r.g. n. 1164/16
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nuoro
SEZIONE CIVILE in persona del dott. Cosimo Gabbani, in funzione di Giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1164/2016, oggetto: Proprietà, promossa da:
, c.f. nata il [...] a [...], Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in NUORO alla VIA MANZONI n. 18, presso lo studio dell'Avv. MARIA
VITTORIA CABIDDU, c.f. , che la rappresenta e difende, congiuntamente C.F._2
e disgiuntamente all'Avv. GIORGIO DIPIETROMARIA, c.f. , in virtù di C.F._3 procura in calce all'atto introduttivo
- parte attrice - contro
c.f. , nata il [...] a Controparte_1 C.F._4
TAURIANOVA, elettivamente domiciliato in BUDONI alla VIA NAZIONALE n. 193, presso lo studio dell'Avv. ROBERTO DELEDDA, c.f. , che lo rappresenta e difende C.F._5 in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
- parte convenuta –
e contro
P.VA , in persona del legale rappresentante p.t., con sede in Controparte_2 P.VA_1
SAN TEODORO, elettivamente domiciliato in OLBIA alla VIA FERRARA n. 85, presso lo studio dell'Avv. MONICA SANTA CAZZARI, c.f. , che lo rappresenta e difende C.F._6 in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
- parte terza chiamata -
CONCLUSIONI
Nell'interesse della parte attrice (rassegnate nella prima memoria ex art. 183 co VI c.p.c. e confermate all'udienza del 17.9.2024)
“1) Accertare e dichiarare l'esatta linea di confine tra il fondo di proprietà dell'attrice e quello di proprietà della convenuta meglio descritti in premessa di fatto dell'atto di citazione;
2) condannare Tribunale Ordinario di Nuoro Proc. n. 1164/2016 R.A.C. Sentenza - pagina 1 r.g. n. 1164/16
la convenuta al rilascio della porzione di terreno illegittimamente occupata ed al ripristino dello status quo ante, mediante demolizione dei manufatti insistenti su tale porzione e riedificazione di quelli abbattuti;
3) condannare altresì la convenuta al risarcimento dei danni, se del caso da liquidarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c., che si quantificano in € 18.840,90 o veriore somma ritenuta di ragione dovuta. 4) Respingere ogni avversaria domanda di condanna. In ogni caso, con vittoria di spese”.
Nell'interesse della parte convenuta (rassegnate in comparsa di costituzione e risposta e confermate all'udienza del 17.9.2024):
“In rito: fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa del terzo società in CP_2 persona del suo amministratore pro tempore, a norma dell'art. 269 c.p.c.

2. Nel merito: rigettare le domande tutte formulate dall'attrice ivi comprese quelle risarcitorie in quanto infondate sia in fatto che in diritto;

3. Accertare e dichiarare che la società si è resa inadempiente al CP_2 contratto preliminare sottoscritto con la SI.ra e di conseguenza condannarla al ristoro del CP_1 pregiudizio subito dalla odierna convenuta mediante riduzione del prezzo di acquisto nella misura che verrà accertata in corso di causa.

4. In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare la società in persona del legale rappresentante pro CP_2 tempore, con sede in San Teodoro (OT) Lago Platani 4, tenuta a garantire la convenuta contro gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande di parte attrice e, per l'effetto, condannarla al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso di causa in favore della
SI.ra .

5. In via riconvenzionale, previo accertamento della responsabilità solidale Parte_1 dell'attore SI.ra e della in merito alla sottrazione della porzione Parte_1 Controparte_3 di giardino di proprietà esclusivo della SI.ra condannare in via solidale l'attore SI. CP_1
e la restituire alla SI.ra la piena e completa disponibilità e titolarità Pt_1 Controparte_4 CP_1 della porzione di giardino di cui è causa. Il tutto con vittoria delle spese di lite e dei compensi professionale, oltre accessori di legge. “Insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori dedotti e non ammessi.
Nell'interesse della terza chiamata (rassegnate in comparsa di costituzione e risposta e confermate all'udienza del 17.9.2024):
“

1. In via pregiudiziale: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della CP_2
nel presente giudizio per i motivi esposti nel presente atto e per l'effetto estromettere lo stesso
[...] dal giudizio de quo, con vittoria di onorari, competenze, spese come per legge;

2. Nel merito: rigettare tutte le domande formulate dalla sig.ra nei confronti della per tutto CP_1 CP_2 quanto esposto nel presente atto ed in quanto in veritiere in fatto ed infondate in diritto;

3. nel merito in subordine: accertare e dichiarare che la non è tenuta a garantire la sig.ra CP_2 CP_1
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contro gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande di parte attrice e per l'effetto condannare, la sola sig.ra al pagamento di tutte le somme a qualunque titolo dovute dalla CP_1 stessa a favore della sig.ra In ogni caso con vittoria di onorari, competenze, spese, C.P.A. Pt_1 ed I.V.A. come per Legge.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 21.7.2016, ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio per sentire accogliere le conclusioni sopra riportate. Controparte_1
Nell'atto introduttivo l'attrice ha esposto:
- di aver acquistato (con rogito dell'11.5.2010, rep. 213352/44622) dalla società un Controparte_2 appartamento in San Teodoro. Loc. Lu Fraili, distinto al catasto al F. 7, part. 1783, sub. 22, comprensivo di scala esterna di accesso al primo piano e di una porzione cortilizia sulla quale insisteva un vano servizi, contenete il compressore del climatizzatore;

- che la convenuta aveva precedentemente acquistato (con rogito del 19.2.2010, rep. CP_1
212939/442869) l'appartamento sottostante al proprio, distinto al catasto al F. 7, part. 1783, sub. 20, comprendente anche una piccola porzione di area cortilizia, adiacente alla scala che conduce al primo piano;

- di aver incaricato, nell'aprile 2015, l'agenzia Tavolara Immobiliare di Olbia di valutare e, poi, porre in vendita, per il prezzo di € 175.000,00 l'immobile di sua proprietà;
- di aver potuto costatare, il g. 1.9.2015, che la convenuta aveva abbattuto il vano servizi adiacente alla scala di pertinenza della propria abitazione, aveva rimosso il tubo dell'acqua ed il rubinetto ivi presenti, tagliato la pietra di pavimentazione che serviva anche come pianerottolo della scala esterna, inglobando mediane una recinzione l'area cortilizia di proprietà della nel proprio giardino;
Pt_1
- di aver immediatamente lamentato l'illegittimità delle opere della e di aver, successivamente, CP_1 mediante lettera di diffida del 25.9.2015, specificato come le stesse potessero inficiare anche le trattative per la vendita dell'immobile attoreo;

- di aver visto sfumare la vendita dell'immobile nel dicembre 2015/gennaio 2016, una volta che gli offerenti avevano appreso dell'occupazione della convenuta e della indisponibilità al rilascio da parte della stessa;

- di aver esperito il tentativo di mediazione avente ad oggetto anche il risarcimento dei danni patiti per la perdita della vendita.
2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 20.12.2016, si è costituita in giudizio
[...] che ha contestato le avverse difese, affermando che l'attrice non è proprietaria di Controparte_1 alcuna porzione dell'area cortilizia, dal momento che i confini fra le due proprietà devono essere determinati secondo quanto prevede il contratto definitivo, cui non sono state allegate planimetrie
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catastali, e il preliminare di compravendita della dalla cui planimetria si evince che tutto il CP_1 giardino sarebbe spettato alla CP_1
La convenuta ha, inoltre, allegato che, nel 2013, a sua insaputa e senza sua alcuna autorizzazione, gli operai della si erano introdotti nel giardino della ed avevano realizzato il vano CP_2 CP_1 servizi, un ulteriore vano per la bombola del gas destinata all'appartamento dell'attrice e un vano destinato a contenere le pompe idrauliche del condominio.
Dopo aver ripetutamente, ma invano, lamentato la realizzazione dei suddetti abusi e dopo averne chiesta la rimozione alla , la convenuta ha affermato di aver rimosso, nel 2016, il vano CP_2 servizi, riappropriandosi dei propri 6 mq di cortile, non potendo rimuovere gli altri vani perché destinati anche ad alcuni contatori condominiali.
La ha, poi, chiesto di poter chiamare in causa la per essere dalla stessa CP_1 Controparte_2 manlevata da ogni pretesa attorea;
ha avanzato domanda riconvenzionale di regolamento di confini, con domanda di rimessione in pristino, nei confronti sia dell'attrice che della e ha Controparte_2 chiesto, infine, alla il risarcimento del danno per l'inadempimento del contratto Controparte_2 preliminare di vendita, assumendo che le è stata venduta una porzione di cortile inferiore a quella promessa.
Con provvedimento del 9.1.2017, è stata rinviata la prima udienza per consentire la chiamata della
Controparte_5
3. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 23.5.2017, la si è costituita in
[...] Controparte_2 giudizio contestando le avverse difese e produzioni ed, in particolare, contestando la ricostruzione fattuale offerta dalla convenuta, negando di essersi introdotta nel 2013 nel giardino della CP_1 costruendo il vano servizi destinato a servire l'appartamento della e precisando come Pt_1 nell'atto preliminare di compravendita con la non fossero indicate le misure del fabbricato e CP_1 del giardino e disconoscendo la planimetria allegata al doc. 2 della comparsa di costituzione della convenuta e producendo, di contro, una planimetria mancante di qualsiasi indicazione circa la delimitazione dell'area cortilizia.
La terza chiamata ha affermato, inoltre, di aver proceduto all'accatastamento del fabbricato nel giugno del 2009, rispettando la situazione di fatto in cui esso si trovava, e di aver venduto, prima alla convenuta e poi all'attrice, i rispettivi immobili, secondo le planimetrie catastali, allegate agli atti di compravendita.
La terza chiamata ha allegato, inoltre, che la si è determinata alla demolizione dei manufatti CP_1 che già si trovavano in loco, benché consapevole di non averne la titolarità e senza preventivamente avvisare la Controparte_2
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La terza chiamata si è difesa, inoltre, rilevando che la vendita con la convenuta è avvenuta “a corpo e non a misura”, con la conseguente applicabilità dell'art. 1538 c.c., e che la convenuta è decaduta dal diritto di chiedere la riduzione del prezzo ex art. 1541 c.c.
4. All'udienza del 23.5.2017, l'attrice ha eccepito la mancanza di data certa ex art. 2704 c.c. del contratto preliminare della convenuta e della planimetria ad esso allegata ed ha contestato che i manufatti demoliti dalla convenuta siano stati costruiti nel 2013 perché essi erano presenti prima della consegna degli immobili alle parti acquirenti. La convenuta ha disconosciuto la propria firma sul contratto preliminare e sulla planimetria ad esso allegata prodotti dalla terza chiamata e ha disconosciuto, altresì, la conformità all'originale di tali documenti. La ha contestato la CP_2 planimetria prodotta dalla convenuta, disconoscendone la conformità all'originale e ha chiesto l'estromissione dal giudizio.
All'esito della prima udienza sono stati assegnati i termini di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c.
L'attrice ha depositato la prima memoria, la seconda memoria e la terza memoria. La convenuta ha depositato la seconda memoria e la terza memoria. La terza chiamata ha depositato solo la seconda memoria.
Con provvedimento del 29.1.2018, emesso a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
14.11.2017, è stata formulata dal precedente giudice istruttore la seguente proposta di conciliazione ex art. 185 bis c.p.c.: “- rinuncia dell'attrice alle domande risarcitorie proposte nei confronti della convenuta;
- rinuncia della convenuta alle domande proposte nei confronti della terza chiamata;
- ripristino delle opere a suo tempo realizzate dall'attrice a spese per metà della convenuta e CP_1 per metà della società terza chiamata;
- riconoscimento da parte della convenuta in capo all'attrice della proprietà dell'area contestata a margine della scala di accesso al suo appartamento entro
l'area strettamente necessaria ad accogliere le opere a suo tempo rimosse;
- abbandono della controversia da parte di tutte le parti con compensazione delle spese di lite.”
Le udienze del 7.6.218 e del 12.7.2018 sono stata rinviate su istanza di parte e, all'udienza del
25.9.2018, l'attrice ha dichiarato di essere disponibile ad accettare la proposta formulata dal giudice, mentre le altre parti hanno formulato riserva.
All'udienza del 4.10.2018, la terza chiamata ha dichiarato di essere disponibile ad accettare la proposta formulata dal giudice e la causa è stata rinviata per consentire alla convenuta di esprimersi sulla proposta del giudice.
Il 15.11.2018 la convenuta ha depositato la seguente ulteriore proposta di conciliazione: La sig.ra propone di collocare il manufatto per il motore del condizionatore accanto al Controparte_1 manufatto che già contiene il contatore del gas della sig.ra Il manufatto del contatore del Pt_1 gas già in parte insiste nella proprietà della sig.ra la quale è disponibile alla rimozione delle CP_1
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piante del suo giardino per fare spazio a detto ulteriore e nuovo manufatto. Si allega foto del posto ove si potrebbe collocare il manufatto (doc.1- 2). Qualora invece la sig.ra volesse Pt_1 mantenere il manufatto nella stessa posizione del precedente la sig.ra è disponibile a che CP_1 questo venga posizionato sempre sul marciapiede a margine della scala rientrando nella sua proprietà per un totale di circa cm 30 come proposto dal G.I. dott …entro l'area strettamente Per_1 necessaria ad accogliere le opere a suo tempo rimosse”. L'altezza del manufatto deve rimanere la stessa, le piante site nel giardino della sig.ra verranno rimosse per fare spazio al manufatto il CP_1 quale dovrà, per continuità estetica del giardino della proprietà essere realizzato non in CP_1 cemento ma in metallo come gli altri manufatti già presenti. Si da inoltre atto che in ambedue i casi si potranno utilizzare gli allacci alle utenze luce ed acqua già presenti vicino alla scala.
All'udienza del 29.11.2018 le parti hanno dichiarato il mancato perfezionamento dell'accordo ed hanno insistito sui rispettivi mezzi istruttori e la causa è stata tenuta a riserva.
Con ordinanza del 13.2.2019, sono stati ammessi i mezzi di prova orale, con delega al Got per lo svolgimento dell'istruttoria costituenda.
Si sono svolti, quindi, l'interrogatorio formale della convenuta e della terza chiamata e sono stati escussi i testimoni ammessi dell'attrice e della terza chiamata. Per la convenuta è stato escusso il solo teste in quanto la parte è stata dichiarata decaduta dalla prova testimoniale in Testimone_1 relazione agli altri testi, con ordinanza a verbale dell'udienza del 7.7.2021.
Dopo l'assegnazione a nuovo giudice, all'udienza del 14.2.2023 le parti hanno richiamato le difese e rassegnato le proprie conclusioni.
All'udienza del 2.3.2023, le pari sono state invitate a interloquire sulla rilevanza della ctu e sulla completezza dell'istruttoria orale ed è stata formulata una nuova proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.: «

1. rinuncia dell'attrice alle domande risarcitorie proposte nei confronti della convenuta;

2. rinuncia della convenuta alle domande proposte nei confronti della terza chiamata;

3. ripristino delle opere a suo tempo realizzate dall'attrice a spese per metà della convenuta e per metà della CP_1 società terza chiamata;

4. riconoscimento da parte della convenuta in capo all'attrice della proprietà dell'area contestata a margine della scala di accesso al suo appartamento entro l'area strettamente necessaria ad accogliere le opere a suo tempo rimosse e con contestuale arretramento delle opere a delimitazione del confine realizzate dalla convenuta (limitatamente appunto all'area strettamente necessaria ad accogliere le opere a suo tempo rimosse), segnalando che al fine di tale riconoscimento non si reputa strettamente necessario un nuovo negozio transattivo con effetti reali;

5. fermo il punto
4, riposizionamento del manufatto contenente il motore del condizionatore (sempre secondo i criteri di spesa di cui al punto 3) in una delle due collocazioni di cui alla controproposta del 15.11.2018; 6. abbandono della controversia da parte di tutte le parti con compensazione delle spese di lite».
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Con note del 6.4.2023, l'attrice ha dichiarato di accettare i punti 1, 2, 3, 4 della proposta, ma quanto al punto 5 con la condizione che il vano per il condizionatore sia ripristinato nelle stesse dimensioni
(cm 120 x 80 x 110) e nello stesso materiale di quello demolito, e siano altresì ripristinate le tubazioni di collegamento con l'abitazione e chiedendo che l'accordo transattivo comprenda l'approvazione di una piantina in scala indicante l'esatta posizione e dimensione dei manufatti da riedificare ed il ricalcolo dei millesimi condominiali tra le parti, mentre per il punto 6 ha chiesto il riconoscimento di un contributo per le spese legali di € 3.000, oltre oneri, stante la disponibilità già manifestata alla precedente proposta formulata dal giudice.
Con note del 7.4.2023, la convenuta ha dichiarato di aderire ai punti 1), 2), 3) e 6) con la precisazione: in merito ai punti n. 3 e 4 si specifica quanto segue: si propone la collocazione del manufatto destinato ad alloggiare il motore del condizionatore, nonché il rubinetto di approvvigionamento idrico secondo gli elaborati grafici che vengono depositati in allegato alla presente. Si specifica che
l'alloggio motore, realizzato in cemento, verrà posizionato ad una distanza minima dalla scala (salvo errore circa metri 1).
Con note del 12.4.2023 la terza chiamata ha dichiarato di aderire alla proposta formulata dal Giudice
e comunque dichiara di rendersi disponibile all'effettuazione del ripristino delle opere a suo tempo realizzate dalla terza chiamata, con spese per metà della convenuta della sig.ra e per metà CP_1 della società terza chiamata.
Con provvedimento del 17.5.2023, rilevato il mancato raggiungimento di un accordo, è stata disposta ctu sui seguenti quesiti: «descritti i luoghi di causa, esaminati gli atti di questo giudizio e acquisita
l'eventuale ulteriore documentazione rilevante presso pubbliche amministrazioni, dica il CTU:

1. quando è stato realizzato l'accatastamento dell'appartamento f. 7, p. 1783, sub. 22 (estremi Pt_1 indicati nel rogito rep. 213352 racc. 44622) e se la mappa prodotta corrisponda a quella depositata in catasto al momento del rogito notarile;
2. quando è stato realizzato l'accatastamento dell'appartamento f. 7, p. 17683, sub. 20 (estremi indicati nel rogito rep. 212939 racc. 442886) CP_1
e se la mappa prodotta corrisponda a quella depositata in catasto al momento del rogito notarile;

3. se vi sia conflitto fra le due rappresentazioni catastali in ordine all'area cortilizia;

4. dica se le tabelle millesimali prodotte considerino, anche sotto il profilo della metratura, la contabilizzazione millesimale dell'area cortilizia controversa come proprietà ovvero come proprietà e Pt_1 CP_1 se le tabelle millesimali siano, quindi, compatibili con le mappe catastali;

5. in ogni caso, individui, rappresenti in formato grafico e tracci in loco i confini dell'area cortilizia individuata per mezzo dei seguenti estremi catastali f. 7, p. 1783, sub. 22 e della mappa catastale relativa;

6. dica, infine, in base all'esame dei luoghi e alle tracce ivi presenti, se i manufatti (pp.

2-3 atto di citazione) fossero posti entro tale area prima delle lamentate demolizioni.
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All'udienza del 1.6.2023, sono stati sottoposti al Ctu i seguenti ulteriori quesiti: «1) determini i confini dell'area oggetto di promessa di vendita di cui al preliminare fra signora ed CP_1 CP_6 prodotto dalla sig.ra con ricostruzione delle modifiche catastali che hanno interessato l'area CP_1 contesa dalla data del predetto prelimiare sino ad oggi 2) determini il valore della porzione di corte contesa nella presente causa» e si è proceduto al conferimento dell'incarico.
In data 17.10.2023, la ha depositato istanza di rimessione in termini per il deposito delle proprie CP_1 osservazioni, avendo il Ctu omesso di inviare la bozza della consulenza ad essa convenuta.
Depositata la Ctu, all'udienza del 7.11.2023, l'attrice e la terza chiamata si sono opposte alla istanza di rimessione in termini della convenuta e, con provvedimento in pari data, a scioglimento della riserva assunta il Ctu è stato invitato a depositare la documentazione del subprocedimento di ctu ed è stato assegnato nuovo termine alle parti per il deposito delle osservazioni alla bozza di relazione ed al ctu per il deposito della relazione finale (che è stata depositata in data 19.12.2023).
All'udienza del 17.9.2024, le parti hanno richiamato difese e conclusioni e, all'esito, sono stati concessi i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Le parti hanno provveduto al deposito delle rispettive comparse conclusionali ed alle memorie di replica.
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5. La domanda attorea è qualificabile come domanda di regolamento di confini (qualificazione, peraltro, mai messa in dubbio dalle parti di questo processo) perché l'attrice ha dedotto un'incertezza in ordine alla collocazione del confine della piccola area cortilizia a lei spettante. Tale incertezza, secondo la prospettazione attorea, deriva dal fatto che il titolo d'acquisto non specifica espressamente la collocazione del confine per la cui determinazione è, quindi, necessario far riferimento alla mappa catastale richiamata nell'atto pubblico di compravendita ed ai 6 mq di area cortilizia che le tabelle millesimali assegnano all'area cortilizia spettante all'appartamento della (cfr. p. 5 dell'atto Pt_1 di citazione).
La distinzione fra azione di rivendica e l'azione di regolamento di confini poggia essenzialmente sull'allegazione di un'incertezza sull'esatta estensione del diritto di proprietà su bene immobile rispetto al diritto di proprietà su un altro bene immobile (cfr. Cass. civ., Sez. 2, n. 20912 del 2021 ove si legge: «-si è affermato, con costanza di indirizzo che mentre l'azione di revindica presuppone un conflitto di titoli, determinato dal convenuto che nega la proprietà dell'attore contrapponendo al titolo da lui vantato il suo possesso della cosa (possideo quia possideo) ovvero un proprio diverso ed incompatibile titolo d'acquisto, nell'Azione di regolamento di confini i titoli di proprietà non sono controversi e la contestazione attiene alla delimitazione dei rispettivi fondi (conflitto tra fondi) per la incertezza dei confini, oggettiva (derivante dalla promiscuità del possesso della zona confinaria)
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o soggettiva (provocata dall'assunto attoreo di non corrispondenza del confine apparente a quello reale) (Cass. n. 2212/1984; n. 9900/1995; n. 1204/1998; n. 28349/2011; n. 1006/2018); -si esperisce azione di regolamento di confini quando si chiede in giudizio la 'rettificazione' dell'attuale confine di fatto tra il proprio fondo e quello del vicino, deducendosi che esso non corrisponde alle correlative estensioni delle singole proprietà interessate, come risultanti nella realtà giuridica dai rispettivi, non contestati, titoli;
-si esercita, invece, azione di revindica allorché, deducendosi l'insussistenza, a favore del vicino, di alcun titolo di proprietà su una zona di terreno, esattamente indicata, di fatto arbitrariamente ricompresa nel fondo di lui, si chieda - mediante la determinazione di confini a sé più favorevoli - in realtà l'affermazione del proprio diritto di proprietà su tale zona e la consegna di essa nel proprio possesso (Cass. n. 5589/1977; n. 4457/1976); -è stato anche chiarito che mentre nell'azione di revindica, l'attore non ha alcuna incertezza circa il confine, ma lo indica in modo certo
e chiaro e chiede nell'atto introduttivo la restituzione usurpata, specificandone con esattezza
l'estensione, la misura ed i confini, nell'azione di regolamento dei confini, invece, l'attore non sicuro ab initio della individuazione dei confini del suo fondo e non é -nemmeno certo che questo sia stato parzialmente occupato dall'avversario, ma si rivolge al giudice proprio per ottenere una giuridica certezza al riguardo. Poiché la determinazione del confine può comportare l'attribuzione ad una delle parti di una zona occupata dall'altra, la richiesta di tale attribuzione non incide sulla essenza dell'Azione, trasformandola in revindica, ma integra soltanto una naturale conseguenza della domanda di individuazione del confine (Cass. n. 671/1977); -nella verifica della natura dell'azione proposta non è naturalmente vincolante il nomen iuris usato dalla parte, ma occorre avere riguardo all'effettiva natura della controversia;
-così quando l'attore, pur dichiarando di esercitare un'azione di regolamento di confini, chieda, con espressione precisa ed univoca, l'affermazione del suo diritto di proprietà su zone possedute dal convenuto ed il rilascio di esse, indicando come vero un determinato confine a lui più favorevole, la domanda deve essere qualificata come azione di revindica
(Cass. n. 1242/1977); -nel caso di specie gli attori, nel proporre la domanda, dopo la identificazione catastale delle porzioni di rispettiva appartenenza, avevano chiarito che ai terreni si accedeva attraverso un distacco privato, comune alle proprietà delle parti in causa, nonché a una ulteriore particella catastale;
-a tale descrizione seguiva la denuncia che il convenuto, in modo del tutto arbitrario, non solo delimitava parte del suddetto terreno comune per realizzare un giardino di sua esclusiva pertinenza, ma si appropriava anche di una porzione del terreno di esclusiva proprietà degli esponenti, invadendola e occupandola con opere permanenti;
-dal canto suo il convenuto, costituendosi, aveva eccepito che il terreno interposto fra il proprio fondo e il mappale 362 gli apparteneva in forza di titoli e non era affatto comune;
-anche da parte del convenuto, perciò, la
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richiesta di determinazione del confine non presupponeva alcuna incertezza, essendo egli sicuro che la porzione delimitata dal muretto era compresa nel lotto di sua proprietà»).
Anche la domanda riconvenzionale della convenuta è qualificabile come azione di regolamento CP_1 di confini perché la ha chiesto, nella sostanza, un accertamento speculare e contrapposto CP_1 rispetto a quello della (in questo senso cfr. anche p. 7 della comparsa conclusionale di replica Pt_1 della . CP_1
È opportuno precisare, infine, che un'ipotetica qualificazione delle due domande come azioni di rivendicazione non comporterebbe conseguenze pratiche rilevanti perché, nel caso di specie, sia l'attrice che la convenuta hanno, pacificamente, acquistato da un comune dante causa (cfr. atti pubblici d'acquisto della e della che dimostrano come entrambe abbiano acquistato Pt_1 CP_1 dalla sicché dovrebbe ritenersi attenuato l'onere della prova in ordine al titolo di Controparte_2 proprietà.
5.1. Fatta questa premessa qualificatoria, occorre procedere all'esame dei titoli d'acquisto, entrambi redatti dal notaio di Olbia, per verificare quale sia l'esatta linea di confine fra i due immobili, Per_2 tenendo presente che: «in tema di azione di regolamento di confini, per l'individuazione della linea di separazione fra fondi limitrofi la base primaria dell'indagine del giudice di merito è costituita dall'esame e dalla valutazione dei titoli d'acquisto delle rispettive proprietà; solo la mancanza o
l'insufficienza di indicazioni sul confine rilevabile dai titoli, ovvero la loro mancata produzione, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova, ivi comprese le risultanze delle mappe catastali» (mass uff. Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 21686 del 09/10/2006) e che «in tema di regolamento di confini, il ricorso al sistema di accertamento sussidiario costituito dalle mappe catastali è consentito al giudice non soltanto in caso di mancanza assoluta ed obiettiva di altri elementi, ma anche nell'ipotesi in cui questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilità) risultino, secondo
l'incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine» (mass. uff. Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 14020 del 06/06/2017. Tale principio è costantemente affermato dalla giurisprudenza successiva: cfr., a titolo d'esempio, Cass. civ. n.
105/2024 e Cass. civ., Sez. 2, Ordinanza n. 25897 del 2022 ove si legge: «il giudice di merito, nell'ambito della funzione tipica del giudizio devoluto alla sua competenza, consistente nella eliminazione di un'incertezza, oggettiva o soggettiva, sulla demarcazione tra fondi, ha correttamente fatto ricorso alle risultanze delle mappe catastali, che, pur essendo uno strumento di accertamento di tipo sussidiario, possono essere utilizzate “non soltanto in caso di mancanza assoluta ed obiettiva di altri elementi, ma anche nell'ipotesi in cui questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilità) risultino, secondo l'incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine”)».
Tribunale Ordinario di Nuoro Proc. n. 1164/2016 R.A.C. Sentenza - pagina 10 r.g. n. 1164/16
Il rogito di acquisto della è stato stipulato in data 19.2.2010, trascritto in data 26.2.2010 e CP_1 determina come segue l'immobile compravenduto: «appartamento al piano terreno, inserito nel
“Corpo L”, composto di catastali vani 4,5 (quattro virgola cinque), con annesso terreno adibito a cortile, nell'insieme confinante con parti comuni, proprietà proprietà della società venditrice, CP_7 salvo altri», specificando, al periodo immediatamente successivo, che «quanto sopra figura distinto nel catasto fabbricati al foglio 7, particella 1783, sub 20, Cat. A/2, Cl. 7, vani 4,5, RC Euro 383,47».
L'atto pubblico di compravendita, inoltre, prevede l'accettazione da parte della del CP_1 regolamento di condominio, con allegate le tabelle millesimali, che ella ha dichiarato in contratto di ben conoscere ed accettare e che la vendita è fatta «nello stato di fatto e di diritto in cui [quanto venduto] si trova».
Infine, anche se nel contratto non è specificato, è evidente che la compravendita della è stata CP_1 fatta a corpo e non a misura poiché non sono state indicate specificamente le misure dell'immobile compravenduto al fine di determinare l'oggetto del contratto e il prezzo del bene.
Il rogito di acquisto della (si segnala che nel doc. 1 attoreo sono state invertite le pp. 4 e 5 Pt_1 del documento) è stato stipulato in data 11.5.2010, trascritto il 19.5.2010 e determina come segue l'immobile compravenduto: «appartamento al primo piano, inserito nel “Corpo L”, composto di catastali vani 4 (quattro), confinante con proprietà Lowback, parti comuni, proprietà salvo CP_1 altri», specificando, al periodo immediatamente successivo, che «quanto sopra figura distinto nel catasto fabbricati al foglio 7, particella 1783, sub 22, Cat. A/2, Cl. 7, vani 4, RC Euro 340,86».
L'atto pubblico di compravendita, inoltre, prevede l'accettazione da parte della del Pt_1 regolamento di condominio, con allegate le tabelle millesimali, che ella ha dichiarato in contratto di ben conoscere ed accettare e che la vendita è fatta «nello stato di fatto e di diritto in cui [quanto venduto] si trova».
Infine, anche se nel contratto non è specificato, è evidente che la compravendita della è stata Pt_1 fatta a corpo e non a misura poiché non sono state indicate specificamente le misure dell'immobile compravenduto al fine di determinare l'oggetto del contratto e il prezzo del bene.
Bisogna procedere al confronto fra i due contratti d'acquisto tenendo presente che il contratto della
è stato stipulato e trascritto prima di quello della e, quindi, in caso di conflitto è CP_1 Pt_1 destinato a prevalere su quest'ultimo contratto.
Preliminarmente va chiarito che entrambi i contratti non richiamano espressamente gli atti di frazionamento catastale o le planimetrie catastali;
tali documenti non risultano allegati ai contratti e sottoscritti dalle parti, quale parte integrante dei medesimi.
I contratti si limitano a indicare gli estremi catastali di entrambi gli immobili.
Tribunale Ordinario di Nuoro Proc. n. 1164/2016 R.A.C. Sentenza - pagina 11 r.g. n. 1164/16
Le mappe catastali prodotte dall'attrice non possono, quindi, ritenersi allegate al rogito (come contestato dalla a p. 4 della comparsa di costituzione e risposta) perché di esse l'atto notarile CP_1 non fa menzione (cfr. Cass. civ. Sez. 2, Ordinanza n. 5532 del 2025 «le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per
l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto (in termini, Sez.
2, Sentenza n. 6764 del 05/05/2003, Rv. 562604 - 01). È il caso di precisare che, se le parti hanno fatto riferimento, per individuare il bene oggetto di compravendita immobiliare, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa sia sottoscritta dai contraenti e sia espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (cfr. Sez. 2, Ordinanza n. 8731 del
28/03/2023, Rv. 667507 – 01, e la giurisprudenza ivi richiamata)»).
Ciò detto, occorre valutare se i contratti siano sufficienti a chiarire la linea di confine fra i due immobili in relazione all'area cortilizia contesa secondo i canoni dell'ermeneutica contrattuale disciplinati dagli artt. 1362 e ss. c.c.
I confini indicati nei due contratti, attraverso l'identificazione dei nominativi dei proprietari confinanti, non sono utili a determinare l'esatto confine rispetto all'area cortilizia contesa: il fatto che il contratto della specifichi che la proprietà da quest'ultima acquistata confini con la Pt_1 proprietà è vero sia se la proprietà comprendesse le sole scale e il prospiciente CP_1 Pt_1 marciapiede (i quali confinerebbero, quindi, con il cortile della sia se la proprietà CP_1 Pt_1 comprendesse i 6 mq di cortile in contesta (che, parimenti, confinerebbero con il resto del cortile della
. Sul punto si segnala, per altro, che la ha ammesso che la sia proprietaria della CP_1 CP_1 Pt_1 porzione di area cortilizia con funzione di marciapiede che costituisce proiezione delle scale e collega le scale della con la strada condominiale (cfr. p. 6 della comparsa conclusionale di replica Pt_1 della . CP_1
Del pari, il fatto che nel contratto della si legga che la proprietà confini con le parti Pt_1 Pt_1 comuni non implica, come conseguenza necessitata, che la proprietà acquistata comprenda la porzione cortilizia contesa perché le parti comuni sono, ad esempio, il solaio che divide i due appartamenti (Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 3178 del 23/03/1991) e perché la ha ammesso Pt_1 che la parte di cortile che costituisce la proiezione delle scale con funzione di marciapiede confina con la proprietà comune costituita dalla strada condominiale.
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Proseguendo nell'analisi parallela dei due contratti, nel contratto d'acquisto dell si dice CP_1 espressamente che a quest'ultima viene ceduto il terreno adibito a cortile annesso al piano terra mentre nel contratto della non si dice espressamente che a quest'ultima è stata ceduta una porzione Pt_1 dell'area cortilizia annessa al piano terra del fabbricato.
Tuttavia, questo dato non è dirimente.
Da una parte, infatti, nel contratto della non sono indicate le misure dell'area cortilizia ceduta CP_1
e, dall'altra, la cessione di una parte dell'area cortilizia alla è compatibile con i confini Pt_1 indicati nell'atto di acquisto dell'attrice (la cui proprietà confinava, all'epoca del rogito, con la residua proprietà . Dall'altra, la stessa ha ammesso che quella porzione del cortile che Controparte_2 CP_1 costituisce proiezione delle scale è di proprietà della circostanza che dovrebbe essere Pt_1 esclusa laddove si interpretasse il contratto della nel senso che tutto il cortile è stato ceduto alla CP_1 medesima, con la conseguenza che la proprietà si ritroverebbe ad essere interclusa. CP_1 Pt_1
Inoltre, occorre considerare che entrambi i contratti espressamente menzionano gli identificativi catastali dei beni compravenduti.
Dall'esame delle mappe catastali prodotte dall'attrice e non contestate dalla convenuta, si evince che il sub. 20 acquistato dalla non comprende una piccola porzione di cortile in prossimità delle CP_1 scale per accedere al primo piano mentre il sub. 22 comprende una piccola porzione di cortile che si apre davanti alle scale: le due mappe catastali sono, in questo, speculari e coerenti (cfr. p. 4 della relazione peritale definitiva).
Ora, la menzione degli estremi catastali nel contratto della non è decisiva per identificare i CP_1 confini del cortile (cfr. Cass. civ., Sez. 2 - , Sentenza n. 3996 del 15/02/2017, massimata: «in tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.) ma fornisce un importante elemento interpretativo per ritenere che il contratto della (in CP_1 cui il riferimento al mappale sub. 20 concorre all'identificazione dell'oggetto del contratto) non comprende tutto il cortile annesso al piano terra. Dunque, l'espressione dell'identificativo catastale a corredo della descrizione del bene immobile ceduto induce a ritenere che non tutta l'area cortilizia annessa al piano terreno sia stata ceduta alla con il contratto di compravendita del 19.2.2010. CP_1
Occorre, a questo punto, indagare lo stato di fatto al momento della stipula del contratto della CP_1 poiché, appunto, il contratto stabilisce che la vendita è fatta nello stato di fatto in cui l'immobile si trovava in data 19.2.2010 (l'indagine consente anche di lumeggiare il comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto ex art. 1362, co. 2, c.c.).
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Preliminarmente, si ritiene che la clausola relativa allo «stato di fatto» non sia una mera clausola di stile sia perché occorre dare alle clausole contrattuali un senso, laddove è possibile, sia perché il riferimento allo stato di fatto è idoneo ad integrare la descrizione della consistenza dell'oggetto del contratto laddove la vendita sia fatta a corpo e non a misura sia perché la ha dichiarato (verb. CP_1 ud. 5.4.2019) di essersi recata sui luoghi di causa, per una verifica dello stato dei luoghi, ai primi di settembre del 2009, dopo aver stipulato il preliminare di compravendita e prima della stipula del definitivo.
Sul punto, nella prima memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., l'attrice ha specificato che le mappe catastali prodotte e le tavole millesimali allegate al regolamento di condominio rispecchiano lo stato di fatto che esisteva al momento delle compravendite, che non è vero che l'area cortilizia contesa era nella disponibilità della e che non è vero che la vi costruì nel 2013 i vani servizi. CP_1 Controparte_2
Infine, l'attrice ha affermato che: «quando consegnò le rispettive unità immobiliari CP_2 all'attrice ed alla convenuta, nel 2010, la porzione di cortile per cui è lite già “conteneva” il vano in muratura adiacente alla scala di accesso alla proprietà (poi demolito dalla convenuta) Pt_1 nonché i servizi per l'allaccio del gas ed era, in fatto, separata dalla proprietà e sottratta al CP_1 suo godimento e disponibilità: lo dimostra la fotografia versata in atti come doc. 3, scattata nel 2010, che ritrae proprio il vano servizi per il climatizzatore e la bombola del gas posata a terra»
La ha affermato che, nel 2013, la si introdusse nel proprio giardino per CP_1 Controparte_2 realizzare, a sua insaputa, un manufatto di 6 mq contenente i servizi dell'appartamento sito al primo piano. CP La terza chiamata ha, infine, contestato l'allegazione della e ha affermato che CP_8 CP_1 le mappe catastali prodotte dall'attrice rispecchiano lo stato di fatto degli immobili all'epoca della vendita (p. 4 della comparsa di costituzione).
Ebbene, la rispondendo a capo 6 dell'interrogatorio formale dedotto dalla CP_1 Controparte_2
(«Vero che prima del 12 febbraio 2010, giorno in cui lei ha acquistato dalla società CP_9
l'immobile sito in comune di San Teodoro, località Lu Fraili, nel complesso residenziale denominato
“Li Casi Bianchi” nel corpo “L” ultima scala partendo dalla strada principale, ha potuto constatare la presenza di un'area esterna alla proprietà del piano terra nel quale, erano presenti due vani in muratura posti alla base della stessa scala come da foto che si rammostrano doc. 3 e 4 allegate all'atto di citazione depositato dalla sig.r »), ha reso la seguente confessione giudiziale: Pt_1
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L si è difesa affermando che le furono mostrate le foto n. 3 e 4 della terza chiamata (come CP_1 effettivamente si legge nel verbale d'udienza) e non le foto n. 3 e 4 dell'attrice, come previsto dal capitolo.
Ebbene, la difesa non merita accoglimento perché: a) la terza chiamata non ha prodotto alcuna foto identificata dal n. 4 (ha prodotto con la memoria di replica solo le foto n. 2 e 3) mentre l'attrice ha prodotto con l'atto di citazione le foto n. 3 e 4; b) il capitolo di prova fa riferimento alle foto n. 3 e 4 dell'attrice; c) descrivendo entrambe le foto che le furono mostrate, l' ha riferito che all'epoca CP_1 non c'erano le piante che si vedono nelle foto: nessuna pianta si vede nella foto n. 3 della terza chiamata che abbia una qualche rilevanza descrittiva mentre si vedono piante da siepe nelle foto n. 3
e 4 dell'attrice.
È evidente che il Giudice delegato ha mostrato alla le foto n. 3 e 4 dell'attrice (come previsto CP_1 dal capitolo) e che poi, per mero errore materiale, ha verbalizzato che furono mostrate all'interrogata le foto n. 3 e 4 della terza chiamata.
La ha, altresì, affermato che la confessione non avrebbe comunque effetto di prova legale a CP_1 favore dell'attrice perché l'interrogatorio formale è stato deferito dalla terza chiamata.
La giurisprudenza di legittimità citata dalla convenuta (Cass. civ. n. 4486/2011) afferma, riportando un principio di diritto più volte ripetuto dalla suprema Corte, che: «in linea di principio che
l'interrogatorio formale reso in un processo con pluralità di parti, essendo volto a provocare la confessione giudiziale di fatti sfavorevoli alla parte confidente e ad esclusivo favore del soggetto che si trova, rispetto ad essa, in posizione antitetica e contrastante, non può essere deferito, da una parte ad un'altra, su un punto dibattuto in quello stesso processo, tra il soggetto deferente ed un terzo soggetto, diverso dall'interrogando, non avendo valore confessorio le risposte, eventualmente affermative, dell'interrogato alle domande rivoltegli. Invero, la confessione giudiziale produce effetti nei confronti della parte che la fa e della parte che la provoca, ma non può acquisire il valore di prova legale nei confronti di persone diverse dal confidente, in quanto costui non ha alcun potere di disposizione relativamente a situazioni giuridiche facenti capo ad altri, distinti soggetti del rapporto
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processuale e, se anche il giudice ha il potere di apprezzare liberamente la dichiarazione e trame elementi indiziari di giudizio nei confronti delle altre parti, tali elementi non possono prevalere rispetto alle risultanze di prove dirette (Cass.03/12/2004, n. 22753)».
A ben vedere la giurisprudenza richiamata dalla convenuta non si attaglia al caso di specie perché non si tratta di utilizzare la confessione della per attribuire efficacia di prova legale ad un fatto CP_1 sfavorevole nei confronti di un soggetto terzo.
Ciò che occorre chiedersi è se l'efficacia di prova legale possa aversi anche a favore della parte che non ha dedotto l'interrogatorio formale (che non ha provocato la confessione) ma che ha pur sempre una posizione antitetica rispetto a quella del confitente e che ha allegato essere vero il fatto che il confitente ha confessato.
Analizzando sul piano sistematico le norme relative all'efficacia probatoria della confessione giudiziale, non è ragionevole ritenere che l'efficacia favorevole della confessione, resa all'esito dell'interrogatorio formale, sia limitata alla sola parte che ha dedotto l'interrogatorio formale.
Si pensi, ad esempio, che, se vi fosse stata una confessione giudiziale spontanea, non vi sarebbe stato alcun dubbio che il fatto confessato avrebbe avuto efficacia di prova legale in favore di tutte quelle parti processuali che avevano affermato esser vero il fatto confessato, a loro favorevole e sfavorevole alla parte confitente.
L'art. 2730 c.c. definisce la confessione come la «la dichiarazione che una parte fa della verità di fatti ad essa sfavorevoli e favorevoli all'altra parte». In un processo con pluralità di parti, chi è, dunque, «l'altra parte» nei confronti della quale si cristallizza l'effetto favorevole?
In primo luogo, occorre rilevare che l'effetto favorevole della confessione ha una disciplina distinta dall'effetto sfavorevole come si desume, ad esempio, dall'art. 2733, co. 3, c.c. ove la confessione resa solo da alcuni litisconsorti necessari è liberamente apprezzata, quanto all'effetto sfavorevole, dal giudice (cfr. par. 1119 della relazione del Guardasigilli Grandi al codice civile). Nulla di simile è dettato per l'effetto favorevole rispetto al quale è logico predicare un'interpretazione espansiva della nozione di «altra parte» proprio perché non si tratta di pregiudicare la sfera giuridica soggettiva dell'altra parte.
Ancora, la disciplina processuale della confessione provocata attraverso l'interrogatorio formale (artt.
228 e ss. c.p.c.) non dispone espressamente che la confessione abbia efficacia solo in favore di chi ha dedotto l'interrogatorio formale, una simile lettura delle norme ex artt. 228 e ss. c.p.c. limita l'ambito d'applicazione dell'art. 2730 c.c., che è norma definitoria che precede logicamente le norme processuali, senza una chiara base normativa.
Se così stanno le cose, «l'altra parte» non può che individuarsi in funzione dei fatti affermati in giudizio a fondamento della propria domanda ovvero della propria eccezione, verificando la
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sussistenza di una contrapposizione processuale in relazione a tali fatti con la parte confitente. Il giudice, per richiamarsi all'insegnamento di autorevole dottrina, nel verificare la qualificazione di una dichiarazione come confessione dovrà identificare il contenuto delle pretese contrapposte rappresentate in giudizio e quindi verificare l'idoneità della dichiarazione a produrre, in concreto e rispetto a tali pretese, conseguenze giuridiche sfavorevoli al dichiarante e favorevoli all'altra parte.
Nel caso di specie, sia la terza chiamata che ha dedotto l'interrogatorio formale sia l'attrice hanno affermato, nei propri atti, il fatto su cui, poi, è intervenuta la confessione della sicché l'effetto CP_1 favorevole di prova legale della confessione è da ritenersi diretto sia verso l'attrice che verso la terza chiamata.
Va osservato, inoltre, che il fatto oggetto di confessione è dibattuto in questo processo sia con riferimento alle allegazioni dell'attrice sia con riferimenti alle allegazioni della terza chiamata che quindi hanno entrambe, in relazione al fatto confessato, posizione processuale antitetica rispetto a quella della convenuta. Infine, il fatto che l'attrice avesse chiesto l'interrogatorio formale nei confronti della convenuta (con contenuto pressoché identico a quello della terza chiamata) e che, poi, vi abbia rinunciato all'udienza del g. 5.4.2019, prima dello svolgimento dell'interrogatorio formale, non può implicare rinuncia a valersi dell'effetto favorevole della confessione.
Fatta questa premessa, la confessione dell' vincola il Tribunale a ritenere provato che, prima CP_1 della stipula del contratto, la convenuta ha constatato che «in un'area esterna alla proprietà del piano terra […] erano presenti due vani in muratura posti alla base della stessa scala come da foto che si rammostrano doc. 3 e 4 allegate all'atto di citazione depositato dalla sig.r »). Pt_1
Si evidenzia che la convenuta ha confessato non solo la presenza dei manufatti ma anche di aver constatato che questi si trovavano in un'area esterna alla proprietà del piano terra (proprietà rispetto alla quale la aveva già sottoscritto, al momento del sopralluogo, il contratto preliminare di CP_1 vendita).
La confessione, di per sé non sufficiente ad indicare gli esatti confini in relazione all'area contesa, prova però, con efficacia di prova legale, che i due vani in muratura che si vedono nelle foto 3 e 4 dell'attrice erano presenti prima della stipula del contratto della e che la aveva constatato CP_1 CP_1 ossia verificato che questi manufatti erano situati fuori dall'area cortilizia di pertinenza della proprietà del piano terra.
Le testimonianze consentono di affermare, inoltre, che questi vani in muratura erano a servizio dell'appartamento acquistato dalla Pt_1
La teste dell'attrice, , conoscente dell'attrice, ha riferito di aver utilizzato la casa della Testimone_2 sin dagli anni 2009 e 2010 e fino al 2017 e ha dichiarato che il manufatto, chiuso da uno Pt_1
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sportello blu, che contiene la bombola del gas serve l'appartamento della e che nell'altro Pt_1 vano -che da un anno all'altro è sparito- era situato un rubinetto dell'acqua.
Il teste , nipote dell'attrice, ha riferito di aver avuto in comodato l'appartamento Tes_3 nell'estate del 2011, che il vano con lo sportello blu che contiene la bombola del gas serve l'appartamento della e che nel 2011 c'era ancora il vano che si vede nella foto vicino al Pt_1 primo gradino delle scale.
Il teste , figlio dell'attrice, ha riferito che il vano con lo sportello blu, che contiene i tubi Tes_4 del gas, è posto a servizio dell'appartamento della madre così come il vano che nella foto contiene i tubi scollegati e che, nel 2011, la madre vi fece istallare un rubinetto dell'acqua. Quest'ultimo vano
è stato rimosso come risulta dalle foto 19 e 20 dell'attrice che il teste ha confermato. Testi Le dichiarazioni dei testi , e devono ritenersi attendibili perché sono Tes_2 Tes_3 sufficientemente precise e non risultano contraddette da diverse risultanze processuali.
Il carattere pertinenziale dei vani costruiti nell'area cortilizia adiacente alle scale rispetto all'appartamento sito al primo piano, è stato riferito anche dal teste della convenuta Testimone_1 che ha partecipato alla realizzazione degli impianti situati all'interno dei suddetti vani.
L'unico teste sentito della convenuta, il quale, rispondendo capitolo di prova n. 7 Testimone_1 della convenuta («vero che nell'estate 2013 la sig.ra trovava realizzato all'interno del suo CP_1 giardino un manufatto in cemento di mq.6 che successivamente scopriva essere destinato a contenere il compressore del condizionatore posto nella proprietà ») non ha confermato che i manufatti Pt_1 costruiti nel cortile risalgono al 2013, ha dichiarato di non ricordare quando egli stesso mise i tubi nei vani per l'aria condizionata e per il gas ma ha riferito che l'area era un cantiere e che «era tutto in costruzione» e che la nicchia posta sulla sinistra delle scale era di pertinenza della casa della Pt_1
In ordine alla prova per testi dedotta dalla convenuta, dev'essere confermata la dichiarazione di decadenza della convenuta dalla prova per testi (cfr. verb. ud. 2.7.2021) perché la decadenza può essere dichiarata d'ufficio, come prevede la novella dell'art. 104 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass. civ., Sez.
3, Sentenza n. 16668 del 2024). Dalla sequenza dei rinvii, si evince, infatti, che l'udienza del 2.7.2021 era stata fissata per l'esaurimento della prova orale: all'udienza del 10.2.2020 veniva fissata udienza per l'esaurimento della prova orale in data 3.4.2020 che veniva, poi, rinviata, per i medesimi incombenti, con il decreto del 1.6.2020 (decreto esecutivo dello spostamento ex lege di tutte le udienze previsto dall'art. 83 del D.L. 18/2020 e prorogato dall'art. 36 del D.L. 23/2020) e con il successivo decreto del 14.10.2020 ed, infine, con ordinanza a verbale del 9.3.2021, sicché, per l'udienza del 2.7.2021, la convenuta avrebbe dovuto citare tutti i propri testi ammessi.
In definitiva, alla luce dell'esame dei titoli, tenuto anche della ricostruzione dello stato di fatto del fabbricato in data anteriore alla stipula del contratto della (cfr. confessione , si ritiene CP_1 CP_1
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che una piccola porzione dell'area cortilizia posta davanti e a sinistra delle scale che permettono l'accesso all'appartamento della non ricada nell'area cortilizia acquistata dalla poiché Pt_1 CP_1 lo stato di fatto all'epoca esistente già rendeva evidente che una piccola porzione dell'area cortilizia, in prossimità della scala per salire al primo piano, fosse estranea alla proprietà del piano terra, costituendo una pertinenza dell'appartamento del primo piano. Tale accertamento sullo stato di fatto dell'immobile acquistato dalla al momento del rogito notarile è coerente con gli estremi CP_1 catastali dell'immobile indicati nel contratto e con i confini in esso menzionati. CP_1
5.2. Da ultimo, si precisa che, anche qualora la dichiarazione confessoria della dovesse essere CP_1 qualificata come liberamente apprezzabile nei confronti dell'attrice, si ritiene provato che, al momento del rogito notarile della lo stato di fatto rendesse manifesto che la particella cortilizia CP_1 contesa fosse una pertinenza dell'appartamento sito al primo piano.
Sul punto occorre richiamare, in primo luogo, le dichiarazioni dei testi che hanno Tes_5 Tes_1 partecipato alla costruzione dei vani posti a servizio dell'appartamento sito al primo piano.
Il teste citato dalla all'udienza del 2.7.21, interrogato sui capitoli 1 Testimone_6 Controparte_2
e 2 della terza chiamata («1) Vero che in qualità di dipendente della società “Immobiliare Lu
Muvroneddu Srl”, su incarico della stessa società, ha provveduto alla costruzione, nel comune di
San Teodoro, località Lu Fraili, del complesso residenziale, denominato “Li Casi Bianchi”, e più precisamente, alla costruzione dei vani in muratura per gli impianti di condizionamento e dell'impianto del gas entrambi terminati nel mese di gennaio del 2009; 2) Vero che nel 2008 su incarico della società “Immobiliare Lu Muvroneddu Srl”, nel comune di San Teodoro, località “Lu
Fraili”, nel complesso residenziale denominato “Li Casi Bianchi”, “corpo L”, ultima scala partendo dalla strada principale, ha provveduto alla costruzione dei vani in muratura, posti alla base ed adiacenti alla stessa scala sul lato sinistro e alla pavimentazione in pietra antistante, come da foto che le si rammostrano doc. 2) e 3) allegate al presente atto e foto 3 e 4 allegate all'atto di citazione depositato dalla sig.ra ), ha risposto sul capo 1: «si, è vero. Non ricordo con esattezza la Pt_1 data però l'anno dovrebbe essere il 2009» e, sul capo 2: «si, è vero». Su domanda di chiarimenti dell'Avv. Cazzari, ha così risposto: «i vani in muratura per gli impianti di condizionamento e per
l'impianto del gas sono stati realizzati quando le abitazioni erano in corso di costruzione». Il teste non ha saputo dire quando i lavori furono terminati ma, sin dall'inizio dell'escussione, ha riferito di non ricordare con esattezza la data in cui furono terminati i vani in muratura oggetto del capitolo di prova.
Anche il teste ha confermato i capitoli 1 e 2 della terza chiamata sebbene egli non sia Testimone_7 del tutto attendibile sotto il profilo della collocazione temporale dei fatti perché, a differenza del teste che ha esplicitato sin dall'inizio la propria incertezza, prima ha confermato i capitoli di Tes_5
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prova che indicano delle date specifiche e poi, in risposta a capitolo 5, ha riferito di non saper collocare precisamente nel tempo le foto che gli sono state mostrate dalla terza chiamata (docc. 2 e 3 della terza chiamata).
Infine, occorre considerare la testimonianza del teste di parte convenuta il quale, Testimone_1 all'udienza del 23.9.22, ha così risposto: «noi avevamo messo i tubi in questi vani sia dell'aria condizionata sia quello del gas, a noi ci ha commissionato i lavori l'impresa stavamo CP_6 eseguendo i lavori per il cantiere, non ricordo i tempi ma era tutto in costruzione». A chiarimenti dell'Avv. Cazzari, egli ha, altresì, risposto: «la nicchia sulla sinistra salendo le scale era di pertinenza della a ogni nicchia corrispondono dei tubi che vanno verso ogni abitazione». Pt_1
La testimonianza assume particolare rilievo proprio perché chiarisce che il rapporto di pertinenza dei manufatti siti nell'area cortilizia in contestazione rispetto all'appartamento sito al primo piano, era sussistente già prima della stipula del contratto della quando tutto era ancora in costruzione. CP_1
A ciò dev'essere aggiunta la valutazione della dichiarazione contra se della convenuta, liberamente valutabile, che trova riscontro in tutte le dichiarazioni dei testi succitati (sul punto non v'è una sola testimonianza discordante).
Inoltre, il teste ha sconfessato l'allegazione della convenuta secondo cui la Tes_1 Controparte_2 avrebbe costruito i vani di pertinenza dell'appartamento della non prima della conclusione Pt_1 del contratto ma addirittura nel 2013.
In definitiva, anche se non si attribuisse efficacia di prova legale della confessione della nei CP_1 confronti della si ritiene, comunque, provato che già al momento del rogito della lo Pt_1 CP_1 stato di fatto dell'area cortilizia rendesse evidente il rapporto di pertinenza fra la porzione di cortile su cui erano stati costruiti i vani destinati ad ospitare i servizi e l'appartamento sito al primo piano.
Questa ricostruzione dello stato di fatto conduce ad interpretare il contratto della nel senso che, CP_1 con esso, la non ha venduto alla tutta l'area cortilizia e, in particolare, non le Controparte_2 CP_1 ha venduto l'area su cui sorgono i vani destinati ad ospitare i servizi di pertinenza dell'appartamento sito al primo piano.
5.3. I titoli di acquisto, pur interpretati come risulta dai precedenti paragrafi, non sono sufficienti a stabilire l'esatta linea di confine fra i due fondi e perciò è necessario ricorrere ad elementi estrinseci rispetto ai contratti a norma dell'art. 950 c.c.
Sul punto, i testi ascoltati non hanno indicato gli esatti confini fra le due proprietà con riferimento all'area cortilizia contesa.
Per la determinazione dei confini non può essere utilizzata la planimetria allegata al preliminare di compravendita della del 6.9.2008. CP_1
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L'attrice, quale soggetto terzo rispetto al contratto preliminare, ha tempestivamente eccepito che la scrittura non è a lei opponibile perché priva di data certa.
La difesa della secondo cui il contratto preliminare ha data certa in quanto ritrascritto nel CP_1 contratto definitivo non può essere accolta semplicemente perché il contratto definitivo non costituisce una mera trascrizione del contratto preliminare.
Il preliminare di compravendita della dunque, non può considerarsi come documento avente CP_1 data certa nei confronti della Pt_1
Inoltre, l'interpretazione del contratto preliminare proposta dalla contrasta con CP_1
l'interpretazione del contratto definitivo che è stata accertata nei precedenti paragrafi.
Ebbene, in caso di contrasto fra il preliminare e il definitivo, il contratto definitivo è destinato senz'altro a prevalere: «ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo» (cfr. massima uff. Cass. civ., Sez. 2 - , Ordinanza n. 30735 del 21/12/2017).
5.4. Un altro criterio extratestuale su cui le parti hanno interloquito per determinare i confini dell'area cortilizia contesa è costituito dalla metratura dell'area cortilizia desumibile dalle tabelle millesimali relative ai due appartamenti.
Le tabelle millesimali non forniscono, tuttavia, criteri utili per stabilire l'esatto confine relativo all'area cortilizia contesa.
In primo luogo, entrambi i contratti non attribuiscono alle tabelle millesimali, peraltro non allegate ai contratti ma solo richiamate, alcun ruolo nell'individuazione del bene compravenduto.
Inoltre, le tabelle millesimali si limitano ad indicare i mq in cui consiste l'area cortilizia di pertinenza dei due appartamenti ma tale indicazione metrica non consente in alcun modo di stabilire gli esatti confini dell'area in contesa.
Infine, i mq indicati nelle tabelle millesimali sono contraddittori perché, secondo le tabelle millesimali, i mq di giardino/cortile della proprietà sono 286 mentre i mq della proprietà CP_1
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sono 6 e ciò è incoerente sia con le mappe catastali che con lo stato di fatto (cfr. la risposta Pt_1 del Ctu al quesito n. 4).
È necessario evidenziare, a questo punto, che entrambi i contratti richiamano un precedente atto notarile del 12 febbraio 2010 n. 212884 di rep., sempre a firma del notaio di Olbia, che Per_2 contiene sia il regolamento di condominio che le tabelle millesimali a questo allegate e, quindi, la quantificazione contraddittoria dei mq di cortile spettanti ai due appartamenti risale ad un terzo atto notarile stipulato in data anteriore al contratto della che entrambi i contratti richiamano. CP_1
Alla luce di queste valutazioni, si ritiene che le tabelle millesimali prodotte dalle parti non forniscano criteri utili per la determinazione dei confini dell'area cortilizia contesa.
5.5. Non resta, a questo punto, che fare riferimento al criterio sussidiario delle mappe catastali con la precisazione che, in questo caso, esse acquistano particolare attendibilità perché l'accatastamento dei due immobili è stato fatto, diversi mesi prima della stipula del contratto di vendita della dal CP_1 comune dante causa delle parti.
La terza chiamata, a p. 4 della comparsa di costituzione, ha affermato: «in data 25.6.2009 la ha proceduto all'accatastamento del fabbricato oggetto del presente giudizio, Controparte_2 rispecchiando fedelmente la situazione di fatto esistente al momento dell'accatastamento».
La circostanza non è stata specificamente contestata dalla né in prima udienza né con la CP_1 memoria 183, co. 6, n. 1, che la parte ha scelto di non depositare.
In proposito, si è chiesto al Ctu di accertare in relazione ad entrambi gli immobili quando è stato realizzato l'accatastamento e se le mappe catastali prodotte in giudizio corrispondano a quelle depositate in catasto all'epoca dei rogiti notarili.
Il Ctu ha risposto che entrambe le mappe catastali sono state depositate in catasto il 27.7.2009 e che quelle prodotte dall'attrice corrispondono a quelle depositate in catasto all'epoca dei rogiti notarili
(pp.

1-3 della relazione definitiva dep. in data 19.12.2023).
Il Ctu ha, inoltre, rilevato che le planimetrie depositate in catasto non sono in conflitto fra loro specificando: «come si può notare dalle planimetrie (estratte dall'elaborato planimetrico catastale), tra le due rappresentazioni non esiste conflitto. L'unica difformità riguarda la rappresentazione grafica della scala che serve il primo piano di nella planimetria catastale si contano n.12 Pt_1 gradini, mentre nell'elaborato planimetrico del piano terra e primo risultano n.14 gradini [rectius nella realtà sono 17]. Si precisa che tale unica incongruenza, bordata di colore rosso, non incide sulla perimetrazione e/o sul calcolo della superficie oggetto di causa».
In definitiva, è alle mappe catastali rappresentati gli immobili di cui al sub 20 e al sub 22 e alle misure desumibili dalla scala di rappresentazione della planimetria catastale che bisogna fare riferimento per
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la determinazione degli esatti confini dell'area cortilizia in contestazione, in quanto si tratta dell'unico criterio che consente di stabilire con esattezza la linea di confine tra i due fondi.
5.6. Gli esatti confini dell'area cortilizia in contesa sono, dunque, quelli indicati dal Ctu nella rappresentazione di cui alla planimetria A a p. 13 della relazione finale depositata in data 19.12.2023.
Sul punto, la risposta del Ctu alle osservazioni dei Ctp Geom. per l'attrice, e Geom per Per_3 Per_4 la convenuta (le osservazioni del Ctp sono state prodotte dall'Avv. Deledda e si considerano Per_4 acquisite al processo), è in principio corretta poiché la difformità di fatto della scala che sale al primo piano alla planimetria catastale non deve essere considerato un dato rilevante. Sul punto si condivide la soluzione rappresentata dal Ctu a p. 12 della relazione finale poiché i confini debbono essere individuati facendo esclusiva applicazione della mappa catastale.
In definitiva, i confini materiali fra i due fondi devono rispettare la planimetria A realizzata dal Ctu.
6. Alla luce degli accertamenti che precedono, la domanda riconvenzionale della che CP_1 dev'essere interpretata come una domanda di regolamento di confini con rimessione in pristino contraria e speculare a quella dell'attrice, dev'essere rigettata.
Si segnala, peraltro, che sebbene la causa petendi della domanda sia chiara (cfr. p. 6 della comparsa di costituzione e risposta) il petitum è stato rivolto anche nei confronti della che, Controparte_2 evidentemente, rispetto a tale domanda di regolamento di confini, non ha alcuna titolarità passiva.
7. A questo punto, occorre condannare la convenuta a rilasciare in favore dell'attrice la CP_1 porzione di area cortilizia che si è accertato essere di proprietà della (cfr. par. 5.6.). Pt_1
La ha specificato la domanda di rimessione in pristino chiedendo la demolizione dei Pt_1 manufatti realizzati dalla e la ricostruzione di quelli abbattuti. CP_1
Occorre accertare, più nel dettaglio, quali manufatti presenti nell'area cortilizia della sono Pt_1 stati demoliti dalla e che cosa la ha realizzato sull'area in proprietà della che CP_1 CP_1 Pt_1 deve essere rimosso.
La responsabilità delle illecite demolizioni è imputabile alla come si desume dalla ammissione CP_1 contenuta a p. 3 della comparsa di costituzione e risposta.
La stessa come già accertato, ha confessato l'esistenza del vano in muratura con i tubi posto CP_1 sulla sinistra della scala per salire al primo piano che si vede nella fotografia n. 3 dell'attrice. Testi I testi , e hanno riferito, inoltre, sull'esistenza di un rubinetto per l'acqua, Tes_2 Tes_3 posizionato dalla nel 2011, posto davanti al vano in muratura che è stato demolito. Pt_1
Testi Il teste infine, ha confermato che le fotografie n. 19 e 20 dell'attrice ritraggono lo stato dei luoghi nell'aprile 2018.
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In particolare, la dovrà rimuovere la rete divisoria, i pali che la sorreggono e le piante che CP_1 costituiscono la siepe e che invadono l'area cortilizia spettante alla (cfr. foto 1 prodotta dalla Pt_1 convenuta e foto 19 e 20 prodotte dall'attrice e foto a p. 11 della relazione peritale.).
La dovrà ricostruire il vano in muratura con i tubi che si vede nella foto n. 3 dell'attrice come CP_1 da planimetria A del Ctu, con altezza pari al mancorrente della scala (cfr foto doc. 3 dell'attrice), profondità di cm 70 e larghezza di 1,12 m (come indicato a pag.

8.pdf della CTU) e dovrà posizionare il rubinetto per l'acqua corrente e il relativo tubo davanti al vano stesso.
8. L'attrice ha chiesto di condannare la convenuta al risarcimento dei danni, se del caso da liquidarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c., quantificati nella somma di € 18.840,90, allegando che la mancata vendita dell'immobile -posto in vendita dalla attraverso l'agenzia Tavolara Pt_1 immobiliare che aveva trovato un acquirente con il quale doveva essere stipulato un preliminare di vendita nel gennaio 2016- è dovuta al fatto illecito della e che tale comportamento ingiusto ha CP_1 cagionato un danno consistito, da una parte, nel pagamento delle spese condominiali dal 2016 sino alla definizione del giudizio e, dall'altra, nei mancati guadagni derivanti dall'investimento del prezzo di vendita nel fondo d'investimento meglio indicato a p. 7 dell'atto di citazione.
8.1. In primo luogo, l'attrice ha chiesto l'equivalente monetario delle spese condominiali che ha dovuto pagare dopo la sfumata vendita della casa e sino alla data della sentenza perché prima, secondo la prospettazione attorea, non è possibile vendere il bene.
L'attrice nella sostanza ha affermato di aver subito un danno emergente che consiste nelle spese condominiali pagate e da pagarsi «dal 2016 sino alla data dell'effettiva vendita dell'immobile (che non potrà avvenire prima della sentenza che, definendo il presente giudizio, avrà condannato la convenuta alla restituzione e al ripristino della porzione di cortile di cui si è illegittimamente appropriata)».
La richiesta risarcitoria va rigettata.
Da una parte, l'attrice non ha dimostrato l'esistenza di una vendita che viene rimandata fino alla definizione del presente giudizio a causa del comportamento ingiusto della La prospettiva di CP_1 una vendita futura che viene ritardata a causa del comportamento della è, in altre parole, CP_1 meramente ipotetica e, quindi, non può ritenersi sussistente alcun danno.
Dall'altra, occorre considerare che la proprietà di una casa d'abitazione, specie in una località di mare notoriamente turistica come quella di San Teodoro, produce presuntivamente delle utilità da godimento sia diretto che indiretto (cfr. Cass. civ., Sez. 3 - , Ordinanza n. 10477 del 17/04/2024). Per dimostrare che la mancata vendita dell'immobile ha prodotto un danno emergente corrispondete alle spese condominiali (cioè che la mera disponibilità dell'appartamento successiva alla sfumata vendita ha prodotto un danno corrispondente ai costi per mantenere l'immobile), l'attrice avrebbe dovuto
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dimostrare che l'appartamento in questione (di cui la ha mantenuto la disponibilità) è un Pt_1 bene che non può essere goduto direttamente, in concreto infruttifero e fonte solo di costi ovvero che i costi di mantenimento superano, comunque, le utilità ritraibili dalla disponibilità del bene.
8.2. L'attrice ha chiesto, inoltre, la liquidazione, quale danno da lucro cessante, del mancato guadagno che avrebbe ritratto dall'investimento del prezzo di vendita ovvero la perdita della chance di conseguire tale guadagno da liquidarsi in via equitativa.
L'attrice non ha provato con un sufficiente grado di attendibilità che avrebbe concluso un contratto di vendita per il prezzo di € 170.000,00.
L'attrice non ha prodotto alcun contratto preliminare stipulato fra la ed il promissario Pt_1 acquirente (il doc. 9 dell'attrice è privo di firme e non individua nemmeno il nome del promissario acquirente e non risulta che sia stato inviato al sig. ). L'attrice, ancora, non ha prodotto la CP_10 proposta d'acquisto del possibile acquirente (in una mail contenuta nel doc. 9 dell'attrice il sig. CP_10 fa riferimento ad una propria proposta d'acquisto che, tuttavia, non è stata prodotta) né ha chiamato quest'ultimo a testimoniare.
La ha prodotto solo uno scambio di mail fra lei stessa tale sig. - Pt_1 Persona_5 verosimilmente l'agente immobiliare- che le ha girato, tra le altre cose, una mail del g. 11.2.2016 in cui tale dichiara, all'esito delle trattative intercorse con l'agente, di non essere più Persona_6 interessato all'affare in ragione della lite in ordine alla proprietà dell'area cortilizia.
Si tratta di una documentazione del tutto insufficiente a far ritenere più probabile che non che sarebbe stato stipulato il contratto definitivo.
Non v'è prova, dunque, di alcun danno risarcibile perché il mancato guadagno derivato dall'impossibilità di investire il prezzo della vendita dell'appartamento non è una conseguenza immediata e diretta dell'interrompersi delle trattative, del tutto evanescenti, in concreto comprovate, che non erano approdate neanche alla stipula di un contratto preliminare di vendita.
Dunque, ciò che manca, rispetto alla serie fattuale illustrata dall'attrice a p. 19 della comparsa conclusionale, è la prova dell'accordo col promissario acquirente.
Tale carenza probatoria non è colmata né dal doc. 17 dell'attrice che ritrae l'annuncio di messa in vendita della casa sul sito della Tavolara Immobiliare né dalla testimonianza resa del teste Tes_8 che ha confermato il cap. 10 dell'attrice («vero che nel dicembre 2015, nei locali della società Gest-
Auto Srl di Torino, Corso Giulio Cesare 304, il teste consigliò alla signora di Parte_1 investire il prezzo che sarebbe stato ricavato dalla vendita della sua casa di San Teodoro, località
Lu Fraili, nel complesso residenziale denominato Li Casi Bianchi, nel conto deposito “Rendimax
Top” di ). CP_11
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In definitiva, occorre ritenere che non vi sia alcuna prova del danno da mancato guadagno allegato dalla Pt_1
8.3. Si ritiene che non sussista nemmeno la prova della perdita di una seria e concreta chance di ricavare una rendita dal reinvestimento del prezzo di vendita dell'appartamento, qualora si intenda riqualificare la domanda attorea come risarcimento della perdita della chance di reinvestire il prezzo di vendita dell'immobile.
È utile richiamare, in proposito, una pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. 6 - 3, Ordinanza
n. 2261 del 26/01/2022) che fornisce utili criteri al Giudice del merito per accertare l'esistenza di un danno da perdita di chance: «in tema di risarcimento del danno da perdita di "chance",
l'accertamento del nesso di causalità tra il fatto illecito e l'evento di danno (rappresentato, in questo caso, dalla perdita non del bene della vita in sé ma della mera possibilità di conseguirlo) non è sottoposto a un regime diverso da quello ordinario, sicché sullo stesso non influisce, in linea di principio, la misura percentuale della suddetta possibilità, della quale, invece, dev'essere provata la serietà ed apprezzabilità ai fini della risarcibilità del conseguente pregiudizio. (Nella specie, in cui
l'attore non era stato ammesso a partecipare alla prova scritta di un concorso indetto da un'azienda ospedaliera, a causa del ritardo con cui gli era stata recapitata la raccomandata contenente la relativa convocazione, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva accolto la domanda di risarcimento del danno da perdita di "chance", sulla base della mera allegazione, da parte del candidato, del titolo di studio che lo abilitava a partecipare alla selezione, in mancanza della prova della sussistenza, nella propria sfera giuridica, di una seria e apprezzabile possibilità di conseguire il risultato atteso).»
Ciò che manca, sotto la prospettiva della perdita di chance, è la prova della serietà e dell'apprezzabilità della possibilità di conseguire l'allegato guadagno reinvestendo il prezzo della vendita dell'appartamento e ciò perché non è stata dimostrata in maniera sufficiente la serietà delle trattative e la possibilità di queste di tradursi nella vendita del bene (manca, come già chiarito, la prova della conclusione del preliminare di vendita ovvero la prova della proposta d'acquisto del sig.
. CP_10
In definitiva la domanda di risarcimento del danno avanzata dalla contro l' dev'essere Pt_1 CP_1 integralmente rigettata.
9. In caso di accoglimento delle domande attoree, la ha svolto domanda riconvenzionale contro CP_1 la terza chiamata chiedendo di «dichiarare la tenuta a garantire la contro gli effetti CP_6 CP_1 dell'accoglimento delle domande attoree e a pagare le somme liquidate in favore dell'attrice».
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La causa petendi della domanda riconvenzionale della convenuta è del tutto oscura, non è stata chiarita nella parte espositiva della comparsa di costituzione e risposta e non è stata coltivata dalla stessa convenuta in sede di memorie conclusionali.
La domanda dev'essere, dunque, dichiarata inammissibile (cfr. Cass. civ., Sez. U, Sentenza n. 8077 del 22/05/2012, massimata: «la nullità della citazione, ai sensi dell'art. 164, quarto comma, cod. proc. civ., può essere dichiarata soltanto allorché l'incertezza investa l'intero contenuto dell'atto, mentre, allorché sia possibile individuare uno o più domande sufficientemente identificate nei loro elementi essenziali, l'eventuale difetto di determinazione di altre domande, malamente formulate nel medesimo atto, comporta l'improponibilità solo di quelle, e non anche la nullità della citazione nella sua interezza. (Nella specie, concernente azione revocatoria delle rimesse effettuate sul conto corrente di società fallita, la S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ritenuta
l'indeterminatezza degli atti a titolo oneroso, nonché di altri atti estintivi di debiti, di cui la curatela attrice chiedeva, in modo del tutto imprecisato, la revoca, ha, invece, giudicato sufficientemente determinati, ai fini dell'individuazione del "petitum", alcuni pagamenti espressamente riferiti a versamenti effettuati dalla medesima società su un ben identificato conto corrente bancario)».
In alternativa, nel merito, si rileva che l'illecita occupazione della porzione di cortile da parte della e la demolizione del vano servizi posto accanto alla scala è stata una sua autonoma iniziativa CP_1
(cfr. ammissione di cui alla p. 3 della comparsa di costituzione e risposta) e perciò rispetto a tale illecito comportamento la non può vantare alcun titolo giuridico di garanzia nei confronti della CP_1
Controparte_2
10. La ha, infine, chiesto di accertare che la si è resa inadempiente al contratto CP_1 Controparte_2 preliminare di vendita perché ha venduto alla un bene di estensione inferiore a quello oggetto CP_1 del preliminare di vendita e ha chiesto il risarcimento del danno mediante la riduzione del prezzo di vendita nella misura di € 5.200,00 (pari al maggior prezzo corrisposto) ovvero nella misura accertata in corso di causa.
In proposito, non si può ritenere esistente alcun evento di danno perché il contratto definitivo è destinato a prevalere sul contratto preliminare (cfr. Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 5635 del
18/04/2002, massimata: «l'elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita è dato dalla volontà delle parti, che nel contratto definitivo è rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare. Ne consegue che, allorché le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, siano poi addivenute alla stipulazione di un contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti
e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare,
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determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, può anche non conformarsi a quella del preliminare, senza che per ciò sia necessario un distinto accordo novativo. A tale stregua, in sede di interpretazione del contratto definitivo, non vi è alcun obbligo per il giudice del merito di valutare il comportamento delle parti ex art. 1362, secondo comma, cod. civ., e di prendere in considerazione il testo del contratto preliminare ( Nel caso, la S.C., nel fare applicazione del suindicato principio con particolare riferimento all'individuazione del contenuto del rapporto stipulato dalle parti, ha osservato che in sede di stipulazione del preliminare le parti possono anche determinare un oggetto più ampio di quello successivamente trasfuso nel contratto definitivo, senza che ciò tuttavia assuma alcuna rilevanza ai fini dell'identificazione del contenuto delle determinazioni definitive)») e il contratto definitivo, come sopra interpretato, non attribuisce alla quella porzione di cortile la cui mancata vendita, secondo la convenuta, costituisce CP_1 inadempimento del contratto preliminare.
Si evidenzia, peraltro, che la vendita è stata fatta a corpo e non a misura e che la ha confessato CP_1 che prima del proprio acquisito la situazione di fatto dell'immobile era quella rappresentata dalle foto n. 3 e 4 dell'attrice e di aver verificato che i manufatti in esse rappresentati erano situati fuori alla proprietà annessa all'appartamento situato al pian terreno.
11. Le spese di lite nei rapporti fra la e la devono essere compensate per 1/4, tenuto Pt_1 CP_1 conto della soccombenza dell'attrice sulla domanda di risarcimento del danno, e i restanti 3/4 devono essere posti a carico della soccombente sulle altre domande. CP_1
Il valore della causa è indeterminabile perché non vi sono criteri per determinare il costo delle operazioni di ripristino mentre si sommano il valore della domanda risarcitoria e quello dell'azione di regolamento di confini da determinarsi ex art. 15, co. 2, c.p.c.
Applicato, dunque, lo scaglione indeterminabile, ritenuto che si siano svolte tutte le fasi del giudizio, applicati i medi tariffari in ragione della relativa complessità della causa alla luce di criteri di cui all'art. 4 del D.M. n. 55/2014, si liquidano in favore della al netto della compensazione, € Pt_1
5.712,00 oltre 15% per spese generali e Cpa (l'Iva non è stata richiesta nella nota spese) per onorari d'avvocato ed € 206,68 per esborsi (contributo unificato, marca e spese di notifica al netto della compensazione).
11.1. Le spese di lite nei rapporti fra la e la devono essere poste a carico della CP_1 Controparte_2 chiamante in causa in quanto integralmente soccombente.
Il valore della causa anche in questo caso deve essere qualificato come indeterminabile in ragione della domanda di garanzia formulata dalla e, quindi, ritenuto che si siano svolte tutte le fasi del CP_1 giudizio e applicati i medi tariffari, ridotti del 25%, in considerazione dei criteri di cui all'art. 4 del
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DM n. 55/2014, tenuto conto della minore complessità delle questioni giuridiche relative alle domande fra convenuta e terza chiamata, si liquidano in favore della € 5.712,00 oltre Controparte_2
15% per spese generali, Cpa e Iva, se dovuta, per onorari d'avvocato.
11.2. Le spese di ctu, nei rapporti fra le parti, devono porsi integralmente a carico della in CP_1 quanto integralmente soccombente sulle questioni oggetto di ctu.
Le spese di ctu non sono state liquidate con separato decreto perché il Ctu non ha avanzato formale istanza di liquidazione entro la pronuncia della sentenza (Cass. civ., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20478 del 28/08/2017, massimata: «il giudice, una volta definito il giudizio e regolato con sentenza l'onere delle spese processuali, non ha più il potere di provvedere alla liquidazione dei compensi in favore del consulente tecnico d'ufficio e, pertanto, ove emesso, tale provvedimento risulta abnorme;
peraltro, trattandosi di atto reso da un giudice in carenza di potere ed idoneo ad incidere in modo definitivo su posizioni di diritto soggettivo, avverso lo stesso è ammissibile non già l'opposizione ex art. 170 del d.P.R. n. 115 del 2002, quanto il ricorso straordinario per cassazione, ex art. 111 Cost., da proporre nel rispetto del termine ex art. 327 c.p.c., senza che possa ravvisarsi alcuna lesione del diritto del consulente tecnico d'ufficio a ottenere il compenso per la propria prestazione, ben potendo egli chiedere il decreto ingiuntivo ex art. 633, n. 3, c.p.c..)».


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) accerta che gli esatti confini della porzione di cortile di proprietà di sono quelli Parte_1 risultanti dalla planimetria catastale prodotta dall'attrice ed avente n. di protocollo NU0153630 del
27.7.2009 e riportati nella planimetria A a pagina 13 della consulenza tecnica d'ufficio, depositata in data 19.12.2023;
2) condanna a rilasciare in favore di la porzione di cortile Controparte_1 Parte_1 meglio identificata al punto che precede, a rimuovere la rete, i pali e le piante situati sulla porzione di cortile di proprietà di a riscostruire il manufatto in muratura adiacente alla scala Parte_1 di accesso del primo piano con i relativi tubi, con altezza pari al mancorrente della scala, profondità di cm 70 e larghezza di 1,12 m (come indicato a pagina 8 della consulenza tecnica d'ufficio depositata in data 19.12.2023), e a posizionare il rubinetto dell'acqua e il relativo tubo nella parte anteriore del suddetto vano;

3) rigetta la domanda di risarcimento del danno promossa da nei confronti di Parte_1 [...]
Controparte_1
4) rigetta la domanda riconvenzionale di regolamento di confini promossa da Controparte_1
5) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di garanzia promossa da Controparte_1 nei confronti della
[...] Controparte_2
Tribunale Ordinario di Nuoro Proc. n. 1164/2016 R.A.C. Sentenza - pagina 29 r.g. n. 1164/16
6) rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da inadempimento del contratto preliminare di vendita promossa da nei confronti della Controparte_1 Controparte_2
7) compensa per 1/4 le spese di lite fra attrice e convenuta e condanna a pagare Controparte_1 ad i restanti 3/4 delle spese di lite che liquida in € 5.712,00, oltre 15% per spese Parte_1 generali e Cpa per onorari d'avvocato ed € 206,68 per esborsi;

8) condanna a pagare alla le spese di lite che liquida in € Controparte_1 Controparte_2
5.712,00, oltre 15% per spese generali, Cpa e Iva, se dovuta, per onorari d'avvocato.
9) pone integralmente a carico di nei rapporti fra le parti, le spese di ctu;
Controparte_1
Nuoro, 14.7.2025
Il Giudice dr. Cosimo Gabbani

Tribunale Ordinario di Nuoro Proc. n. 1164/2016 R.A.C. Sentenza - pagina 30