N. 12036/2022 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del G.M.,
Dott.ssa Anna Scognamiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 12036 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto “Occupazione sine titulo di immobile” e promossa
DA
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Giugliano
[...] C.F._2 in Campania (NA) alla via Ripuaria 205, presso lo studio dell'avv. Domenico
Mallardo, che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

ATTORI

CONTRO
, (C. F. ), quale titolare Controparte_1 C.F._3 dell'omonima ditta individuale, elettivamente domiciliato in Mugnano di
Napoli alla via Menna n. 10, presso lo studio dell'avv. Giacomo Migliaccio, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

CONVENUTO

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli istanti, germani , Parte_1 esponevano di essere proprietari in comune e pro indiviso dell'immobile sito in Mugnano di Napoli (NA) alla via IC LL n.18, identificato nel
NCEU del Comune di Mugnano di Napoli (NA) al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2; che tale immobile era loro pervenuto a seguito di accettazione dell'eredità del di loro padre, , del 11.06.2018, Repertorio Persona_1
n. 1040, Raccolta n. 762, Notaio e registrato in Roma il Persona_2
20.06.2018 al n. 16929, Serie 1/T; che il predetto immobile, di fatto, era occupato illegittimamente da , il quale lo utilizzava in via Controparte_1 esclusiva, esercitandovi abusivamente l'attività di falegnameria;
che gli istanti avevano invitato il convenuto a liberare l'immobile di proprietà, ovvero a sottoscrivere regolare contratto di locazione a fronte della corresponsione di relativo canone;
che non era stato possibile addivenire ad una soluzione bonaria, neppure all'esito della proposizione della procedura di mediazione obbligatoria;
che, allo stato, persisteva lo stato di illegittima occupazione da parte del convenuto, il quale, non solo non pagava alcuna somma- neppure a titolo di indennità-, ma impediva ai legittimi proprietari l'accesso ai locali de quo, non consentendo le opere di ristrutturazione dello stesso, necessarie atteso il relativo stato di fatiscenza.
Su tali premesse convenivano in giudizio , chiedendo di:“ Controparte_1


1. dichiarare l'occupazione senza titolo da parte del convenuto sig.
dell'immobile sito in Mugnano di Napoli (NA) alla via Controparte_1
IC LL n.18 identificato nel NCEU del Comune di Mugnano di
Napoli (NA) al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2, Categoria D/1; 2. ordinare al convenuto l'immediato rilascio del predetto immobile libero da cose e persone e nella immediata disponibilità degli istanti;

3. condannare il convenuto al pagamento in favore degli attori della somma di € 115.000,00 o nel diverso importo che verrà determinato all'esito dell'istruttoria anche con valutazione equitativa, a titolo di indennità di occupazione, oltre interessi e rivalutazione monetaria a decorrere da 11.06.2018 e sino alla data di effettiva
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riconsegna dell'immobile;

4. condannare al risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi in dipendenza dei fatti narrati, quantificati nell'importo di € 5.000,00 o nel diverso importo che sarà ritenuto dovuto all'esito dell'istruttoria, anche con valutazione equitativa comunque in maniera non inferiore ad € 3.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi dal giorno del dovuto sino al saldo”. Il tutto con vittoria di spese di lite, con attribuzione.
Con comparsa del 31.01.2023 si costituiva il convenuto, il quale, opponendosi alla domanda formulata dagli istanti, eccepivano, in via preliminare,
l'improcedibilità della domanda, in quanto promossa con atto di citazione e non con ricorso ex art.702 bis.
In punto di merito, esponeva di aver sempre avuto la piena disponibilità, dell'immobile de quo a decorrere dal 1980 circa e di non aver mai versato nulla a titolo di canone locatizio, non avendo mai avuto un locatore quale interlocutore;
che a decorrere dall'anno 1993 aveva provveduto in via esclusiva alle spese di manutenzione e di ristrutturazione dell'immobile.
Alla luce di ciò, avanzava domanda riconvenzionale nei confronti degli istanti, insistendo per il riconoscimento dell'intervenuta usucapione.
Pertanto, chiedeva di: “In via preliminare dichiarare la domanda improcedibile. In ogni caso andrà la domanda attrice rigettata, accogliendosi la domanda riconvenzionale del convenuto, proponibile, ammissibile e fondata con conseguenziale declaratoria di usucapione dell'immobile adibito
a falegnameria sito in Mugnano (NA) alla Via IC LL n.18, riportato in Catasto, foglio 3, p.lla 380, sub 1 e 2, Cat. D1 e conseguenziale ordine al Conservatore di trascrivere l'emananda sentenza”. Il tutto con la vittoria di spese di giudizio, con attribuzione.
All'udienza di prima comparizione, celebratasi, previo differimento d'ufficio, in data 31.03.2023, rilevata l'improcedibilità della domanda riconvenzionale afferente al riconoscimento dell'intervenuta usucapione, il Giudice disponeva
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rinvio al 03.10.2023, onerando il comparente convenuto a promuovere procedura di mediazione obbligatoria.
Concessi, su richiesta delle parti, i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., espletata l'istruttoria con l'escussione di testimoni ammessi su istanza delle parti processuali, il Giudice, preso atto delle conclusioni rassegnate dalle parti in corso di udienza del 20.05.2025, celebrata in modalità cartolare, riservava la causa in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
In via pregiudiziale, va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 D.Lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, sia in ordine alla domanda principale, sia in ordine alla domanda di usucapione formulata in via riconvenzionale (cfr. verbale negativo di mediazione, versato in atti quale allegato alla produzione di parte istante, nonché verbale negativo di mediazione versato in atti con deposito del 06.06.2023).
Passando alla disamina della res controversa, osserva il Tribunale, che la domanda di parte attrice è meritevole di accoglimento: da ciò ne discende che la domanda di usucapibilità dell'immobile sito nel Comune di Mugnano di
Napoli (NA) alla via IC LL n.18, identificato nel NCEU del
Comune di Mugnano di Napoli (NA) al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2, spiegata in via riconvenzionale dal convenuto comparente, vada rigettata integralmente per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, in ordine alla contestata improcedibilità della domanda, si osserva che la stessa dovrà ritenersi tacitamente rinunciata, in conformità alla consolidata giurisprudenza, secondo cui “la mancata riproposizione della domanda (o eccezione) nella precisazione delle conclusioni comporta
l'abbandono della stessa, assumendo rilievo solo la volontà espressa della parte, in ossequio al principio dispositivo che informa il processo civile, con conseguente irrilevanza della volontà rimasta inespressa”. (Cass., 5, n. 16840 del 5/7/2013).
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Ciò posto, in punto di merito, si ritiene di dover esaminare per ragioni logiche prima la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto in ordine all'usucapione del bene di cui gli attori richiedono il rilascio per occupazione senza titolo.
In tema di possesso, l'animus possidendi consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che si abbia del diritto altrui e del regime giuridico del bene su cui si esercita il potere di fatto (Cass. civ. del 12 maggio
1999, n. 4702).
Pertanto, quel che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio diritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio.
Invero, ai fini dell'usucapione “occorre la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il periodo all'uopo previsto dalla legge, un potere di fatto, corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena.
Un potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa
e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto” (cfr. Cass. civ. n. 2044 del 04.02.2015; Cass. civ. n. 17459 del
02.09.2015).
Ritiene, ancora, il Tribunale che, chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'animus.
Rileva questo Giudice che, ai fini dell'acquisto di un diritto per usucapione, che trova il suo fondamento in una situazione di fatto caratterizzata, da un lato, dal mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e,
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dall'altro, dalla prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri, che si sostituisca al proprietario nell'utilizzazione del bene medesimo.
Inoltre, l'inerzia del proprietario si manifesta nel mancato esercizio di dette potestà e nella mancata sua reazione contro il potere di fatto esercitato sull'immobile dal possessore, laddove l'esercizio dei poteri dominicali vale a rendere di per sé equivoco e non pacifico il possesso altrui ed impedisce l'usucapibilità del diritto.
Per contro, la continuità, pacificità e pubblicità del possesso inequivocabilmente esercitato uti dominus per un periodo ultra ventennale rendono perfezionato l'acquisto per usucapione e ne consentono, dunque,
l'accertamento giudiziale. In tema di possesso, l'animus possidendi – da presumersi iuris tantum in presenza del corpus possessionis – consiste unicamente nell'intento di tenere la cosa come propria o di esercitare il diritto come a sé spettante, indipendentemente dalla conoscenza che si abbia del diritto altrui e del regime giuridico del bene su cui si esercita il potere di fatto
(Cass. 12 maggio 1999, n. 4702).
In particolare, avuto riguardo al caso di specie, ai fini dell'usucapione del bene non è sufficiente che la parte istante si sia astenuta dall'uso dello stesso, ma occorre dimostrare di aver sottratto il bene medesimo all'uso del legittimo proprietario per il periodo utile all'usucapione, attraverso una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso.
Orbene, rileva il Tribunale, che il convenuto in via riconvenzionale, non abbiano provato, né documentalmente, né all'esito dell'esperita istruttoria giudiziale, il possesso e la detenzione ad usucapionem uti dominus dell'immobile de quo, nelle due accezioni di “animus rem sibi habendi”
(l'intenzione di esercitare la signoria che è propria del proprietario o del titolare del diritto reale) e di animus detenendi, che implica il riconoscimento dell'altrui signoria.
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Ciò posto, l'acquisto della proprietà per usucapione dei beni immobili, in ogni caso, ha per fondamento una situazione di fatto caratterizzata dal mancato esercizio del diritto da parte del proprietario e dalla prolungata signoria di fatto da parte di chi sostituisce a lui nell'utilizzazione di essa.
Dall'esame delle deposizioni rese, risultate coerenti, prive di vizi logici e non contraddittorie e perciò attendibili - anche in ragione dell'accurata descrizione dei luoghi offerta e della circostanza che trattasi di soggetti che, indifferenti ai fatti, si sono recati con frequenza sui medesimi luoghi di causa e che dunque hanno avuto una percezione diretta e personale dei fatti controversi –emerge che i testi di parte attrice sono concordi nel ritenere che il mero CP_1 detentore dell'immobile de quo, seppur in assenza di titolo giustificativo, versasse mensilmente una somma a titolo di “canone”, consegnandola, frequentemente, ai parenti del de cuius, in particolare a Persona_3 residente nel medesimo stabile per cui è causa.
A tal riguardo, teste di parte istante escussa in data Testimone_1
24.09.2024, riferiva: “ , il padre di e Persona_4 Parte_2
, riceveva i soldi da , cioè il canone di Parte_1 Controparte_1 locazione di circa 150- 200 euro al mese. a volte veniva Persona_4 presso l'abitazione in Mugnano di Napoli a riscuotere direttamente il canone dal e quando non poteva mandava qualcuno a riscuotere o anche CP_1 dei parenti che abitavano nello stesso palazzo, se non sbaglio delle zie. Lui veniva da Roma e quindi non sempre si poteva spostare. Lui era molto amico di mio marito. è morto nel 2017, se ben ricordo. A volte Persona_4 veniva anche la moglie di , sempre da Roma, e mi chiedeva Persona_4 di accompagnarli a riscuotere il canone e anche a vedere come stava
l'appartamento di loro proprietà, che si trovava al piano superiore rispetto a quello del , poiché era chiuso da molti anni e si trovava in pessime CP_1 condizioni di manutenzione… E' capitato 2-3 volte che Persona_3 venisse a casa mia quando c'era per portargli i soldi. Persona_1
Ricordo che quando si è sposata mia figlia, e la moglie andarono Parte_1
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prima a prendere i soldi dal , e poi fecero una busta come regalo a CP_1 mia figlia per il matrimonio. Era il 2005”.
Tali dichiarazioni risultano concordi rispetto a quanto riferito dal testimone,
in sede di udienza del 08.04.2025: “Il sig. Tes_2 Controparte_1 occupa l'immobile tutt'ora e tanti anni fa versava un canone di locazione allo zio che era lo zio di , e poi lui li dava a me ed io, Per_3 Persona_4 essendo impiegato delle poste, gli inviavo i soldi ricevuti attraverso dei vaglia postali che si chiamavano “vaglia telegrafici”. Ricordo che la somma era di circa 140.000\190.000 lire. Fino a quando era in vita lo zio, ed io lavoravo ancora alle poste, facevo quest'operazione ed il canone di locazione veniva pagato. Alla morte dello zio non ho avuto più nulla. Io sono andato in pensione nel 2000 ma anche essendo andato in pensione ho continuato a fare questa operazione di versare il canone che mi veniva corrisposto dallo zio in vaglia telegrafici. Solo dopo la morte dello zio ribadisco non ho Per_3 avuto più soldi da inviare”.
Avuto riguardo alle dichiarazioni rese dal teste, , in Testimone_3 particolare in ordine al versamento del canone da parte del lo CP_1 stesso riferiva testualmente: “Ricordo che il corrispettivo veniva dato ad un tale che abitava nello stesso palazzo, affianco, che poi è morto un Per_5 po' dopo il 1997 ma non ricordo con precisione le date. Non so quanto venisse corrisposto”.
Risulta, altresì, versata in atti missiva trasmessa dall'odierno convenuto al de cuius della parte istante, per tramite del proprio legale, e datata 22.03.2024 ove è testualmente riportato “…da oltre vent'anni il mio assistito occupa
l'immobile sito in Mugnano alla via IC LL n. 22, ivi svolgendo attività di falegname e pagando regolare locativo, prima ai sig.ri Per_3
e , ora solo alla sig.ra ; nonché
[...] CP_2 Per_6 Parte_3 missiva trasmessa mezzo fax al de cuius degli istanti (per la quale non risulta leggibile la data di trasmissione), in cui il convenuto richiedeva tempestivo intervento risolutivo dei fenomeni infiltrativi, al tempo in atto nell'immobile
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da lui detenuto (cfr. documentazione versata quale allegato alle memorie di cui all'art. 183, VI comma, II termine di parte istante).
Si evidenzia, inoltre, che la parte istante acquisiva iure successionis nel 2018
l'immobile ad oggi detenuto abusivamente, in seguito ad accettazione dell'eredità del di loro padre, , del 11.06.2018, Repertorio Persona_1
n. 1040, Raccolta n. 762, Notaio e registrato in Roma il Persona_2
20.06.2018 al n. 16929, Serie 1/T.
All'uopo, benché consapevole che i versamenti d'imposta non costituiscono una prova tale da impedire o favorire un accertamento giudiziale in ordine all'usucapione, rileva il Tribunale che, risulta provato documentalmente l'avvenuto versamento da parte di , a decorrere dall'anno 2018 Parte_2 sino ad almeno l'anno 2022, delle somme di cui ai tributi IMU e ICI.
Ritiene questo Tribunale che non possa ritenersi provato, nel caso di specie, né documentalmente né all'esito dell'istruttoria giudiziale, il mancato esercizio del diritto da parte dei proprietari, nonché la prolungata signoria di fatto da parte di chi sostituisce a lui nell'utilizzazione di essa, ovvero il convenuto . Controparte_1
A ciò si aggiunga che, affinché un bene di proprietà altrui possa essere usucapito, è necessario dimostrare di aver sottratto la cosa all'uso del legittimo proprietario per il tempo utile all'usucapione: nel caso di specie appare carente, in ordine al profilo probatorio, anche il requisito temporale necessario.
A tal proposito, si evidenzia che le deposizioni testimoniali risultano, in ordine a tale aspetto, non univoche , inidonee a collocare temporalmente l'omesso versamento del “canone” mensile in favore dei legittimi proprietari in data anteriore rispetto al decesso di , avvenuto in Roma Persona_1 il 29.03.2018.
Di converso, risulta documentalmente provato che, almeno sino all'anno
2004, il versava il canone di locazione a tale e CP_1 Parte_3 prima ancora ai sig.ri ed come si evince dalla già Persona_3 CP_2
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richiamata missiva indirizzata al de cuius, del 22.3.2004 Persona_1 nella quale viene fatto espresso riferimento ad un contratto di locazione del bene per cui è causa.
Orbene, il convenuto non ha provato, di fatto, di aver manifestato in maniera inequivocabile di voler possedere il bene come proprio, né al precedente proprietario, né agli odierni istanti, succeduti iure hereditatis, né ha provato di aver posto in essere atteggiamenti ostativi rispetto all'esercizio delle potestà dominicali da parte legittimi proprietari e pertanto la domanda riconvenzionale va rigettata.
Né può minare tale ricostruzione probatoria o provare la volontà di possedere il bene come proprio l'esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'immobile nel 1993 come asserito dal convenuto, circostanza tra l'altro tempestivamente e specificamente contestata dalla difesa istante.
A tal riguardo, rileva il Tribunale che l'allegato alla memoria di cui all'art. 183, VI comma, II termine di parte convenuta, denominato “lavori effettuati”, di fatto un mero preventivo, non possa essere ritenuto documento probante, sia in ordine all'effettiva realizzazione dei lavori commissionati, sia in ordine agli esborsi asseritamente sostenuti.
Né ai fini del possesso ad usucapionem sono rilevanti le dichiarazioni rese dal teste , il quale, interrogato al riguardo riferiva testualmente: Testimone_4
“Presumo che i lavori siano stati fatti dal perché c'era sempre lui CP_1 nel locale ed io notai che era stato rifatto il solaio, il bagno e l'impianto elettrico. …non so chi li abbia realizzati, né il loro importo” (cfr. verbale del
03.12.2024).
Avuto riguardo, invece, alle dichiarazioni del teste , in Testimone_3 particolare in ordine all'asserito svolgimento dei lavori di ristrutturazione a carico esclusivo di , si rileva che le stesse risultano Controparte_1 generiche: infatti lo stesso, seppur inizialmente riferiva: “Questi lavori furono commissionati dal e pagati da lui ma non so come e Controparte_1 quanto li ha pagati”, ad un successivo capo di prova rispondeva come di
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seguito: “So che furono realizzati i lavori dalla ditta F.LI RD ai quali il
pagò i suddetti lavori. So che il scalava una parte CP_1 CP_1 dell'importo dei lavori edilizi facendo dei lavori di falegnameria per i F.LI
RD”. (cfr. verbale del 15.04.2025).
Alla luce di tali risultanze istruttorie, questo Tribunale rigetta la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto.
Venendo nel merito della res controversa, oggetto della domanda in via principale, la stessa è fondata e va accolta nei limiti di seguito specificati.
In materia di occupazione senza titolo, la domanda di restituzione potrebbe trovare fondamento sulla base del dedotto venir meno di un rapporto negoziale di natura obbligatoria intercorrente tra le parti, che legittimava l'altrui detenzione dell'immobile in questione — a causa di vizi genetici dell'accordo contrattuale o per difetti strutturali dello stesso, che ne comportino la nuLItà o l'annullabilità, ovvero a causa di sopravvenuti disfunzioni causali del medesimo accordo, che ne comportino la risoluzione per inadempimento o per impossibilità sopravvenuta, ovvero, ancora, per la naturale cessazione dell'efficacia del rapporto stesso per il decorso del termine di durata o per recesso;
dall'altro lato, la stessa domanda potrebbe del tutto prescindere dalla deduzione, ab origine, di alcun rapporto di natura negoziale instauratosi tra le parti, per basarsi esclusivamente sulla dedotta altrui detenzione o possesso privo di alcun titolo giuridico giustificativo, inesistente ab origine o successivamente caducato.
Nel primo caso l'azione di restituzione esercitata ha natura prettamente personale ed è caratterizzata dalla relatività, nel secondo caso, invece, essa non può che essere inquadrata nell'azione reale di rivendica, dato che «non è azione di restituzione ma di rivendicazione quella con cui l'attore chieda di dichiarare abusiva ed illegittima l'occupazione di un immobile di sua proprietà da parte del convenuto, con conseguente condanna dello stesso al rilascio del bene ed al risarcimento dei danni da essa derivanti, senza ricollegare la propria pretesa al venir meno di un negozio giuridico, che avesse giustificato
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la consegna della cosa e la relazione di fatto sussistente tra questa ed il medesimo convenuto» (Cass. SS.UU. 28 marzo 2014 n. 7305).
Tanto emerge dai precedenti della giurisprudenza di legittimità sulla questione
(Cass. civ. del 17 gennaio 2011 n. 884; Cass. civ. del 23 dicembre 2010 n.
26003; Cass. civ. del 9 dicembre 2010 24921; Cass. civ. del 27 gennaio 2009
n. 1929; nonché, da ultimo, Cass. SS.UU. 28 marzo 2014 n. 7305).
Nel caso di specie, gli istanti hanno dimostrato documentalmente di essere legittimi proprietaria dell'immobili de quo, avendo prodotto l'atto di accettazione dell'eredità del di loro padre, , del Persona_1
11.06.2018, Repertorio n. 1040, Raccolta n. 762, Notaio e Persona_2 registrato in Roma il 20.06.2018 al n. 16929, Serie 1/T- allegato alla produzione attorea-, titolo che ne cristaLIzza la titolarità del bene.
Va considerato che, sotto il profilo dell'onere della prova del diritto dominicale, il rigore della così detta "probatio diabolica", che fa carico all'attore in rivendicazione e che comporta l'onere di provare l'asserita proprietà del bene risalendo anche attraverso i propri danti causa, sino ad un acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento della usucapione, si attenua nel caso in cui il convenuto non contesti specificamente la originaria appartenenza del bene rivendicato al dante causa, nel senso che, in tale ipotesi, il rivendicante non ha l'onere di provare il diritto dei suoi autori sino ad un acquisto a titolo originario, ma solo che il bene medesimo abbia formato oggetto del proprio titolo di acquisto (v. sul punto Cass. civ. sez. II,
30/3/2006, n. 7529; Cass. civ. sez. II, 22/9/2010, n. 20037).
Pertanto si osserva che il comparente convenuto, stante il rigetto della domanda riconvenzionale formulata, non ha opposto alla pretesa attorea alcun titolo (né reale né contrattuale) valido che giustificasse l'occupazione del bene oggetto di causa che, pertanto, non può che qualificarsi come abusiva.
Ed invero risultano provati la titolarità dell'immobile per cui è causa in capo agli istanti (cfr. atto di accettazione dell'eredità); la mancanza di un contratto di locazione ad uso abitativo redatto in forma scritta, nonostante l'inizio dell'
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occupazione debba essere collocato in un momento successivo all'entrata in vigore della l. 431/1998 che prevede, giusta il disposto dell'art. 1, comma 4, la forma scritta quale elemento essenziale dei contratti di locazione ad uso abitativo;
il perdurare, al momento dell'instaurazione del giudizio, dell'occupazione dell'immobile de quo- circostanza non contestata dal convenuto comparente e confermata dai testi escussi, nonché confermata dall'indirizzo di avvenuta notifica del libello introduttivo in favore della parte convenuta.
Non è, invece, emerso alcun accordo tra le parti in causa per l'occupazione concordata del cespite per cui è causa.
Non va sottovalutato che parte istante, come confermato anche dai testi escussi, riferiva che il convenuto, seppur sollecitato, a decorrere dall'anno
2019, non aveva mai inteso regolarizzare contrattualmente la detenzione del predetto immobile, né ha mai versato alcun canone e/o indennità per l'occupazione, circostanza che persiste nell'attualità.
In definitiva, in accoglimento della domanda, , in proprio e Controparte_1 quale titolare dell'omonima ditta individuale, va condannato in favore degli istanti all'immediato rilascio dell'immobile sito nel Comune di Mugnano di
Napoli (NA) alla via IC LL n.18, identificato al Catasto Urbano al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2.
Alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Per quanto concerne la domanda giudiziale afferente alla richiesta di indennizzo per l'occupazione abusiva dell'immobile spettante ai legittimi proprietari, nonché quella per il risarcimento danni, anche da perdita di chance, occorre preliminarmente, evidenziare che la ditta convenuta ha goduto e gode dell'immobile per cui è causa (elemento circostanziale assolutamente pacifico tra le parti e, peraltro, espressamente ammesso dalla difesa della parte convenuta).
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Tuttavia, nel caso di specie, questo Tribunale nulla ritiene dover disporre, nonostante l'illegittima occupazione, dimostrata, abbia incontestabilmente limitato le facoltà di godimento e di disposizione del bene, che costituiscono specifico contenuto del diritto di proprietà.
Ciò in quanto, l'indirizzo oggi prevalente, confermato dalla Cassazione civile con ordinanza n. 12879 del 14 maggio 2025, il danno da occupazione sine titulo non è più automaticamente risarcibile, ma è da ritenersi un danno presunto.
Ciò significa che il danneggiato deve allegare la perdita della concreta possibilità di godimento dell'immobile, sia esso diretto (uso personale) o indiretto (es. locazione a terzi). Circostanze non provate da parte attrice.
Inoltre, parte attrice, dopo aver richiamato i parametri OMI (Osservatorio del
Mercato Immobiliare) per determinare l'ammontare del canone locativo ai fini della determinazione dell'indennità di occupazione, null'altro fattore ha fornito al giudice per la quantificazione e liquidazione, per cui in mancanza della necessaria allegazione la domanda non può trovare accoglimento.
Parimenti, atteso il mancato idoneo supporto probatorio, dovrà rigettarsi la domanda di risarcimento del danno, anche in ordine all'asserita perdita di chance, in particolare, mancando ogni allegazione, anche documentale, con riferimento ad atteggiamenti ostativi di parte convenuta rispetto all'esecuzione delle attività di ristrutturazione dell'immobile de quo, usufruendo delle agevolazioni fiscali del c.d. Ecobonus, nonché rispetto alla concreta possibilità di essere beneficiari delle stesse.
A riguardo, va evidenziata la tardività della documentazione, in particolare delle relazioni tecniche di parte, versata in atti dagli istanti, con deposito del
11.04.2025, e dal convenuto, con deposito del 14.04.2025, ovvero oltre le preclusioni di allegazione documentale che, secondo il previgente rito erano maturate.
In ordine al governo delle spese processuali, le stesse seguono il principio della soccombenza e sono liquidate, come da dispositivo, sulla base dei valori
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medi di cui alle tabelle allegate al D.M. 55/2014 per i giudizi innanzi al
Tribunale, tenuto conto del valore della controversia (indeterminabile complessità bassa), dell'esito della stessa ed in relazione alle fasi di studio della controversia, introduttiva del giudizio, trattazione e decisionale, con attribuzione al procuratore di parte attrice dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., Dott.ssa Anna
Scognamiglio, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n.
12036/2022 del R.G.A.C., nonché sulla spiegata riconvenzionale, così provvede:
• Accoglie per quanto di ragione la domanda attorea, e dichiara che
, (C. F. ), in proprio e Controparte_1 C.F._3 quale titolare dell'omonima ditta individuale, occupa senza titolo l'immobile sito nel Comune di Mugnano di Napoli (NA) alla via
IC LL , identificato al Catasto Urbano al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2 e per l'effetto ;
• Ordina al convenuto , (C.F. Controparte_1
), in proprio e quale titolare dell'omonima ditta C.F._3 individuale, di rilasciare immediatamente l'immobile sito nel Comune di
Mugnano di Napoli (NA) alla via IC LL, identificato al
Catasto Urbano al foglio 3, p.lla 380, sub.1 e sub. 2, in favore degli istanti
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. );
[...] C.F._2
• Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata da CP_1
, (C. F. ), in proprio e quale titolare
[...] C.F._3 dell'omonima ditta individuale
• Condanna , (C. F. ), in Controparte_1 C.F._3 proprio e quale titolare dell'omonima ditta individuale, al pagamento in favore di (C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), delle spese di lite, Parte_2 C.F._2
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che si liquidano in € 545,00 per esborsi e in € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge con attribuzione al procuratore
Avv.to Domenico Mallardo antistatario;

Aversa 19 Settembre 2025 Il Giudice Dott.ssa Anna Scognamiglio

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