REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il dott. Mauro Impresa, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 17155/2020, avente ad oggetto: recesso da contratto preliminare di vendita con richiesta di restituzione del doppio della caparra e vertente tra
(CF ) nato a [...] il [...] Parte_1 C.F._1 ed ivi residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Mariachiara Oliviero
Attore
e
(P. VA , Controparte_1 P.IVA_1 corrente, in Napoli, Via Cimarosa 89, in persona del suo rappresentante legale p.t. , rappresentata e difesa CP_2 dall'avv. Alfredo Affaitati
Convenuta
CONCLUSIONI
Per l'attore:
1) Accertare l'esistenza e l'autenticità del contratto preliminare di assegnazione;

2) Accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta per i vizi emersi e riscontrati nell'immobile e palese violazione del regolamento negoziale, e per l'effetto l'avvenuto esercizio del diritto di recesso da parte del

Dott. in data 16/01/2019, accertandone e Pt_1 dichiarandone la regolarità formale e sostanziale;

3) Conseguentemente condannare la Parte_2
VA (c.f. , in virtù
[...] P.IVA_1 dell'esercitato recesso, al pagamento della somma di euro
70.000,00 pari al doppio della caparra versata dal dott.
al momento della stipula del preliminare di Pt_1 assegnazione;

4) Condannare la società al Parte_2 risarcimento di tutti gli ulteriori danni come già documentati e conteggiati, euro 4.000,00 spese di mediazione ed euro 3.615,00 spese di ristrutturazione entrambe anticipate, anche qualora inopinatamente si ritenesse il preliminare inefficace per avveramento della condizione nel qual caso si chiede quantomeno la restituzione di euro 35.000,00 oltre il risarcimento degli anzidetti danni;

5) Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa da attribuirsi alla procuratrice di parte attrice;

per il convenuta:
1) Rigettarsi tutte le domande proposte, in quanto inammissibili, infondate in fatto ed in diritto e non provate;

2) Dichiararsi l'inefficacia e/o nullità assoluta del contratto preliminare de quo e succ. int., per mancato conseguimento della qualifica di socio della da parte dello CP_1 Parte_1
;
[...]
3) Dichiararsi l'inefficacia del contratto preliminare de quo e succ. intr. per mancato avveramento della condizione sospensiva e/o mista dell'ottenimento del finanziamento da parte dell'istante;
4) In subordine, in caso invece, in cui si volesse ritenere valido ed efficace il contratto preliminare de quo, accertarsi e dichiararsi che, nessun inadempimento contrattuale è imputabile alla convenuta , anche CP_3 in merito alla scadenza del termine indicato per la stipula del rogito definitivo, comunque, non essenziale;

5) Accertarsi e dichiararsi l'illegittimità del recesso operato da parte attrice e quindi il diritto di parte istante a trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria;

6) Il tutto con vittoria di spese, onorari, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA di causa, del presente grado, con attribuzione al procuratore di parte convenuta antistatario;

MOTIVI DELLA DECISIONE
ha citato in giudizio la ed Parte_1 Controparte_1 ha dedotto: che il 14.2.2018 aveva sottoscritto con la convenuta un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile sito in
Napoli al vico Pedamentina a S Martino n. 12; che aveva versato alla convenuta euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
che era stato previsto che il saldo concordato di euro 565.000,00
(cinquecentosessantacinquemila,00)sarebbe stato versato alla stipula dell'atto notarile di assegnazione;
che la validità ed l'efficacia del preliminare erano state subordinate alla concessione di un finanziamento da parte del suo istituto di credito;
che il termine per la stipula del contratto definitivo di assegnazione era stato fissato al 31.5.2018; che il 14.02.2018 aveva firmato con la convenuta una scrittura integrativa nella quale era stato specificato che i costi di personalizzazione dell'immobile sarebbero stati sostenuti dalla cooperativa fino alla concorrenza di euro 40.000,00 e per l'esubero sarebbero stati a suo carico;
che tutti i lavori previsti sarebbero dovuti terminare entro il 31.5.2018; che aveva chiesto la concessione
Part del finanziamento alla ma l'istituto aveva respinto la richiesta non avendo potuto verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile ed aveva dichiarato che il suo valore commerciale era nullo;
che entro il termine del 31.05.2018 non era stato possibile firmare l'atto notarile di assegnazione ed i lavori non erano stati conclusi;
che l'impossibilità di concludere il contratto era da attribuire all'inadempimento della convenuta che non aveva fornito la documentazione catastale necessaria;
che con missive del 14.1.2019 e dell'8.3.2019 aveva comunicato alla convenuta il recesso dal preliminare e chiesto la restituzione del doppio della caparra senza ottenere risposta;
che anche l'Ing. al quale aveva chiesto di verificare Persona_1
l'alienabilità dell'immobile oggetto del preliminare aveva concluso la indagine affermando che “la documentazione fornita non era sufficiente a garantire l'alienabilità del bene ai sensi dell'art. 40, co. 2, della legge 47/85 e dell'art. 46, comma 1, del D.P.R. 380/2001”; che dalla relazione dell'Ing. era Per_1 emerso che l'immobile aveva subito diversi interventi di ristrutturazione dei quali la convenuta non aveva fornito gli elaborati grafici;
che l'omessa consegna della documentazione attestante la regolarità urbanistica violava gli impegni assunti con il preliminare ed era indicativa dell'esistenza di irregolarità urbanistiche dell'immobile; che aveva diritto alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento del danno(euro 7.615,00 per l'acquisto di materiali in parte sono già stati installati nell'appartamento e non asportabili e spese di agenzia immobiliare).
La Società di seguito per brevità Controparte_1
Cooperativa) si è opposta alla domanda sostenendo: che l'attore non essendo socio della cooperativa non poteva acquistare l'immobile; che non era stata inadempiente rispetto agli impegni assunti con il preliminare sottoscritto;
che la richiesta di restituzione del doppio della caparra non era cumulabile con la richiesta di risarcimento del danno
Ciò premesso, la domanda dell'attore è fondata.
E' pacifico: che il 14.2.2018 le parti hanno sottoscritto un contratto in base al quale la cooperativa si è impegnata ad attribuire e trasferire e lo si è impegnato ad accettare Pt_1 l'immobile sito in Napoli al vico Pedamentina a S Martino n. 12(in catasto sez. MON, foglio 1, p.lla 122, sub 27, z.cens.12, CAT A/2,
CL 3, vani 5, Sup Cat. MQ 125 Totale escluse aree scoperte MQ 116,
Rendita 542,28); che le parti avevano concordato quale corrispettivo per assegnazione la somma di euro 600.000,00
(seicentomila,00), di cui euro 35.000,00 quale caparra confirmatoria versati alla sottoscrizione del preliminare con assegno bancario n. 1069500872-11 – Banco di Napoli, ed euro
565.000,00 alla stipula dell'atto di assegnazione;
che le parti avevano subordinato la validità e l'efficacia del preliminare di assegnazione alla concessione di un finanziamento all'attore da parte del suo istituto di credito di fiducia e che la CP_3 si era impegnata a fornire la documentazione tecnico catastale necessaria;
che il termine per la stipula del contratto definitivo di assegnazione era stato fissato al 31.5.2018 al pari del termine per la ultimazione dei lavori.
E' controverso se sussista un inadempimento della convenuta per non avere fornita tutta la documentazione comprovante la regolarità urbanistica così da avere certezza della commerciabilità del bene oggetto del preliminare tenuto conto delle previsioni di cui agli artt. 40 della legge 47/85 e 46 del
D.P.R. 380/2001.
In proposito appare decisivo che l'attore ha indicato in maniera specifica contestato alla convenuta di non avere consegnato la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile ed a sostegno della sua allegazione ha richiamato i rilievi compiuti sia dal tecnico incaricato dalla banca alla quale si era rivolto per ottenere il mutuo che del tecnico di fiducia al quale aveva affidato una ulteriore verifica.
Entrambi i tecnici hanno certificato che i documenti messi a disposizione della cooperativa non erano sufficienti a garantire il trasferimento dell'immobile rispettando le prescrizioni della legge 47/85 e del D.P.R. 380/2001. Alle motivate conclusioni dei due tecnici la convenuta non ha contrapposto nessun elemento di segno contrario.
Deve pertanto ritenersi sussistente un grave inadempimento della convenuta che in spregio dell'impegno assunto con il preliminare ha impedito all'attore di acquisire la piena consapevolezza in merito all'effettiva commerciabilità del bene.
Deve pertanto ritenersi che legittimamente l'attore nel gennaio
2019 ha esercitato il recesso dal contratto preliminare ed ha maturato il diritto a ricevere il doppio della caparra ex art. 1385, comma 2, c.c..
Quanto alla difesa della convenuta che ha eccepito che l'assegnazione non sarebbe potuta intervenire in quanto lo non era socio né aveva chiesto di diventarlo, va Pt_1 evidenziato che nello stesso preliminare è riportato che l'attore aveva presentato domanda di ammissione alla cooperativa il
9.2.2018.
In presenza di tale precisa indicazione ed in mancanza di deduzioni della convenuta riferite ad ostacoli all'associazione dello , deve ritenersi che nulla impedisse allo Pt_1 Pt_1 di diventare socio cosicchè la mancata associazione non può giustificare l'inadempimento della convenuta rispetto agli impegni assunti con il preliminare.
D'altra parte alla luce del tenore del preliminare deve escludersi che la sua efficacia fosse condizionata all'inserimento dello nella cooperativa. Pt_1
Piuttosto deve ritenersi che l'acquisto della qualità di socio costituisse un passaggio obbligato del successivo trasferimento tenuto conto della natura di cooperativa edilizia della convenuta.
Consegue che la convenuta va condannata la pagamento in favore dell'attore della somma di euro 70000,00.
Tenuto conto della funzione della caparra, che consente la liquidazione anticipata e convenzionale del danno e mira ad evitare il conflitto in merito alla misura del risarcimento del danno, deve affermarsi che possono essere riconosciuti all'attore ulteriori somme a titolo di risarcimento del danno in aggiunta alla restituzione del doppio della caparra.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate con i parametri previsti dal D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M.
147/2022, per le controversie di valore compreso tra euro 52000,01 ed euro 260000,00 – valori medi per le fasi di studio, introduttiva e di decisione, valore minimo per la fasi di trattazione .

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
nei confronti della convenuta Pt_1 Controparte_1
, ogni diversa istanza, difesa ed eccezione disattesa, così
[...] provvede:
1)Dichiara la legittimità del recesso esercitato dall'attore il
16.1.2019 e condanna la al Controparte_1 pagamento della somma di euro 70.000,00;
2)Condanna la al pagamento delle Controparte_1 spese del giudizio che liquida in euro 545,00 per esborsi ed euro
11268,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, cpa ed iva con attribuzione all'Avv. Mariachiara Oliviero.
Napoli, 25.6.2025.
Il Giudice
dott. Mauro Impresa