N. R.G. 17179/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Silvia Vescovi, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 17179 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019 vertente
TRA
(C.F. ), nata a [...] il [...] ed Parte_1 C.F._1 ivi residente ed elettivamente domiciliata in Via Degas, 81, presso lo studio dell'avv.
FULVIO ROMANELLI che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione
- attrice -
E
(C.F. ) nata a [...] il [...] ed Controparte_1 CodiceFiscale_2 ivi residente e (C.F. ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._3
29/4/1960 e residente in Guidonia (RM), entrambe in proprio e nella qualità di eredi di elettivamente domiciliate in Viale dell'Urbanistica, 15 presso lo Persona_1 studio dell'avv. ANDREA MARESCA che le rappresenta e difende in virtù di procura su foglio separato in atti
- convenute -
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da verbale d'udienza del
15/3/2023, riportandosi a quelle rassegnate nell'atto di citazione e nella comparsa di costituzione e risposta.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato a mezzo posta in data 29/2/2019 la sig.ra Pt_1 ha convenuto dinanzi al Tribunale di Roma le signore
[...] Controparte_1 [...]
e quali venditrici dell'unità immobiliare sita in Pomezia CP_2 Persona_1
(RM), località Torvaianica, Via Germania 85, interno 8, piano terzo, al fine di chiedere
1 la riduzione del prezzo d'acquisto dell'appartamento in conseguenza del taciuto vizio occulto presente nell'immobile e per l'effetto sentire condannare le convenute, in via tra loro solidale, al pagamento in suo favore del relativo importo (da determinare anche in via equitativa) nonché al risarcimento dei danni da essa subiti nella misura di €
10.219,00 ovvero nella diversa misura che fosse stata accertata in corso di causa.
L'attrice in punto di fatto esponeva:
- di aver acquistato con rogito in data 5/3/2018 l'immobile di proprietà delle convenute, sito in Pomezia, località Torvaianica, Via Germania 85, interno 8, piano terzo al prezzo di € 85.000,00;
- di aver successivamente riscontrato che in due camere dell'appartamento erano presenti copiose infiltrazioni d'acqua dovute al mancato completamento dei lavori di ristrutturazione del lastrico solare (lasciato privo della copertura della guaina impermeabilizzante) che erano stati disposti dal circostanza quest'ultima CP_3 nota alle venditrici ma taciuta ad essa acquirente;

- di aver comunicato tempestivamente alle convenute la presenza del vizio che rendeva inutilizzabile l'immobile;
- di aver poi provveduto al ripristino dell'appartamento con un esborso di € 5.000,00;
- di aver inoltre dovuto versare al l'ulteriore importo di € 5.219,10 “quale CP_3
spesa condominiale pro quota per il pagamento della nuova ditta che ha provveduto alla copertura e impermeabilizzazione del lastrico solare”.
In diritto l'attrice invocava la garanzia di cui all'art. 1490 c.c., deducendo che si era in presenza di vizio occulto di gravità tale da incidere sull'utilizzabilità dell'immobile e sul suo valore.
Affermava quindi di aver diritto sia ad una congrua riduzione del prezzo ex art. 1492
c.c. sia al risarcimento del danno patito a mente dell'art. 1494 c.c., danno “facilmente quantificabile con i maggiori costi che ha dovuto sopportare per la rimozione del vizio
e il ripristino delle stanze danneggiate”.
Costituitesi tempestivamente in data 1/10/2019, le convenute deducevano che:
- non era applicabile al caso in esame la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c., posto che l'immobile non presentava vizi che lo rendevano inidoneo all'uso o che ne diminuivano notevolmente il valore;

- il modesto danno effettivamente subito dall'attrice in conseguenza delle infiltrazioni d'acqua, quantificato dal tecnico incaricato dal in € 718,00, era stato CP_3
2 interamente saldato (mediante compensazione con gli oneri condominiali) dal stesso;
CP_3
- l'immobile era stato venduto al vantaggioso prezzo di € 85.000,00 proprio a causa della sua vetustà e della necessità di effettuare - così come in effetti è avvenuto - una completa ristrutturazione dello stesso (a prescindere quindi dalla presenza delle infiltrazioni su talune pareti);
- l'importo di € 5.219,10, asseritamente corrisposto dall'attrice al per i CP_3
lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, in realtà era stato in gran parte saldato dalle convenute, che prima del rogito avevano versato al € CP_3
4.111,26. Quanto al residuo importo di € 1.107,84, il pagamento della suddetta cifra incombeva esclusivamente all'attrice, trattandosi dell'importo dovuto pro quota per la prosecuzione dei lavori di ristrutturazione del lastrico solare come deliberati ed approvati dall'assemblea il 5/5/2018, quando l'attrice era già proprietaria dell'appartamento.
Concludevano quindi per l'integrale rigetto delle domande attoree.
All'udienza di prima comparizione del 23/10/2019 venivano concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
Entrambe le parti articolavano istanze istruttorie: l'attrice chiedeva ammettersi prova testimoniale nonché l'interrogatorio formale delle convenute;
le convenute chiedevano ammettersi prova per testi e per interpello, nonché disporsi c.t.u. contabile.
Nelle note di trattazione scritta in vista dell'udienza cartolare dell'1/10/2020 il procuratore delle parti convenute dichiarava che la sig.ra era deceduta Persona_1 in data 26/7/2020 e depositava il relativo certificato di morte.
La causa veniva quindi interrotta e successivamente ritualmente riassunta dall'attrice.
Si costituivano in luogo della defunta sig.ra le sue figlie ed eredi Persona_1 CP_1
e Controparte_2
Con ordinanza riservata in data 4/2/2021 veniva ammessa solo la prova per testi chiesta dalle convenute limitatamente ai capitoli 5) e 6) mentre tutti gli altri mezzi di prova erano respinti perché irrilevanti ovvero costituenti prova negativa ovvero vertenti su circostanze generiche o ancora perché comportanti giudizi e valutazioni precluse ai testi.
Veniva quindi sentito come unico teste l'amministratore del Condominio di Via
Germania e la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata Parte_2 per la precisazione delle conclusioni.
3 Sostituito il giudice assegnatario del procedimento, trasferito ad altro ufficio, all'udienza del 15/3/2023 la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sig.ra invoca la garanzia per i vizi della cosa venduta ex art. 1490 Parte_1
c.c., lamentando la presenza, all'interno dell'immobile da lei acquistato, di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, rimasto privo della guaina impermeabilizzante a causa del mancato completamento e/o della imperfetta esecuzione dei lavori di ristrutturazione precedentemente disposti dal CP_3
L'attrice in particolare sostiene trattarsi di vizio non dichiarato (pur se conosciuto) dalle venditrici anteriormente ovvero al momento della stipula dell'atto di compravendita (il rogito è del 5/3/2018) e scoperto solo dopo l'acquisto, che avrebbe reso l'appartamento parzialmente inagibile e considerevolmente diminuito il suo valore.
Di qui l'azione estimatoria di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. nonché la domanda risarcitoria a mente dell'art. 1494 c.c. per ottenere il rimborso delle spese condominiali sostenute per il completamento dei lavori straordinari di ristrutturazione del lastrico solare nonché per il ripristino dell'appartamento.
L'actio quanti minoris può trovare accoglimento nei ristretti limiti di seguito specificati.
Innanzitutto, occorre premettere che dal disposto degli artt. 1490 e ss. c.c. si ricava che nel contratto di compravendita il venditore è gravato da un obbligo di diligenza relativo allo stato ed alle caratteristiche del bene oggetto del trasferimento, dovendo consegnare, all'acquirente, un bene che sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o che ne riducano in maniera apprezzabile il valore.
Ove, dunque, il bene oggetto di vendita presenti vizi e difetti di qualità del tipo di quelli contemplati dall'art. 1490 c.c. (c.d. vizi redibitori), l'acquirente ha a propria disposizione non solo le azioni edilizie di cui all'art. 1492 c.c. (l'actio redhibitoria e l'actio aestimatoria o quanti minoris) ma anche il rimedio contemplato dall'art. 1494
c.c. volto ad ottenere il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale. Mentre i rimedi di cui all'art. 1492 c.c. sono tra loro alternativi, il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale può essere richiesto in ogni caso, essendo cumulabile sia con la domanda di risoluzione che con la richiesta di riduzione del prezzo (nel quale ultimo caso, naturalmente, il ristoro può essere accordato nei limiti del pregiudizio non coperto dalla riduzione del prezzo) e potendo essere azionato anche indipendentemente dai
4 rimedi di cui all'art. 1492 c.c., rispetto ai quali si pone in posizione di autonomia in ragione della diversità di presupposti e finalità.
In caso di esercizio dell'azione di riduzione del prezzo, come nella fattispecie,
l'acquirente è tenuto non solo a dimostrare che il bene oggetto di vendita, già al momento del contratto, fosse affetto da vizi redibitori, ma, anche, ad offrire parametri e criteri sulla scorta dei quali procedere alla riduzione del prezzo. E la necessità che al giudice investito dell'azione siano offerti elementi sulla scorta dei quali ritenere che i vizi denunciati abbiano effettivamente inciso sul valore del bene venduto e procedere alla quantificazione di tale minor valore si comprende appieno ove si consideri che secondo la Suprema Corte l'azione estimatoria ha essenzialmente lo scopo di ripristinare l'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni (cfr. Cass. 5/8/1985 n. 4388) alterato dalla presenza di difetti che incidono sull'idoneità all'uso cui la cosa è destinata ovvero che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. In altre parole il rimedio in questione tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, facendo conseguire all'acquirente una somma corrispondente alla differenza di valore della cosa, rispetto al prezzo convenuto, in dipendenza dei vizi, sì da porlo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato qualora, al momento della contrattazione, fosse stato a conoscenza dei vizi del bene acquistato.
Ove poi venga esperita, come pure nel caso di specie, anche l'azione contrattuale di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., l'acquirente ha l'onere di allegare e provare, nell'an e nel quantum, il pregiudizio sofferto (e non coperto, naturalmente, dall'operata riduzione del prezzo), la colpa del venditore (mentre la responsabilità ex art. 1492 c.c. prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi), nonché il nesso di causalità tra il danno patito ed i vizi del bene venduto.
Tanto premesso in termini di ricostruzione generale degli istituti giuridici e delle norme applicabili alla fattispecie in oggetto, venendo al caso in esame, si ritiene che l'attrice abbia correttamente esercitato l'azione estimatoria, essendo stato dedotto un vizio dell'immobile di gravità tale da renderlo inidoneo all'uso abitativo cui è destinato, ovvero le denunciate copiose infiltrazioni idriche in due dei quattro vani dell'appartamento acquistato (cfr. atto di intimazione e diffida del 10/3/2018 prodotto come doc. 5).
L'attrice ha poi assolto all'onere della prova su di essa incombente: infatti, l'onere di dimostrare la presenza dei vizi nella cosa venduta al momento della stipula del contratto
5 incombe sull'acquirente (cfr. Cass. 24/5/1980 n. 3413 e, recentemente, Cass. 29/5/2023
n. 14895).
Ebbene risulta per tabulas che nel corso del sopralluogo effettuato il 10/3/2018 (doc. 6 prodotto dalle convenute), quindi cinque giorni dopo il rogito, dall'arch. CP_4 su incarico del per verificare lo stato dei lavori eseguiti dall'impresa CP_3 CP_5
a cui erano stati affidati i lavori straordinari di rimozione dell'amianto presente
[...]
sul lastrico solare nonché di ristrutturazione del terrazzo e del torrino, era CP_6
stato rilevato che a causa del mancato completamento delle lavorazioni e della non adeguata impermeabilizzazione dei cornicioni e del terrazzo sovrastante l'immobile,
l'appartamento della sig.ra presentava infiltrazioni idriche che avevano Pt_1
danneggiato il soffitto del soggiorno per circa 20 mq ed il soffitto e la parete esterna della camera da letto rispettivamente per circa 14 e 10,5 mq.
Inoltre dal verbale del sopralluogo effettuato in data 28/3/2018 (doc. 5 prodotto dalle convenute) redatto dall'ing. (per errore è indicata la data del 28/2/2018 Testimone_1 ma si tratta all'evidenza di un refuso, posto che in tale data l'appartamento era ancora di proprietà delle convenute) alla presenza dell'avv. Fulvio Romanelli in contraddittorio con il geom. incaricato dalle convenute, emerge che le infiltrazioni nel Controparte_7
salone e nella adiacente camera da letto erano ancora presenti (v. resoconto del
15/6/2018 a firma dell'ing. prodotto con la memoria ex art. 183, comma Testimone_1
6, n. 2 c.p.c. dall'attrice).
Di converso le convenute non hanno affatto dimostrato, come sostenuto dalla comparsa di costituzione e risposta, che l'attrice fosse stata resa edotta prima del rogito del fatto che i lavori di ristrutturazione del lastrico solare fossero stati interrotti dalla CP_5
“lasciando il cantiere a metà dei lavori” e “lasciando, per ciò che concerne il lastrico solare, i cornicioni scoperti”.
Ciò posto, in ordine al quantum dell'accertata riduzione del valore del bene oggetto di compravendita, occorre ora verificare il costo degli interventi che sono stati necessari sia per eliminare la causa delle infiltrazioni e sia per risanare l'immobile della sig.ra posto che la somma dei costi dei detti interventi è da considerarsi quale misura Pt_1
della diminuzione del valore del bene, ovvero del maggior costo sostenuto dall'acquirente ignara dei suoi difetti e, dunque, deve essere restituita dalle convenute all'attrice al fine di ristabilire il rapporto sinallagmatico delle prestazioni.
Per quanto attiene agli esborsi che l'attrice sostiene di aver sostenuto per il ripristino del soggiorno e della camera da letto si osserva che la fattura di € 4.098,36 oltre IVA
6 prodotta come doc. 6 non può costituire prova idonea. Il documento in questione, infatti, riporta il prezzo “a corpo” delle opere di ristrutturazione dell'intero appartamento (che essendo vetusto abbisognava comunque di una ristrutturazione completa: vedasi la dichiarazione dell'ing. contenuta nel summenzionato verbale del sopralluogo Tes_1
del 28/3/2018) senza indicare analiticamente il costo delle singole lavorazioni.
In mancanza di ulteriori elementi di prova fa quindi fede la valutazione del danno fatta, su incarico del dall'arch. sulla scorta del prezziario della CP_3 CP_4
Regione Lazio in vigore (v. doc. 6 prodotto dalle convenute) ed approvata, con l'astensione dell'attrice, dall'assemblea dei condomini il 5/5/2018 (doc. 7 prodotto dalle convenute). L'arch. ha così stimato i costi per il ripristino dell'intonaco e la CP_4
tinteggiatura delle due stanze:
“sul soffitto del soggiorno per una fascia di circa 1,0 ml si stima una superficie approssimativa danneggiata di circa 20 mq. Le superfici del salone non erano rifinite a nuovo. Raschiatura + stuccatura e rasatura + isolante = circa 20 mq per 12 €/mq =
240 €; soffitto pittura tempera= circa mq 3,62 €/mq =73,00 €. Sul soffitto e parete della camera da letto si stima una superficie approssimativa danneggiata di circa mq 14 a soffitto e 10,50 per la parete esterna. Le superfici della stanza non erano rifinite a nuovo. Raschiatura + stuccatura + isolante =circa 25. Mq per 12€/mq=300 €; soffitto pittura tempera: circa mq 14 per 3,62€/mq=€50; pareti lavabili= circa €10,5 per
5,16€/mq= 55 €”. Per un totale di € 718,00.
Si noti che l'ing. per conto della sig.ra (cfr. “consulenza di Testimone_1 Pt_1 parte” prodotta dall'attrice con la memoria istruttoria) non ha rivolto critiche puntuali e persuasive alla suddetta valutazione, essendosi limitata genericamente ad affermare:
“Riguardo al risarcimento stabilito dal tecnico del , che riguarda soltanto la CP_3 rimessa in pristino degli ambienti che hanno subito l'infiltrazione, anche se l'immobile non risulta in ottimo stato di conservazione, si ritiene che il risarcimento debba considerare anche il fatto che lo stesso non poteva essere risanato in quanto i lavori al piano copertura non garantivano che le infiltrazioni non si rimanifestassero risultando i cornicioni ancora non messi in sicurezza riguardo all'impermeabilizzazione.
Infatti il giorno del sopralluogo, avendo piovuto nei giorni precedenti le infiltrazioni erano ancora in atti.
Per tali ragioni si ritiene congruo un risarcimento pari ad €. 2.000,00 (diconsi euro duemila/00) omnicomprensivo”. Ma tale apodittica valutazione di parte, non adeguatamente argomentata, non può essere presa in considerazione.
7 Quanto all'importo di € 718,00, risulta essere stato corrisposto dal Condominio alla sig.ra ancorché mediante compensazione con le quote condominiali di propria Pt_1 competenza (cfr. doc. 8 prodotto dalle convenute). Pertanto nulla compete all'attrice a tale titolo.
Per quel che concerne il costo delle opere di ristrutturazione del lastrico solare che sono state necessarie per rimuovere la causa delle infiltrazioni (complessivamente, pro quota, pari ad € 5.219,10, come chiarito dall'amministratore del Controparte_8
sentito come teste), le convenute hanno provato di aver corrisposto al CP_3 prima del rogito l'importo di € 4.111,26 (cfr. le contabili dei bonifici eseguiti e l'attestato di pagamento di tutti gli oneri condominiali a firma dell'amministratore del prodotti come docc. 2 e 3). Controparte_8
Pertanto solo il residuo importo di € 1.107,84, ovvero il costo pro quota di spettanza dell'attrice per il completamento dei lavori non terminati dalla precedente impresa appaltatrice, dev'essere rimborsato alla sig.ra senza che rilevi, come sostenuto Pt_1
dalle convenute, il fatto che dette spese siano state approvate il 5/5/2018, ovvero quando l'attrice era già proprietaria dell'immobile.
Rileva piuttosto che le convenute, come dichiarato a pag. 10 della propria comparsa di costituzione e risposta, fossero ben consapevoli, prima del rogito, del mancato completamento dei lavori, avendo appreso nell'assemblea condominiale tenutasi il
24/2/2018 che la “appaltatrice dei lavori di ristrutturazione del lastrico CP_5
solare, aveva nel gennaio 2018 abbandonato il cantiere recedendo unilateralmente dal contratto di appalto e lasciando il cantiere a metà dei lavori” senza provvedere “alla
[sua] messa in sicurezza, lasciando, per ciò che concerne il lastrico solare, i cornicioni scoperti” e, nonostante ciò, tra l'altro in palese violazione del generale dovere di buona fede, non abbiano informato l'attrice di tale circostanza e delle infiltrazioni verificatesi nell'appartamento (o comunque non è stata fornita prova che l'abbiano fatto).
Si tratta pertanto di un costo che dev'essere comunque posto a carico delle venditrici, in quanto l'importo di € 1.107,84 è da considerarsi quale misura della diminuzione del valore dell'immobile, ovvero del maggior costo sostenuto dall'acquirente inconsapevole dei suoi difetti e, dunque, dovrà esserle restituito al fine di riequilibrare quel rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione violato per effetto del vizio del bene compravenduto.
Sulla predetta cifra di € 1.107,84 nessun importo può essere riconosciuto a titolo di rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta, e non di valore, in quanto essa
8 non costituisce una obbligazione risarcitoria, ma un rimborso a favore dell'acquirente per il bilanciamento del sinallagma contrattuale inficiato dalla presenza del vizio della cosa venduta (cfr. Cass. 29/1/2013 n. 2060).
Rimane da vagliare la domanda risarcitoria, la quale ha valenza autonoma rispetto all'azione estimatoria.
Peraltro, nel caso in disamina, entrambe le voci di danno indicate dall'attrice, ovvero “i maggiori costi che ha dovuto sopportare per la rimozione del vizio e il ripristino delle stanze danneggiate” non sono risarcibili, in quanto di esse si è già tenuto conto ai fini della riduzione del prezzo.
Di conseguenza, nessun ulteriore importo può essere riconosciuto all'acquirente a titolo di risarcimento del danno.
Conclusivamente, alla luce delle superiori considerazioni, dev'essere accolta la domanda estimatoria promossa dalla sig.ra e per l'effetto le convenute Parte_1 vanno condannate, in solido, a titolo di riduzione del prezzo, alla restituzione in favore dell'attrice dell'importo di € 1.107,84. Nulla spetta, invece, a parte attrice a titolo risarcitorio. Parimenti va respinta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., peraltro formulata dall'attrice soltanto nella comparsa conclusionale, non sussistendone i presupposti, posto che la domanda attorea è stata accolta solo in minima parte.
L'esito del giudizio giustifica la compensazione delle spese processuali per 2/3 e la condanna delle convenute al pagamento in favore dell'attrice del residuo 1/3 liquidato nei termini indicati nel dispositivo, avuto riguardo ai criteri stabiliti dall'art. 4 del D.M.
n. 55/2014 secondo i parametri medi previsti dalla Tabella 2 al medesimo allegata per lo scaglione “da Euro 1.100,01 ad Euro 5.200,00” che, per l'intero, sono i seguenti: per la fase di studio: € 425,00; per la fase introduttiva: € 425,00; per la fase di trattazione / istruttoria: € 851,00; per la fase decisionale: € 851,00 (stante il parziale accoglimento delle domande il valore della controversia è infatti determinato secondo il criterio del decisum e non del disputatum).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione ed istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- condanna in via tra loro solidale e in proprio e nella Controparte_1 Controparte_2 qualità di eredi di a pagare all'attrice, a titolo di riduzione del prezzo Persona_1
d'acquisto dell'immobile per cui è causa, la somma di € 1.107,84;
- rigetta per il resto le domande proposte da Parte_1

9 - compensa per 2/3 le spese di lite e condanna le convenute a rifondere all'attrice il residuo 1/3 che liquida in € 850,67 oltre 15% spese generali ex art. 2 D.M. n. 55/2014,
CPA ed IVA nonché in € 88,00 per esborsi.
Così deciso in Roma in data 10 gennaio 2025
Il G.o.p.
Silvia Vescovi
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