N. R.G. 9652/2019
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 9652/2019 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 17 settembre 2025 ad ore 10.11 innanzi al dott. Nicoletta Leone, sono comparsi:
Per l'avv. MARTIS STEFANO il quale si richiama alle note conclusionali e chiede Parte_1 che la causa sia tenuta a decisione.
Per l'avv. GARAU SIMONA la quale si Controparte_1 riporta alle note conclusionali, evidenzia come l'attore ha depositato l'estratto dell'atto di matrimonio da cui risulta la comunione dei beni tra il la NI e la e, pertanto, insiste nella contestazione Pt_1 sull'attendibilità della teste;
chiede che la causa sia tenuta a decisione. Chiede il rigetto della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicoletta Leone ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9652/2019 promossa da:
, (c.f. ) elett.me domiciliato in Cagliari alla via Salaris n. Parte_1 C.F._1 17 presso lo studio dell'avv. Stefano Martis (c.f. che lo rappresenta e difende C.F._2 giusta delega a margine dell'atto di citazione ATTORE
contro
(p.iva ) in persona del suo Controparte_2 P.IVA_1 legale rapp.te in carica (cod. fisc. ), con sede in Santadi nella CP_3 CodiceFiscale_3
Via Cagliari n. 115 elett.te dom.ta in Santadi, Via Satta 22, presso lo studio dell'avv. Simona Garau
(c.f. ) che la rapp.ta e difende giusta procura in calce alla comparsa di C.F._4 costituzione e risposta CONVENUTA
CONCLUSIONI Nell'interesse dell'attore: “Voglia l'Ecc.mo Giudice adito, contraiis rejectis,
In via pregiudiziale e salvo gravame, rimettere la causa in istruttoria per la nomina e l'espletamento della consulenza tecnica d'Ufficio tendente ad accertare lo stato dei luoghi nonché la congruità dei preventivi prodotti in causa ed i costi ed i tempi per i necessari ripristini a regola d'arte dell'immobile attoreo in perfetto stato locativo, così come dedotto dall'attore;
In via principale:
1) Accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta per i Controparte_1 danni arrecati all'immobile sito in Villacidro, Via Pascoli n. 20, e per l'effetto condannarla al pagamento in favore dell'attore della somma di € 10.191,80 oltre IVA di legge per i costi di ripristino, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. dalla domanda al saldo;

2) Condannare la convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di € 500,00, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, per i costi di smaltimento dei materiali abbandonati, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

pagina 2 di 7 3) Condannare la convenuta al risarcimento del danno da mancata disponibilità dell'immobile, liquidandolo in € 1.000,00 mensili a far data dal febbraio 2019 sino all'effettivo ripristino, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali;

4) Condannare la convenuta, ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., al pagamento in favore dell'attore di una somma da determinarsi in via equitativa a titolo di risarcimento per lite temeraria;

5) Condannare la convenuta alla refusione delle spese e competenze sostenute per la procedura di mediazione obbligatoria n. 739/2020.
6) IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA ove in legge.”.
Nell'interesse della convenuta: “l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, previa ogni declaratoria del caso, voglia:

1. In via principale rigettare la domanda attorea per i motivi diffusamente esposti in premessa;

2. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il giudice ritenesse sussistente la responsabilità della convenuta, tenere conto nella quantificazione del danno, della vetustà dell'immobile e degli arredi indicati dall'attore e della caparra trattenuta dall'attore;

3. Con vittoria di spese.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione iscritto in data 11.12.2019, ha convenuto in giudizio la Parte_1 [...]
L'attore ha esposto di essere proprietario di un immobile a Villacidro al Fg Controparte_1
5, mapp. 693, sub. 1-2-3-4, piano primo, costituito da n. 4 vani con pertinenze e accessori, Cat. A2; che l'immobile era stato concesso in locazione a con sede a Controparte_1
Santadi, in via Cagliari n. 115; che al momento del rilascio dell'immobile, avvenuto nel gennaio 2019, il locatore ha constatato la presenza di danni all'immobile, tali da renderlo inutilizzabile per nuove locazioni;
che l'immobile veniva restituito gravemente danneggiato;
che tale situazione ha cagionato e cagiona un grave danno patrimoniale all'attore il quale, oltre ai danni a luoghi e arredi, si trova nell'impossibilità di locare nuovamente l'immobile; che la convenuta ha lasciato materiali e suppellettili di cui non ha curato il ritiro, nonostante le reiterate richieste;
che, nello specifico, i danni ammontano a € 8.500,00 oltre iva per imbiancatura dell'intero appartamento, € 1.350,00 oltre iva per riparazioni portoncino e porte interne, € 417,00 per riparazione doccia e vaschette del bagno;
che per i lavori di ripristino dell'immobile l'attore ha incaricato una ditta di calcolare un preventivo di spesa e questa è stata stimata in complessivi € 10.191,80.
Con comparsa di costituzione del 15.10.2020 si è costituita la Controparte_1
eccependo che l'immobile è stato restituito nelle stesse condizioni in cui si trovava il giorno di inizio pagina 3 di 7 della locazione;
che la locazione per cui è causa ha avuto una durata di soli tre mesi, dal 27.09.2018 al
31.12.2018 e che tutto l'arredamento ivi presente e raffigurato nelle fotografie prodotte dall'attore risultava già molto vecchio fin dal giorno di inizio della locazione;
che l'immobile oggetto di locazione fin dal 2016 risultava locato ad altri conduttori (tra i quali la stessa moglie dell'attore) sempre per l'accoglienza dei richiedenti protezione internazionale e presentava sempre lo stesso arredamento;
che durante i tre mesi di locazione la conduttrice ha utilizzato l'immobile secondo il normale uso previsto dal contratto, senza arrecarvi danni;
che durante tutto il periodo locatizio il sig. ha fatto Parte_1
accesso all'immobile locato e mai si è lamentato delle sue condizioni;
che l'immobile è stato consegnato alla conduttrice non imbiancato a nuovo e in diverse camere risultavano presenti fin dall'inizio importanti macchie e segni di muffa;
che in riferimento alla fotografia n. 2 allegata dall'attore, questa fa riferimento al bagno posto al piano secondo, chiuso dal proprietario in quanto non agibile fin dal giorno di inizio della locazione e, pertanto, mai utilizzato dalla conduttrice;
che tutte le porte risultavano già danneggiate alla data di inizio della locazione e che, comunque, trattandosi di infissi vetusti, per la quantificazione dei danni non può certamente farsi riferimento al valore degli infissi nuovi.
La causa è stata istruita con produzioni documentali, interrogatorio formale e prove testimoniali.
La domanda dell'attore è infondata e deve essere rigettata.
Preliminarmente, la convenuta ha eccepito l'incapacità a testimoniare di due testi citati dall'attore,
e , rispettivamente moglie e figlio di , poiché sarebbero Testimone_1 CP_4 Parte_1
titolari di un interesse personale, concreto ed attuale nella presente causa. In particolare, è stato eccepito che, in quanto rappresentanti della società che precedentemente alla convenuta ha avuto in locazione lo stesso immobile, se si provasse che i danni cagionati all'immobile sono addebitabili alla società che rappresentano, potrebbero essere chiamati in causa o essere chiamati a rispondere dei danni all'immobile. In secondo luogo, perché la sig.ra risulta essere la moglie dell'attore e se Testimone_1
il regime patrimoniale tra i coniugi fosse la comunione dei beni, la stessa potrebbe essere incapace di testimoniare ex art. 246 c.c..
In linea generale, deve osservarsi che non esiste una incompatibilità assoluta a testimoniare per coniuge e figli a favore della parte in causa. Secondo l'insegnamento costante della giurisprudenza di legittimità, la testimonianza del coniuge in comunione dei beni non è ammessa se la causa riguarda beni in comunione. Il criterio per stabilire, dunque, se un coniuge può testimoniare in favore dell'altro va valutato a seconda delle circostanze concrete, sulla base degli interessi coinvolti e del diritto oggetto di controversia (Cass. civ., Sez. III, Sent. n. 988 del 21.01.2010). Il giudice è chiamato a valutare l'attendibilità dei testi alla stregua di elementi di natura oggettiva e soggettiva, come la credibilità della pagina 4 di 7 dichiarazione in relazione alle qualità personali, ai rapporti con le parti ed anche all'eventuale interesse ad un determinato esito della lite (Cass. civ., Sez. II, 2 agosto 2019 n. 20865).
Nel caso di specie, solo con le note conclusionali è stato depositato l'estratto del Registro degli atti di matrimonio da cui risulta, per mancanza di annotazione di segno diverso, che i coniugi e Parte_1
sono coniugati in regime di comunione dei beni. Atteso che la parte interessata non ha Testimone_1
chiarito, come era suo onere, se l'immobile concesso in locazione sia di proprietà esclusiva del o Pt_1
se ricada nella comunione legale tra quest'ultimo e la teste, questo giudice ritiene di non dover considerare, ai fini della decisione, la testimonianza resa da sulla base del principio per Testimone_1
cui è onere della parte che vi ha interesse provare l'assenza di impedimenti giuridici a testimoniare. La teste NI è anche presidente del consiglio d'amministrazione nonché rappresentante della società che precedentemente conduceva l'immobile oggetto di causa, fatto, anche questo, da considerare in termini di inattendibilità/incapacità a testimoniare.
In parte per i medesimi motivi sopra esposti, per quanto attiene la diversa posizione del teste CP_4
figlio dell'attore nonché vice-presidente e rappresentante legale (Visura camera di commercio,
[...]
All. Doc. 1 parte convenuta) della società che precedentemente all'odierna convenuta aveva in locazione l'immobile in causa, la sua testimonianza, anche valutata in combinato con quelle rese dai testi opposti, non appare a questo giudice sufficientemente attendibile, anche in considerazione della circostanza, dedotta dalla convenuta e ammessa nell'interrogatorio formale dal reso il 14.03.2022 Pt_1 dall'attore, che fino a pochi giorni prima di essere concesso in locazione all'odierna resistente l'immobile era locato, per i medesimi fini, alla società facente capo alla moglie del e di cui il Pt_1
figlio è vice-presidente e rappresentante legale. Proprio in ordine a quest'ultima circostanza, appare verosimile ritenere che, se non risultasse provato che i danni siano stati cagionati dall'ultimo conduttore, per logica, si dovrebbero ritenere cagionati dal precedente, ovvero la società che fa capo al figlio e alla moglie dell'attore e di cui lo stesso attore riveste la carica di consigliere. Questo aspetto è critico e pregiudica, come per il teste la sua attendibilità e la sua capacità a Testimone_1
testimoniare, poiché titolare di un interesse concreto e concorrente in senso contrario a quello della convenuta.
Sentita la teste di parte resistente, , all'udienza del 14.03.2022, la stessa ha dichiarato Testimone_2 di essere entrata nell'immobile oggetto di causa il giorno successivo alla consegna alla società conduttrice e di aver notato la presenza diffusa di muffa, che le porte e il portoncino dell'immobile erano danneggiati e di aver constatato personalmente che al momento del rilascio l'immobile era stato pulito e liberato da buste e oggetti di proprietà della convenuta.
pagina 5 di 7 Sentito all'udienza di escussione del 17.10.2022, il teste di parte convenuta, , dipendente Tes_3
della cooperativa sociale, ha dichiarato di essersi occupato personalmente del ritiro delle buste e dei beni di proprietà della cooperativa e che altri dipendenti della cooperativa si sono occupati della pulizia dell'immobile prima del rilascio, come confermato anche dal teste mediatore culturale Testimone_4 della struttura che aveva sede nell'immobile.
In materia di danni alla cosa oggetto di locazione “mentre incombe sul locatore, che agisce per il risarcimento del danno, l'onere di provare (anche mediante presunzioni) il fatto costitutivo del proprio diritto (Cass. civ., n. 5328/2007), ossia il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, resta di contro a carico del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della propria responsabilità (Cass. civ., n. 6387/2018), dovendosi tuttavia sempre escludere
a monte la risarcibilità dei danni derivanti dal normale deterioramento o consumo della cosa locata in rapporto all'uso dedotto in contratto” (Cass. civ., n. 2619/2014, Cass. civ., sez. III, 05 maggio 2025, n.
11801). Nel caso di specie, l'attore non ha raggiunto la prova del fatto costitutivo del proprio diritto, ovvero non ha provato che la convenuta, durante il periodo in cui ha condotto l'immobile, lo ha deteriorato facendone un uso difforme e abnorme rispetto all'uso conforme al contratto. Secondo le testimonianze rese dai testi di parte convenuta escussi e che questo giudice non ha motivo di non considerare attendibili secondo il principio di libera e prudente valutazione delle prove ex art. 116 c.p.c.
e secondo il principio di affidabilità in tema di prove testimoniali, la muffa diffusa su pareti e soffitti dell'immobile, nonché i danni riscontrati su porte e portoncino erano con tutta probabilità già presenti quando l'immobile è stato locato alla società convenuta e non sono stati causati da un uso improprio e scorretto dell'appartamento da parte della conduttrice. Il locatore non può, pertanto, pretendere il risarcimento dei danni per le spese di riparazione (Cass. civ., Sent. 26.01.2015, n.1320).
Non sussistono quindi i presupposti per rimettere la causa in trattazione ed espletare la dedotta consulenza tecnica d'ufficio.
Allo stesso modo, non risulta pienamente raggiunta la prova del fatto che i materiali e rifiuti trovati nell'immobile al tempo del rilascio per finita locazione siano stati lasciati dalla convenuta. Sul punto, le uniche dichiarazioni a sostegno delle pretese attoree sono quelle dei testi e CP_4 Testimone_1
che, da sole, per le ragioni già espresse non sono state valutate dal giudice come attendibili e valide. Al contrario, i testi chiamati dalla società convenuta hanno dichiarato che “al momento del rilascio
l'immobile era stato pulito e liberato da buste e oggetti di proprietà della convenuta” (teste
[...]
) come confermato anche dai testi e Tes_2 Tes_3 Testimone_4
pagina 6 di 7 Conseguentemente, anche la richiesta di risarcimento dei danni pari a € 13.000,00 per non aver potuto l'attore locare il proprio immobile a partire dal febbraio 2019 a causa dei danni subìti, deve essere respinta poiché tali danni non sono imputabili alla condotta della convenuta.
Per le ragioni su esposte e applicando i canoni di ragionevolezza e prudenza che presiedono alla valutazione delle prove, questo giudice ritiene, pertanto, non provato dall'attore l'uso anomalo e difforme dell'immobile da parte del conduttore o eccedente l'uso dedotto in contratto che abbia cagionato i danni descritti. Conseguentemente, anche la richiesta di risarcimento dei danni deve essere respinta.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
L'esito della lite giustifica il rigetto della domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta dal ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) rigetta tutte le domande di;
Parte_1
2) condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1 Controparte_1 che liquida secondo in € 5.077,00 (valori medi) per compenso professionale oltre spese
[...]
generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

3) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 17 settembre 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
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