Posillipo, 308, identificato con dati catastali - fg. 37- p.lla 132 – sub 28 - cat. A/2, si è CP_5 conclusa in rapporto di causalità diretta con l'attività di promozione ed intermediazione posta in essere dalla;
CP_1
1 • sempre nel merito, accertare e dichiarare i Sig.ri Arbitrio – debitori nei confronti della CP_4 [...]
Tecnorete di franchising immobiliare, in persona del legale rapp.te p.t. Controparte_6 CP_7
Sig.ra , dell'importo di € 11.000,00= oltre Iva come previsto dagli usi della CCIA Controparte_2
di Napoli, a titolo di provvigioni maturate per la mediazione svolta;

• conseguentemente, condannare essi convenuti, al pagamento in favore dell'istante, dell'importo sopra indicato o, comunque, nella diversa somma ritenuta equa dall'On.le Giudicante.”
Nell'atto introduttivo, l'attrice esponeva:
- che, in data 09.01.2019 il Sig. conferiva all'istante incarico di vendita in Persona_1 esclusiva dell'immobile sito in Napoli (NA) alla Via Posillipo 308, identificato con dati catastali CP_5
- fg. 37 - p.lla 132 – sub 28 – cat. A/2;
[...]
- che per il suddetto incarico di vendita veniva stabilita la validità dello stesso sino al 31.07.2019;
- che in data 29.07.2019 i convenuti visitavano l'immobile de quo e formulavano una prima proposta di acquisto per € 480.000,00, ed una successiva per € 520.000,00, verbalmente preannunciata al venditore, ed entrambe rifiutate;

- che i convenuti fortemente interessati all'acquisto dell'immobile valutavano la presentazione di una proposta migliorativa;
tuttavia, dalla metà di settembre 2019 i predetti, interrompevano ogni rapporto con l'agenzia istante;

- che, in data 17.01.2020, con preliminare di compravendita per Notaio , le parti si Per_2 accordavano privatamente promettendosi la compravendita dell'immobile in oggetto per un prezzo di € 550.000,00, eludendo gli obblighi derivanti dalla mediazione favorita dalla Controparte_1
- che, pertanto, la riferiva di avere diritto alla provvigione essendosi, ad oggi, conclusa Controparte_1
la compravendita in diretto rapporto causale con la sua attività di promozione ed intermediazione, avendo messo in relazione gli odierni convenuti con l'immobile, rappresentando ciò, l'antecedente necessario alla conclusione dell'affare;
- che, la istante, per le causali di cui sopra, risultava allo stato creditrice nei confronti dei convenuti dell'importo di € 11.000,00, oltre Iva, pari al 2% del valore di vendita, per la mediazione svolta, come previsto dagli usi della CCIA di Napoli;

- che, nonostante l'invio di formale invito alla negoziazione assistita recapitata a mezzo raccomandata del 17.09.2020, e la successiva adesione degli odierni convenuti alla procedura di componimento stragiudiziale della vertenza, le parti non raggiungevano un'intesa per la definizione del contenzioso.
Sulla base di tali premesse, l'istante formulava le conclusioni come sopra riportate.
Si costituivano in giudizio, in data 17.05.2021, i SI.ri Arbitrio e i quali CP_3 Controparte_4
contestavano le domande ex adverso proposte ed al fine di resistere a tali avverse pretese deducevano quanto segue:

2 - che, non vi era nesso causale con l'attività svolta dalla in quanto la compravendita Controparte_1 non si era perfezionata grazie all'intervento dell'attrice;
- che, dopo il rifiuto della proposta di acquisto formulata dal Sig. Arbitrio pari ad Euro CP_3
480.000,00, le trattative si interrompevano definitivamente e che solo dopo diversi mesi i convenuti venivano a conoscenza, per il tramite del Dott. della circostanza che l'immobile era Testimone_1
disponibile, per cui, avviava nuove trattative autonome culminate nel preliminare del 17.01.2020;
- che, la non aveva informato i convenuti della presenza di soppalchi abusivi fornendo Controparte_1 planimetrie non corrispondenti allo stato reale e catastale dell'immobile, dunque, tali omissioni causavano aggravi di costi e tempi per la regolarizzazione urbanistica, necessaria ai fini della stipula del contratto;

- che gli istanti riferivano, infine, che la giurisprudenza risultava concorde nel chiarire che il mediatore ha diritto alla provvigione solo se l'affare si conclude grazie al suo intervento, ed è responsabile se non informa l'acquirente di vizi noti o conoscibili con la normale diligenza, per cui, in caso di violazione degli obblighi informativi, il cliente può rifiutare il pagamento della provvigione.
Sulla base di tali premesse, parte resistente formulava le seguenti conclusioni:
“In via principale rigettare nel merito la domanda ex adverso proposta, perché infondata.
In via subordinata, nelle denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea riquantificare il
“quantum debeatur” alla luce delle violazioni poste in essere da parte attrice………..Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.”
All'udienza del 19.05.2025, il Giudice tratteneva la causa in decisone e concedeva i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Tanto premesso, si osserva quanto segue.
- Preliminarmente, appare necessario fornire precisazioni in merito alla materia relativa agli accordi aventi ad oggetto incarichi di mediazione per la vendita di immobili e, nello specifico, della provvigione dell'agenzia immobiliare, sicchè è necessario analizzare il contratto di mediazione.
La mediazione è un contratto a titolo oneroso in cui un soggetto, il mediatore, si impegna a favorire l'incontro tra due o più parti al fine di concludere un contratto. In campo immobiliare, il contratto di mediazione viene utilizzato per mettere in contatto i venditori di un immobile con i possibili acquirenti oppure i locatori con gli affittuari.
L'agenzia immobiliare svolge la funzione di mediatore, ossia di intermediario tra il venditore e l'acquirente dell'immobile. In cambio di tale servizio, l'agenzia ha diritto ad una provvigione, un compenso che si basa generalmente su una percentuale del prezzo di vendita dell'immobile. Tuttavia,
è importante sottolineare che il diritto alla provvigione spetta all'agenzia immobiliare solo in seguito
3 alla conclusione effettiva dell'affare o comunque alla nascita di un vincolo giuridico che, in caso di inadempimento, consenta una tutela dinanzi al Giudice.
Peraltro, ai sensi dell'art. 1755 del c.c. è previsto che la provvigione sia dovuta da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per l'effetto dell'intervento del mediatore;
quindi, l'affare deve essere concluso e non può mai mancare un rapporto di causa-effetto tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare (Cassazione 16.01.2018, n. 869; Cassazione 05.12.2014, n. 25799).
La Corte di Cassazione con sentenza n. 9612 dell'11 aprile 2023, II sez. civile, ha ribadito che il pagamento della provvigione è strettamente connesso alla conclusione effettiva dell'affare. Difatti, la
Suprema Corte ha stabilito che anche nell'eventualità di inserimento di una clausola nel contratto che preveda la maturazione del diritto alla provvigione a una fase anteriore rispetto alla stipula del compromesso, questa è da ritenersi nulla in base al Codice del Consumo, poiché determina un significativo squilibrio a carico del consumatore.
Pertanto, sin quando non si arrivi effettivamente alla conclusione dell'affare, l'agenzia immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione.
Si precisa, inoltre, che, se l'offerta di acquisto viene fatta al prezzo richiesto o, come nel caso che ci occupa, al di sotto del prezzo richiesto, ma il venditore non l'ha accettata, l'accordo non può considerarsi formato.
Ebbene, la Corte d'Appello di Milano con Sent. n. 1909 del 01.06.2022, ha precisato che “la provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell'affare stesso […], avendo il mediatore solo diritto, in tal caso, al rimborso delle spese ai sensi dell'art. 1756 cod. civ., non residuando alcun obbligo di risarcire i danni che il mediatore deduca di aver patito per non aver percepito la mediazione (rectius provvigione) del caso”. Diritto al rimborso delle spese che, nel caso di specie, è stato oggetto di rinuncia dall' istante come emerge dall'art. 7 del Controparte_8 contratto di mediazione di vendita immobiliare intercorso tra le parti ( doc. n.1 allegato all'atto di citazione).
Ciò posto, ai fini della risoluzione della presente controversia giova ricordare che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
Nel caso di specie, parte convenuta eccepisce che la successiva stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile in questione sia intervenuta in totale assenza di un nesso causale con l'attività svolta dall'agenzia Rileva, altresì, che la condotta tenuta da quest'ultima nella Controparte_1 fase in cui ha prestato la propria opera risulti in evidente violazione dei doveri di diligenza professionale imposti dall'art. 1176 c.c., nonché degli obblighi informativi sanciti dall'art. 1759 c.c., atteso che l'agente immobiliare non avrebbe informato i convenuti dell'esistenza di vizi sull'immobile.
4 Le dichiarazioni testimoniali ed i documenti versati in atti hanno confermato che il contratto è stato concluso in un momento successivo e su basi economiche nuove e diverse.
In particolare, il teste , dipendente dell'agenzia per 5 anni dal 2019 Testimone_2 Controparte_1
con mansioni di volantinaggio e procacciatore d'affari, sentito all'udienza dell'08.04.2024, ha dichiarato che a fine settembre 2019, i sig.ri Arbitrio e fecero una proposta verbale di acquisto CP_4 dell'immobile in via Posillipo 308 per € 520.000, migliorando una precedente offerta scritta di
€480.000. Il teste afferma di aver ascoltato la proposta mentre era in sede e nell'occasione di aver sentito che i SI,ri Arbitrio e diversamente da quanto sostenuto da parte convenuta, erano CP_4
stati informati delle irregolarità catastali dell'immobile da chi gestiva la vendita.
Dalle dichiarazioni rese dal teste , è emerso, dunque che i promittenti acquirenti avrebbero fatto Tes_2 una proposta d'acquisto migliorativa e che l'immobile oggetto di compravendita presentava difformità edilizie, delle quali gli acquirenti sarebbero stati informati verbalmente.
Tuttavia, la prova offerta non risulta sufficiente né convincente a dimostrare che l'agenzia immobiliare si sia limitata a comunicare oralmente agli acquirenti informazioni di tale rilievo, senza fornirne riscontro scritto.
Riguardo, invece, la testimonianza della Sig.ra , si rileva che la stessa pur Testimone_3 svolgendo all'epoca dei fatti la sola attività di segnalazione dei clienti all'agenzia, ha dichiarato all' udienza del 20.05.2024 di rivestire, a far data dal mese di aprile 2024, la carica di amministratrice della società Pertanto, alla data della predetta udienza, la stessa versava in una Controparte_1 situazione di incapacità a testimoniare, ai sensi dell'art. 246 c.p.c., in quanto portatrice di un interesse attuale e concreto nel presente giudizio, tale da poter legittimare la sua partecipazione al medesimo.
Ne consegue che la relativa deposizione resa in udienza non può essere tenuta in considerazione.
Alla stessa udienza del 20.05.2024 il teste di parte convenuta, Sig.re riferisce di Testimone_1
conoscere sia (padre del venditore ) sia il dott. Arbitrio e di avere messo Persona_3 Per_1
in contatto nel dicembre del 2019 con il dott. Arbitrio che cercava un immobile Persona_1 in zona Mergellina/Posillipo, su richiesta di quest'ultimo. L'appuntamento per la visita dell'immobile fu fissato dopo avere contattato tramite il Comandante Il teste Persona_3 Tes_4 conferma, poi, la visita all'immobile da parte di Arbitrio, accompagnato da e il Persona_1
Comandante Tes_4
Ritiene questo Giudicante che la ripresa delle trattative tra il sig. e i sigg.ri Arbitrio e Per_3
debba qualificarsi come un fatto nuovo, autonomo e svincolato dalla vicenda precedente, che CP_4 aveva visto l'intermediazione dell'agenzia non potendo, pertanto, ritenersi a questa Controparte_1
riconducibile.
5 Tale circostanza risulta confermata dalla documentazione versata in atti, da cui si evince che la richiesta di restituzione della caparra, versata mediante assegno bancario dal dott. Arbitrio in favore del sig. — in considerazione del mancato accoglimento da parte del venditore Persona_1 della proposta d'acquisto dell'importo di € 480.000,00 — fu formulata in data 16.09.2019. Il contratto preliminare di compravendita venne invece sottoscritto in data 17 .01.2020, dunque a distanza di circa quattro mesi, e a condizioni diverse rispetto a quelle originariamente prospettate, tra cui, in particolare, l'inclusione nel prezzo dei costi necessari alla regolarizzazione urbanistica dell'immobile.
Ebbene, giova ricordare il principio di diritto affermato dalla Suprema Corte, a mente del quale non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore (Cass.n.5952/2005;
Cass.nn.1120/2015).
Ciò è quanto accaduto nel caso di specie.
Non esiste, dunque, un collegamento tra l'attività posta dal mediatore ed il contratto stipulato tra le parti, in quanto l'affare si è concluso per l'iniziativa autonoma delle parti. L'affare in parola non ha trovato il suo antecedente causale nell'attività della società mediatrice e la ripresa delle trattative non ha costituito una prosecuzione dell'attività svolta, che si era conclusa con la messa in relazione delle parti e con la formulazione di proposte di acquisto rifiutate.
Il preliminare di vendita, a cui le parti sono addivenute con sottoscrizione in data 17.01.2020, è piuttosto, giova ripetere, il frutto di una diversa e nuova interazione tra le parti, del tutto scissa dall'attività di intermediazione svolta dall'agenzia attrice in precedenza.
Alla luce di quanto osservato, la domanda proposta dall'attore va rigettata.
- Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate d'ufficio come in dispositivo ex D.M.
55/2014, come aggiornato ex D.M. n.147/022, determinando gli onorari nei valori medi per le fasi in cui si è articolato il giudizio, tenendo conto della effettiva attività espletata da parte dell'Avv.
IA CI, dichiaratosi anticipatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione XII Civile, in persona del GOP, Dott.ssa Lucia Vietri, definitivamente pronunziando in funzione di giudice monocratico in primo grado, così decide:
1. rigetta la domanda proposta dall'attrice, società - affiliata Tecnorete;
Controparte_1
6 2. condanna la società in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento, in favore dei Controparte_1 convenuti, SI.ri e delle spese di lite, che liquida in € 4.000,00 Controparte_3 Controparte_4
per onorari, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge, con attribuzione all'Avv. IA CI, anticipatario.
Così deciso in Napoli, in data 14.10.2025
Il GOP
Dott.ssa Lucia Vietri
La sentenza è stata redatta con la collaborazione dell'Addetto all'Ufficio per il Processo, Dott.ssa
TI TI.
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