Sentenza n. 985/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MESSINA Sezione 13, riunita in udienza il 09/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BONFIGLIO GIUSEPPE, Presidente
DE MARCO GIOVANNI, Relatore
CEFALO VINCENZO, Giudice
in data 09/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 6114/2025 depositato il 01/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 Testa - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Messina - Via Santa Cecilia Is 104 N 45c 98123 Messina ME
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025ME0096478 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso depositato in data 1/9/2025 s.r.l. Ricorrente_1 chiedeva l'annullamento dell'avviso di accertamento n. 2025ME0096478 notificato in data 5/6/2025 emesso dall'Agenzia delle Entrate mediante il quale si attribuiva all'unità immobiliare in Capo d'Orlando fg. 18, part. 427, cat. D8 la rendita catastale di € 19.700,00
a fronte di una proposta di € 10.400,00. Eccepiva: difetto di motivazione;
erroneità della determinazione;
difetto di contraddittorio.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate assumendo correttezza della procedura e della determinazione, insussistenza dell'obbligo di contraddittorio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
L'accertamento consegue a procedura DOCFA avviata dalla ricorrente, con proposta di riclassamento di un'unità immobiliare ubicata in Capo d'Orlando fg. 18, part. 427, avente categoria D8 e destinato ad attività commerciale ubicato in zona industriale e realizzato nell'anno 2024, presentata in data 7/8/024. Mediante la DOCFA, come si evince dalla relazione di stima allegata all'avviso di accertamento, dal momento che la
DOCFA non è stata prodotta dalla ricorrente, per l'immobile di nuova realizzazione veniva proposta una rendita catastale di € 10.400,00 con un valore commerciale di € 300/mq. Come emerge sempre dalla relazione di stima – non oggetto di contestazione – redatta a seguito di sopralluogo, trattasi di immobile con destinazione commerciale avente una superficie di mq. 1.555,00 circa, con annessa corte a servizio consistente in ampio parcheggio pavimentato. L'immobile è ubicato in zona periferica, ma occupata da varie attività commerciali.
Tanto posto, insussistente è l'eccepito difetto di motivazione. Infatti, in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cosiddetta procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, ogniqualvolta l'Ufficio non disattenda gli elementi di fatto indicati dal contribuente, limitandosi ad una determinazione diversa della rendita proposta sulla base di una mera valutazione tecnica relativa al valore economico dei beni, atteso che i fatti su cui si fonda l'atto di classamento debbono ritenersi pacifici tra le parti, essendo appunto quelli stessi indicati dal contribuente nella denuncia predetta, sicchè nemmeno
è onere dell'Ufficio la loro prova. Del resto, come previsto espressamente dal d.m. 701/94, la rendita indicata mediante DOCFA è, a tutti gli effetti, come mera «rendita proposta fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione della dichiarazione… alla determinazione della rendita catastale definitiva» (cfr. Cass.
8/7/2004, 12608; Cass. 11/1/2006, 333; Cass. V, 11/6/2010, 14103; Cass. 5580/2015; Cass. 3354/2015;
Cass. 10056/2017; Cass. tr. 23/5/2018, 12777; Cass. 30/1/2020, 2170). Circostanza che si verifica nel caso in esame, in cui l'Amministrazione ha operato una diversa valutazione economica esclusivamente sulla base degli elementi fattuali proposti dal contribuente con la scheda di aggiornamento dei dati catastali. Aggiungasi che, nella specie, l'avviso non si limita a rettificare gli elementi di calcolo proposti dalla parte, ma, come sopra osservato, procee ad analitica determinazione dei costi e descrizione dell'immobile, conseguente a sopralluogo.
Infondata è, parimenti, l'eccezione di difetto di “sopralluogo in contraddittorio”. Come osservato l'Amministrazione altro non ha fatto che valutare in maniera diversa gli elementi rappresentati dalla parte in sede di DOCFA, senza disconoscerli o introdurne di nuovi. Consegue che nessun sopralluogo sarebbe stato necessario a supporto della motivazione, dal momento che gli elementi considerati sono gli stessi indicati dalla parte: infatti le esigenze di sopralluogo (e comunque di analisi dei luoghi) si pongono esclusivamente nei casi in cui la rideterminazione della rendita venga operata dall'Amministrazione d'ufficio per la rilevazione di modifiche operate sull'immobile, non, invece, in tutti i casi – come quello in esame – in cui la determinazione della rendita è effettuata a seguito di DOCFA, dunque sulla base degli elementi dedotti dalla stessa parte (cfr. Cass. 3/11/2010, 22313; Cass. 14/11/2012, 19949; Cass. 13/2/2015, 2998; Cass. 374/2017; Cass.
2169/2020). Lo stesso art. 11 D.L. 70/88 prevede che «il classamento delle unità immobiliari urbane per le quali la dichiarazione di cui all'art. 56 del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, è stata redatta su scheda conforme a modello approvato… può essere effettuato anche senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche, con riferimento ad unità già cernite aventi analoghe caratteristiche». In ogni caso il sopralluogo risulta effettuato. La verifica in esame non rientra tra quelle per le quali debba essere instaurato un contraddittorio endoprocedimentale.
Infine corretta appare la determinazione della rendita operata dall'Amministrazione. Come emerge dall'avviso e dalla relazione, tale stima è operata in base al costo di costruzione ed al valore del suolo (per la corte a servizio), pervenendosi ad un valore complessivo di € 986.580,00. Il valore di costruzione è determinato in
€/mq 600,00. Tale valore appare ragionevole, sia per l'intrinseca modestia di quello proposto (€/mq 300,00), sia in considerazione delle caratteristiche e funzioni dell'immobile (descritto in relazione – e non oggetto di contestazione – come immobile di nuova realizzazione, rifinito, con ampio vano commerciale con servizi e dotato di ampio parcheggio. Inoltre detto valore, secondo quanto esposto in relazione, sarebbe coerente con il prezziario dell'Amministrazione e analoga a quella di altri due locali commerciali ubicati nelle vicinanze
(part. 381 e part. 258 sub 7, 15 e 20). A fronte di detta argomentata stima, peraltro, la ricorrente non ha opposto che eccezioni generiche. Né la ricorrente ha argomentato il modo in cui è pervenuta ad una rendita catastale di soli € 10.400,00, né se e quali immobili ha preso in comparazione. Non è dato comprendere, poi, in che modo edifici commerciali impiegati come ristoranti (part. 381 secondo la ricorrente) o supermercato
(part. 258 secondo la ricorrente) si collocherebbero “all'estremo opposto dello spettro qualitativo della categoria D/8”. Come noto, infatti, la categoria D/8 identifica fabbricati costruiti o adattati per specifiche esigenze di attività commerciali e non facilmente modificabili, come supermercati, grandi magazzini, centri commerciali, autogrill, ecc.
Sicchè, a fronte delle argomentazioni specifiche dell'Amministrazione si oppongono argomentazioni apodittiche e generiche.
Il ricorso, pertanto, va rigettato. In ragione della peculiarità della vicenda, le spese di lite vanno compensate tra le parti.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Compensa le spese di lite tra le parti.