N. R.G. 4811 / 2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TIVOLI
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Chiara Pulicati
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4811 / 2020 promossa da:
(C. F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
TIVOLI, VIA ANTONIO DEL RE, 5, presso lo studio degli Avv.ti GALLOTTI MICHELE
(C. F. ) e CERQUATTI CRISTIAN (C. F. ), C.F._2 C.F._3 che la rappresentano e difendono giusta procura in calce all'atto di citazione (PEC:
– Email_1 Email_2
ATTRICE
contro
(C. F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._4
Roma, Via dei Gelsi nr. 3a3b, presso lo studio dell'Avv. Fabrizia Fabiani (C. F.
), che lo rappresenta e difende giusta procura in atti (PEC: C.F._5
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CONVENUTO

Pag. 1 a 9 Oggetto: divisione di beni oggetto di comunione ordinaria.
Conclusioni: coma da note scritte in sostituzione dell'udienza del 10.7.2024.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
chiedendo lo scioglimento della comunione ordinaria, con vendita dei beni e distribuzione del ricavato, nonché condanna al pagamento in proprio favore di una indennità di occupazione degli immobili, utilizzati in modo esclusivo dal convenuto. L'attrice, inoltre, si riservava di formalizzare istanza di assegnazione dei beni all'esito di CTU volta a determinarne il valore.
A sostegno delle proprie domande, l'attrice ha dedotto:
- Che in data 28.3.1984 acquistava, unitamente ai fratelli e UC De CP_1
Filippis, per atto a rogito Notaio dott.ssa (Rep. 2854, Racc. 967), la Persona_1
proprietà indivisa di 1/3 ciascuno dei seguenti immobili:
a) appartamento posto al piano secondo interno 6 (distinto in catasto fabbricati del
Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 8 pal. B, int. 6, categoria A/2, classe
2, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 161 mq e 152 mq escluse le aree scoperte, rendita € 1.030,33), confinante con spazio esterno, vano scale, vano ascensore, appartamento interno 5;
b) laboratorio artigiano posto al piano terzo con relativo terrazzo di pertinenza
(distinto in catasto fabbricati del Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 9, categoria C/3, classe 1, consistenza 35 mq, superficie catastale totale 41 mq, rendita
139,19), confinante con terrazzo annesso di proprietà esclusiva, terrazzo condominiale, vano scale, locale tecnico ascensore;

- Che, successivamente, con atto di donazione del 9.11.2017 per rogito notaio Per_2
(Rep. 1120, Racc. 722), donava al convenuto
[...] Controparte_2 [...]
la propria quota indivisa di 1/3, cosicchè attualmente la proprietà degli CP_1
immobili sopra individuati è ripartita nella quota di 1/3 in capo all'attrice e nella quota di 2/3 in capo al convenuto;

- che il convenuto gode in via esclusiva dei beni per cui è causa;

Pag. 2 a 9 - che sono risultati vani i tentativi di divisione stragiudiziale dei beni, nonché è stato esperito con esito negativo il tentativo di mediazione obbligatoria.
Si costituiva il convenuto, non opponendosi alla domanda di scioglimento della comunione ordinaria, ma contestando in fatto e in diritto la narrazione storica dei fatti offerta dall'attrice.
In particolare, si opponeva alla domanda di condanna al pagamento di una indennità di occupazione degli immobili e rappresentava di avere sostenuto da solo, per anni, i costi di manutenzione degli immobili.
Con ordinanza del 6.5.2022 è stata disposta C.T.U. sulla regolarità urbanistica dei beni immobili e sulla predisposizione di un progetto di divisione, nonché per il calcolo dell'indennità di occupazione.
All'udienza del 10.7.2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., la causa
è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
L'oggetto della domanda è lo scioglimento della comunione ordinaria costituita dai seguenti beni:
- immobile sito in Tivoli, via Tiburtina n. 105/D, posto al piano secondo interno 6
(distinto in catasto fabbricati del Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 8 pal.
B, int. 6, categoria A/2, classe 2, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 161 mq e 152 mq escluse le aree scoperte, rendita € 1.030,33), confinante con spazio esterno, vano scale, vano ascensore, appartamento interno 5 (appartamento);
- immobile sito in Tivoli, via Tiburtina n. 105/D, distinto in catasto fabbricati del
Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 9, categoria C/3, classe 1, consistenza
35 mq, superficie catastale totale 41 mq, rendita 139,19), confinante con terrazzo annesso di proprietà esclusiva, terrazzo condominiale, vano scale, locale tecnico ascensore (laboratorio artigiano).
Con riguardo alla regolarità urbanistica dei beni, dalla C.T.U. è risultato che: “A seguito del sopralluogo, come accennato brevemente in premessa, si sono riscontrate diverse difformità su entrambe le unità immobiliari, in un primo momento sulla base delle planimetrie catastali, ma successivamente anche dell'elaborato progettuale allegato all'ultimo titolo edilizio, che per quanto riguarda l'appartamento posto al piano terzo risulta essere la concessione edilizia n.11 del 09.04.1981, mentre per quanto riguarda il laboratorio posto al piano quarto
Pag. 3 a 9 risulta essere il permesso di costruire n. 1664 del 30.09.2010. Nello specifico per quanto riguarda l'appartamento al piano secondo le difformità riscontrate sono le seguenti:
- Diversa distribuzione degli spazi interni;

- Variazioni prospettiche per lo spostamento di alcune aperture
(finestre e portefinestre);
- Variazione di sagoma e di consistenza;

Per quanto riguarda invece il laboratorio al piano terzo le difformità risultano essere:
- Diversa distribuzione degli spazi interni;

- Non censimento del terrazzo esclusivo posto a pertinenza dell'unità immobiliare. Come si evince chiaramente dalla planimetria catastale allegata e dall'elaborato grafico allegato al
Permesso di Costruire in sanatoria n. 1664 del 30.09.2010 (Allegato 6), il terrazzo non è graficizzato e non risulta nemmeno censito, l'unica certificazione di proprietà è la descrizione dello stesso sull'atto di compravendita del 17 aprile 1984 al n. 1203/I e trascritto
a Roma 2 il 27 aprile 1984 ai n. 12112/10609, tra i fratelli e la Soc. CP_1
"IMMOBILIARE RESIDENCE CARCIANELLO". Per tutto quello sopra descritto, è certo che prima dell'eventuale trasferimento di diritti tra la parte attrice e quella convenuta, entrambe le unità immobiliari dovranno essere oggetto di un iter amministrativo in sanatoria presso gli uffici competenti del Comune di Tivoli, per il raggiungimento di una regolarità edilizio/urbanistica che consentirebbe una loro commerciabilità che attualmente non possiedono.” (PAGG. 10-11); ed infine: “In effetti la sentenza 8230/2019 della Cassazione a
Sezioni Unite, dopo una serie di pronunce contrapposte, ha deciso che un immobile con abusi
è commerciabile. La condizione richiesta è l'esistenza di un titolo edilizio, con sufficiente menzione nel contratto di compravendita degli estremi del titolo edilizio stesso che ne ha approvato la costruzione, che effettivamente gli immobili oggetto della presente hanno. A correzione di quanto riportato in risposta al quesito n.5 nella bozza della perizia e per tutto quello sopra menzionato, dichiara gli immobili commerciabili.” (pag. 13).
Difatti, facendo applicazione dell'orientamento giurisprudenziale richiamato dal CTU, secondo cui “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e
40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale
Pag. 4 a 9 espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta
a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” (Sez. U - , Sentenza n. 8230 del 22/03/2019 - Rv. 653283 - 01), deve accertarsi che nel caso di specie il trasferimento inter vivos degli immobili non sarebbe affetto da nullità, essendo presenti gli estremi della concessione edilizia e del permesso di costruire
(pag. 10 dell'elaborato).
Sul piano della possibilità di procedere alla divisione in natura dei beni, dalla C.T.U. è emerso: “Come sopra già accennato, le due unità immobiliari risultano già indipendenti fra loro in quanto aventi una completa autonomia funzionale, al netto logicamente del diritto condominiale, e per una loro eventuale divisione non necessitano di nessuna opera muraria
o amministrativa. La soluzione più logica e funzionale che propone il sottoscritto è senz'altro quella di una divisione con conguaglio in denaro, di seguito la stima delle due unità immobiliari: (..)” (pag. 6).
Deve essere evidenziato che il concetto di comoda divisibilità di un immobile, cui fa riferimento l'art. 720 c.c., postula che il frazionamento del bene sia attuabile in tante porzioni separate, ciascuna delle quali suscettibile di autonomo godimento da parte di ciascun condividente secondo l'ordinaria normale funzione dell'intero.
È quindi necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici che prevedano soluzioni eccessivamente costose e, inoltre, sotto l'aspetto economico e funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
Perché, dunque, possa procedersi alla divisione del bene comune occorre:
1) che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica;

2) che sia possibile formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento;

Pag. 5 a 9 3) che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi o limitazioni eccessivi, e non richieda opere complesse e di notevole costo;

4) che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero.
A tal riguardo risulta condivisibile il principio per cui: “Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” (Cass. 29 maggio
2007 n. 12498).
Nel caso in esame, la divisione in natura non comporterebbe alcun deprezzamento, né frazionamento, di uno dei beni immobili;
neppure bisognerebbe procedere alla costituzione di servitù.
Con riguardo al valore dei beni immobili emerso in sede di C.T.U., è stato così calcolato:
“Valore finale appartamento, arrotondato per eccesso, è pari a € 250.000,00 (diconsi duecentocinquantamila/00)” e “Valore finale laboratorio, arrotondato per eccesso, è pari a
€ 72.000,00 (diconsi settantaduemila/00)” (pag. 9).
Il CTU, in risposta al quesito n. 3 sottopostogli (“predisponga un progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro”), ha redatto il seguente progetto: “Tenendo presente, come illustrato nella risposta al quesito n.1, che le quote attuali sono per 1/3 della
Sig. e 2/3 del Sig. per entrambe le unità immobiliari, Parte_1 Controparte_1 facendo la somma tra i due valori stimati (€ 250.000,00 + € 72.000,00) che risulta essere pari a € 322.000,00 e dividendo la stessa per 3, si ottiene il valore della quota della Sig.
[...]
che risulta essere pari ad € 107.333,3. Avendo il sottoscritto stimato il Parte_2 laboratorio al piano terzo in € 72.000,00, il progetto di divisione più semplice a detta dello scrivente è quello dove la Sig. diventi proprietaria esclusiva del Parte_1
laboratorio sito al piano terzo e il Sig. diventi proprietario esclusivo Controparte_1 dell'appartamento posto al piano secondo, versando lo stesso, per compensazione di valori,
Pag. 6 a 9 una quota a favore della Sig. pari ad € 35.333,33 (€ 107.333,33 - € Parte_1
72.000,00).” (pag. 9).
L'elaborato peritale risulta esaustivo e conforme ai principi informatori della materia, pertanto, il Tribunale fa proprio il progetto divisionale ivi contenuto.
Conseguentemente, non può essere accolta la domanda attorea di vendita degli immobili, in quanto, in caso di comoda divisione dei beni, non è necessaria alcuna istanza di assegnazione da parte dei comproprietari e risulta superfluo, nonché confliggente con la ratio dell'istituto, procedere ad una vendita del bene a terzi. Difatti, la vendita del compendio è prevista ex art. 720 c.c. ove, in ipotesi di unico bene non divisibile, nessuno dei comproprietari ne chieda l'assegnazione. Nel caso di specie, ricorrendo invece l'ipotesi di comoda divisibilità dei beni oggetto di comunione, con conguaglio in denaro nel rispetto delle quote di proprietà, il
Tribunale deve procedere in tal senso.
La domanda di condanna al pagamento di una indennità di occupazione deve essere accolta.
Deve darsi seguito al principio giurisprudenziale secondo cui: “L'uso esclusivo del bene comune da parte di uno dei comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è idoneo a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2423 del
09/02/2015 - Rv. 634127 - 01).
Nel caso di specie, l'attrice ha allegato una missiva datata 22.10.2020, ricevuta a mezzo raccomandata dal convenuto in data 27.10.2020, con cui espressamente chiedeva di poter usufruire in via diretta degli immobili per cui è causa. Risulta pacifico tra le parti che tale richiesta è rimasta inevasa. Non risultano agli atti richieste pregresse.
Tale indennità è stata calcolata dal CTU nei seguenti termini: “Prendendo come riferimento le superfici sviluppate ed utilizzate per la stima delle due unità, si può determinare il canone mensile delle stesse, che ammonta: Per l'appartamento: € 1.059,79 al mese;
Per il laboratorio: € 406,20 al mese;
Determinazione dell'indennità di occupazione al mese in base alla quota di proprietà(1/3): € 1.465,99 (€ 1.059,79 + € 406,20) / 3 (quota di proprietà della
Sig. 1/3)= € 488.66” (pag. 11). Parte_1
Pag. 7 a 9 Pertanto, dal mese di novembre 2020 il convenuto è tenuto al pagamento dell'indennità di occupazione pari ad € 488,66 nei confronti dell'attrice comproprietaria, per un totale di €
977,32 per l'anno 2020, € 5.863,92 per l'anno 2021, € 5.863,92 per l'anno 2022, € 5.863,92 per l'anno 2023 ed € 5.863,92 per l'anno 2024.
Nulla può essere riconosciuto al convenuto a titolo di spese per la manutenzione della cosa comune per difetto di allegazione, in quanto la domanda non è stata suffragata da alcuna documentazione idonea a dimostrare le spese sostenute.
Come rilevato anche dal CTU, in sede di seconda memoria istruttoria il convenuto ha depositato dei preventivi di spesa e delle fatture, queste ultime non a lui indirizzate, senza dare prova di aver sostenuto le spese ivi indicate attingendo ad una provvista di denaro a sé riconducibile.
Ogni altra questione risulta assorbita.
Le spese, tenuto conto della natura del giudizio, che ha visto il confluente interesse delle parti allo scioglimento della comunione, senza presentare una contrapposizione di posizioni sotto questo profilo, si intendono compensate al 50 %. Il restante 50% viene posto a carico del convenuto, risultato soccombente rispetto alla domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, per come liquidate in dispositivo.
Con riguardo alle spese sostenute e documentate dall'attrice, pertinenti alla trascrizione della domanda giudiziale di divisione degli immobili (documentate per la trascrizione della domanda giudiziale in € 641,12, e per la iscrizione a ruolo del presente giudizio in € 518,00 per contributo unificato ed € 27,00 per diritti di cancelleria), i relativi importi dovranno essere rifusi dal convenuto per la quota di relativa spettanza, pari ai 2/3.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dispone lo scioglimento della comunione tra e Parte_1 Controparte_1
avente ad oggetto:
a) immobile sito in Tivoli, via Tiburtina n. 105/D, posto al piano secondo interno 6
(distinto in catasto fabbricati del Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 8 pal. B, int. 6, categoria A/2, classe 2, consistenza 7 vani, superficie catastale totale 161 mq e 152
Pag. 8 a 9 mq escluse le aree scoperte, rendita € 1.030,33), confinante con spazio esterno, vano scale, vano ascensore, appartamento interno 5 (appartamento);
b) immobile sito in Tivoli, via Tiburtina n. 105/D, distinto in catasto fabbricati del
Comune di Tivoli al foglio 73, p.lla 615, sub 9, categoria C/3, classe 1, consistenza 35 mq, superficie catastale totale 41 mq, rendita 139,19), confinante con terrazzo annesso di proprietà esclusiva, terrazzo condominiale, vano scale, locale tecnico ascensore
(laboratorio artigiano).
2) Assegna ad l'immobile indicato sub a) e a Controparte_1 Parte_1
l'immobile indicato sub b), con conguaglio in denaro, a carico del convenuto ed in favore dell'attrice, pari a 35.333,33 euro;

3) Condanna al pagamento in favore dell'attrice dell'indennità di Controparte_1 occupazione degli immobili determinata in € 977,32 per l'anno 2020, € 5.863,92 per l'anno 2021, € 5.863,92 per l'anno 2022, € 5.863,92 per l'anno 2023 ed € 5.863,92 per l'anno 2024;
4) Onera il conservatore dei registri immobiliari delle trascrizioni di competenza;

5) Compensa le spese del giudizio al 50%, ponendo il restante 50 % a carico di
[...]
liquidate in 3.000,00 euro (quale 50 % di 6.000,00 euro), oltre IVA, CPA ed CP_1
esborsi come per legge;

6) Condanna parte convenuta alla refusione di 2/3 delle spese sostenute dall'attrice per la presente causa, documentate per la trascrizione della domanda giudiziale in € 641,12, e per la iscrizione a ruolo del presente giudizio in € 518,00 per contributo unificato ed €
27,00 per diritti di cancelleria;

Tivoli, 7 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Pulicati

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