REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del giudice unico, dott.ssa Daniela D'Auria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 38722/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi, posta in decisione in data 1 ottobre 2025 e vertente
TRA
, con il patrocinio dell'Avvocato Raffaele Salato Parte_1
ATTRICE
E
con il patrocinio dell'Avv. Luca Controparte_1 Giappicchelli
CONVENUTO
NONCHE'
, con il patrocinio dell'Avv. Andrea Monti Controparte_2
ER AT
Oggetto: risarcimento dei danni
CONLUSIONI DELLE PARTI
Cfr. note di trattazione scritta in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE


1.Sullo svolgimento del processo
1.1 ha convenuto in giudizio il Parte_1 Controparte_1
, chiedendone la condanna al risarcimento di tutti i danni – quantificati
[...] complessivamente in Euro 51.000,00 oltre interessi – subiti in conseguenza della errata
1 iscrizione di una ipoteca giudiziale sul bene di sua proprietà, cui era seguito il deprezzamento dell'immobile e la conseguente vendita ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato.
In particolare, l'attrice ha dedotto che:
- nel mese di novembre 2020 parte attrice si era determinata a porre in vendita l'immobile sito in Roma, Via Tazio Nuvolari n.133, posto all'interno del Controparte_1
, il cui valore era stato quantificato in € 390.000,00 circa;

[...]
- in data 10.05.2021, in occasione di una prima proposta di acquisto, era emersa l'esistenza di un'ipoteca iscritta dal Condominio convenuto, risalente alla data del 29.10.2019, derivante da un Decreto Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma in data 06.08.2019 pronunciato nei confronti della per un credito complessivo di € 43.012,63; Controparte_3
- il Condominio era stato sollecitato ripetutamente, sia per le vie brevi che tramite mail, all'immediata cancellazione della formalità, poiché palesemente erronea, pregiudizievole ed incidente sul valore dell'immobile;
- in data 13.01.2022, la sig.ra aveva ricevuto una seconda proposta di acquisto da parte Pt_1 della sig.ra subordinata all'erogazione di un mutuo ipotecario;
Parte_2
- risultando ancora iscritta la menzionata ipoteca, in data 20.02.2022 la mutuante Intesa San
Paolo aveva comunicato alla sig.ra il proprio diniego al proseguimento dell'istruttoria Pt_2 finalizzata alla erogazione del prestito;

- in data 01.03.2022, era stata, quindi, risolta la proposta di acquisto, con contestuale richiesta di restituzione dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria;

- l'ipoteca era stata successivamente cancellata e l'attrice era riuscita ad alienare il proprio immobile in data 31.07.2022 per un importo di € 340.000,00;
- il convenuto era responsabile per i danni arrecati all'attrice, attesa l'inesistenza CP_1 del diritto ad iscrivere la formalità ipotecaria sui beni di proprietà della stessa, soggetto terzo rispetto al procedimento monitorio suindicato.
1.2 Il si è costituito chiedendo il rigetto della Controparte_1 domanda attorea, contestandone la fondatezza ed avanzando istanza al fine di essere autorizzato a chiamare in causa lo Controparte_2
In particolare, ha dedotto che:
- il Condominio aveva ottenuto due decreti ingiuntivi (n. 14221/2019 e n. 14222/2019) rispettivamente nei confronti della Sig.ra e della Parte_1 Controparte_3 entrambi proprietari di beni immobili facenti parte del convenuto;
CP_1

2 - il Condominio si era rivolto allo affinché procedesse all'iscrizione Controparte_2 delle ipoteche sia nei confronti della sig.ra sia nei confronti della Pt_1 Controparte_3
[...]
- lo aveva iscritto erroneamente sul bene di proprietà della sig.ra Controparte_2 anche l'ipoteca relativa alla posizione della errore Parte_1 Controparte_3 che era stato emendato in data 3.6.2021;
- peraltro, dalla relazione redatta dal Notaio su incarico di Intesa San Paolo era emerso Per_1 che, oltre all'ipoteca contestata, sull'immobile di proprietà della sig.ra gravavano altre Pt_1
2 ipoteche, la prima volontaria del 15.11.2020 in favore di per un importo di € CP_4
216.911,90 e la seconda giudiziale del 29.10.2019, in forza del decreto ingiuntivo ottenuto dal
Condominio per € 6.994,00;
- la sig.ra non aveva subito alcun danno in quanto, dalla stessa documentazione ex Pt_1 adverso prodotta, risultava che: a) nella prima proposta di acquisto del 10.5.2021 il promissario acquirente aveva offerto € 335.000,00; b) nella seconda proposta l'offerta ammontava ad €
340.000,00; c) la vendita, perfezionatasi in data 31.7.2022, era stata effettuata per € 340.000,00
e dunque senza alcun danno economico per la venditrice;

- la seconda proposta di acquisto del 13.1.2022 era stata formalizzata dalla Sig.ra per un Pt_2 importo di € 340.000,00. Tale proposta era stata condizionata alla concessione del mutuo ipotecario e prevedeva espressamente, come da prassi, che l'immobile avrebbe dovuto essere libero da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli al momento del rogito, da stipularsi entro il
30.3.2022: la cancellazione dell'ipoteca erroneamente trascritta era avvenuta in data 24.2.2022, dunque prima della scadenza del termine riportato sulla proposta di acquisto;

- diversamente da quanto dedotto da parte attrice, il diniego di Intesa San Paolo, comunicato in data 28.2.2022 – dunque 4 giorni dopo la cancellazione dell'ipoteca – era stato motivato con un generico riferimento all'esistenza di ipoteche, senza alcun riferimento specifico a quella erroneamente iscritta;

- dunque, al momento della cancellazione dell'ipoteca oggetto di contestazione, sull'immobile gravavano due ulteriori ipoteche legittimamente iscritte – una volontaria a garanzia del mutuo in favore di e una giudiziale in favore del Condominio – cancellate solo al momento CP_4 della vendita del luglio 2022, a dimostrazione dell'irrilevanza dell'esistenza dell'ipoteca errata rispetto alla commerciabilità dell'immobile;
- la piena conoscenza dell'esistenza delle suindicate ipoteche non aveva pregiudicato né la messa in vendita dell'immobile di proprietà né il successivo acquisto dello stesso, atteso che la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli deve avvenire prima della stipula del
3 rogito e non al momento del conferimento dell'incarico a vendere o prima dell'accettazione della proposta di acquisto;

- difettava del tutto la prova della sussistenza di un danno risarcibile, atteso che: a) la Sig.ra non aveva corrisposto alcunché né per la rettifica né per la cancellazione dell'ipoteca; Pt_1
b) sull'immobile gravavano altre due ipoteche, estinte dopo la cancellazione di quella contestata;
c) l'immobile era stato venduto pochi mesi dopo ad un prezzo pari a quello della proposta non perfezionata e dunque senza alcun nocumento per la sig.ra Pt_1
1.3 Autorizzata la chiamata del terzo, costituitosi lo chiedendo il rigetto Controparte_2 delle domande, la causa, di natura documentale, è stata trattenuta in decisione.


2. Sulla domanda azionata
L'attrice ha avanzato domanda di risarcimento del danno patrimoniale subito per effetto della erronea iscrizione, sull'immobile di sua proprietà, della ipoteca giudiziale derivante dal Decreto
Ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma nei confronti della In Controparte_3 particolare ha dedotto che l'errata iscrizione avrebbe inciso sulla commerciabilità del bene e sulla successiva determinazione del prezzo di compravendita dello stesso, cagionandole un danno pari ad Euro 51.000,00.
Dagli atti di causa risulta che:
- l'attrice, in data 25 novembre 2020, ha conferito all' Controparte_5
l'incarico per la vendita dell'immobile sito in Via Tazio Nuvolari 133. Nella lettera di incarico il prezzo di vendita del bene è stato indicato in Euro 380.000,00 (sebbene sul documento sia leggibile una postilla in cui detto prezzo veniva quantificato in Euro 400.000,00 – cfr. doc. 2 atto cit.);
- la prima proposta di acquisto è pervenuta all'attrice in data 10 maggio 2021 ed è stata formulata dal sig. per l'importo pari ad Euro 335.000,00 (cfr. doc. 3 atto cit.); Parte_3
- in tale occasione l'attrice ha potuto accertare che sull'immobile era stata erroneamente iscritta l'ipoteca derivante dal Decreto Ingiuntivo ottenuto dal Condominio nei confronti della
[...]
la sig.ra ha quindi avanzato richiesta al affinché procedesse CP_6 Pt_1 CP_1 ad emendare l'errore;
- a seguito della richiesta della sig.ra il per il tramite dello Pt_1 CP_1 CP_2
ha provveduto in data 3 giugno 2021 a depositare presso l'Agenzia delle Entrate di
[...]
Roma la richiesta di rettifica della iscrizione ipotecaria (cfr. doc. 5 comparsa cost. Condominio);
- l'ipoteca erroneamente iscritta risulta comunque effettivamente cancellata solo in data
24.2.2022.
4 Tanto premesso, la domanda di parte attrice deve essere respinta, in assenza di prova in ordine al danno rivendicato.
Sotto tale profilo deve infatti rilevarsi che:
a) alla prima proposta di acquisto non è stato dato seguito e l'attrice non ha dedotto i motivi che hanno impedito il perfezionamento dell'atto di vendita;

b) in data 13 gennaio 2022 la sig.ra ha ricevuto una seconda proposta d'acquisto Pt_1 dell'immobile da parte della sig.ra per l'importo di Euro 340.000,00. La proposta è Parte_2 stata condizionata all'erogazione di un mutuo ipotecario da parte dell'Istituto Intesa San Paolo
(cfr. doc. 6 atto cit.). Con comunicazione del 28 febbraio 2022, l'Istituto di credito ha informato la sig.ra dell'impossibilità di procedere con l'istruttoria della posizione, non essendo Pt_2
l'immobile libero da vincoli e ipoteche pregiudizievoli (cfr. doc. 8 atto cit.). Per l'effetto, la sig.ra per il tramite dell'Avv. Scrugli, in data 1° marzo 2022 ha comunicato a parte Pt_2 attrice la propria volontà di risolvere la proposta di acquisto in ragione del mancato avveramento della condizione apposta alla stessa. Orbene, la comunicazione di Intesa San Paolo recava un generico riferimento alle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile, senza fare alcuna menzione specifica alla ipoteca erroneamente iscritta, peraltro già rettificata in data
3 giugno 2021 e comunque cancellata in data 24.2.2022. A ben vedere, infatti, dalla relazione notarile preliminare inviata all'Istituto Bancario, a firma Notaio , emerge Persona_2 chiaramente che il bene, alla data del 22 febbraio 2022, risultava gravato, oltre che dalla ipoteca erroneamente iscritta e poi rettificata, da altre due formalità, non menzionate nel libello introduttivo: ipoteca giudiziale di Euro 6.994,00 iscritta in data 29 ottobre 2019 in favore del
(a fronte del Decreto Ingiuntivo emesso dal Controparte_1
Tribunale di Roma) ed ipoteca volontaria di Euro 216.911,90 iscritta in data 15 novembre 2019 in favore di a garanzia del mutuo ipotecario concesso per l'acquisto del bene (cfr. CP_7 doc. 7 atto cit.);
c) successivamente, in data 27 luglio 2022, l'immobile de quo è stato venduto, con atto a rogito del Notaio Dr. ai sigg.ri e per l'importo di Euro Persona_3 CP_8 Parte_4
340.000,00.
Ciò posto - evidenziato che l'ipoteca erroneamente iscritta è stata cancellata senza aggravio di spese per parte attrice, aggiunto che un'iscrizione ipotecaria non rende certo incommerciabile il bene e considerato che già alla data del 3.6.2021 era stata trascritta la nota in rettifica della precedente iscrizione ipotecaria, successivamente definitivamente cancellata – non vi è prova del danno, siccome rivendicato, visto che:
5 a) la circostanza che l'immobile, nel mandato all'agenzia, fosse stato posto in vendita al prezzo euro 380.000,00-400.000,00 non è sufficiente a provare che quello fosse il valore di mercato;

b) le prime due proposte di acquisto (poi non esitate nella vendita) recano un prezzo offerto, rispettivamente di euro 335.000,00 e 340.000,00, prezzo offerto senza che il promissario acquirente fosse a conoscenza dell'esistenza dell'ipoteca contestata, circostanza che quindi nessun rilievo ha avuto nell'individuazione degli importi;

c) non sono poi state documentate proposte di acquisto a prezzo superiore;

d) l'immobile è stato infine venduto al prezzo di euro 340.000,00.
Ciò posto, manca ogni evidenza che la sig.ra abbia perduto, per effetto della iscrizione Pt_1 illegittima, migliori occasioni di guadagno rispetto a quanto realizzato con il definitivo trasferimento del bene, né vi sono elementi che possano portare a ritenere che l'immobile sia stato venduto ad un prezzo inferiore a quello di mercato, atteso che il prezzo di vendita è stato pari a quello delle precedenti proposte, tutte formulate nell'inconsapevolezza dell'esistenza dell'ipoteca in contestazione.
La domanda deve essere respinta.


3. Sulla regolamentazione delle spese di lite
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e della causalità, e sono liquidate come in dispositivo.
Da respingersi è la domanda ex art. 96 cpc, formulata in assenza dei presupposti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando, così provvede:
1) respinge la domanda attrice;

2) condanna la sig.ra a rifondere al Parte_1 Controparte_9
ed allo le spese di lite che liquida, per ciascuno, in euro
[...] Controparte_2
5.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Roma il 22.10.2025
IL GIUDICE
(Dr.ssa Daniela D'Auria)
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