N. R.G. 32220/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 32220 /2022
tra

Parte_1
[...]
[...]
e

Controparte_1
[...]
Oggi, 22/05/2024, alle ore 12:03, innanzi alla dott.ssa Francesca Savignano, sono comparsi:
Per Parte_1
, l'avv. TEMPESTA DAVIDE.
[...]
Per l'avv. CALCATERRA PAOLA nonché il signor Controparte_1 personalmente. Controparte_1
I procuratori delle parti discutono la causa e si riportano alle conclusioni formulate nei rispettivi atti.
Il Giudice
Si ritira in camera di consiglio, esentando le parti dal presenziare alla lettura della sentenza. Rientrata in Aula, alle ore 19,00, decide la causa mediante lettura del separato dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.
Il Giudice
Francesca Savignano
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 32220/2022 R.G. promossa da:
Parte_1
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA GRAN SASSO, 49
[...] P.IVA_1
20010 BAREGGIO , presso lo studio dell'avv. TEMPESTA DAVIDE, dal quale è rappresentato e difeso
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 P.IVA_2
VIA B. GUALDONI, 15 20012 CUGGIONO, presso lo studio dell'avv. CALCATERRA PAOLA
e dell'avv. COZZI CRISTINA ( ), dalle quali è rappresentato e difeso C.F._1
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE:
NEL MERITO:
Accertare che la clausola risolutiva espressa, specificatamente in riferimento alla morosità e alla mancata consegna della polizza fideiussoria (artt. 1, 9 e 14 del contratto de quo), si è verificata per l'inadempimento di parte opponente e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione de quo, ordinando alla , in persona del legale Controparte_1
2 rappresentante, il rilascio dell'immobile sito in Casorezzo (MI) Piazza San Giorgio n.8/9 (foglio 6, part 56, sub 701)
Respingere le domande di controparte poiché infondate in fatto ed in diritto.
Condannare la , in persona del legale rappresentante, al Controparte_1 pagamento dei canoni convenuti sino alla liberazione dei locali.
Con vittoria di spese e competenze sia del procedimento di sfratto che del procedimento ordinario comprensive del saldo del CTU.
PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE: nel merito: accertare l'insussistenza dell'inadempimento ex adverso contestato e, subordinatamente, attestarne la scarsa importanza ai fini della ex adverso richiesta risoluzione del rapporto;
in via riconvenzionale: per le ragioni illustrate (periodo emergenziale CoVid) condannarsi la controparte alla restituzione dell'importo di €.3450,00 oltre IVA;
accertare la natura di affitto di azienda del contratto denominato di “locazione ad uso commerciale” stipulato tra le parti il 1° ottobre 2020; in ogni caso, accertare e dichiarare l'inadempimento del Circolo Familiare al contratto con conseguente condanna dello stesso ai necessari ripristini entro congruo termine, disponendosi la proporzionale riduzione del canone e la condanna di controparte al pagamento di una penalità mensile di mora, ex art.614 bis c.p.c., da determinarsi all'esito di istruttoria o subordinatamente in via equitativa, che si richiede in misura pari all'ammontare del canone e da compensarsi con lo stesso, dalla data della condanna al ripristino e sino alla sua completa esecuzione;
il tutto, considerando altresì la necessità del risarcimento del danno da mancato utilizzo della cucina, come indicato in narrativa. Spese legali rifuse e condanna della controparte al pagamento degli importi di cui all'art.96 commi 1 e 3
c.p.c.; in via istruttoria: respingersi le istanze istruttorie di controparte, perché irrilevanti, considerata altresì la presunzione di conformità tra originale e copia di un documento, in assenza di formale disconoscimento;

- ammettersi CTU diretta a verificare la mancanza di certificazione degli impianti,
i vizi ed i difetti elencati nella memoria di costituzione alle pagine da 10 a 16 e nei relativi documenti 8, 9, 11 e 12 (8 - lett. avv.ti Calcaterra e Cozzi del 11.5.2021; 9 – elenco delle carenze e dei necessari ripristini allegato alla predetta lettera;
11 – lett. avv.ti calcaterra Cozzi di contestazione dell'inidoneità delle certificazioni fornite;
12 –
Relazione , a determinare che essi sono riconducibili ad Organizzazione_1 obblighi e pertanto ad inadempimento del ed a stimare gli interventi necessari al Pt_1 ripristino, i costi relativi ed i tempi di esecuzione. Inoltre, il CTU dovrà determinare
l'incidenza dei vizi in questione sulla piena fruibilità del bene locato / azienda affittata, calcolando una proporzionale riduzione del canone a carico di CP_1



3 Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato
[...]
(in prosieguo, Circolo Familiare) ha Parte_1
intimato a lo sfratto per morosità relativamente Controparte_1 all'immobile sito in Casorezzo (MI), Piazza San Giorgio n.8/9, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso bar e ristorante con contratto sottoscritto il 1° ottobre 2020, deducendo il mancato pagamento del 50% del canone relativo ai mesi di febbraio, maggio e giugno 2021, per complessivi €.3.450,00 oltre IVA (= €.4.209,00). Ha dedotto, altresì, l'inadempimento all'obbligo contrattuale di consegnare “nei termini previsti” una “fideiussione a prima richiesta” (art.9).
La società intimata si è costituita in giudizio e si è opposta alla convalida, eccependo l'insussistenza della morosità, nelle more sanata (con riserva di ripetizione della somma versata), e la scarsa importanza dell'inadempimento, stanti (i) la chiusura delle attività commerciali esercenti bar e ristoranti a febbraio e marzo 2021, disposta dalle autorità per contenere la diffusione del
Covid-19 e, in seguito, l'applicazione di misure restrittive che ne hanno fortemente limitato lo svolgimento, (ii) il conseguente diritto alla riduzione del canone nella misura del 50% per i periodi di chiusura e (iii) il regolare pagamento del corrispettivo negoziale successivamente maturato.
Ha dedotto che “Si tratta pertanto di un inadempimento transitorio e totalmente marginale, inidoneo, considerata la sua scarsa importanza, a giustificare la pronuncia della risoluzione del contratto inter partes”.
Quanto alla fideiussione bancaria, ha affermato di averla regolarmente consegnata, sebbene non una a prima richiesta, allegando la presunta indisponibilità del sistema bancario ed assicurativo a negoziare “un siffatto prodotto”, in ragione della riscontrata impossibilità nella prassi, per la banca, di recuperare le somme escusse. Ha rappresentato di aver anche consegnato un assegno di
€.5.000,00 a garanzia dell'adempimento degli obblighi contrattuali.
Ha pure sostenuto che, a prescindere dal nomen juris utilizzato dai contraenti, il rapporto in contestazione ha natura di affitto di azienda, in quanto oggetto ne sono “sia l'immobile che tutte le attrezzature e gli accessori che lo corredano, elencati nell'allegato al contratto (v. doc.2), oltre all'avviamento”, ed ha chiesto di accertarne tale qualificazione. Ha invocato i principi affermati dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 17 febbraio 2020 n. 3888.
Ha eccepito che “l'impresa affittata (o subordinatamente l'immobile attrezzato) non è conforme alle prescrizioni normative ed è inidonea ad essere utilizzata” in quanto il locatore non ha
“consegnato le certificazioni di conformità obbligatorie per legge relative agli impianti (elettrico,
4 idrotermosanitario etc..) ed ai macchinari”, che ha dettagliatamente elencato, e che, quelle consegnate, sono inidonee.
Ha lamentato che, “senza dette certificazioni, … nemmeno (è) possibile la stesura del Documento di Valutazione dei Rischi, obbligatorio per tutte le aziende che hanno almeno un dipendente”.
Ha dedotto l'irregolarità, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, dell'immobile, essendo stati eseguiti “importanti interventi strutturali di modifica in assenza di autorizzazione amministrativa comunale”. Tali presunti abusi (“porta d'uscita di emergenza, … dimensioni del locale cucina inferiori al minimo consentito e priva di impianto per l'acqua calda, … scalinata che conduce al locale seminterrato con gradini a piè d'oca vietati dalla legge per ragioni di sicurezza e con gradini ad altezze irregolari, … inidoneità delle bocche di lupo del locale seminterrato, assenza di porta tagliafuoco in cucina e tutte le altre irregolarità elencate nella relazione tecnica
[...] redatta dall'ing. esperto di sicurezza sul lavoro del 15.7.2021”) non Org_1 Tes_1
sarebbero, a suo dire, nemmeno sanabili.
Ha lamentato, infine, una serie di “ulteriori irregolarità dell'immobile e dei macchinari” e l'inadempimento del locatore agli obblighi, assunti all'art. 8 e 11 del contratto, di consegnarle una idonea polizza assicurativa per danni e di rimborsarle i costi dei consumi del riscaldamento, da essa anticipati (essendovi un unico contatore per l'intero stabile), o, alternativamente, di installare un separato contatore o “contaconsumi”.
In via riconvenzionale, la chiesto di: a) condannare il locatore alla restituzione dell'importo di
€.3450,00 oltre IVA;
b) accertare la natura di affitto di azienda del contratto posto a fondamento delle domande avverse;
c) accertare l'inadempimento contrattuale del locatore e di condannarlo “ai necessari ripristini entro congruo termine, disponendosi la proporzionale riduzione del canone e la condanna di controparte al pagamento di una penalità mensile di mora, ex art.614 bis c.p.c., da determinarsi all'esito di istruttoria o subordinatamente in via equitativa, che si richiede in misura pari all'ammontare del canone e da compensarsi con lo stesso, dalla data della condanna al ripristino e sino alla sua completa esecuzione”.
Respinta la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio, non perdurando la morosità, e disposto il mutamento del rito, entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
Ammessa parzialmente, ed espletata, l'istruttoria orale, il giudice ha disposto indagini tecniche finalizzate ad accertare l'inadempimento del locatore.
All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.
5 2. Le domande del locatore sono fondate.
Nella memoria integrativa il Circolo Familiare ha chiesto di dichiarare risolto di diritto il contratto di locazione in forza del duplice inadempimento avverso, costituito dal mancato pagamento anche parziale “di 2 rate anche non consecutive del canone di locazione … decorsi dieci giorni oltre i termini dalle convenute scadenze” (art. 1) e dall'omessa consegna della fideiussione a prima richiesta (art. 9), e sanzionato dalle clausole risolutive espresse pattuite agli articoli 1 e 14.
E' incontroverso, e documentato in atti, che la società conduttrice ha corrisposto solo il giorno prima dell'udienza di convalida dello sfratto, il 22 agosto 2022, la metà dei canoni maturati a febbraio, marzo e giugno 2021.
E', conseguentemente certo il ritardo nell'adempimento della scadenza negoziale, fissata “entro il giorno 5 di ogni mese” (art. 1 del contratto di locazione: doc. 1 dell'intimante), come pure quello, maturato al termine dei dieci giorni successivi alle singole scadenze mensili, sanzionato dai contraenti con la risoluzione di diritto (“Il mancato pagamento totale o parziale di 2 rate anche non consecutive del canone di locazione … , decorsi dieci giorni oltre i termini dalle convenute scadenze, determinerà “ipso jure” la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c., per fatto e colpa del conduttore. …”: art. 1).
La conduttrice ha ribadito, nelle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa e nelle note conclusive, la scarsa importanza dell'inadempimento, stante “l'importo non rilevante della morosità”, pari ad una mensilità e mezzo del canone, e la sua durata temporanea, “circoscritta ai mesi dell'emergenza sanitaria”, e considerata pure l'inapplicabilità del parametro legale costituito dall'art. 5 della L. n. 392/1978, relativo alle sole locazioni abitative.
Ha invocato i precedenti di questo Tribunale in merito al riconoscimento del diritto ad una riduzione del 50% del canone nei periodi di chiusura delle attività commerciali, disposta con i provvedimenti emergenziali dettati per contenere la pandemia da Covid-19, come pure il principio della buona fede integrativa nell'esecuzione del contratto, sancito dalla Corte di Cassazione.
Entrambe le contestazioni non colgono nel segno.
Sotto il primo profilo, è irrilevante, ai fini della decisione sulla domanda risolutoria, la valutazione della gravità dell'inadempimento, giacché il Circolo Familiare ha invocato la clausola risolutiva espressa pattuita per il caso del mancato pagamento del canone negoziale, sicché è sufficiente accertare se la condotta inadempiente contestata, sanzionata con la risoluzione di diritto, sussiste o meno, essendo escluse altre valutazioni, da parte del giudice. Peraltro, il locatore ha invocato la clausola risolutiva espressa già nell'atto di intimazione di sfratto per morosità (notificato il 19
6 maggio 2022) e, ancor prima, con la missiva in data 8 aprile 2022 (doc. 1 allegato alla memoria integrativa), la cui ricezione non è stata contestata dalla conduttrice.
Poiché il pagamento degli importi in contestazione è senz'altro successivo alla dichiarata intenzione del locatore di valersi della detta clausola, esso è inidoneo a paralizzare la domanda risolutoria.
Sotto il diverso profilo dell'asserito diritto alla riduzione del canone in ragione delle restrizioni alle attività commerciali imposte con i provvedimenti autoritativi emessi per contenere la diffusione del Covid-19, si osserva che il contratto è stato stipulato il 1° ottobre 2020, allorché vi era già stato il primo lock-down e vi era la piena consapevolezza, da parte dell'intera collettività, che la pandemia era ancora in corso e che, per fronteggiarla, ben avrebbero potuto essere disposte nuove chiusure, come effettivamente è stato. Ne consegue che la parte conduttrice ha scientemente accettato il rischio di nuove sospensioni dell'attività commerciale, tanto vero che i contraenti ne hanno disciplinato pattiziamente le conseguenze. Infatti, per questa evenienza, le parti hanno pattuito non la riduzione del canone, bensì la sola sospensione del pagamento della metà di esso – ferma la debenza della restante metà alla scadenza negoziale - , con dilazione “nei 6 mesi successivi al termine della validità dei provvedimenti dell'Autorità amministrativa” (art. 1: “Il canone di locazione concordato si ridurrà del 50% durante eventuali periodi di sospensione dell'attività a causa di provvedimenti dell'Autorità amministrativa nazionale o locale per motivi di salute pubblica non dipendenti da attività o violazioni commesse dal conduttore. La differenza del canone non pagata nei periodi di sospensione verrà dilazionata nei sei mesi successivi al termine della validità dei provvedimenti dell'Autorità amministrativa”).
La società conduttrice è inadempiente sia perché ha totalmente omesso il pagamento del canone, non versando nemmeno la metà dovuta alla scadenza pattuite, sia perché l'ha versato a fine agosto
2022, ossia in epoca di gran lunga successiva a sei mesi, decorrenti dalla cessazione dei provvedimenti autoritativi di chiusura (aprile 2021 o, al più, giugno 2021).
In definitiva, l'inadempimento costituito dal ritardato pagamento, ben oltre dieci giorni dopo la scadenza del termine negoziale, della metà di tre mensilità del canone, sussiste ed è idoneo a provocare la risoluzione di diritto del contratto, ai sensi dell'art. 1456 c.c..
Tale considerazione è assorbente ed esime il giudicante, per esigenze di economia processuale, dal pronunciarsi in merito all'ulteriore inadempimento contestato, concernente l'omessa consegna della fideiussione a prima richiesta.

3. Le domande riconvenzionali formulate dalla conduttrice sono infondate.
7 ha dedotto plurimi inadempimenti del locatore che comporterebbero una limitata CP_1
utilizzabilità dell'immobile per la destinazione negoziale e, previo accertamento, ha chiesto di condannare l'intimante-ricorrente a provvedere alle opere di ripristino necessarie “entro congruo termine”, oltre che al pagamento di una penale per ogni giorno di ritardo, ai sensi dell'art. 614 bis cpc, nonché di ridurre il canone proporzionalmente.
Gli inadempimenti contestati sono essenzialmente:
- la ritardata consegna delle certificazioni inerenti gli impianti, avvenuta non contestualmente alla sottoscrizione del contratto, ma dopo oltre un anno, il 2 novembre 2021
- la inidoneità di altre certificazioni, in quanto incomplete, obsolete e non corrispondenti alle reali condizioni degli impianti
- la mancanza di certificazioni inerenti alcuni impianti e macchinari e l'impossibilità di conseguirla, perché non a norma
- l'esistenza di abusi edilizi non sanabili (inidoneità della porta d'uscita di emergenza, cucina di dimensioni inferiori al minimo consentito e priva di impianto per l'acqua calda, scalinata che conduce al locale seminterrato con gradini a piè d'oca vietati dalla legge per ragioni di sicurezza e con gradini ad altezze irregolari, inidoneità delle bocche di lupo del locale seminterrato, assenza di porta tagliafuoco in cucina e altre)
- ulteriori irregolarità dell'immobile e dei macchinari, elencate dettagliatamente a pagg. 12-16 della comparsa di costituzione, accertate dalla ditta individuale Controparte_2
ditta, consulente per la valutazione dei rischi, appositamente incaricata dalla società conduttrice, che ha anche predisposto un dettagliato elenco delle opere necessarie a rendere i locali adeguati allo svolgimento dell'attività di bar-ristorante (doc.9).
La conduttrice ha dedotto che la mancanza di certificazioni idonee preclude la possibilità i predisporre il “Documento di Valutazione dei Rischi, obbligatorio per tutte le aziende che hanno almeno un dipendente”.
Il CTU, all'esito di approfondite indagini aventi ad oggetto i luoghi ed i documenti in contestazione, ha accertato “la rispondenza dei locali ai requisiti richiesti dalle normative” di settore, relative allo svolgimento di attività di bar, pizzeria e somministrazione di alimenti all'interno dei locali e, specificamente, a quella in materia di igiene, salute e sicurezza sul lavoro
(Allegato II del Regolamento (CE) 852/2004 e s.m.i., Regolamento Edilizio del Comune di
Casorezzo e, trattandosi di un luogo di lavoro, D. Lgs. 81/2008, Testo Unico in materia di sicurezza sul posto di lavoro).
8 Ha rilevato che la cucina non ha i requisiti previsti per quella a gas, perché “la linea che porta il gas in cucina non è a norma ed è priva della “dichiarazione di conformità” prevista dal DM 37/08”.
Tuttavia, sia l'attuale conduttore che quello precedente hanno utilizzato una cucina elettrica ad induzione.
I locali adibiti a servizi igienici, spogliatoio e deposito sono a norma.
Quanto ai due locali di somministrazione, quello posto al piano terra è in regola, mentre quello posto al piano seminterrato presenta delle criticità e non può essere utilizzato per somministrazione, in base alle disposizioni del D.Lgs. 81/2008, in quanto “è privo di vie di esodo adeguate per raggiungere l'uscita di sicurezza al piano terra. Pur essendo presenti due scale poste in posizione contrapposta, queste non sono percorribili: in riferimento ai DM 10/03/1998, in vigore all'epoca in cui è stato stipulato il contratto di locazione, e alla regola tecnica attuale, DM
03/09/2021, che ha sostituito il DM 10/03/1998, l'altezza minima lungo le vie di esodo deve essere pari a 2,00 m e la larghezza minima deve essere pari a 0,80 m.”, mentre sia l'altezza della scala che la larghezza delle pedate sono inferiori (m. 1,80 e 0,75).
Ha verificato che “il locale seminterrato possiede un'agibilità come “sala televisione” per un massimo affollamento pari a n. 50 persone presenti, rilasciata dal Comune di Casorezzo prot.
Parte 4/1999 del 22/04/1999, e, indirettamente, dalla del 10/03/1999 che subordinava il proprio parere al parere del Comune di Casorezzo, ma non ai sensi delle normative di salute e sicurezza nei posti di lavoro: D.Lgs.626/94 sostituito dal D.Lgs 81/08”. Esso era originariamente adibito a magazzino ed in seguito ne è stata modificata la destinazione d'uso a “sala televisione” con capienza pari a 50 persone presenti.
Ha constatato che effettivamente, come lamentato dalla conduttrice, il piano seminterrato è attinto da “infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dagli infissi posti superiormente nella parte fuori terra del locale”, che hanno comportato la formazione di macchie di umidità sul pavimento e sulle pareti, causata da un insufficiente ricambio di aria nell'ambiente, e che potrebbe essere evitata installando un apposito impianto di ricambio di aria meccanico.
Al riguardo, ha affermato che “L'infiltrazione di acqua dagli infissi preclude l'uso del locale come somministrazione di alimenti, questo aspetto non era facilmente riconoscibile all'atto della firma del contratto di locazione. L'impossibilità di fruire del piano interrato per la somministrazione riduce la potenzialità di ricezione di clienti per la somministrazione del 50%, rimanendo utilizzabile allo scopo solo l'area del piano terra. Come tale, in conseguenza al diminuito godimento, anche l'eventuale riduzione del canone di locazione dovrà essere del 50%”.
9 Il CTU ha esaminato la numerosa documentazione concernente gli impianti e macchinari ed ha affermato che essa “è completa, ovvero è ritenuta sufficiente allo svolgimento dell'attività commerciale di bar e somministrazione di alimenti”, cosicché “Nessuna attività negoziale è preclusa al conduttore. Nello specifico la cucina può essere utilizzata con alimentazione elettrica, come previsto nel progetto dell'impianto elettrico”.
Ha accertato che l'immobile è in regola con le norme edilizie, con riguardo alla porta di uscita di emergenza, alle dimensioni del locale cucina e alla porta tagliafuoco in cucina.
Per contro, non lo è quanto alla “scalinata che conduce al piano interrato, con gradini a piè d'oca,
(che) non è idonea ad essere percorsa dagli occupanti. Il secondo, terzo, quarto e quinto gradino, a partire dall'alto, della scala che mette in comunicazione il piano terra lato pizzeria e la porta di uscita sul cortile interno, con il piano seminterrato, hanno, per un tratto, pedata costante e regolare e per il rimanente tratto, la pedata si riduce fino ad azzerarsi in prossimità della parete opposta, formando, su un lato, gradini a piè d'oca come può vedersi nelle foto allegate. Questa conformazione dei gradini non rende fruibile la scala ai fini dell'esodo in caso di emergenza. La scala dovrà anche essere dotata di corrimano mancante”.
Ha concluso che:
• “Le certificazioni in dotazione, esaminate nel corso delle operazioni peritali, necessarie, sono sufficienti allo svolgimento dell'attività commerciale di bar e somministrazione di alimenti. I piatti caldi possono, al momento, essere preparati con una cucina alimentata elettricamente.
Tant'è che l'attuale conduttore, , ha ottenuto l'autorizzazione dal in data CP_1 Org_2
09/11/2020 all'esercizio dell'attività”
• l'immobile è in regola con le norme edilizie
• gli abusi edilizi lamentati dal conduttore sussistono limitatamente “alla scalinata che conduce al piano seminterrato con gradini a piè d'oca e in ordine agli infissi del locale seminterrato attraverso i quali si hanno infiltrazioni d'acqua piovana”
• al momento della sottoscrizione del contratto, era non idoneo all'uso negoziale, per mancanza di adeguate vie di esodo in caso di emergenza la cui presenza è stabilita dalle norme di sicurezza che fanno capo al D.Lgs. 81/2008, difetto riconoscibile al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.
• “Al momento della sottoscrizione del contratto presentava il vizio di infiltrazioni d'acqua piovana, provenienti dagli infissi del locale seminterrato, non riconoscibili dal conduttore, che ne hanno precluso l'utilizzazione secondo la destinazione negoziale di somministrazione. Le
10 infiltrazioni d'acqua provenienti dagli infissi hanno contribuito ad impedire l'uso del locale seminterrato destinato alla somministrazione di alimenti. Il locale incide per circa il 50% della potenzialità di godimento dell'attività negoziata e, come tale, anche l'eventuale riduzione del canone incide per il 50%”.
Alla luce delle risultanze processuali deve concludersi che è rimasta indimostrata, in fatto, la sussistenza della gran parte delle carenze ed irregolarità dell'immobile lamentate dalla conduttrice e comunque, non è emerso che esse hanno limitato l'utilizzazione del bene secondo la destinazione negoziale (salvo che con riguardo alle infiltrazioni verificatesi nel piano seminterrato, in merito alle quali si dirà più avanti), tanto più che la resistente ha utilizzato regolarmente la cucina alimentata ad elettricità, senza che sia stata dimostrata una minore capacità di preparare piatti caldi, che il signor ha dichiarato al CTU di aver predisposto il documento relativo alla CP_1
Valutazione del rischio e che egli ha pure conseguito, il 9 novembre 2020, l'autorizzazione all'esercizio dell'attività commerciale.
In diritto, è principio giurisprudenziale consolidato, ribadito ancora di recente, quello per cui “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore,
e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con riferimento a un immobile adibito a bar, aveva ravvisato nel mancato pagamento del canone di locazione e nell'esecuzione di lavori di adeguamento strutturale senza l'autorizzazione del locatore, un inadempimento del conduttore suscettibile di fondare la risoluzione del contratto di locazione, rigettando, per converso, la domanda di risoluzione proposta, in via riconvenzionale, da quest'ultimo, per non avere il locatore eseguito, a sua volta, le opere necessarie a consegnargli un
11 immobile idoneo alla destinazione in discorso)”: così Cassazione civile sez. III, 22/05/2023,
n.14067).
Nel caso in esame nessuna specifica garanzia ha assunto il locatore in relazione a peculiari caratteristiche dell'immobile per la destinazione a bar-ristorante, sicché non è configurabile la sua dedotta responsabilità. Peraltro, nel contratto nemmeno è indicato che il locale seminterrato è stato locato con tale specifica destinazione;
in senso contrario, depone il fatto che esso sia stato, in più parti, denominato “locale cantinato” e “locale interrato accessibile al pubblico” (pag. 1, premesse),
“cantina” (art. 10) e “scantinato” (art. 11), tutti appellativi che indicano una destinazione diversa rispetto a quella del piano terra.
Sotto diverso profilo, la garanza per i vizi della cosa locata, che consente il riconoscimento della riduzione del corrispettivo (art. 1578, primo comma, c.c.), è esclusa per i vizi conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili.
E' evidente che, le dimensioni relative all'altezza ed alla larghezza della pedata della scalinata che conduce al seminterrato – che non sono conformi a quelle imposte dalla normativa in materia di sicurezza e, perciò, ne precludono l'utilizzazione a bar-ristorante – erano conosciute dalla conduttrice, che aveva visionato l'immobile e lo aveva trovato adatto all'uso convenuto, esplicitamente accettando i locali nello stato in cui si trovavano (art. 4). Su di essa gravava l'onere di compiere le verifiche necessarie, inerenti lo svolgimento dell'attività commerciale ivi.
Analogamente deve ritenersi quanto alle infiltrazioni giacché, contrariamente alla valutazione fatta dal CTU, dalle produzioni documentali della stessa resistente emerge che esse erano presenti già all'epoca della sottoscrizione. E, infatti, sono gli stessi legali del signor ad affermare che CP_1
costui, dopo la consegna dell'immobile, ha incaricato la ditta individuale CO
[...]
per la predisposizione e che tale ditta, a seguito di CP_2 Organizzazione_3
sopralluogo, ha verificato i locali ed ha redatto un dettagliato elenco delle opere necessarie a renderli adeguati allo svolgimento dell'attività di bar-ristorante (doc. 9: missiva in data 11 maggio
2021). Allegata a tale lettera, vi è l'elenco in questione, trasmesso al il 16 novembre 2020, CP_1
a seguito di “analisi tecnica”. Tenuto conto del tempo necessario per gli accurati accertamenti espletati, ciò significa che, poco dopo la sottoscrizione del contratto, già erano presenti, al piano interrato, “infiltrazioni di acqua piovana (che) non permettono l'utilizzo dello spazio al piano interrato” segnalate nell'ultima pagina dell'elenco predetto. E' del tutto inverosimile che, in così breve tempo, possano essersi verificate infiltrazioni che hanno addirittura compromesso
12 interamente la fruibilità dei locali ed è, per converso, del tutto probabile che, stante l'entità e la vastità del fenomeno rilevato, esso fosse già presente al momento della sottoscrizione del contratto.
Si tratta, pertanto, di vizio anch'esso conosciuto o facilmente riconoscibile dal conduttore ed accettato, per il quale non opera la garanzia prevista dall'art. 1578 c.c.
Quanto alla dedotta violazione, da parte del locatore, degli obblighi assunti agli artt. 8 e 11 del contratto, è appena il caso di evidenziale che:
- la prima clausola contiene un impegno del conduttore a stipulare polizza assicurativa per eventuali danni e che il locatore contestualmente ha dichiarato una generica disponibilità a stipulare analoga polizza, ma concernente altri locali siti nello stesso stabile e non oggetto di locazione, senza però assumere alcun impegno;

- l'art. 11 prevede una mera facoltà, in capo al locatore, di installare un rilevatore del consumo del gas e certo non un obbligo.
Infine, quanto alla qualificazione giuridica del contratto stipulato tra le parti, è indubbio che esso abbia natura di locazione, giacché, in base al chiaro tenore letterale delle espressioni utilizzate dalle parti, il godimento dell'immobile ha valenza assolutamente prioritaria e ne costituisce l'oggetto principale, mentre l'utilizzazione dei beni mobili elencati nell'allegato al contratto è accessoria, tale che bene immobile e beni mobili, per la diversa rilevanza ad essi assegnata secondo le intenzioni delle parti, non configurano un complesso unitario vincolato al fine produttivo.
In definitiva, tutte le domande del resistente sono infondate e devono essere respinte.
Il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto di diritto per inadempimento di
[...]
Controparte_1
Essendo venuto meno il titolo per il legittimo godimento dell'immobile locato, la conduttrice deve essere condannata al suo rilascio in favore della parte intimante.
Il termine per l'esecuzione, tenuto conto delle circostanze del caso, viene fissato entro il 22 giugno
2024.
La conduttrice è tenuta, e viene condannata, al pagamento del corrispettivo negoziale fino all'effettivo rilascio.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, si liquidano come in dispositivo, in base alle tariffe concordate col locale Consiglio dell'Ordine, quanto alla fase sommaria (€ 1.000,00), ed in base al
13 valore medio del relativo scaglione, quanto alla restante fase (escluse quelle di studio e introduttiva, comprese nella fase sommaria).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara risolto di diritto il contratto di locazione in data 1° ottobre 2020, relativo all'immobile adibito ad uso abitativo/diverso, sito in Casorezzo (MI), Piazza San Giorgio n.8/9;
2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e Controparte_1
nella disponibilità di Parte_1
, l'immobile suddetto ed a pagare il corrispettivo negoziale maturando
[...]
sino all'effettivo rilascio;

3) fissa per l'esecuzione la data del 22 giugno 2024;
4) rigetta le domande riconvenzionali della parte resistente;

5) condanna a rifondere all'intimante-ricorrente le Controparte_1
spese di giudizio, liquidate in € 106,00 per esborsi ed € 2.702,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Pone definitivamente a carico della parte resistente le spese relative alla CTU.
Milano 22/05/2024
Il Giudice
Francesca Savignano
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