REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lodi
SEZIONE PRIMA
1384 /2025
Il Tribunale in persona del Giudice ER PE ha pronunciato ed art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1384/ 2025 promossa da:

Parte_1
CON OC US SI E LI NC
CONTRO

Controparte_1
CONTUMACE
CONCLUSIONI PER L'ATTRICE INTIMANTE Parte_1
accertare e dichiarare che il contratto di locazione inter partes ha cessato i propri effetti alla data del
31/01/2025 per recesso e/o volontà di rilascio da parte del Sig. e per l'effetto Controparte_1
condannare l'intimato a rilasciare immediatamente l'immobile de quo da persone e cose di sua esclusiva proprietà per la suddetta data;

- dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del sig. con condanna di Controparte_1
quest'ultimo all'immediato rilascio dell'immobile libero da cose e persone;

- condannare l'intimato al pagamento dei canoni/indennità di occupazione scaduti dal 16.09.2024 sino al
31.01.2025 pari ad euro 2.300,00 e di quelli successivi a scadere che al 18.12.2025 corrispondono ad euro
5.060,00, oltre alle spese condominiali pari ad euro 313,18, per un totale di euro 7.673,18,18, oltre gli ulteriori successivi a scadere nonché delle spese condominiali e di registrazione del contratto fino all'esecuzione dello sfratto;

- condannare l'intimato al pagamento delle spese e competenze del procedimento di mediazione obbligatoria e del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, cassa avvocati, ed IVA come per legge.
- Respingere tutte le domande proposte dal conduttore.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione per finita locazione in data 4/6/2025 adiva l'intestato Parte_1
Tribunale esponendo di essere proprietaria di un immobile sito in Lodi Via Magenta 34 concesso in locazione a con contratto del 16/7/2024 per il periodo di anni tre;
che dava Controparte_1 CP_1
disdetta anticipata del contratto impegnandosi a liberare l'immobile per la data del 31/1/2025 ma che l'immobile era tutt'ora occupato dal conduttore resosi anche moroso nel pagamento dei canoni e delle spese condominiali a far tempo dal mese di settembre 2024. Concludeva chiedendo convalidarsi lo sfratto e condannarsi il convenuto al rilascio e al pagamento dell'indennità di occupazione sino alla riconsegna.
Il convenuto non compariva all'udienza fissata per la convalida e il Giudice, ritenuto che la controversia non potesse essere trattata con il rito sommario in quanto non rientrate in una delle tipiche fattispecie previste dagli artt. 657 e segg. c.p.c., disponeva il passaggio alla cognizione piena. Contestualmente assegnava alle parti termine per il deposito della domanda di mediazione e per l'integrazione delle difese. ER inoltre l'intimante di notificare all'intimato l'ordinanza di conversione.
Il procedimento di mediazione si concludeva negativamente per la mancata partecipazione di il CP_1
quale inoltre non si costituiva in giudizio, mentre l'intimante depositava memoria integrativa insistendo nelle domande. Dichiarata la contumacia del convenuto la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 24/12/2025.
MOTIVI
La domanda dell'attrice è fondata e deve trovare accoglimento.
E' documentato che , unitamente a , concedeva in godimento a Parte_1 Parte_2
un immobile ad uso abitativo sito in Lodi corso Magenta 34 per il periodo 16/7/2024- Controparte_1 15/7/2027, con proroga di anni due alla scadenza, ai sensi dell'art. 2 comma 3 L. 431/98. Le parti pattuivano il canone annuo di Euro 5.520,00 oltre alle spese condominiali a carico del conduttore.
La consegna dell'immobile avveniva in data 6/7/2024, antecedente alla scrittura;
contestualmente l'inquilino versava una parte del deposito cauzionale.
Allega l'attrice che a pochi giorni dalla stipula rappresentava alla locatrice di avere difficoltà a CP_1
raggiungere l'alloggio, situato al piano secondo dello stabile privo di ascensore, a causa delle proprie condizioni di salute.
Le parti addivenivano quindi alla sottoscrizione di un'ulteriore scrittura in data 30/7/2024, ove, dandosi atto delle problematiche rappresentate dal conduttore, si accordavano per la liberazione dell'abitazione entro il 31/1/2025.
L'attrice lamenta che decorso il termine stabilito il convenuto continua ad occupare l'immobile essendosi inoltre reso moroso nel pagamento dei canoni a far tempo dal mese di settembre 2024.
Va preliminarmente rilevato che nella già menzionata scrittura del 30/7/2024 il conduttore dichiara di dare disdetta anticipata, tuttavia, Indipendentemente dal termine utilizzato, non vi è dubbio che la volontà
manifestata, accettata dalla conduttrice e formalizzata nell'accordo, deve interpretarsi come esercizio della facoltà di recesso anticipato di cui all'art. 3 coma 6 L. 431/98.
Infatti la citata legge consente sempre al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, di recedere anticipatamente dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Tale
disposizione è sostanzialmente riprodotta nell'art. 8 del contratto tra le parti, che pone a carico del conduttore il più favorevole termine di preavviso di un mese.
Diversamente opera la disdetta, atto con il quale una delle parti impedisce la tacita rinnovazione del contratto una volta interamente trascorsa la sua durata, nella specie fissata al 15/7/2027 con proroga legale di ulteriori anni due.
Appare evidente che il conduttore intendesse porre fine al rapporto contrattuale prima della sua naturale scadenza allegando i gravi motivi previsti dalla legge. Tale conclusione è avallata dalla considerazione che le stesse parti indicarono la data entro la quale doveva avvenire il rilascio, che rappresenta quindi il termine finale della locazione. Il contratto deve conseguentemente dichiararsi cessato alla data del 31/1/2025.
Il conduttore inadempiente all'obbligo di restituire il bene al termine della locazione deve essere condannato al rilascio. È altresì tenuto alla corresponsione dei canoni maturati fino al 31/1/2025, nonché,
ai sensi dell'art. 1591 c.c., di quelli successivamente scaduti, quantificati dall'attore in Euro 6.300,00 al
18/12/2025, e di quelli ulteriori che verranno a scadere sino alla riconsegna.
Merita ricordare che secondo l'insegnamento della Suprema Corte il creditore che agisce per l'adempimento o la risoluzione deve limitarsi a dimostrare il titolo della propria pretesa mentre spetta al debitore convenuto dare prova dell'estinzione dell'obbligazione.
La locatrice ha assolto l'onere della prova con la produzione del contratto regolarmente registrato e della successiva scrittura tra le parti dai quali discende l'obbligo del conduttore sia di corrispondere il canone pattuito che di rilasciare il bene entro il 31/1/2025. Difetta invece la prova del pagamento e della liberazione dell'immobile posta a carico del convenuto il quale, ritualmente citato in giudizio, non si è
costituito ed è stato dichiarato contumace.
L'ulteriore domanda di condanna al pagamento degli oneri accessori non può trovare accoglimento per difetto di prova.
Infatti nel contratto le spese per l'uso e la manutenzione delle parti comuni poste a carico del conduttore non sono quantificate. L'attore si è limitato a depositare nel fascicolo un mero prospetto di riparto delle spese condominiali, peraltro nemmeno sottoscritto dall'amministratore, produzione priva in sé di valore probatorio mancando dei documenti giustificativi rappresentati nella specie dai consuntivi debitamente approvati dall'assemblea e dei relativi criteri di riparto.
Le spese seguono la soccombenza


PQM


Il Tribunale di Lodi in funzione di Giudice Monocratico, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza,
difesa, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
DICHIARA cessato il contratto di locazione ad uso abitativo di cui è causa alla data del 31/1/2025;
CONDANNA il convenuto al rilascio a favore dell'attrice dell'immobile sito in Lodi Via Controparte_1
Magenta 34; VISTO l'art. 56 L. 392/78 fissa per l'esecuzione la data del 23/1/2026;
CONDANNA il convenuto al pagamento a favore dell'attrice della somma di Euro 6.300,00 per canoni scaduti, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, oltre ai canoni successivi a scadere sino a rilascio;

CONDANNA infine il convenuto alla rifusione delle spese di lite a favore dell'attrice che liquida in Euro
2.663,00 per compensi, Euro 635,97 per anticipazioni, oltre Iva e Cpa come per legge e rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso ex art. 2 del D.M. 55/2014.
Lodi, 24/12/2025
Il Giudice Onorario di Pace
ER PE