Repubblica Italiana
Tribunale di Vicenza
In Nome del Popolo Italiano
il giudice dott.ssa Stefania Caparello
ha pronunciato la seguente SENTENZA EX ART. 281 TERDECIES CPC
Nella causa n. 577/2025 tra le parti:
ATTORE
) rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. POLI FRANCESCO ) ed elettivamente domiciliato presso C.F._2 il suo studio
CONVENUTO
) e ) CP_1 C.F._3 CP_2 C.F._4 rappresentati e difesi dall'avv. BETTIN VALENTINA ) ed elettivamente C.F._5 domiciliati presso il suo studio
OGGETTO: Opposizione all'esecuzione (art. 615, 2' comma c.p.c.) immobiliare
Decisa a Vicenza sulle seguenti conclusioni:
Attore: in via principale

1. dichiarare che i Resistenti non hanno diritto di procedere ad esecuzione forzata per i motivi esposti in narrativa;

2. dichiarare inammissibile e comunque rigettare la domanda riconvenzionale formulata dai
Resistenti per tutti i motivi esposti in narrativa.

3. condannare i Resistenti al pagamento delle spese e compensi di lite
Convenuto: In via principale: rigettarsi le domande tutte formulate da parte ricorrente, in quanto infondate in fatto e in diritto.
Accertare e dichiarare la validità del titolo esecutivo fondato sull'accordo di mediazione e rigettare le contestazioni avversarie e per l'effetto, ordinare il rilascio immediato dell'immobile da parte del sig. Parte_1

2. In via riconvenzionale: nella denegata ipotesi in cui codesto Ill.mo Tribunale ritenesse venuta meno l'efficacia esecutiva dell'accordo di mediazione, accertare e dichiarare che, per effetto della scadenza naturale del contratto transitorio al 20 aprile 2024, il sig. detiene l'immobile sine titulo e Pt_1 per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare il sig. rilascio Parte_2 immediatamente esigibile dell'immobile per mancata applicazione dell'art. 56 L. 392/78 in assenza di un valido contratto di locazione, precisando che l'immobile dovrà essere restituito libero da persone e cose;

3. Accertare e dichiarare che il sig. ha occupato sine titulo Parte_1
l'immobile di proprietà dei signori al 21 aprile 2024 sino al suo rilascio effettivo e, per l'effetto, CP_1 accertare e dichiarare che il medesimo è tenuto a corrispondere a favore dei sig.ri e CP_1
l'indennità di occupazione. Condannare il sig. al CP_2 Parte_1 pagamento della somma di € 6.900,00=salvo diversa somma ritenuta di giustizia e, in ogni caso, sino all'effettivo rilascio dell'immobile.

4. Accertare e dichiarare che il sig. ha occupato sine titulo Parte_1
l'immobile sito in Via Dei Bersaglieri n.7 a Torri di Quartesolo (VI) e, per l'effetto, condannare il sig.
a risarcire i sig.ri e di tutti i danni patiti e Parte_1 CP_1 CP_2 patiendi (danno emergente-lucro cessante e danno morale) da questi ultimi per i motivi dedotti in narrativa e che si quantificano nella complessiva somma di € 8.900,00 o altra diversa somma che si riterrà di giustizia e/o stabilita in via equitativa.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di causa
Fatto e Processo
Con ricorso ex art. 281 decies cpc, – sul presupposto per cui Parte_1 aveva ricevuto una intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per convalida da parte dei sigg.ri e per il rilascio dell'immobile sito in Torri di Quartesolo (VI) CP_1 CP_2 via Dei Bersaglieri n.7; che lo sfratto era stato convalidato il 27 luglio 2023; che il 20 ottobre 2023 le parti si erano accordate prevedendo a) il pagamento da parte del sig. di € 4.340,00 entro il 10 Pt_1 febbraio 2024, con rate di € 1.000,00 ed esclusione dell'ultima rata di € 340,00, b) la sottoscrizione di un contratto di locazione transitorio per il valore di € 600,00, rinnovabile di 6 (sei) mesi in 6 (sei) mesi, con primo rinnovo a far data dall'11 aprile 2024; che ntro il 9 aprile 2024, aveva pagato Pt_1 già € 7.000,00; dopo solo qualche mese, circa a novembre 2024, la caldaia presente nell'appartamento di via Dei Bersaglieri aveva cominciato a dare gravi problemi di funzionamento;
l'appartamento non era quindi agibile, in quanto privo di acqua sanitaria;
che tra il 14/5/24 e il 10/10/24, aveva Pt_1 versato ulteriori € 3.588,00; che il 9/12/24 aveva versato ulteriori € 990,00; che al 9 dicembre 2024,
l'ammanco rispetto ai precedenti canoni, nonostante il grave malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento, ammontava a soli complessivi € 562,00; che aveva fatto una proposta di acquisto – ha chiesto la sospensione del titolo esecutivo e, nel merito, di dichiarare che i Sigg.ri non CP_1 avevano diritto di procedere ad esecuzione forzata per i motivi esposti in narrativa.
In particolare, il ricorrente ha dedotto che l'esecuzione per il rilascio era stata avviata dai Sigg.ri in totale assenza di un titolo esecutivo valido, posto che l'accordo di mediazione era da CP_1 considerarsi risolto, ma il contratto di locazione in essere tra le parti e sottoscritto il 20 ottobre 2023 era ancora valido.
D'altra parte, l'ordinanza di sfratto precedente era stata già rinunciata dalle parti come previsto all'art. 8 dell'accordo di mediazione stesso e, pertanto, si doveva procedere con nuovo procedimento di sfratto per morosità.
Ha poi contestato il proprio inadempimento, assumendo che, sin dal momento della sottoscrizione del nuovo contratto di locazione, l'immobile risultava sprovvisto di un impianto di riscaldamento e di acqua calda a uso sanitario e che, quindi, legittima sarebbe stata la sospensione dei canoni.
In ogni caso, il ricorrente avrebbe avuto diritto ad un risarcimento per il minor valore del canone di locazione dovuto a fronte del godimento di un bene inagibile.
Con decreto del 13/2/25, il giudice ha sospeso inaudita altera parte l'efficacia esecutiva del titolo.
Si sono costituiti i sigg.ri e chiedendo il rigetto della sospensiva. CP_1 CP_2
Con provvedimento del 27/2/25, il giudice ha confermato la sospensiva, tenuto conto che i mancati pagamenti ammontavano a soli € 940.
Si sono costituiti anche nel merito, e chiedendo il rigetto delle domande CP_1 CP_2 avversarie. In via riconvenzionale, accertato e dichiarato che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 20.10.2023 era scaduto alla data del 20.04.2024 senza suo rinnovo, hanno chiesto di condannare a rilasciare l'immobile e a corrispondere Parte_1
l'indennità di occupazione per € 1.800,00 salvo diversa somma ritenuta di giustizia e, in ogni caso, sino all'effettivo rilascio dell'immobile. Condannare altresì a Parte_1 risarcire i sig.ri e di tutti i danni patiti e patiendi complessivamente determinati CP_1 CP_2 in € 7.100,00 o altra diversa somma che si riterrà di giustizia e/o stabilita in via equitativa. In particolare, i resistenti hanno dedotto che il contratto di locazione, sottoscritto tra le parti in data
20 ottobre 2024, era venuto a naturale scadenza nell'aprile 2024 e che a sua volta CP_1 conduttore di altro immobile, aveva ricevuto lettera di diniego di rinnovo della locazione in data 21 febbraio 2025, con la quale gli era stato assegnato un termine di sei mesi per il rilascio dell'immobile libero da persone e cose.
Ciò premesso, ha contestato un inadempimento in capo ai locatori, i quali avrebbero ripetutamente richiesto di accedere all'immobile per verificare lo stato dei luoghi e il rispetto degli obblighi manutentivi, senza ottenere riscontro da parte del conduttore;
d'altra parte Parte_1 non aveva mai provveduto a produrre ai locatori il libretto della caldaia.
[...]
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 24/6/25, il giudice ha assunto in decisione la causa ex art. 281 sexies cpc nuovo rito.
Motivi della decisione
Il ricorso è infondato e va disatteso.
L'opposizione all'esecuzione è, ex art. 615 c.p.c., lo strumento attraverso cui il debitore contesta il diritto della parte istante a procedere ad esecuzione forzata, sia prima dell'inizio dell'esecuzione sia ad esecuzione avviata.
Ora, nel caso di specie il titolo portato ad esecuzione è l'accordo sottoscritto tra le parti in esito alla mediazione del 20/10/23, a tenore del quale avrebbe dovuto Parte_1 versare €4.340 entro il 10/2/24 oltre a corrispondere il canone di locazione per € 600,00 mensili da ottobre 2023 per sei mesi.
Ora, a fronte della perfezionata corresponsione della prima rata di € 1000,00 (su € 4.340,00) e del primo canone di locazione, i resistenti si sono impegnati a rinunciare agli atti del procedimento di convalida intervenuta il 20/7/23, con esecuzione fissata per il 16/10/23.
Ciò posto, si deve altresì sottolineare che l'accordo prevedeva che i termini di pagamento (sia della somma di € 4.340,00 che dei canoni mensili) dovessero definirsi essenziali e, pertanto, in caso di mancata osservanza anche di uno solo di essi, l'accordo di mediazione sarebbe stato risolto e i locatori avrebbero avuto il diritto di agire nei confronti del conduttore per il rilascio dell'immobile e la corresponsione dei canoni scaduti e a scadere.
Ora, a parte ricorrente ha sostenuto di aver versato € 1600,00 al momento della sottoscrizione della mediazione (di cui € 1.000,00 per il rientro dal debito di € 4.340,00 e 600,00 quale canone per la locazione semestrale in corso), € 1600,00 al 13/11/23 (di cui € 1.000,00 per il rientro dal debito di €
4.340,00 e 600,00 quale canone per la locazione semestrale in corso), € 600,00 al 25/11/23, € 1.000,00 al 19/12/23, € 1.000,00 al 14/2/24, € 600,00 l'11/3/24 e € 600,00 il 9/4/24. Quindi, l'importo di € 1.000,00 previsto per il mese di gennaio è stato versato a febbraio;
manca il versamento di € 340,00 previsto per il 10/2/24 e non sono stati versati i canoni di locazione di gennaio e febbraio 2024.
Successivamente, il ricorrente ha svolto pagamenti di € 3588,00 tra il 14/5/24 e il 10/10/24 a fronte del dovuto di € 3.600,00 e con un debito pregresso di € 1.540,00 (340 + 600 + 600).
Pertanto, correttamente i locatori hanno portato in esecuzione il titolo costituito dalla mediazione, in base al quale, in caso di inadempimento nei pagamenti, l'accordo sarebbe stato risolto con diritto dei sig.ri a procedere ad esecuzione e ad ottenere quanto dovuto a titolo di indennità di CP_1 occupazione.
Né a diverso argomentare è possibile giungere, valorizzando le contestazioni in punto inagibilità sollevate dal ricorrente, posto che “In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore
a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art.
1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (Tribunale Roma, sez. VI, 02/09/2020, n. 12046).
D'altra parte, ha dichiarato di aver ripetutamente richiesto di accedere all'immobile per CP_1 verificare lo stato dei luoghi e il rispetto degli obblighi manutentivi, senza ottenere riscontro da parte del conduttore.
Inoltre, quest'ultimo non ha dimostrato di aver curato la manutenzione ordinaria della caldaia.
Né la richiesta CTU sarebbe stata risolutiva, atteso il carattere esplorativo della stessa.
Infine, la lamentata situazione di inagibilità dell'immobile contrasta con l'intenzione del conduttore di voler acquistare proprio il descritto “insalubre” bene.
Venendo alle domande riconvenzionali della resistente, va accolta quella inerente il pagamento della indennità da occupazione, da parametrarsi nella misura prevista nell'accordo di mediazione e pari a
€ 600,00 mensili, fino all'effettivo rilascio.
Gli altri paventati danni vanno rigettati in quanto non provati.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate a carico dell'opponente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato dal DM 08/03/2018,
n. 37 e succ. mod., tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa (€ 5.201,00 – 26.000,00), parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale.
Si liquidano pertanto € 1.700,00 di cui € 460,00 per fase di studio, € 389,00 per quella introduttiva, e
€ 851,00 per quella decisionale.

P. Q. M.

Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
RIGETTA il ricorso e per l'effetto DICHIARA che i resistenti hanno diritto a procedere all'esecuzione per il rilascio avente ad oggetto l'immobile di causa;

Fissa per il rilascio la data del 30/7/25;
CONDANNA a corrispondere a parte resistente l'indennità di Parte_1 occupazione di €600,00 mensili fino al rilascio;

CONDANNA a corrispondere a e Parte_1 CP_1 CP_2 le spese di lite che liquida in € 1.700,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA.
Vicenza, 7/7/25
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello