N. R.G. 256/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
SEZIONE CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO EUGENIA DI
BELLA
All'esito dell'udienza del 7/07/2025, ai sensi dell'art. 429 c. p. c., ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 256/2023 R.G. avente ad oggetto: locazione;

promossa da
, C.F. , nato a [...] il [...] ed ivi Parte_1 C.F._1
residente in [...], elettivamente domiciliato in Serra San Bruno, Corso
Umberto I, n 99, presso lo studio dell'avv. Domenico Barillari, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- ricorrente -

contro
, C. F. , nato a [...] il Controparte_1 C.F._2
19.08.1972, elettivamente domiciliato in Serra San Bruno, via Corso Umberto I n. 305, presso lo studio dell'avv. Giuseppina Sibio, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;
- resistente -
In fatto ed in diritto
Con atto di intimazione ritualmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio al fine di ottenere la convalida di sfratto per morosità e Controparte_1
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo premettendo: “che il sig. Parte_1
è proprietario dell'immobile sito in Spadola alla Via Roma n. 2, Piano T-1-2, identificato nel NCE del Comune di Spadola al Foglio 1, part. 431, sub. 3; - Che il predetto immobile veniva concesso in locazione per uso abitativo al sig. CP_1
, C. F. , nato a [...] il [...], giusto
[...] C.F._2
contratto di locazione regolarmente registrato il 13.06.2019 presso l'Agenzia delle
Entrate di Vibo Valentia al n. 1268, Serie 3 T (V. allegato 1); - che il canone di locazione veniva stabilito in € 1.200,00 annui (euro milleduecento) da pagarsi in 12 rate mensili anticipate di € 100,00 (euro cento) cadauna entro il giorno 10 di ogni mese e a partire dal mese di giugno 2019; - che il conduttore alla data odierna (42 mesi di locazione) ha versato solo la somma complessiva di € 2.380,00 a fronte dei 4.200,00 dovuti sino al mese novembre 2022 (V. allegato 2 ricevute pagamenti); - Che, pertanto, il sig. CP_1
è debitore nei confronti del sig. della somma residue di €
[...] Parte_1
1.820,00; - che il sig. per il tramite del sottoscritto procuratore, Parte_1
diffidava in data 05.08.2022 il sig. a corrispondere i canoni scaduti senza CP_1
ottenere alcun risultato in merito (V. allegato 3 diffida); - che in data 29.09.2022 il sig.
sempre per il tramite del sottoscritto procuratore, diffidava nuovamente Parte_1
il sig. a corrispondere i canoni scaduti invitandolo a rilasciare l'immobile CP_1
locato libero da cose e/o persone entro e non oltre la data del 15.10.2022, senza ottenere alcun effetto (V. allegato 4 diffida).”.
Si costituiva il resistente chiedendo il rigetto delle domande di controparte, eccependo di aver già pagato quanto dovuto mediante il pagamento mensile del maggior importo di euro 240,00 (a fronte dei 100,00 euro mensili indicati nel contratto di locazione regolarmente registrato) come da scrittura privata intercorsa tra le parti e sottoscritta in data 1/06/2019.
Con ordinanza n. 1453/2023 del 22/02/2023 il Giudice adito ordinava il rilascio dell'immobile e previo mutamento del rito, assegnava un termine per espletare la mediazione e, in caso di esito infruttuoso, rimetteva le parti dinanzi a sé per la prosecuzione del giudizio di merito, con termine per il deposito di memorie integrative.
Parte ricorrente ha depositato memoria integrativa in data 26/05/2023, con la quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “…previa conferma dell'ordinanza di rilascio dell'immobile sito in Spadola alla Via Roma n. 2 emessa il 21.02.2023 in favore del locatore ed di ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, - Parte_1
DICHIARARE la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile sito in Spadola alla Via Roma n. 2, registrato il 13.06.2019 presso l'Agenzia delle Entrate di Vibo
Valentia al n. 1268, Serie 3 T, per grave inadempimento del conduttore CP_1
, C. F. , nato a [...] il [...] e, per
[...] C.F._2
l'effetto, ordinare al conduttore il rilascio dell'immobile locato in favore del proprietario locatore libero da persone e/o cose;
- CONDANNARE il conduttore
al pagamento in favore del locatore della somma Controparte_1 Parte_1
complessiva di € 2.420,00 per i canoni scaduti, nonché maturati e maturandi sino alla data di scadenza del contratto (31 maggio 2023); - CONDANNARE il conduttore
al pagamento in favore del locatore dell'indennità di Controparte_1 Parte_1
occupazione dell'immobile in misura pari all'importo mensile del canone per ogni mese di ritardo sino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi legali sino al totale soddisfo;
- RIGETTARE tutte le domande ed eccezioni proposte e avanzate da controparte perché infondate in fatto e in diritto;
- CONDANNARE in ogni caso il sig.
alle spese, diritti ed onorari di causa, oltre accessori di legge, Controparte_1 comprese le spese generali ex art. 14 T. F., da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., in favore del sottoscritto procuratore costituito.”.
Si rileva che è stato esperito il disposto tentativo di mediazione per cui la domanda giudiziale in esame risulta procedibile.
Si osserva in primo luogo che sono inammissibili in quanto tardivamente proposti i mezzi di prova richiesti di cui alla memoria integrativa di parte resistente CP_1
del 31 gennaio 2025, depositata ben oltre il termine indicato dal giudice.
[...]
Parimenti inammissibile è il giuramento decisorio dalla stessa parte deferito, da ultimo all'odierna udienza, in quanto inidoneo a determinare, così come formulato, la definizione della causa, in parte vertente su fatti da provarsi documentalmente ed in parte dedotto per capitoli formulati in maniera generica.
Ciò premesso, le domande giudiziali in esame risultano fondate.
Parte ricorrente ha dimostrato l'esistenza del contratto (scritto e registrato) fonte del rapporto dedotto in giudizio ed ha allegato l'inadempimento della convenuta nel pagamento dei canoni sopra menzionati, assolvendo così all'onere probatorio posto a suo carico, in base ai principi stabiliti dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 30.10.2001 n. 13533, secondo cui “deve affermarsi che il creditore sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (v. nello stesso senso Cass. 2387/2004, Cass. 8615/2006,
Cass. 26953/2008, Cass. 936/2010, Cass. 15659/2011 e Cass. 826/2015).
Parte resistente, invece, pur avendo il relativo onere probatorio, non ha provato in alcun modo l'integrale pagamento dei canoni locativi richiesti, né di una maggior somma rispetto a quella indicata dalla parte ricorrente. A tal fine non sono certamente sufficienti le ricevute di pagamenti in atti, del tutto generiche e a nulla rileva l'esistenza di una scrittura privata tra le parti con la previsione di un diverso canone di locazione, più alto rispetto a quello previsto dal contratto di locazione regolarmente registrato.
In particolare, seppure per giurisprudenza consolidata “in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'articolo 13 comma 1, della legge
431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica”
(Cassazione, Sezioni unite n. 18213/2015), rimane a carico della parte l'onere di dimostrare di aver effettivamente corrisposto una canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto di locazione debitamente registrato. Prova che nel caso di specie non è stata raggiunta.
L'accertato inadempimento è certamente grave e tale da legittimare la declaratoria di risoluzione del contratto, richiesto dal locatore.
Il contratto di locazione oggetto del contendere va in definitiva risolto per grave inadempimento del conduttore.
A tal proposito, si osserva che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per l'inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale (vd. Cass. n.21242/06); infatti, il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività rispetto alla prestazione del locatore, integra con quest'ultima la causa onerosa del contratto e, pertanto, il mancato pagamento anche di una mensilità del canone priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo e giustifica, di per sè, la risoluzione del contratto (vd. Cass. n.12769/98). L'immobile in questione è stato rilasciato il 23 gennaio 2024, per come dedotto da parte ricorrente e non contestato da controparte, per cui non va adottata alcuna statuizione di condanna al rilascio, bensì confermata l'ordinanza di rilascio sopra indicata.
Da quanto detto consegue che, sulla base delle ricevute di pagamento in atti
(prodotte in giudizio da entrambe le parti), considerato quanto già corrisposto da in base alle stesse (€ 2.520,00), va disposta la condanna del resistente Controparte_1
al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro € 2.980,00 per i canoni scaduti e non pagati dal giugno 2019 alla data di effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 23 gennaio 2024, oltre agli interessi legali dalla costituzione in mora ex art. 1282, comma 2, c.c. e fino all'effettivo soddisfo.
Va, invece, dichiarata inammissibile la domanda di parte ricorrente formulata nella memoria integrativa avente ad oggetto la condanna di controparte al pagamento dell'indennità per occupazione dell'immobile dal mese di febbraio 2024 sino alla data di sgombero dell'immobile dai beni di proprietà dello sfrattato (avvenuto il 14 ottobre
2024).
Questo decidente aderisce all'orientamento prevalente seguito dalla Corte di cassazione secondo il quale quando si propone sfratto per morosità la domanda del ricorrente è quella proposta nell'atto di intimazione e pertanto il ricorrente non può, a seguito del mutamento del rito, con le memorie integrative, proporre domande nuove diverse per petitum e causa petendi dalla domanda proposta con intimazione. Infatti,
l'opposizione dell'intimato non coincide con l'instaurazione di un nuovo e autonomo giudizio di cognizione, ma produce solo un mutamento nella struttura del procedimento che continua a svolgersi davanti al medesimo giudice (Cass. 31.5.2005, n. 11.596; Cass.
20.8.2003, n. 12.214). A partire dunque dall'emissione dell'ordinanza di mutamento del rito scattano le preclusioni tipiche del processo del lavoro, anzitutto quello di proporre domande nuove nel corso del giudizio che segue al cambiamento di rito. Anzi la tardività della nuova domanda non potrebbe essere sanata nemmeno dall'accettazione del contraddittorio sulla medesima ad opera della controparte ed è rilevabile d'ufficio dal giudice. Nel giudizio che prosegue dopo il cambiamento di rito è consentita solo la modificazione della domanda, previa peraltro l'autorizzazione del giudice, giustificata da gravi motivi
(art. 420 comma1 c.p.c.), ma sono assolutamente vietate le domande nuove che non possono essere contenute neppure nelle memorie integrative previste dall'art 426 c.p.c..
Va quindi dichiarata inammissibile la domanda nuova proposta dalla parte ricorrente nelle memorie integrative volta ad ottenere la condanna di parte resistente al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile in questione.
Le spese processuali, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P. Q. M.

Il giudice, Eugenia Di Bella, nella causa n. 256/2023 R.G., così statuisce:
1) dichiara risolto per grave inadempimento del resistente il contratto di locazione in questione, avente ad oggetto l'immobile sito in Spadola alla Via Roma n. 2, Piano
T-1-2, identificato nel NCE del Comune di Spadola al Foglio 1, part. 431, sub. 3;
2) conferma l'ordinanza di rilascio del 22/02/2023;
3) condanna al pagamento in favore di parte ricorrente della Controparte_1
somma di euro € 2.980,00 a titolo di canoni locativi scaduti e non pagati da giugno
2019 all'effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 23 gennaio 2024, oltre agli interessi legali dalla costituzione in mora e fino all'effettivo soddisfo;

4) dichiara inammissibile la domanda di parte ricorrente di cui in motivazione;
5) condanna al rimborso, in favore di parte ricorrente, delle spese Controparte_1
del giudizio, liquidate in € 1.590,00 per compensi professionali, oltre a spese vive, rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito avv. Domenico Barillari.
Deciso, redatto e letto in Vibo Valentia il 7 luglio 2025
IL GIUDICE
EUGENIA DI BELLA