N. 13869/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Carolina Gentili ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13869/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 PICCOLI MARIANNA e dell'avv. OSSORIO STEFANO ( VIA C. BOLDRINI C.F._2 14 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA C. BOLDRINI N. 14 BOLOGNA presso il difensore avv. PICCOLI MARIANNA
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._3 dell'avv. DE CAPOA ANTONIO, elettivamente domiciliato in VIA FRANCESCO PETRARCA 2 40100 BOLOGNA presso il difensore avv. DE CAPOA ANTONIO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni. Per : Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bologna adito, premessa ogni più opportuna declaratoria di legge e del caso, respinta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
- disporre lo scioglimento della comunione e procedere alla divisione avente ad oggetto il bene immobile per cui è causa e conseguentemente,
- attesa l'accertata indivisibilità del predetto immobile, disporre la vendita del bene de quo al prezzo di stima indicato dal medesimo CTU, con successiva formazione di separate masse liquide da ripartire fra i singoli condividenti, nelle porzioni agli stessi spettanti, ossia, quanto all'attrice di 4/9 e, quanto al convenuto di 5/9, o quella diversa di giustizia,
- il tutto, se del caso, con delega ad un Notaio per la direzione delle operazioni ex art. 786 c.p.c.,
pagina 1 di 8 - in caso di opposizione e/o di infondate e/o inaccoglibili contestazioni, condannare l'opponente, anche con sentenza parziale, alle spese del presente giudizio e dei procedimenti di mediazione obbligatoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge,
- con condanna di parte convenuta al risarcimento del danno in favore di parte attrice, ex art. 96, 1° comma c.p.c., per aver resistito in giudizio con mala fede o colpa grave e/o al pagamento di una somma equitativamente determinata dal Giudice ex art. art. 96, 3° comma c.p.c.
Per : in via pregiudiziale: Controparte_1
-sospendere il presente procedimento in attesa che si definisca il giudizio recante R.G. 1451/2024 pendente avanti al Tribunale di Bologna, avviato dalla Sig.ra di avente ad Parte_1 Parte_1 oggetto il contratto di comodato relativo all'immobile di via Schiavonia n.1; In via preliminare:
-accertare e dichiarare la carenza assoluta di legittimazione attiva e di interesse ad agire in capo all'attrice per le ragioni esposte negli atti difensivi e comunque focalizzate sulla esistenza in vigore del contratto di comodato;
In via subordinata e nel merito:
-nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della sollevata eccezione pregiudiziale, per tutte le ragioni esposte da parte convenuta nei propri atti difensivi, respingere tutte le domande proposte dall'attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate. Con vittoria delle spese e competenze del presente procedimento, per le quali bisognerà altresì tenere conto della rinuncia di parte attrice alla domanda di accertamento di una presunta indennità di occupazione asseritamente dovuta dal Sig. per l'occupazione Controparte_1 Parte_1 dell'immobile oggetto di causa, sito a Bologna in via Schiavonia n. 1, concessogli in comodato d'uso gratuito dal compianto Padre Prof. ; Parte_2 Parte_1 In via istruttoria: Si chiede che il Giudice espunga il doc. 8 allegato da controparte per i motivi già esposti nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. di parte convenuta. Con ogni più ampia riserva di formulare ulteriori mezzi istruttori e/o di produrre documenti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
citava in giudizio il proprio fratello, al fine di ottenere lo scioglimento Parte_1 della comunione ereditaria sorta tra i due a seguito della successione mortis causa dei genitori, Pt_2 di , deceduto in data 14.5.20, e di deceduta in data 14.4.2021.
[...] Parte_1 Persona_1
L'attrice esponeva di esser comproprietaria, insieme al fratello, odierno convenuto, della porzione di fabbricato, ubicato a Bologna, Via Schiavonia n.1 di 81 mq, con rendita catastale di € 439,88. Precisava di essere piena proprietaria per la quota pro-indiviso pari a 4/9, mentre il convenuto per la quota di 5/9; l'immobile era pervenuto alle parti per la quota 1/3 ciascuno, unitamente alla loro madre per successione mortis causa del padre di , deceduto in data Persona_1 Parte_2 Parte_1 14.05.2020. A seguito del decesso della madre, avvenuto il 14.4.2021, e in forza di testamento pubblico datato 29.7.2020, questa aveva disposto a favore dell'attrice la quota di legittima e a favore del convenuto anche la quota disponibile.
In data 26.10.2021 gli eredi presentavano all'Agenzia Delle Entrate la dichiarazione di successione.
Con scrittura privata del 29.07.2021 le parti stipulavano una transazione, con il quale il convenuto si impegnava ad acquistare (entro il 30.10.2021) la quota di proprietà della sorella al prezzo di €
pagina 2 di 8 127.000,00; tuttavia, a causa dell'inadempienza del convenuto, l'attrice inviava comunicazione di recesso dall'accordo con raccomandata del 02.11.2022.
Parte attrice dava altresì atto che, nonostante la richiesta di liberazione dell'immobile del 29.07.2022, il fratello continuava ad occupare l'unità, a suo tempo concessogli in comodato dal padre, senza corrispondere né le spese condominiali né l'indennità di occupazione a favore della sorella.
L'attrice concludeva chiedendo la divisione dell'immobile, previa verifica sulla comoda divisibilità del bene, e lo scioglimento della comunione ereditaria.
Con comparsa depositata il 29 marzo 2023 si costituiva in giudizio;
Controparte_1 con tale atto contestava, in primo luogo, l'improcedibilità di tutte le domande proposte dall'attrice per mancato esperimento della mediazione obbligatoria. A suo dire, infatti, la precedente mediazione esperita tra le parti, conclusasi negativamente, aveva ad oggetto l'inadempimento contrattuale dell'atto di transazione stipulato tra i fratelli, mentre l'oggetto dell'odierno giudizio riguardava unicamente la divisibilità dell'immobile, la sua eventuale vendita e la pretesa indennità per l'occupazione.
Secondariamente, il convenuto asseriva la perdurante validità del contratto di comodato gratuito stipulato tra sè ed il padre, destinato a rimanere efficace fino al raggiungimento della destinazione originaria, ovvero l'uso personale e familiare dello stesso da parte del convenuto, anche oltre il decesso del comodante;
soltanto il termine delle esigenze del comodatario segnava, dunque, la fine della validità del comodato. Pertanto, il diritto di godimento dell'immobile di via Schiavonia n. 1, Bologna, doveva essere ritenuto ancora in vigore, con la conseguenza che le domande promosse da parte attrice e la disdetta inviata dalla stessa erano dunque lesive dei diritti riconosciuti al comodatario.
Ancora, in subordine, contestava l'indivisibilità del bene, tale da portare ad una limitatissima equa fruizione dello stesso tra gli eredi e sosteneva che una eventuale vendita avrebbe inciso sui suoi diritti di godimento.
Parimenti respingeva la doglianza relativa all'indennità ritenuta dovuta per l'occupazione dell'immobile, sia perché il comodato era a titolo gratuito sia perché la sorella risultava titolare di una quota (4/9) inferiore rispetto alla propria (5/9).
In ultimo, si opponeva alla richiesta di CTU avversaria, ritenuta superflua.
Tali, in sintesi, gli atti introduttivi delle parti.
Alla prima udienza del 30.3.23 il Giudice respingeva l'eccezione di improcedibilità, ritenendo che l'oggetto dell'odierno giudizio rientrasse nel thema decidendum già trattato in mediazione, non essendo vincolante l'ulteriore azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 4 della transazione, e rinviava all'udienza del 30 settembre 2023 per l'interrogatorio libero delle parti.
In tale occasione, espletato senza esito l'incombente, il Giudice concedeva i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. e rinviava a successiva udienza del 28.3.2024, allorquando, visto il promovimento di un nuovo giudizio di risoluzione del comodato, invitava parte attrice a dare avvio ad un nuovo procedimento di mediazione e disponeva CTU, nominando il dott. Persona_2
Depositata la relazione tecnica, con ordinanza del 22.10.24, ritenuto necessario -prima di disporre la vendita- decidere sulla domanda principale di scioglimento della comunione e sulle pretese accessorie (indennità di occupazione), fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 17 aprile 2025.
In tale frangente, parte attrice dava atto di aver rinunciato nella prima memoria alla domanda di indennità da occupazione, avendo proposto separato giudizio;
entrambe le parti precisavano le pagina 3 di 8 conclusioni come in epigrafe riportate e la causa veniva trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art.190 c.p.c..
***

1. Sulla richiesta di sospensione del giudizio
Preliminarmente è opportuno trattare la questione sollevata dal convenuto, volta alla sospensione della presente causa in attesa della definizione del distinto giudizio, instaurato da parte attrice, avente ad oggetto la cessazione del presunto contratto di comodato dal medesimo, il cui diritto di godimento era vantato sull'immobile per cui è causa.
La domanda pregiudiziale non è fondata e non merita accoglimento
Come noto, la sospensione necessaria del processo, ai sensi dell'art. 295 c.p.c., presuppone che tra le due cause sussista un rapporto di pregiudizialità tecnico-giuridica, tale per cui la decisione della controversia dipenda, in via logica e giuridica, dalla definizione di altra causa pendente davanti al medesimo o ad altro giudice.
Nel caso di specie, oggetto del presente giudizio è la domanda di scioglimento della comunione ereditaria sull'immobile, sito in Bologna, Via Schiavonia n. 1, mentre la causa parallela attiene all'accertamento della perdurante efficacia del contratto di comodato gravante sul bene, derivante da contratto stipulato dal convenuto con il padre delle parti. Orbene, il diritto di ciascun coerede di ottenere in ogni tempo lo scioglimento della comunione ereditaria ha natura potestativa, è imprescrittibile e non può essere subordinato all'esistenza di rapporti obbligatori o personali gravanti sul bene a favore di uno dei condividenti. Pertanto, quand'anche fosse riconosciuta la perdurante efficacia del contratto di comodato dedotto in giudizio dal convenuto, ciò non costituirebbe causa ostativa al diritto della sorella comproprietaria di chiedere la divisione. Ne consegue che non sussiste il presupposto per disporre la sospensione del presente giudizio, essendo la definizione della causa di comodato del tutto autonoma rispetto alla presente domanda divisoria.

2. Successivamente si dà atto che in questa sede si controverte tra le parti delle successioni in morte dei coniugi di , deceduto ab intestato in data 14.5.2020, e di Parte_2 Parte_1 Persona_1 deceduta in data 14.4.2021, lasciando testamento pubblico (datato 29.07.2020).
Nel presente giudizio occorre, quindi, occuparsi della divisione di masse plurime;
occorrerà, innanzitutto, stabilire le quote in forza della eredità paterna, regolata dalle norme sulla successione legittima, e, poi, di quella materna, per la quale valgono le disposizioni testamentarie.
Le parti concordano che le quote attuali sono quelle indicate in atti, ossia 4/9 in capo all'attrice e 5/9 in capo al convenuto, cui corrisponde la visura catastale (doc.1 attoreo) e la dichiarazione di successione.
Dato atto che oggetto della divisione è unicamente l'immobile sito in via Schiavonia 1, Bologna, che era di proprietà esclusiva dell'avo paterno, con riferimento alla di lui eredità si precisa che le quote della successione legittima sono quella stabilite dall'art. 581 c.c.; trattandosi di successione del coniuge in concorso con due figli, a ciascuno dei chiamati spetta 1/3 del patrimonio. pagina 4 di 8 A seguito della successione testamentaria materna, che ha visto l'attribuzione alla figlia della sola quota di legittima ed al figlio anche della quota disponile, le quote indicate risultano corrette, posto che la porzione di 3/9 della madre è stata attribuita per 1/9 alla figlia e per 2/9 al figlio e si somma, dunque, ai 3/9 già devoluti ai figli in forza della successione paterna.
Per procedere alla divisione unitaria di masse plurime, occorre che le parti manifestino un consenso inequivoco, anche tacito;

considerato che

nessuna delle parti ha sollevato contestazioni sulle quote e sulla massa e che si tratta di dividere un solo immobile, la scrivente ha proceduto alla trattazione unitaria della divisione, considerando soltanto l'ultima delazione, ed ha disposto CTU volta sia a verificare la divisibilità del bene sia la sua conformità edilizia e catastale sia alla sua stima.

3. Operazione necessaria ai fini della divisione ereditaria è la ricostruzione del patrimonio derivante dalla duplice successione.
3.1

Considerato che

i valori mobiliari sono già stati presumibilmente divisi ante causam tra gli eredi (come risulta dalla scrittura privata di transazione 29.7.2021 sopra citata), all'esito dell'istruttoria svolta il patrimonio ereditario risulta composto unicamente dal compendio immobiliare, costituito da appartamento e cantina posti in Bologna Via Schiavonia 1 – così censiti:
Foglio 187 mappale 92 sub. 24 cat. A/3 ABITAZIONI DI TIPO ECONOMICO.
Foglio 187 mappale 92 sub. 25 cat. C/2 MAGAZZINI E Per_3
L'unità immobiliare è stata stimata per il sub. 24 e sub. 25 = € 310.000,00.
Essendo incontestato che all'attualità l'immobile sia occupato dal convenuto, il quale si avvale del contratto di comodato concluso con il padre il 4 febbraio 2020 e regolarmente registrato, il valore del bene soltanto ai fini del prezzo di base d'asta della vendita va ridotto da € 310.000,00 ad € 290.000,00, quale valore intermedio indicato dal CTU nel caso di comodato il cui termine scada tra due o tre anni.
D'altronde, non essendo trascrivibile, il comodato non è opponibile erga omnes come un diritto reale di usufrutto o un diritto di godimento nascente da contratto locazione registrato prima del pignoramento;
pertanto, anche se non impedisce la vendita, la presenza di un presunto comodatario occupante comporta dei tempi e dei costi per la liberazione dell'immobile, incertezza per l'acquirente e una minore appetibilità commerciale.
Per quanto riguarda la regolarità urbanistica si è accertato:
- Unità immobiliare sub. 24 cat. A/3 ABITAZIONE: in relazione ai titoli abilitativi concessi dall'amministrazione comunale, si osserva la corrispondenza all'elaborato grafico di allegato alla SCIA Variante n. 390237/2020, salvo tolleranza edilizia ai sensi dell'art. 19 bis comma 1ter della L.R. 23/2004.
- Unità immobiliare sub. 25 C/2 DEPOSITO: non sono stati reperiti titoli edilizi, il che implica che si tratti di immobile edificato prima del 1967, come si evince dall'allegato B, che addirittura indica che si trattava di edificio realizzato ante 1942, e come comprovato dalle caratteristiche storiche dell'edificio risultanti dalle fotografie.
pagina 5 di 8 Quanto alla regolarità catastale si è accertato:
- Foglio 187 mappale 92 sub. 24 cat. A/3 si rileva la sostanziale conformità alla planimetria depositata BO0075144 del 14/06/2023, salvo la presenza di leggere differenze grafiche e sulle altezza interne;

- Foglio 187 mappale 92 sub. 25 C/2 si rileva la non conformità alla planimetria depositata prot. BO0075144 del 14/06/2023, in particolare:
- Lievi differenze sul posizionamento del muro di separazione con il locale adiacente;

- Differenza posizione luce e porta di accesso e spessore muri;

- Indicazione di cantina comune, che nell'elaborato planimetrico BO0128505 del 09/11/2023 è censita al sub. 12, unitamente ad appartamento posto al piano 1.
Per la regolarizzazione catastale è necessaria presentazione di pratica DocFa per la corretta rappresentazione dei locali sub. 25, il cui costo a titolo di onorari per la presentazione della relativa pratica al catasto fabbricati è stimato dal CTU in € 600,00 + diritti erariali + oneri fiscali.
Infine, con riguardo alla commerciabilità del complesso immobiliare, il CTU scrive: “Le unità immobiliari esaminate hanno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 47/85, salvo la necessità di procedere preventivamente nella variazione catastale dell'unità sub. 25 C/2 con onere stimato in circa Controparte_2
600,00 € + diritti erariali + oneri fiscali”, come sopra indicato.
Quanto alla divisibilità del bene, sulla base della relazione peritale si evince che il consulente “ritiene che la conformazione dell'appartamento non permetta la comoda divisibilità dell'unità immobiliare.”; l'indivisibilità è desumibile dal vincolo storico gravante sul bene e dalle ridotte dimensioni dell'appartamento (81 mq)

3. Sullo scioglimento della comunione
Come si è visto, l'art. 713 c.c. riconosce a ciascun coerede il diritto potestativo di chiedere in ogni tempo lo scioglimento della comunione ereditaria. Nel caso concreto, l'immobile di Via Schiavonia n. 1 è in comune ereditaria in ragione delle quote di 4/9 per l'attrice e di 5/9 per il convenuto.
Emerge, altresì, dagli esiti della consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del giudizio, che l'immobile in oggetto – per le sue caratteristiche strutturali e dimensionali – non è comodamente divisibile in natura, atteso che un frazionamento materiale comporterebbe la creazione di porzioni gravemente squilibrate, prive di autonomia funzionale e di valore economico apprezzabile.
In applicazione dell'art. 720 c.c., in caso di accertata indivisibilità, il giudice deve procedere alla vendita all'incanto del bene e alla successiva distribuzione del ricavato in proporzione delle rispettive quote ereditarie. Non sussistono, inoltre, le condizioni per attribuire l'intero immobile ad uno solo dei condividenti con eventuale conguaglio, non essendo stata formulata alcuna richiesta in tal senso né risultando elementi idonei a fondare una attribuzione preferenziale. Infatti, l'art. 720 c.c. stabilisce che “se nell'eredità vi pagina 6 di 8 sono beni non comodamente divisibili, e più coeredi ne chiedono l'assegnazione, il giudice può disporla preferendo, ove sia possibile, chi tra essi sia già comproprietario pro-quota o chi presenti un interesse prevalente, tenendo conto anche dell'uso del bene stesso.”
Pertanto, lo scioglimento della comunione deve avvenire mediante vendita giudiziaria del bene, con formazione di masse liquide da ripartire tra i condividenti, secondo le rispettive quote: 4/9 in favore di di e 5/9 in favore di di . Parte_1 Parte_1 Controparte_1 Parte_1
Tuttavia, nessuna delle parti nelle conclusioni rassegnate ha proposto istanza di assegnazione a sè della quota appartenente all'altro condividente;
ne consegue che va disposta la vendita all'asta con separata ordinanza.
Va, pertanto, pronunciato soltanto lo scioglimento della comunione ereditaria e dichiarata l'indivisibilità dell'immobile con conseguente vendita all'asta; nell'ambito della distribuzione dell'importo ricavato dalla vendita dell'immobile, andranno poste a carico del convenuto per la quota di 5/9 le spese sostenute dall'attrice a titolo di imposte e di conservazione/manutenzione, se debitamente documentate, non avendo il CTU potuto valutare il relativo esborso.

4. Trattandosi di sentenza idonea a definire il giudizio, occorre provvedere alla decisione sulle spese di lite. Va senz'altro ravvisata la soccombenza del convenuto, attesa non solo la sua strenua opposizione alle legittime domande di divisione formulate dalla sorella, ma anche il comportamento inadempiente rispetto all'impegno assunto, già nella scrittura privata del 29.7.21, di acquistare la quota della condividente, comportamento che ha costretto l'attrice ad agire giudizialmente.
Ne consegue che il convenuto vada condannato, ai sensi dell'art.96, co. 1, c.p.c., al pagamento delle spese del presente giudizio.
I compensi legali sono liquidati secondo il valore della quota di 4/9 vantata dall'attrice sull'asse ereditario (€137.777,00 pari a 4/9 di € 310.000,00) applicando il D.M. 147/2022 e, quindi, lo scaglione da € 52.001,00 ad € 260.000,00; essi spettano per tutte le fasi del giudizio, anche sulla scorta della nota spese depositata da parte attrice in data 27.5.2025. I compensi sono liquidati secondo i valori medi per fase di studio € 2552,00 ed introduttiva, € 1628,00, i valori minimi per fase istruttoria/trattazione € 2835,00 e medi per fase decisoria € 4253,00, per complessivi € 11.268,00, oltre € 1365,98 per anticipazioni (escluse le spese di ispezione ipotecaria e acconto al CTU), oltre accessori e spese generali come per legge.
Inoltre, devono essere rimborsate a parte attrice le spese per la mediazione disposta dalla scrivente all'udienza del 28.3.2024, che si liquidano in €1.008,00 per fase attivazione (escluse le precedenti mediazioni attivate sulla scorta della transazione).
Risultando l'attività istruttoria di consulenza necessaria ad entrambe le parti ai fini della vendita dell'immobile, le spese di CTU, così come liquidate con decreto in data 5.5.25, restano a carico di entrambe le parti in proporzione alla quota ereditaria.

5. Come da separata ordinanza si dispone la vendita dell'immobile mediante delega al Notaio, ai sensi degli artt.790 e ss c.p.c.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: Dichiara lo scioglimento della comunione ereditaria derivante dalla successione di Persona_4
e
[...] Persona_1 Dichiara indivisibile l'immobile sito in Bologna via Schiavonia n. 1; Dispone la vendita dell'immobile come da separata ordinanza;

Condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 1365,98 per anticipazioni ed € 12.276,00 per compenso, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.
Pone definitivamente a carico delle parti nella misura della quota ereditaria le spese di CTU, liquidate con decreto in data 5.5.2025.
Provvede a disporre la vendita dell'immobile ai sensi degli artt. 790 e ss. c.p.c., come da separata ordinanza.
Bologna, 5 settembre 2025
Il Giudice
dott. Carolina Gentili
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