N. R.G. 3378/2024
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3378/2024
tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 2 dicembre 2025 ad ore 09.33 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per 'avv. LONGO GIOVANNI Parte_1 Per l'avv. FILOGAMO FRANCESCO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate e chiedono che la causa venga decisa.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3378/2024 promossa da:
(cf ), nato a [...], il [...] elett. Parte_1 C.F._1
dom. in VIA F. FUSCO 12 95128 , rappr. e dif. dall'Avv. LONGO GIOVANNI CP_1
(cf ) giusta procura in atti C.F._2
RICORRENTE
Contro
(cf. ), nato a [...], il [...], elett. Controparte_1 C.F._3
dom. in VIA DALMAZIA, 95 , rappr. e dif. dall'Avv.FILOGAMO FRANCESCO CP_1
(cf. giusta procura in atti C.F._4
RESISTENTE
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione del 16.02.2024, rappresentava che aveva locato ad uso non Parte_1 abitativo (uso commerciale per rivendita di vernici murali ed affini) un immobile, sito in , via CP_1
Incardona n.20/22, piano terra, (al catasto urbano al foglio 16, particella 393, sub 10, categoria C/1,
pagina 2 di 6 rendita catastale Euro 1.886,00), al sig. , nella qualità di titolare della omonima ditta Controparte_1 individuale “Officina del Colore” di , per una pigione mensile di Euro 600,00, oltre Controparte_1 eventuali oneri accessori, giusto contratto di locazione stipulato tra le parti in data 05.01.2018 e registrato all'Agenzia delle Entrate di in data 08/01/2018 al n.14400; che parte attrice ha CP_1 disdettato la locazione in atti, manifestando la volontà di riconseguire la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza contrattuale del rapporto (31/12/2023), specificando che l'immobile doveva essere oggetto di “ristrutturazione” e/o doveva essere adibito da parte del locatore ad una delle attività ex art. 27 L. 392/78. Benché sollecitato ripetutamente, il conduttore non ha comunicato se intendesse rilasciare spontaneamente l'immobile locato alla scadenza naturale del contratto alla data del
31.12.2023 e tuttora detiene l'immobile in oggetto. Sicchè, chiedeva convalidarsi lo sfratto per finita locazione della suindicata unità immobiliare.
Si costituiva , il quale si opponeva alla predetta convalida, eccependo la nullità della Controparte_1 disdetta in quanto generica. Sicchè, chiedeva il rigetto della domanda.
Con ordinanza del 02.04.2024, veniva rigettata la richiesta di ordinanza di rilascio dell'immobile ex art.665 c.p.c. e veniva disposto il mutamento di rito.
Quindi, conclusosi la procedura di mediazione con esito negativo, la causa istruita documentalmente e con la prova per testi, veniva posta in decisione all'udienza del 02.12.2025, a seguito di discussione orale.
La domanda non merita accoglimento per le considerazioni che seguono.
Invero, deve confermarsi l'ordinanza emessa in data 02.04.2024, in quanto, in punto di diritto, in un caso analogo, la Suprema Corte ha affermato che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli art. 28 e 29 l. 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, non essendo sufficiente l'indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell'immobile, stante l'inammissibilità di un cambiamento successivo (Cass.
Civ., n.10208/1994, nella specie la S.C. nell'affermare il principio surriportato ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della disdetta intimata dal locatore, il quale si era limitato, nella lettera di comunicazione al conduttore, ad un generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b) dell'art. 29 cit., dichiarando di dover adibire l'immobile "all'esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ad una delle attività indicate all'art. 27"). pagina 3 di 6 Tale orientamento è stato confermato dalla Suprema Corte che, sebbene rilevi come non sia necessaria l'effettiva e concreta realizzazione dell'intento, bensì la realizzabilità tecnica e giuridica, tuttavia, ha ribadito che nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata – che deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato ovvero circa la tempestiva esecuzione del programmato intervento edilizio sull'immobile, nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 31 della stessa legge ( si veda, ancor più recentemente, Cass. Civ.,
n.8669/17, secondo cui, la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell'art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 della legge citata).
Nella specie, nella disdetta ricevuta il 03.10.2022 e nella successiva ricevuta il 02.01.2024, l'intimante si è limitato a manifestare la volontà a non rinnovare il contratto alla prima scadenza perché oggetto di una “ristrutturazione” e/o perché venga adibita da parte dello scrivente o dei propri parenti ad una delle attività ex art.27 L.392/1978, così facendo riferimento a più motivi tra quelli previsti, e senza specificare il tipo di attività tra quelle indicate nel succitato articolo, se commerciale, artigianale, industriale o turistico, non essendo sufficiente un generico riferimento alle ipotesi di cui all'art.29 lett.b), poiché il citato articolo dispone di indicare una delle attività ivi previste, in quanto nel successivo penultimo comma viene disposto che nella comunicazione deve essere specificatamente indicato, a pena di nullità, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata. A tal riguardo, la giurisprudenza rileva che ciò appare necessario al fine di apprezzarne la serietà di tale intenzione, anche ai fini del successivo controllo e dell'effettiva destinazione dell'immobile ad uno degli usi indicati, ex art.31 della L.392/78. pagina 4 di 6 Né rileva, a tal fine, che i testi escussi hanno dichiarato che il da due - tre anni aveva Pt_1 manifestato la volontà di esercitare in questa bottega una attività di rivendita di cialde per il caffè, non essendo ammissibile una specificazione successiva in corso di giudizio della intenzione di svolgere una delle attività indicate dall'art.27 succitato. Infatti, in punto di diritto, la specificazione del motivo per cui il locatore nega al conduttore, alla prima scadenza, il rinnovo del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso dall' abitazione, condiziona l'efficacia della disdetta e la procedibilità della domanda di rilascio, che, dovendo esser fondata sul medesimo motivo, non può esser integrato o modificato in corso di giudizio stante la necessaria tempestività della disdetta - 12 o 18 mesi prima della scadenza - mentre nel processo è verificabile soltanto la realizzabilità giuridica e tecnica dell' intento manifestato dal locatore, in caso di contestazione del conduttore (Cass. Civ., n.8934/1998; conforme, Cass. Civ., n.2777/2003, secondo cui, nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, l'invio, da parte del locatore, del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, pur essendo di natura negoziale e pur avendo l'effetto sostanziale di far cessare il rapporto locativo, configura, ai sensi dell'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, una condizione di procedibilità della domanda di rilascio;
ne consegue che detta comunicazione deve precedere l'introduzione del giudizio e non può sopravvenire in corso di causa).
Ne deriva il rigetto della domanda avanzata, stante la nullità della disdetta suindicata, non avendo il ricorrente soddisfatto all'onere sullo stesso incombente di provare la sussistenza dei presupposti previsti dall'art.29 della L.392/78 (si veda, al riguardo, sull'onere della prova, Cass. Civ.,
n.11734/1992). Pertanto, alla luce dell'ultimo comma dell'art.29 succitato, il contratto in oggetto si intende rinnovato ai sensi dell'art.28.
Stante la soccombenza, parte ricorrente deve essere condannata a rifondere le spese processuali sostenute da parte resistente che si liquidano, tenuto conto del valore della controversia, tabella n.2 e 5, terzo scaglione, con esclusione della fase di studio relativa a questo procedimento, decurtato della metà, nella complessiva somma di euro 3.371,00 per compensi, comprensivo della fase di convalida, oltre spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario ex art.93 c.p.c.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- Rigetta la domanda avanzata da con atto di intimazione del 16.02.2024; Parte_1
- Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite sostenute dal resistente, liquidate in complessivi euro 3.371,00 per compensi, comprensivo della fase di convalida, oltre spese pagina 5 di 6 generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario ex art.93 c.p.c.
Verbale chiuso alle ore 09.37.
IL GIUDICE
Dott.ssa Cristiana Cosentino

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