REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI
Sezione Civile
nella persona del Giudice dott. Pasquale Angelo Spina all'udienza del 27.02.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., preso atto delle note scritte depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2380 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2020 vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Ernesto Bello ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Castrovillari, al viale Enrico Fermi n. 29, in virtù di procura alle liti allegata all'atto di citazione;

RICORRENTE
E
(C.F. ), CP_1 C.F._2
pagina 1 di 7 rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Mainieri ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Cassano allo Ionio, alla via Vico 1°A Terme, in virtù di procura alle liti allegata alla memoria di costituzione;

RESISTENTE
OGGETTO: occupazione sine titulo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
Procedimento assegnato a questo Giudice nel novembre del 2020, in decisione all'udienza del
27.02.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Parte_1
al fine di ottenere la declaratoria di nullità del contratto di locazione stipulato tra CP_1
dante causa di esso attore, e la condanna al convenuto Controparte_2 CP_1 all'immediato rilascio dell'immobile oggetto del predetto contratto e al pagamento della somma di
€ 9.712,00 per l'occupazione sine titulo del predetto immobile.
L'attore, in particolare, deduceva che in data 01.09.2014, la propria madre, in qualità di locatore - a cui lo stesso subentrava quale di erede - e parte convenuta stipulavano il contratto di locazione avente a oggetto l'immobile, comprensivo di garage, sito in Cassano allo Ionio, alla via
Centrale n. 37 (nn. 5, 43, 47 secondo la visura per immobile rilasciata dall'Agenzia delle Entrate), indentificato al del predetto Comune al foglio 17, particella 361, sub. 3 e sub. 5, e CP_3
particella 392, sub. 6; che detto contratto non veniva registrato;
che il conduttore corrispondeva i canoni pari ad € 2.990,00, di cui € 2.880,00 relativamente all'immobile per il periodo settembre
2014 - febbraio 2016 ed € 110,00 per quanto concerne il garage per il periodo aprile 2015 - febbraio 2016; che al momento dell'introduzione del presente giudizio l'immobile continuava a essere occupato dal convenuto, il quale, tuttavia, dal febbraio 2016 non versava alcuna somma;
che l'occupazione era da considerarsi sine titulo, attesa la nullità del contratto di locazione per l'omessa registrazione. Nelle more del giudizio parte attrice rappresentava che in data 06.06.2021 l'immobile veniva rilasciato dal conduttore.
pagina 2 di 7 2. Si costituiva in giudizio tardivamente che, contestando gli assunti attorei, CP_1 deduceva di aver rilasciato l'immobile in parola nel febbraio del 2016 e chiedeva di dichiarare la domanda inammissibile e di rigettarla, poiché infondata in fatto e in diritto.

3. La causa veniva istruita documentalmente, con escussione testimoniale e con interrogatorio formale.
Con ordinanza del 03.11.2022 veniva mutato il rito da rito di cognizione ordinaria a rito lavoro ex art. 447 bis c.p.c. All'udienza del 27.02.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva discussa e decisa.
***

4. Preliminarmente, deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio dall'immobile per cui è causa.
Risulta, invero, come dedotto dallo stesso ricorrente, che il resistente in data 06.06.2021 ha rilasciato l'immobile in parola.
Ebbene, si verifica cessazione della materia del contendere quando nel corso del giudizio sia sopravvenuta una situazione che abbia eliminato la posizione di contrasto fra le parti ed abbia di conseguenza fatto venire meno, oggettivamente, la necessità della pronuncia del giudice (cfr. Cass. civ., sez. III, sent. n. 14775/2004).
Inoltre, la pronuncia di cessazione della materia del contendere deve essere adottata anche d'ufficio, senza che sia necessario un espresso accordo delle parti, atteso che, indipendentemente dalle conclusioni da queste ultime formulate, spetta al giudice valutare l'effettivo venir meno dell'interesse delle stesse ad una decisione sul merito della vertenza (cfr. Cass. civ., sez. II, ord. n.
1625/2020).
Ciò detto, si rileva, tuttavia, che permane tra le parti la contesa in ordine alla regolazione delle spese processuali.
Pertanto, in ossequio al principio della soccombenza virtuale, deve essere scrutinata la fondatezza della domanda attorea di rilascio, in quanto in merito alla distribuzione delle spese processuali, la statuizione di cessazione della materia del contendere comporta l'obbligo per il giudice di provvedere secondo il principio della soccombenza virtuale.

5. Permane, inoltre, la contesa in ordine alla domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione e alla conseguenziale domanda di condanna del resistente al pagamento dell'indennità di occupazione.
pagina 3 di 7 6. Nel merito, si osserva che questo Tribunale intende dare continuità all'orientamento giurisprudenziale secondo cui l'art. 13 della legge 431/1998, come modificato dalla legge 208/2015, si applica anche ai contratti entrati in vigore prima dell'introduzione di detta modifica e che il contratto di locazione scritto e non registrato è affetto da nullità relativa, che può essere fatta valere soltanto dal conduttore e non può essere rilevata d'ufficio dal giudice, essendo configurabile la nullità assoluta, ai fini che qui interessano, soltanto nell'ipotesi di contratto non scritto ma registrato.
Invero a tal proposito la Corte di Cassazione ha precisato che “2.1. La sentenza impugnata è viziata da error iuris là dove ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie, ratione temporis, la L. n. 431 del 1998, art. 13 nel testo novellato dalla L. n. 208 del 2015 (c.d. legge Finanziaria 2016).
Diversamente da quanto opinato dal giudice a quo, il riferimento testuale, nella L. n. 431 del
1998, art. 13, comma 7 come sostituito dalla L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, alla "entrata in vigore della presente legge" (la cui entrata in vigore va considerata quale discrimine temporale tra i contratti sorti anteriormente e quelli invece successivi, questi ultimi soltanto soggetti alla disciplina di cui al comma 6) deve intendersi come rimandante alla data di entrata in vigore della legge modificata (L. n. 431 del 1998) e non a quella modificante (L. n. 208 del 2015).
Militano in tal senso convergenti argomenti di carattere testuale e logico.

2.1.1. Quanto al primo (argomento testuale) occorre rilevare che: a) la novella è stata introdotta con la tecnica della sostituzione della intera precedente disposizione (l'art. 13) della legge novellata, di modo che il nuovo testo di questa diviene parte del preesistente corpo normativo;
b) la norma di diritto intertemporale è stata inserita nel nuovo testo dell'art. 13 e non in altra disposizione della legge di modifica, non destinata ad entrare nel testo normativo modificato.
Sul piano strettamente semantico, dunque, non può dubitarsi che l'aggettivo "presente" rimandi al corpo normativo all'interno del quale è inserita la frase che lo contiene, a nulla rilevando il fatto che esso vi sia stato solo successivamente inserito.

2.1.2. Sul piano logico (secondo argomento) pare agevole osservare che una tale disposizione rimarrebbe priva di senso, in quanto inutile, se riferita alla legge di modifica (anzichè a quella modificata), discendendo l'effetto che ad essa si intende attribuire, nella qui respinta prospettiva esegetica, dalla regola generale di irretroattività della legge (art. 11 preleggi).
E' del resto significativo, in tal senso, che la disposizione di che trattasi indica (quali disposizioni destinate ad applicarsi "a tutte le ipotesi... insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge") solo quelle di cui all'art. 13, comma 6 non anche quelle di cui ai precedenti pagina 4 di 7 commi. Ma tale selezione rimarrebbe priva di effetto, ossia non si avrebbe, se si dovesse ritenere che il riferimento resti comunque all'entrata in vigore della legge modificante, essendo ovvio che, anche le altre disposizioni innovative, in mancanza di diversa disposizione, troveranno applicazione, per il richiamato principio, solo per i contratti sorti successivamente alla legge di modifica.

2.2. Ciò precisato, la conseguenza che deriva dalla soggezione della fattispecie alla norma in questione (ripetesi, la L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 6, come sostituito dalla L. n. 208 del
2015, art. 1, comma 59), ancorchè introdotta in data successiva alla instaurazione del giudizio, è che la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, nè rilevabile d'ufficio dal giudice, dovendosi pertanto considerarsi errata, in diritto, la decisione di primo grado, confermata in appello, che tale nullità ha rilevato d'ufficio.
Valgano in proposito le seguenti considerazioni.
La modifica introdotta dalla L. n. 208 del 2015, art. 1, comma 59, interviene a poco più di tre mesi dalla pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite n. 18214 del 17/09/2015 che aveva affermato, radicalmente innovando il precedente orientamento, il carattere assoluto della nullità per difetto di forma prevista dalla legge speciale in materia di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo (L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1), con la sola eccezione dell'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, della stessa legge (nel testo anteriore alla novella del 2015) in cui la forma verbale fosse stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto era da ritenersi affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
Questo, in sintesi, il percorso argomentativo alla base di quella decisione.
Secondo le Sezioni Unite, nella materia de qua, la prescrizione della forma scritta è volta
"essenzialmente a tutelare l'interesse alla trasparenza del mercato delle locazioni in funzione dell'esigenza di un più penetrante controllo fiscale, esigenza avvertita in modo significativo in un settore dove,... a causa della precedente disciplina dirigistica, il fenomeno dell'evasione era divenuto inarginabile".
Tale finalità osta ad un'interpretazione della comminatoria in termini di nullità relativa, volta alla protezione di una parte contrattuale nei confronti dell'altra, ma conduce piuttosto alla sua qualificazione in termini di nullità assoluta, tesa alla protezione di interessi pubblici, di rilievo anche costituzionale, che devono imporsi nei confronti di entrambe le parti.
pagina 5 di 7 Le Sezioni Unite hanno però individuato un'eccezione a tale regola per il caso in cui la mancanza della forma scritta fosse stata "pretesa" dal locatore.
In tale eventualità hanno ritenuto che la configurazione in termini di nullità relativa e protettiva fosse desumibile dalla peculiare azione di riconduzione che il legislatore aveva messo a disposizione del conduttore, con la previsione di cui all'art. 13, comma 5 (ovviamente, nel suo testo originario).
Quest'azione, infatti, "in deroga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo", consente al conduttore "non solo di fare salvi taluni effetti del rapporto locatizio prodottisi in passato, ma anche di fare in modo che il contratto stesso continui a produrre effetti in futuro, regolando, con le necessarie integrazioni, il rapporto fra le parti".
Pertanto, poichè in questa particolare ipotesi l'inquilino, e soltanto lui, può sanare la nullità con l'azione di riconduzione, la sentenza ne deduce che in tal caso si abbia a che fare con un'invalidità relativa, finalizzata appunto alla protezione degli interessi specifici del contraente ritenuto più debole.
Questo essendo lo stato dell'arte al momento dell'entrata in vigore della novella, non può non desumersi che l'intentio legis sottostante alla riformulazione della c.d. "azione di riconduzione", nei termini di cui all'art. 13, nuovo comma 6 e, comunque, l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita al conduttore di richiedere la "riconduzione del contratto a condizioni conformi" dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere
"l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto" a quella, più generale, in cui, "il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 presente articolo": previsione evidentemente idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente (e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato.
Ne discende che, se è vero che - come affermato nel menzionato arresto delle Sezioni Unite - il carattere protettivo della nullità si ricava dall'esperibilità dell'azione di riconduzione, non può non farsene coerentemente discendere che la legittimazione sia ormai divenuta relativa in tutte le ipotesi in cui detta azione è ammessa in base al testo modificato, cioè in tutti i casi di mancata registrazione;
mentre la nullità assoluta vedrebbe ridotto il proprio ambito di applicazione all'eventualità, alquanto remota nella pratica, del contratto non scritto ma registrato, in cui peraltro pagina 6 di 7 manca del tutto quella finalità di contrasto all'evasione fiscale che, secondo la sentenza delle
Sezioni Unite, costituisce la ratio dell'assolutezza.
Il carattere relativo della nullità, per le ragioni esposte, è dunque predicabile nella fattispecie in esame, nella quale costituisce dato fattuale pacificamente acquisito, che si tratti di contratto verbale non registrato (Cass. civ., sez. III, sent. n. 9475/2021; conf. Cass. civ., sez. III, ord. n. 32574/2024).
Per tale ragione, considerato che nel caso in esame il contratto è stato concluso in data
01.09.2014 (per quanto riguarda il garage in data 04.02.2015), vale a dire in epoca antecedente all'introduzione della novella del 2015, ma successivo all'entrata in vigore dell'art. 13 legge
431/1998, deve essere rigettata la domanda, in quanto la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione poteva essere fatta valere dal solo conduttore.
Il contratto, quindi, ad oggi risulta pienamente valido, per cui a parte ricorrente non può riconoscersi la richiesta indennità di occupazione.

7. In ragione dell'orientamento giurisprudenziale intervenuto dopo l'introduzione del presente giudizio, si ritiene congruo compensare le spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa e assorbita, così provvede:
- dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di condanna al rilascio del bene oggetto del contratto di locazione per cui è causa;

- rigetta le ulteriori domande attoree;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Castrovillari, 28.02.2025
Il Giudice
Dott. Pasquale Angelo Spina
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