N. R.G. 9856/2024 + 9857/2024+9858/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente SENTENZA nelle cause civili di I Grado riunite iscritte ai n. r.g. 9856/2024, 9857/2024, 9858/2024 , tutte rispettivamente promosse da :
(C.F. Parte_1
), con il patrocinio dell'avv. VILIGIARDI DONATELLA e dell'avv. , elettivamente P.IVA_1 domiciliato in BORGO PINTI 80 50121 FIRENZEpresso il difensore avv. VILIGIARDI DONATELLA
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRITTELLI MAURIZIO e dell'avv. CP_1 P.IVA_2 LASCIALFARI LEONARDO ( ) VIA MASACCIO 50136 ; , C.F._1 Pt_1 elettivamente domiciliato in VIA MASACCIO 50136 FIRENZEpresso il difensore avv. FRITTELLI MAURIZIO
C.F. Parte_2 P.IVA_3
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti difensivi pagina 1 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La AB (nel prosieguo con atto notificato Parte_1 CP_2 in data 1.8.24 intimava sfratto a e )in relazione ad CP_1 Controparte_3 appartamento sito in , Via Panzani n. 14 piano 1° , locato per uso di affittacamere a - che Pt_1 CP_1 poi aveva concluso contratto di affitto di azienda con , ma con la pattuizione che il canone CP_3 avrebbe continuato ad essere pagato da deducendo il pagamento solo parziale del canone CP_1 mensile di € 2.137,50 per il mese di giugno ed il mancato pagamento per i mesi di luglio ed agosto. si opponeva alla convalida deducendo che alla data dell'intimazione non sussistevano i CP_1 presupposti per la risoluzione del contratto di cui all'art. 16 dello stesso e cioè il mancato pagamento di tre canoni, poiché i canoni di giugno e luglio erano stati pagati prima della notifica ed alla data della notifica non era ancora scaduto il termine per pagare il canone del mese di agosto.
La con distinti atti di citazione sempre notificati in data 1.8.24 intimava a e sfratto CP_2 CP_1 CP_3 in relazione ad altre unità immobiliari situate sempre in Via Panzani , ma , rispettivamente, al piano 3° e 4° deducendo la morosità negli stessi termini di cui all'altro atto.
Anche in tali procedimenti si costituiva opponendosi alla convalida sulla base delle stesse CP_1 deduzioni di cui all'altro procedimento.
I tre procedimenti erano riuniti per connessione e veniva quindi disposto il passaggio al rito locatizio.
Con la memoria integrativa la ha chiesto la pronuncia di risoluzione dei contratti di locazione CP_2 per grave inadempimento della conduttrice ed in particolare: per aver pagato i canoni con CP_1 ritardo;
per aver modificato le unità immobiliari;
per non aver consegnato i rinnovi annuali delle fideiussioni relative al deposito cauzionale;
per non aver stipulato e consegnato la polizza assicurativa per la responsabilità civile verso terzi e per danni all'immobile. ha resistito alla domanda deducendo che il proprio inadempimento , consistente in meri ritardi CP_1 nel pagamento del canone, non ha avuto importanza tale da giustificare la risoluzione dei contratti , anche perché è stato determinato dalla situazione contingente originata dall'inadempimento di CP_3 all'obbligo di pagare il canone dei contratti di affitto di azienda , ora superata con la risoluzione dei contratti di affitto ed il rilascio degli immobili da parte di CP_3
La causa, istruita con l'assunzione di prove testimoniali, è stata decisa all'udienza del 9.10.25 come da dispositivo.
Preliminarmente osserva il giudicante che la con la memoria integrativa ha chiesto la pronuncia CP_2 di risoluzione dei contratti per grave inadempimento di quindi ai sensi del combinato disposto CP_1 degli artt. 1453 e 1455 c.c..
La domanda di non appare quindi fondarsi su clausola risolutiva espressa( art. 1456 c.c.). CP_2
D'altronde le pattuizioni contenute nel contratto al riguardo risultano contraddittorie e pertanto nulle in quanto non determinano in modo specifico in ordine al pagamento del canone di locazione quale sia l'inadempimento che determina la risoluzione espressa del contratto. Infatti la clausola n. 4 prevede la risoluzione di diritto del contratto nel caso di mancato pagamento anche parziale del canone entro il termine concordato;
la clausola n. 16 prevede invece la risoluzione del contratto nel caso di mancato o ritardato pagamento di tre canoni.
Rileva quindi la circostanza che i contratti di locazione in oggetto sono stati conclusi per uso non abitativo e pertanto non è applicabile il disposto dell'art. 5 L. n. 392/78- che stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista , ovvero il mancato pagamento , nel termine previsto degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.- , limitato alle locazioni per uso pagina 2 di 5 abitativo.
Ne consegue che la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto deve essere valutata alla stregua del disposto dell'art. 1455 c.c. e cioè deve essere valutato se il dedotto inadempimento di una delle parti abbia o no scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Ha precisato la giurisprudenza che sussistono i presupposti per la risoluzione del contratto quando l'inadempimento incide in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto , sì da determinare lo squilibrio del sinallagma contrattuale(Cass. 30730/19).
Con riferimento specifico al contratto di locazione la giurisprudenza afferma poi il principio che ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto la gravità dell'inadempimento del conduttore deve essere compiuta anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda , giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione , non è neppure ipotizzabile , diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c.( secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione , fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione , così non è consentito all'attore di pretenderla)il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento del conduttore inadempiente , il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto ai sensi dell'art. 1591 c.c. a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna(Cass. 8076/02;Cass. 5902/06): ne consegue che l'avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore nelle more del giudizio non può non incidere sulla valutazione della gravità dell'inadempimento(Cassd.20551/14; Cass.23658/25).
Con gli atti di citazione dell'1.8.24 la ha lamentato in relazione ai tre contratti di locazione il CP_2 pagamento solo in minima parte del canone di giugno ed il mancato pagamento dei canoni di luglio ed agosto( peraltro il termine per il pagamento del canone era il giorno cinque del mese e quindi quello di agosto non era scaduto): ha provato di avere pagato i canoni di giugno e luglio del 2024 con CP_1 bonifici del 30.7.24 e dell'1.8.24 e di aver pagato il canone di agosto del 2024 con bonifico del 30.8.24( v. bonifici in atti e fatture emesse da doc. 5 e 6).Il canone relativo al mese di settembre del 2024 CP_2 risulta essere stato pagato il 23.9.24.
ha motivato tali ritardati pagamenti con la situazione contingente determinata CP_1 dall'inadempienza dell'affittuaria dell'azienda esercitata nelle unità immobiliari locate , , che si CP_3 era anche obbligata a versare a l'importo del canone di locazione dovuto a . Il rapporto CP_1 CP_2 con è stato risolto e risulta aver rilasciato le unità immobiliari dall'1.10.24. CP_3 CP_3
EN, da tale data e nei mesi successivi non risultano ulteriori inadempimenti di riguardo al CP_1 pagamento dei canoni.
Le inadempienze che hanno dato luogo alle domande in questione risultano quindi riconducibili ad una situazione temporanea e limitata nel tempo che non può aver inciso in modo apprezzabile sull'economia del rapporto né aver determinato un apprezzabile squilibrio del rapporto contrattuale.
Valutazione che non muta neppure se si considerano precedenti inadempienze richiamate da CP_2
Infatti: i contratti di locazione si protraggono fin dall'1.7.2016;risulta che una prima situazione di morosità si verificò nel 2017 poiché nel corso dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, che erano a carico di in base all'art. 1 dei contratti, emersero spese extra impreviste( v. doc. 2 email CP_1 CP_2 addetto Ufficio Immobili;
nel corso del periodo Covid19 un subaffittuario cessò di pagare i CP_2 canoni alla e i canoni arretrati in pochi mesi( v. doc. 2 cit); altra situazione di CP_2 Parte_3 morosità temporanea risulta essersi verificata nel 2022 per questione di natura contabile insorta pagina 3 di 5 riguardo alla cessione del credito d'imposta in relazione alle misure adottate per far fronte all'emergenza determinata dal Covid 19( v. doc. 13 ; nel periodo dal settembre del 2023 al CP_2 settembre del 2024 , fatta eccezione del canone del mese di giugno 2024 , risultano pagamenti di tutti i canoni entro il termine di 30 giorni( v. doc. 2 cit.).
In sostanza in un periodo di circa nove anni le inadempienze addebitabili a , che ha pur sempre CP_1 sostenuto i costi per la ristrutturazione degli immobili per renderli idonei allo svolgimento di attività ricettiva nel settore turistico, hanno riguardato temporanei ritardi nel pagamento dei canoni , originati da situazioni contingenti ed in parte spiegabili anche con le notorie conseguenze negative dell'epidemia di Covid19 sulle attività economiche.
Ritiene pertanto il giudicante che i ritardati pagamenti di per la loro limitata incidenza CP_1 sull'economia complessiva del rapporto , non siano di gravità tale da giustificare la risoluzione dei contratti di locazione. contesta altresì a di aver violato l'art. 10 dei contratti apportando modifiche agli CP_4 CP_1 appartamenti del piano 3° e 4° , avendo chiuso porte interne ed avendo così modificato la distribuzione degli spazi.In particolare dalla relazione tecnica allegata risulta che alla data dell'8.1.25 risultavano chiusi i collegamenti tra alcune camere( v. doc. 3 . CP_2 ha replicato di non aver eseguito le modifiche indicate ed ha prodotto relazione tecnica con CP_1 allegata documentazione fotografica che attesta che alla data del 17.2.95 sussistevano tra le camere i collegamenti indicati( doc. 23 . CP_1
In realtà quel che rileva è che , secondo quanto risulta dalle foto in atti, le chiusure riscontrate dal tecnico incaricato da erano determinate dalla collocazione in corrispondenza delle aperture di CP_2 elementi posticci facilmente amovibili : in sostanza non risulta essere stato effettuato alcun intervento di modifica stabile e strutturale dell'immobile. ha dedotto quale inadempienza anche il mancato rinnovo annuale delle fideiussioni CP_4 parzialmente sostitutive del deposito cauzionale relativo a danni all'immobile e di cui all'art. 18 dei contratti.
Risulta però e-mail di del 29.11.24 diretta a con la quale veniva dato atto che era stato CP_2 CP_1 concordato che per una parte del deposito cauzionale fosse rilasciata polizza con scadenza al 30.6.25 e successivi premi annuali e veniva semplicemente richiesto l'invio di quietanza dei premi per il periodo successivo e ciò entro il 6.12.24.EN , la stessa ha allegato la polizza fideiussoria rilasciata a CP_2 per i danni in questione emessa il 4.12.24 e con scadenza al 4.12.25( doc. 8 e 9 . CP_1 CP_2
Risulta quindi che la questione era gestita dalle parti di comune accordo.
Infine lamenta la mancata stipula e consegna di polizza per responsabilità civile verso terzi e CP_4 danni all'immobile: la stipula di tale polizza era in effetti prevista dall'art. 19 del contratto. ha replicato allegando polizze concluse con decorrenza dal maggio del 2024, quindi prima della CP_1 presente causa( doc. 24 . CP_1
Osserva il giudicante che neppure tale inadempienza , anche se sussistente per gli anni anteriori, è tale da giustificare la risoluzione del contratto , dal momento che dal 2016 non risulta essere stata formulata alcuna contestazione o richiesta al riguardo a da parte di CP_1 CP_2
Non sussiste pertanto la prova di inadempimenti contrattuali di Flame di importanza tale da giustificare la risoluzione dei contratti di locazione.
Sussistono comunque giusti motivi per compensare le spese in ragione delle riscontrate inadempienze di riguardo a talune obbligazioni contrattuali. CP_1
pagina 4 di 5 .

PQM


Il Tribunale respinge le domande proposte da;
compensa le spese,
[...]
Firenze 9 ottobre 2025 Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
Parte_1
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