N. R.G. 2342/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2342/2024 tra
Parte_1
E
ATTORE/I
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE

Oggi 29 luglio 2025 ad ore innanzi alla dott.ssa Maena Savasta, sono comparsi
Per il ricorrente l'avv. Giancarlo Frongia in sostituzione dell'avv.
Mugheddu Antonella
Per il resistente nessuno
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
pagina 1 di 11 Il procuratore della parte ricorrente precisa le conclusioni riportandosi ai propri atti difensivi .
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio
Il G.on.
pagina 2 di 11 N. R.G. 2342/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice on. dott.ssa Maena Savasta ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2342/2024 promossa da:
Parte_1
ATTORE/I
E
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE
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CONCLUSIONI : le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso regolarmente notificato il adiva l'intestato Parte_1
Tribunale esponendo e deducendo che :
il ricorrente è proprietario della villetta a schiera ad uso abitazione sita in Porto Torres alla Via dei Ginepri n. 4F, edificio al piano S1 e T, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 8 particella 4072 sub 2 e 9 ; che con scrittura privata in data 24.08.2020 il ricorrente concedeva in locazione a l'unità abitativa sopra descritta, per la Controparte_1
durata rinnovabile di anni uno e dietro versamento di un canone di locazione di € 470,00, comprensivo di € 20,00 per spese condominiali;
che il resistente prendeva, in pari data, possesso dell'immobile destinandolo a casa di abitazione del proprio nucleo familiare;
che detto contratto, stante il rifiuto opposto dal conduttore, non è stato mai registrato presso la competente Agenzia delle Entrate;
che il si era reso moroso nel pagamento del canone pattuito a CP_1
decorrere dalla mensilità di settembre 2023, risultando debitore, ad oggi, secondo quanto previsto in contratto, di una somma pari a €
6.580,00;
pagina 4 di 11 che con nota del 7.02.2024, il ricorrente diffidava il resistente a rilasciare l'unità abitativa libera da persone e cose, significando che la detenzione, a quel punto, era diventata senza titolo.
Chiedeva pertanto: che l'ill.mo Tribunale:
a)Dichiarata la nullità del contratto di locazione del 24.08.2020 ed accertata l'occupazione senza titolo da parte del sig. , Controparte_1
ordinare l'immediato il rilascio e la riconsegna dell'abitazione sita Porto
Torres in via dei Ginepri n. 4F sgombera da persone e/o cose anche interposte a favore del ricorrente . Parte_1
b) Condannare il resistente a pagare una indennità per occupazione senza titolo, pari ad euro 470,00 mensili a decorrere dal settembre 2023
e sino alla consegna effettiva maggiorata di interessi nella misura di legge e rivalutazione monetaria ovvero la maggiore o minore somma che verrà determinata anche equitativamente dal Tribunale.
c) Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite, oltre accessori di legge.
Il resistente rimaneva contumace durante tutto il procedimento.
La causa veniva istruita con sole prove documentali e fissata per la discussione all'udienza del 13/02/2025 e lettura del dispositivo ex art. 429-281 sexies cpc al 26/06/2025 poi rinviata ex art. 309 cpc al
29/07/2025.
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La domanda del ricorrente deve essere accolta nei limiti di cui in motivazione.
La presente causa ha ad oggetto una scrittura privata stipulata tra le parti in causa in data 24/08/2020, avente ad oggetto la locazione della villetta a schiera ad uso abitativo sita in Porto Torres e mai registrata, per il canone che veniva stabilito in € 470,00, mensili, comprensivo di €
20,00 per spese condominiali;

Il contratto di locazione de quo non essendo stato registrato è radicalmente nullo, come tale insuscettibile di sanatoria.
Già tale vizio era stato previsto dall'art. 1, comma 4, L. 431/98 per le locazioni prive della forma scritta cui è stato aggiunto, con la legge finanziaria 2005, quello, per l'appunto che fa discendere la invalidità negoziale nel difetto di un adempimento fiscale quale la registrazione, considerata come requisito ad regolaritatem. Recita, infatti, l'art. 1 del comma 346 L. 311/2004 – la cui ratio è individuabile nell'intento di combattere più efficacemente l'evasione fiscale nella materia de qua – che "i contratti di locazione (.....) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
Detto ciò, è chiaro che non possa mettersi in discussione inter-partes la questione della proprietà del bene in favore del ricorrente, non pagina 6 di 11 avendo il convenuto, potuto opporre alla pretesa attorea alcun titolo
(né reale né contrattuale) che giustifichi l'incontestata occupazione del bene oggetto di causa che, pertanto, non può che qualificarsi come abusivo una volta dichiarato nullo il contratto di locazione che ci interessa.
Ne consegue che, in accoglimento della prima delle domande svolte dal il resistente va condannato a rilasciare in favore del predetto Pt_1
l'immobile, libero e sgombro da persone e cose, immediatamente, in ragione della pervicace ed annosa condotta di occupazione.
Quanto alla domanda di indennità per l'occupazione così come richiesta da parte attrice, l'interrogativo riguarda le modalità attraverso cui commisurare il corrispettivo (recte, indennità) dovuta dal conduttore in virtù del godimento del bene, essendo indubbio che l'occupazione dell'immobile, ancorché in virtù di un contratto nullo, sia fonte di un nocumento per il proprietario derivante dalla mancata disponibilità del bene.
È' bene evidenziare in ogni caso che il danno da occupazione sine titulo di un immobile non è più considerato automaticamente risarcibile
(danno in re ipsa).
La giurisprudenza più recente, in particolare, chiarisce che il danno da occupazione senza titolo è un danno presunto, per il quale è necessario pagina 7 di 11 allegare e, se necessario, provare la perdita della concreta possibilità di godimento dell'immobile.
La soluzione di determinare la indennità di occupazione in misura paria a quella dello "pseudo canone" (canone figurativo) fino ad allora versato non corrisponderebbe a giustizia perché si finirebbe per attribuire efficacia ad un contratto nullo, vanificando perciò gli stessi scopi perseguiti dal legislatore con la sanzione di nullità del contratto non registrato.
Queste, le determinazioni adottate in particolare dal Tribunale di Roma sul punto, il quale, con due interessanti ed argomentate sentenze (del
01/10/2014 in Altalex 2014 e del 21/12/2015 in Giur. Italiana 2016,
VI, 1356) ha affermato che: 1) attraverso la consegna dell'immobile, da parte dello pseudo locatore allo pseudo conduttore, quest'ultimo assume la posizione di possessore in buona fede con la conseguenza, che in assenza di un rapporto di locazione non è tenuto a versare un canone senza però poter vantare alcun diritto di restituzione in quanto espressione di una obbligazione naturale o, comunque, espressione di uno spontaneo riconoscimento dell'arricchimento del proprietario;
2) dal momento della richiesta dell'immobile, la posizione del possessore di buona fede si atteggia in mala fede con obbligo di rilascio e pagamento (da quel momento) di un equo indennizzo, che non può essere equiparato al valore locatizio figurativo, di cui all'art. 1591 CC, in pagina 8 di 11 assenza di un rapporto valido di locazione e che invece va commisurato in via equitativa attraverso il ricorso all'istituto dell'arricchimento senza causa considerando solo la diminuzione patrimoniale e non anche il lucro cessante.
In particolare, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato (cass civ. sez. unite setenza n.
33645 del 15/11/2022).
Per quanto appena detto, spetta pertanto al locatore provare l'entità del danno subìto per la protratta occupazione da parte del conduttore dell'immobile in forza di un contratto nullo.
È vero, da un lato, che anche in questi casi il locatore ha eseguito la propria obbligazione di consegnare l'immobile in godimento, obbligazione di cui non può chiedere la ripetizione. Altrettanto vero è, però, che l'ingiustificato arricchimento del conduttore nel periodo tra la consegna e la restituzione dell'immobile deve formare oggetto di precisa richiesta del locatore, in difetto della quale nulla gli è dovuto.
Idem nel caso in cui venga richiesto il risarcimento del danno, se ed in pagina 9 di 11 quanto ne sussistano i presupposti secondo le regole dettate dal nostro ordinamento in tema di responsabilità extracontrattuale di cui all'articolo 2043 del Codice civile (vedi per tutte cass. 25503/2016).
In conclusione, è onere del danneggiato, che chieda il risarcimento del danno causato dall'occupazione, provare l'effettiva entità del danno e cioè la concreta lesione derivante, ad esempio, dal non aver potuto locare l'immobile o comunque utilizzare direttamente e tempestivamente il bene oppure dall'aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli.
Nessuna prova è stata fornita in questo senso.
Va pertanto disattesa la domanda dell'attore per l'indennità da occupazione.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come da separato dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Sassari, seconda sezione civile, in persona del giudice unico dott.ssa Maena Savasta definitivamente pronunciando:
1) Accoglie la domanda nei limiti indicati in motivazione e, per l'effetto: dichiara la nullità del contratto di locazione del 24/08/2020 e per l'effetto ordina al il rilascio immediato in Controparte_1
favore dell'attore dell'immobile dallo stesso detenuto sito in Porto
pagina 10 di 11 Torres alla Via dei Ginepri n. 4F, edificio al piano S1 e T, distinto in
Catasto Fabbricati al Foglio 8 particella 4072 sub 2 e 9 ;
3) Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore delle spese processuali, liquidate in € 2540,00 per compensi, oltre c.p.a. ed iva, e 15
% spese generali.
Sentenza resa ex art. 429-281 sexies cpc pubblicata alle ore 13.25 mediante allegazione al verbale di udienza a seguito dello scioglimento della camera di consiglio .
Sassari 29/07/2025
Il g.on.
Maena Savasta

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