REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
BE De LU, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8901 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2021, avente ad oggetto: responsabilità professionale vertente
TRA
, C.F. , e , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Andrea C.F._2
LI, presso il cui studio in Napoli alla via F. del Carretto n. 26 hanno eletto domicilio;

- ATTORI - E
C.F. , rappresentata e difesa, Controparte_1 C.F._3 congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in atti, dall'avv. Stefano Marzano e dall'avv. Giorgia Marzano, presso il cui studio in Napoli alla via Aniello Falcone n.
302 ha eletto domicilio;

- CONVENUTA -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice: nel riportarsi alle conclusioni rassegnate in atti hanno concluso come da atto di citazione nei termini che seguono: “1) accertare e dichiarare la responsabilità professionale per inadempimento del notaio per aver rogato in data Controparte_1
4/4/14 l'atto di compravendita tra gli attori e il sig. rep. 37291 racc. Controparte_2
10769, senza eseguire le dovute visure ipotecarie e catastali e/o comunque senza avvedersi che il venditore non era il legittimo proprietario dell'immobile oggetto di compravendita;
per
l'effetto, 2) condannare il notaio al risarcimento dei danni determinati Controparte_1 agli attori e nella misura del 50% ciascuno, quantificati in di Parte_1 Parte_2
€ 57.396,48, oltre interessi e rivalutazione dalla data versamento - 31/12/1983 all'effettivo soddisfo;
ovvero al pagamento della diversa somma che il Tribunale riterrà equo determinare, oltre interessi dalla suddetta data ovvero dalla diversa decorrenza che riterrà dovuta (dal
4/7/2006 ovvero dal 4/4/14); 3) condannare il notaio al pagamento di Controparte_1 spese e onorari del giudizio, con attribuzione al procuratore anticipatario”.
Per parte convenuta: “1) disattendere e rigettare la domanda proposta dai coniugi sigg.
e con atto di citazione privo di data, notificato alla esponente il Parte_1 Parte_2
07.04.2021 (a mezzo della posta elettronica certificata), i coniugi sigg. e Parte_1
perché nulla, improponibile, improcedibile, irrituale, inammissibile, non Parte_2 provata ed infondata (nella legittimazione, nell'«an», nel nesso eziologico e nel «quantum debeatur»); 2) gradatamente, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda degli attori sigg. e A – accertare e dichiarare che la responsabilità di tutto Parte_1 Parte_3 quanto forma oggetto delle contestazioni sollevate e delle conseguenti domande formulate dai predetti sigg. e è ascrivibile solo ed esclusivamente ai comportamenti illeciti, alle Pt_1 Pt_2 violazioni ed agli inadempimenti contrattuali riconducibili ed imputabili ad esso sig.
[...]
nella sua qualità di dante causa degli odierni attori;
per l'effetto, B – rendere CP_2 qualsivoglia eventuale pronuncia di condanna in favore dei sigg. e Parte_1 Pt_2 esclusivamente e direttamente nei confronti di esso sig. o C –
[...] Controparte_2
(gradatamente) condannare esso sig. a manlevare e/o rivalere l'esponente Controparte_2 notaio dr.ssa di qualunque somma per cui la medesima dovessero, a CP_1 Controparte_1 qualsiasi titolo, subire condanna al pagamento in favore degli attori sigg. e Parte_1
3) condannare, in ogni caso, gli attori coniugi sigg. e Parte_2 Parte_1 Pt_2
e/o il chiamando in causa sig. (anche in solido tra di loro, ma
[...] Controparte_2 ciascuno per l'intero) al pagamento in favore del notaio dr.ssa delle Controparte_1 spese e competenze processuali [ivi inclusi il C.P.A. e l'I.V.A. (nelle attuali misure, rispettivamente, del 4% e del 22% ovvero in quelle diverse misure percentuali che risulteranno vigenti alla data di decisione della lite) nonché il rimborso delle spese generali (quest'ultimo a calcolarsi nella misura percentuale del 15% sul complessivo importo delle sole competenze)].
4) in via istruttoria, laddove la causa dovesse essere rimessa su ruolo, si reiterano le richieste già formulate nei precedenti scritti difensivi”.
2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e Parte_1 CP_3
hanno riferito di aver acquistato, quando erano coniugati in regime di
[...] separazione dei beni, la piena proprietà dell'immobile sito in Villapiana (CS) alla via dei Mughetti n. 24, con annessa area scoperta di circa 100 mq, riportato nel catasto fabbricati al foglio 36, p.lla 312, sub 19, il tutto dietro pagamento dell'importo di €
53.396,98. Nell'atto di acquisto, redatto dal notaio il Controparte_1
04.04.2014, rep. n. 37291 raccolta n. 10769, era stato indicato che il venditore
[...]
aveva ricevuto l'immobile oggetto di compravendita per donazione dal CP_2 padre donazione del padre con atto per notaio di Cassano Controparte_4 Per_1
IO (CS) del 24 gennaio 1985, registrato in data 11.02.1985 al n. 258 e trascritto alla
Conservatoria di Cosenza il 22.02.1985 ai nn. 4331/104856.
Il notaio rogante aveva, quindi, certificato che “l'intestazione catastale dell'unità urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei registri immobiliari”. In forza dell'atto gli acquirenti erano stati immessi nel possesso “legale” dell'unità immobiliare acquistata, pur essendone già nel possesso di fatto sin dall'anno 1990.
Ciò nonostante, il Tribunale di Castrovillari aveva loro notificato un ordine di liberazione dell'immobile, con immediato rilascio in favore del curatore, a carico di chiunque lo occupasse in difetto di titolo opponibile al fallimento, in quanto posto in vendita nell'ambito di una procedura fallimentare aperta nel 1988 in danno di e , genitori di Controparte_4 Persona_2 Controparte_2
In tal modo avevano appreso sia della procedura fallimentare, sia della titolarità dell'immobile da parte della fallita , in virtù di atto di acquisto da Persona_2
e dell'appezzamento di terreno costituente la p.lla 312 CP_5 CP_6 del foglio 36, il tutto con atto per notaio del 25/3/1981 rep. 46023, registrato il Per_1
10/4/1981 al n. 433.
Avevano, infine, appreso che non vi era stata nessuna donazione dell'immobile in favore di e che la donazione indicata nella compravendita era Controparte_2 relativa ad altro immobile, individuato alla p.lla 316 del foglio 36.
Tutto ciò premesso in punto di fatto, hanno dedotto che l'acquisto operato con l'atto per notaio proveniva da un soggetto che non era proprietario del Controparte_1 bene venduto, con conseguente responsabilità contrattuale del notaio per non aver
3 correttamente adempiuto alla propria prestazione professionale giacché, non avendo eseguito correttamente le dovute visure ipocatastali, non si era avveduto del fatto che il venditore non era legittimato, non essendo l'effettivo proprietario CP_2 dell'immobile, alla stipula dell'atto, così esponendoli all'evizione del bene acquistato.
Circa la quantificazione del danno subito, hanno esposto che la stessa era pari al valore del bene oggetto di compravendita, ovvero parti al corrispettivo versato di € 53.396,48 oltre alle spese notarili sostenute di € 4.000,00, di cui € 3.500,00 versate con assegno prodotto in atti, ed oltre alle spese successive e ulteriori che avevano dovuto sostenere e che sarebbero state quantificate in corso di causa.
Hanno concluso nei termini di cui in epigrafe.
Si è costituita la convenuta notaio rimarcando che il venditore Controparte_1
con l'art. 5 della compravendita aveva assicurato e garantito la Controparte_2 piena disponibilità ed assoluta libertà dell'unità immobiliare da pesi ed oneri pregiudizievoli, prestando la più ampia garanzia in caso di evizione e, quindi, contestando la scelta degli attori di non averlo citato in giudizio azionando domande anche nei suoi confronti e chiedendo che fosse ordinata l'integrazione del contraddittorio nei suoi confronti o ai sensi dell'art. 102 c.p.c., o ai sensi dell'art. 107
c.p.c. o, infine, su istanza propria ai sensi dell'art. 269 c.p.c. Ha poi eccepito l'inammissibilità della domanda per mancata indicazione dei mezzi di prova.
Nel merito ha contestato la fondatezza della domanda, evidenziando che con scrittura privata priva di data ma riconducibile all'anno 1983 e Per_3 Parte_4 genitori di , avevano acquistato da l'appartamento sito Parte_2 Persona_2 al piano terra di un fabbricato di civile abitazione in corso di realizzazione sito in agro di Villapiana Lido, località Pantano, corrispondente all'attuale immobile in catasto fabbricati al foglio 36, p.lla 312, sub. 19, dichiarando che la consegna sarebbe avvenuta entro il 25.08.1983 e che l'acquirente era consapevole della realizzazione del fabbricato senza alcuna autorizzazione, prevedendosi il pagamento rateale del prezzo da parte di e e la stipula dell'atto pubblico dopo il saldo del prezzo Parte_5 Parte_4 di acquisto. aveva, poi, presentato domanda di condono in data Per_3
21.08.1986 provvedendo al pagamento dell'oblazione. Dopo il decesso di Pt_5
risalente al 21.01.2014, , succeduta al defunto genitore, aveva
[...] Parte_2 provveduto alla stipula della scrittura di compravendita con atto a suo rogito, formalizzando con quanto di fatto già avvenuto trentuno anni Controparte_2
4 prima fra i rispettivi genitori e dando atto del fatto che il prezzo di acquisto era stato versato dal genitore e suocero degli acquirenti.
Ne derivava che vi era prova documentale dell'omesso versamento del prezzo di acquisto da parte degli acquirenti, tant'è che anche nella compravendita stipulata si era dato atto dell'avvenuto versamento del prezzo di acquisto da parte di Pt_5
mentre non rispondeva al vero la circostanza che, ricevuta la scrittura privata
[...] del 1983, non avesse proceduto alle necessarie verifiche.
Ha aggiunto che gli acquirenti erano a conoscenza sin dal 2019 del fallimento di
[...]
e e che avevano, altresì, spiegato domanda di usucapione CP_4 Persona_2 dell'immobile nei confronti del fallimento, dando una rappresentazione degli eventi diversa rispetto a quella indicata nell'atto di citazione del presente giudizio, sicché non corrispondeva al vero la circostanza che avessero appreso del fallimento dopo la stipula del rogito notarile.
Ha contestato che gli attori, i quali non erano gli originari effettivi acquirenti del bene, potessero aver subito un danno a seguito della stipula dell'atto pubblico di compravendita, non avendo versato il prezzo di acquisto, ed ha paventato un potenziale loro indebito arricchimento, contestando, altresì, la quantificazione del danno operata dalla controparte.
Ha concluso nei termini di cui in epigrafe.
Rigettata la richiesta di chiamata in causa del terzo e concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c., ritenuta la causa matura per la decisione, dopo alcuni rinvii la causa è stata assegnata alla scrivente, subentrata nella titolarità del ruolo istruttorio con decorrenza a partire dal 15/09/2025, e nel corso dell'udienza cartolare del 9 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c., previa concessione dei termini di cui all'art. 190, II comma, c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica, con scadenza il 19/11/2025.
2. Occorre, in primo luogo, rimarcare che la responsabilità del venditore per la mendace assicurazione circa la libertà dell'immobile trasferito riguarda unicamente il rapporto tra il venditore medesimo e l'acquirente, ma non incide sulla configurabilità della colpa professionale del notaio nei confronti di quest'ultimo (cfr. Cass. civ., sent.
n. 7827 del 24/10/1987).
Non incide, quindi, sulla responsabilità del notaio la circostanza che la parte venditrice si fosse dichiarata proprietaria dell'immobile in forza di un atto di
5 donazione riferito ad altro cespite, rientrando comunque nell'obbligazione professionale del notaio quella di accertare che effettivamente l'immobile compravenduto rientri nella disponibilità giuridica del venditore, sicché possa essere utilmente trasferito all'acquirente, e ciò in ragione della funzione anche pubblicistica svolta, preordinata a tutelare la certezza dei trasferimenti immobiliari e l'interesse dell'acquirente a conseguire il risultato voluto (cfr. in argomento Cass. civ., sent. n.
10842 del 18/10/1995 secondo cui: “Quando le parti si rivolgono ad un notaio per ottenere la sua consulenza, quale tecnico del diritto in relazione ad un contratto da esse o da altri predisposto, mirano ad assicurarsi che il contratto stesso sia non solo formalmente perfetto, ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito”).
“Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, nonché l'informativa al cliente sul suo esito e, nell'ipotesi di constatazione di presenza di iscrizioni pregiudizievoli, la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto, costituiscono, salva l'espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica, obblighi derivanti dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché, pur essendo il notaio tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti dell'atto. Ne consegue che l'inosservanza di detti obblighi dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento del contratto di prestazione d'opera professionale, a nulla rilevando che la legge professionale non faccia riferimento a tale responsabilità, posto che essa si fonda sul contratto di prestazione d'opera professionale e sulle norme che disciplinano tale rapporto privatistico” (cfr. Cass. civ., sent. n. 55946 del 15/06/1999).
Ne consegue che non vi era nessun obbligo di integrare il contraddittorio nei confronti del venditore, né tantomeno la sua chiamata in causa si rendeva opportuna, giacché
l'eventuale domanda risarcitoria nei confronti del venditore si basava su di una causa petendi diversa rispetto a quella azionata in giudizio e, comunque, la sua accertata responsabilità non avrebbe fatto venire meno quella del notaio convenuto in giudizio.
6 Nessuna nullità dell'atto di citazione è, poi, ricollegabile alla mancata articolazione di richieste istruttorie, le quali possono essere formulate in corso di causa nel rispetto dei termini di preclusione istruttoria a ciò deputati, con conseguente infondatezza dell'eccezione di inammissibilità della domanda.
3. Passando all'esame, nel merito, della domanda, occorre premettere che il contratto di opera professionale concluso tra il notaio e le parti va adempiuto secondo i canoni della “diligenza qualificata”, di cui all'art. 1176, II comma, c.c., per l'adempimento della prestazione professionale (cfr. Cass. civ., sent. n. 15305 del 19.06.2013).
Fra gli obblighi nascenti in forza della prestazione “qualificata” del notaio, i quali trovano la propria fonte nel disposto dell'art. 1176, II comma, c.c., vi è quello di cui all'art. 47, II comma, della legge 89/1913, secondo cui “il notaio indaga la volontà delle parti e sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell'atto”; nonché nell'art. 42, comma 1, lett. a) del codice deontologico, che prevede specifici obblighi informativi.
Per come costantemente affermato dalla giurisprudenza di merito (cfr. Trib Napoli, sent. n. 3761/2022) il notaio è tenuto in particolare:
• ad informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, proponendo il modello negoziale maggiormente confacente alle loro esigenze;

• ad eseguire tutte le attività preparatorie, dirigendo la formazione dell'atto nel modo tecnicamente più idoneo, affinché l'atto risulti efficace, ovvero produttivo di effetti, e stabile, ovvero non passibile di annullamento né affetto da nullità alcuna;

• a fornire alle parti tutti i chiarimenti e le delucidazioni richieste o utili, al fine di verificare se l'atto predisposto risponda effettivamente alla loro volontà, accertando che le parti siano consapevoli degli effetti giuridici riconducibili a detto atto;

• a rendere le parti edotte degli obblighi e/o garanzie particolari stipulate con l'atto, ovvero del contenuto delle clausole di esonero o limitative di responsabilità pattuire;

• a prestare alle parti la propria assistenza con diligenza ed impegno professionale, se necessario anche dopo il perfezionamento dell'atto.
7 La legge non precisa, peraltro, in maniera puntuale in cosa consistano i doveri di diligenza del notaio e quali siano i loro limiti, di talché la loro individuazione è stata rimessa all'interpretazione giurisprudenziale.
Orbene, per consolidata giurisprudenza di legittimità, il notaio rogante un contratto di compravendita immobiliare è sempre vincolato al compimento delle attività necessarie a conseguire il risultato voluto dalle parti, fra le quali quella di effettuare le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare esattamente il bene ed a verificare che sia libero da vincoli, salvo esonero da tale attività per concorde volontà delle parti, le quali, per ragioni di urgenza o per altre ragioni, lo abbiano concordemente ed espressamente dispensato dal farlo (così Cass. civ., sent. n. 3255 del 25.10.1972; Cass. civ., sent. n. 26020 del 05.12.2011; Cass. civ., sent. n. 10493 del 24.09.1999; Cass. civ., sent. n. 547 del 18.01.2002; Cass. civ., ord. n. 21775 del 29.08.2019; Cass. civ., sent. n.
11296 del 12.06.2020).
La sussistenza dell'obbligo di individuazione del cespite e di accertamento della libertà da vincoli può ricavarsi dal combinato disposto degli artt. 2913 c.c. e 28 della
Legge Notarile (in ragione della funzione pubblica del notaio), nonché dagli artt. 4 e
14 del D.P.R. n. 640 del 1972, in base ai quali il notaio è tenuto all'attività di verifica catastale ed ipotecaria, al fine di accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile, attività peraltro distinta dalle normali indagini prodromiche alla stipula dell'atto (cfr. Cass. civ., sent. n. 13825 del 23.07.2004).
Se al notaio è richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari costituisce perciò - salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti - obbligo inerente all'incarico conferito, oggetto della prestazione d'opera professionale (cfr. Cass. civ., sent. n. 34949 del
30.12.2024, così massimata “se al notaio è richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari costituisce - salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti - obbligo inerente all'incarico conferito ed è oggetto della prestazione d'opera professionale: il predetto obbligo di verifica va esteso anche oltre il ventennio in caso di atti anteriori alla data di entrata in vigore degli artt. 2668-bis e 2668-ter
c.c., introdotti dall'art. 62 della l. n. 69 del 2009, i quali prevedono un alleggerimento per i
8 controlli notarili sulle trascrizioni di domande giudiziali, pignoramenti e sequestri conservativi riguardanti beni immobili, ma si applicano solo successivamente a tale data”).
Nel caso in cui non ottemperi a detta prestazione, il notaio non potrà invocare il disposto dell'art. 2236 c.c., con il conseguente esonero di responsabilità del professionista per prestazioni comportanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, “in quanto tale inosservanza non è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, a cui si applica quella limitazione, bensì a negligenza o imprudenza e, cioè, alla violazione del dovere della diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve” (così Cass. civ., ord. n. 25026 del 17.09.2024).
La dispensa dalle visure, peraltro, secondo quanto indicato dalla giurisprudenza di legittimità, deve essere dettata da ragioni specifiche, quali ragioni di urgenza o altre ragioni concrete delle quali siano espressamente indicate nell'atto (cfr. Cass. civ., sent.
n. 25270 del 01/12/2009; in termini Cass. civ., sent. n. 14865 del 13/06/2013 che in motivazione ha ritenuto corretta la sentenza impugnata la quale aveva ritenuto irrilevante ed improduttiva di effetti la clausola contrattuale con la quale il solo acquirente esonerava il notaio dall'effettuare le visure ipotecarie, peraltro in assoluto difetto di motivazioni idonee a sostenere la scelta;
Cass. civ., ord. n. 10474 del
31/03/2022, secondo cui “solo nel caso in cui il notaio sia stato espressamente esonerato, per concorde volontà delle parti, dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette 'visure catastali' e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, deve escludersi la sussistenza della responsabilità professionale del notaio stesso in quanto detta clausola non può essere considerata meramente di stile essendo stata parte integrante del negozio, a condizione, peraltro, che la stessa appaia giustificata da esigenze concrete delle parti, come nel caso della sussistenza di ragioni di urgenza di stipula dell'atto addotte dalle parti medesime (Cass. n. 25270 del 2009; Cass. n.
5868 del 2006)”).
Giacché l'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti, affinché l'esonero dalle visure ipocatastali abbia causa meritevole di tutela ed idonea
9 a far venire meno la responsabilità del professionista, occorre che vi sia un interesse specifico delle parti, enucleato nell'atto, il quale giustifichi la deroga da tale attività.
Tanto premesso, nel caso di specie, provato il rapporto professionale ed allegato l'inadempimento del notaio, quest'ultimo non ha fornito nessuna prova liberatoria, che sullo stesso gravava, di aver verificato l'effettiva provenienza del bene e la sua libertà da pesi, avendo prodotto visure catastali risalenti all'anno 2021, di molto successive alla stipula del rogito, ma non avendo provato di avervi provveduto subito prima della redazione dell'atto. Né nella compravendita vi era stato alcun motivato esonero dalle visure catastali, sicché è provato l'inadempimento professionale del notaio, il quale attestò nell'atto che “l'intestazione catastale dell'unità urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei Registri Immobiliari”.
Né di certo il notaio poteva attribuire qualità di atto di provenienza del bene, opponibile ai terzi, alla scrittura privata non registrata intercorsa fra soggetti differenti rispetto alle parti contraenti, che il notaio ha dichiarato di aver ricevuto prima della stipula del rogito.
Ne discende la responsabilità contrattuale del notaio convenuto, per non aver provveduto ad effettuare le dovute verifiche circa la provenienza del bene oggetto della compravendita e la sua libertà da vincoli.
In proposito va evidenziato che non vi sono evidenze probatorie circa il fatto che, prima della compravendita, gli acquirenti fossero consapevoli della dichiarazione di fallimento dell'originaria proprietaria del terreno, risalente al 1988, e, quindi, della non libera disponibilità del bene.
4. Passando alla quantificazione del danno, giova rammentare che occorre sia fornita prova del nesso eziologico tra l'accertata, mancata verifica dello stato giuridico dell'immobile, da parte del professionista, ed i danni subiti.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha in più di un'occasione affermato che difetta tale nesso eziologico fra la condotta omissiva del notaio ed il danno patito dal cliente nel caso in cui il pagamento del corrispettivo della compravendita fosse stato integralmente versato prima del rogito, sicché in tal caso, ove non si fosse avuta la perdita definitiva del bene, la condanna del professionista andava limitata alle spese del rogito in senso stretto, e cioè alle spese di trasferimento e a quelle conseguenti (cfr.
Cass. civ., sent. n. 16905 del 20.07.2010; in termini Cass. civ., sent. n. 18244 del
26.08.2014).
10 Non può, quindi, essere riconosciuto a titolo di risarcimento del danno l'importo del prezzo di acquisto del bene, versato prima della stipula dell'atto pubblico da un soggetto terzo, come del resto indicato nell'atto medesimo, trattandosi di perdita patrimoniale avutasi prima ed indipendentemente rispetto all'inadempimento della convenuta e, quindi, difettando un nesso di causalità fra il dedotto inadempimento professionale ed il danno subito. Va a ciò aggiunto che la perdita patrimoniale, parametrata al prezzo di acquisto del bene, si produsse non già nella sfera giuridica degli attori, bensì in quella di un soggetto differente, il quale aveva provveduto a versare il prezzo di acquisto, sicché, seppure un danno fosse stato astrattamente riconoscibile, difetterebbe la titolarità degli attori a richiederne il risarcimento.
Il danno, quindi, è imputabile alle sole spese notarili sostenute per la stipula dell'atto e che sarebbero state risparmiate se le parti avessero avuto contezza dell'apprensione del bene all'attivo fallimentare e pari al complessivo importo di € 3.500,00, versate con assegno bancario prodotto in atti.
In ordine al prezzo versato per il trasferimento del bene dal fallimento all'attore costituente nuova voce di danno tempestivamente indicata nella Parte_1 prima memoria di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c., anche in tal caso manca il nesso eziologico fra l'inadempimento dell'obbligazione professionale ed il danno.
Va, infatti, rimarcato che il danno risarcibile derivante dalla condotta del professionista non si identifica necessariamente col prezzo pagato dall'acquirente ma con la situazione economica nella quale il medesimo si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (cfr. Cass. civ., sent. n. 18244 del 26/08/2014).
Nel caso in esame, se l'obbligazione professionale fosse stata correttamente adempiuta, l'atto di acquisto non sarebbe stato redatto con ma, Controparte_2 invece, avrebbe dovuto aversi un trasferimento del bene, in favore degli attori, dal fallimento, al quale avrebbe dovuto essere versato un prezzo di acquisto del bene. Ne deriva che l'importo successivamente versato al fallimento avrebbe dovuto essere corrisposto per ottenere la proprietà del bene, non essendo opponibile ai terzi la scrittura privata, priva di data certa né trascritta, intercorsa fra e Persona_2
e , genitori di . Parte_5 Parte_4 Parte_2
11 La situazione patrimoniale in cui si sarebbero trovati gli attori in caso di condotta diligentemente adempiuta, quindi, avrebbe comportato comunque l'esborso effettuato in favore del fallimento.
Difetta, quindi, secondo un giudizio controfattuale, nesso di causalità fra la condotta inadempiente ed il danno di cui è stato richiesto il ristoro.
Parimenti non imputabile alla convenuta è la scelta di proporre azione di usucapione nei confronti del fallimento (conclusasi con sentenza di estinzione del giudizio ai sensi dell'art. 306 c.p.c.), sicché delle spese sostenute per l'incardinazione di tale giudizio non può essere chiamata a rispondere la convenuta.
Hanno sostenuto gli attori che la convenuta, da loro contattata, avrebbe consigliato loro di agire giudizialmente per la declaratoria dell'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita.
Seppure tale consiglio fosse stato prestato - ma di ciò non vi è prova, né parte attrice ha reiterato le proprie richieste istruttorie nel precisare le proprie conclusioni, così decadendo dalla facoltà di provare i propri assunti difensivi (cfr. Cass. civ., sent. n.
25157 del 14.10.2008; in termini Cass. civ., sent. n. 9410 del 27.04.2011; Cass. civ., sent.
n. 16886 del 10.08.2016; Cass. civ., sent. n. 16290 del 04.08.2016; Cass. civ., ord. n. 19352 del 03.08.2017, la quale chiarisce che l'onere di reiterare le richieste istruttorie avanzate in corso di causa “non è assolto attraverso il richiamo generico al contenuto dei precedenti atti difensivi, atteso che la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il 'thema' sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle (sole) richieste - istruttorie e di merito - definitivamente proposte”) - comunque la responsabilità dell'introduzione dell'azione giudiziale ricadrebbe integralmente sugli attori medesimi e sul difensore da loro incaricato, non potendo addebitarsi alla convenuta la scelta di agire in giudizio concretamente operata.
Da ultimo non vi è prova di esborsi sostenuti dagli attori per la procedura esecutiva fallimentare intentata nei loro confronti e, perciò, nessun ulteriore importo risarcitorio può essere liquidato a tale titolo.
In conclusione, il danno subito ammonta ad € 3.500,00.
Trattandosi di un debito di valore, la somma liquidata a titolo di risarcimento del danno è soggetta al cumulo di interessi e rivalutazione, occorrendo riconoscere il
12 danno da ritardato conseguimento della somma dovuta a ristoro (cfr Cass. civ.,sent.
n. 1712 del 17.02.1995).
Nella fattispecie in esame il pregiudizio da ritardo può essere ritenuto sussistente soprattutto in considerazione dello scarto temporale intercorrente tra la data dell'evento dannoso e quello della sua liquidazione, potendosi ragionevolmente sostenere che il creditore avrebbe impiegato fruttuosamente la somma riconosciutagli.
Nella concreta liquidazione di tali interessi, richiamandosi ai criteri fissati dalla
Suprema Corte con la sentenza sopra citata, la quale ha escluso di poter compiere il calcolo sulla somma riconosciuta al danneggiato per il danno emergente già rivalutata, pena “il verificarsi di una sorta di anatocismo all'infuori dei casi previsti dall'art.
1283 c.c.”, essi sono determinati, con decorrenza dal giorno del fatto, ovvero dalla data di stipula del rogito (04.04.2014) sino alla data di pubblicazione della presente sentenza.
In applicazione dei suddetti calcoli, la somma dovuta all'attrice ammonta ad €
4.768,77, considerando che sul credito risarcitorio, già valutato alla data del fatto dannoso, vanno riconosciuti gli interessi e la rivalutazione monetaria fino alla data di deposito della presente sentenza, per il complessivo ammontare di € 1.268,77, di cui €
530,27 per interessi sulla somma annualmente rivalutata ed € 738,50 per rivalutazione
Sul credito complessivo maturato a titolo risarcitorio, così determinato, liquidato all'attualità e comprensivo di interessi, sono, quindi, dovuti gli interessi al tasso legale dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo.
5. Le spese del presente giudizio, liquidate seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo e vengono liquidate secondo i parametri medi dovuti per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, in applicazione delle tariffe di cui al
D.M. 55/14, aggiornate in forza del D.M. 147/22, sullo scaglione di valore fino ad €
5.200,00, applicabile in forza del valore della domanda, così come accolta, e riconoscendo come dovute le spese vive sostenute e l'importo del contributo unificato che avrebbe dovuto essere versato in ragione del valore della domanda, con distrazione in favore dei difensori costituiti, che ne hanno fatto richiesta ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Non si ravvisano i presupposti per disporre la cancellazione delle espressioni sconvenienti o offensive, ai sensi dell'art. 89 c.p.c., con riferimento alle espressioni di parte attrice censurate della difesa di parte convenuta e relative alle difese spiegate
13 nel presente giudizio. Con le espressioni suddette, infatti, si intese contestare la linea difensiva di parte convenuta, ritenendo che quanto affermato non rispondesse al vero e fosse volutamente volto a creare confusione, né tantomeno indicativa di una volontà denigratoria è la parola “comica”, riferito alla prospettazione di parte convenuta, in quanto tale parola è accompagnata dall'avverbio “involontariamente” e poiché non è volta a denigrare l'operato della difesa di controparte e la professionalità del difensore quanto, piuttosto, gli effetti della linea difensiva prescelti.


P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, sesta sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa civile avente n. 8901/2021 R.G.A.C. vertente tra e Parte_1
contro ogni altra domanda ed Parte_2 Controparte_1 eccezione disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, condanna al Controparte_1 pagamento, a titolo di risarcimento del danno in favore degli attori e Parte_1
, dell'importo di € 4.768,77, oltre interessi sulla somma così determinata Parte_2 dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo;

b) condanna al pagamento, in favore di e Controparte_1 Parte_1
, delle spese del presente procedimento, che si liquidano in misura pari Parte_2 ad € 125,00 per spese vive ed € 2.552,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Andrea LI ex art. 93 c.p.c.
Napoli, 9 dicembre 2025.
Il G.U.
(dott.ssa BE De LU)
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