IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA
IL TRIBUNALE
In composizione monocratica, in persona del giudice Nella Mori, nella causa iscritta al n. 595/2018 R.G promossa da
Parte_1
Avv. Picchio R.
ATTORE
CONTRO
Notaio Persona_1
Avv. Paoletti M.
CONVENUTO ha pronunziato la seguente
SENTENZA sulle conclusioni delle parti: parte attrice ha precisato come in atto di citazione;
parte convenuta ha precisato come in comparsa di costituzione.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1 Per quanto attiene allo svolgimento del processo ed ai fatti oggetto di giudizio vanno richiamati il contenuto degli scritti difensivi e le risultanze dei verbali d'udienza.
Sinteticamente: ha evocato in giudizio il Notaio Parte_1 per sentirlo condannare al risarcimento dei danni Persona_1
- quantificati in euro 16.956,00 - a titolo di responsabilità professionale per vizi ed omissioni riferibili all'atto di permuta rogato dal convenuto in data 16/1/2004 (Rep. n. 161820 Racc. n. 15694) ed intercorso tra esso attore e la sorella . Parte_1 Per_2
In particolare l'attore ha dedotto che:
• prima della predetta permuta esso attore e la sorella erano proprietari pro-indiviso di un Controparte_1 fabbricato e terreni siti in Ponzano Magra (SP) Via dei Mille, cespiti provenienti da atto di donazione del 15/11/1966.
• alla pagina n. 4 dell'atto di permuta sopra indicato, CP_1
ha ceduto al fratello , oltre alla quota
[...] Parte_1 del 50% di un locale garage, i diritti pari ad un mezzo della piena proprietà di “b) cantina al piano seminterrato, confinante con restante proprietà e vano scala;
Parte_1
• sempre alla pag. 4 della suddetta permuta, si dava atto che
“per sanare parti del fabbricato in oggetto è stata presentata al Comune suddetto, domanda di concessione in sanatoria ed è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria in data 31.08.98 prot. 2718/87”;
• negli anni successivi alla permuta ha fruito delle proprietà acquisite senza avere in effetti alcuna problematica evidente, versando regolarmente tutti i tributi richiesti sui beni acquisiti per l'intera quota di proprietà;
• nel periodo fine 2015 inizio 2016 esso attore, volendo procedere alla vendita dell'immobile sito in Ponzano Magra Via dei Mille n. 3, e quindi anche delle proprietà annesse ed acquisite con l'atto di permuta del 2004 sopra indicato (garage, cantina e corte) si è attivato per far avere al Notaio rogante ed agli acquirenti la documentazione urbanistica e catastale aggiornata dell'immobile, recandosi quindi presso
2 l'Ufficio Tecnico Comunale e richiedendo documentazione presso l' ; Parte_2
• in tale occasione ha appurato che, presso gli Uffici Comunali, la cantina al piano seminterrato, confinante con restante proprietà e vano scala, citata alla Parte_1 pagina n. 4 sub “b” dell'atto di permuta sopra citato, non risultava facente parte dell'immobile di proprietà del in sostanza, detta cantina, come identificata Parte_1 catastalmente nello stesso atto di permuta, non risultava esistente agli effetti urbanistici. Inoltre, anche la concessione in sanatoria a cui si fa cenno nell'atto di permuta alle pagine 4 in fine e 5, che riguarderebbe i fabbricati ceduti in permuta al , non è stata reperita presso l'Ufficio Tecnico Parte_1
e di conseguenza è inesistente come la cantina stessa;

• inoltre, effettuando una visura catastale della proprietà ad egli intestata in Via dei Mille (da sottoporre agli acquirenti tramite l'agenzia immobiliare) ha accertato che la corte urbana di circa 220 mq citata sempre alla pagina n. 4 sub “c” identificata a catasto urbano al Fg 17, part. 460, sub 6 in realtà avrebbe dovuto contenere nella sua estensione anche la particella n. 457 purtroppo ignorata nell'atto di permuta e non inserita nelle proprietà da permutare;

• che la predetta situazione - essendo ostativa, in fatto ed in diritto, ad una regolare vendita della proprietà di Via dei Mille n. 3 in Ponzano Magra - ha reso necessario che esso attore, per mezzo di professionista, ponesse in essere gli atti necessari per ovviare alle omissioni e vizi riscontrati: in particolare, per la cantina, è stata attivata una procedura presso l'Ufficio Tecnico Comunale ai sensi dell'art. 48 LR 16/2008 e s.m.i, al fine di regolarizzare e sanare la posizione urbanistica della cantina stessa, incombente che ha comportato un esborso a carico di esso attore pari ad euro 12.956,00.
• che, invece, quanto alla particella n. 457 esso attore ha dovuto riacquistarla dal cognato e dalla nipote (eredi ab intestato della sorella nel frattempo scomparsa) con atto notarile del 18/12/2015 per poi poterla vendere insieme a
3 tutto il complesso immobiliare con atto pubblico del 3/8/16,
“regolarizzando” la cessione dell'intera corte di mq 220 di cui al punto c pag. 4 dell'atto di permuta de quo. Detta operazione di acquisto della particella 457 dagli eredi di ha comportato un costo di euro 1.600,00 Persona_3 per quanto attiene il prezzo versato e di euro 2.400,00 per compensi al Notaio e spese, quindi complessivamente un esborso di euro 4.000,00
• Si è costituito il Notaio chiedendo il rigetto Persona_1 delle domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Preliminarmente sull'eccezione di prescrizione:
• l'eccezione è tardiva non essendo contenuta nella comparsa di costituzione depositata a termini dell'art 166 cpc;
parte convenuta solleva e sviluppa detta eccezione, per la prima volta, in comparsa conclusionale;

• la comparsa conclusionale assolve unicamente ad una funzione illustrativa delle domande e delle eccezioni ritualmente introdotte nel giudizio e sulle quali si sia instaurato il contraddittorio delle parti, non potendo di regola contenere domande o eccezioni nuove. La domanda attorea è infondata per i seguenti motivi:
• per quanto concerne il mancato inserimento della particella 457 nell'oggetto della permuta è assorbente la considerazione che difetta in maniera assoluta la prova (e l'offerta di prova concludente) che sia stato demandato al Notaio il Per_1 trasferimento anche della quota di comproprietà di tale particella;
giova rilevare che l'atto ricevuto dal Notaio è una permuta Per_1 di cantine/garage/corti e terreni di cui ciascuna parte permutante già era comproprietaria dell'altra metà; ne consegue che il Notaio convenuto sarebbe inadempiente per l'asserita omissione che ci occupa solo se fosse stato dimostrato che gli era stato conferito anche l'incarico – preliminare all'atto di permuta - di esattamente individuare ed identificare i vari beni e terreni in comproprietà tra i due fratelli al fine di dare conseguentemente corso al trasferimento incrociato di tutte le quote;
non consta che tale incarico preliminare
4 sia stato conferito, incarico per il quale il Notaio avrebbe dovuto avvalersi di specifico professionista (un geometra), essendo indagine estranea alla sua preparazione giuridica;
in assenza di tale prova deve ritenersi che le parti abbiamo autonomamente individuato (mediante tecnici di loro fiducia o, purtroppo per loro, da sole) cosa reciprocamente permutarsi. E', quindi, escluso che possa ascriversi a colpa del Notaio il fatto che alle parti Per_1 della permuta sia sfuggita la particella 457 e, quindi, che nessun incarico in merito ad essa sia stato conferito al Notaio.
• Parimenti infondata è la doglianza concernente il fatto che, al momento della permuta per cui è causa, il Notaio non avrebbe controllato che la concessione in sanatoria n. 2718/87 non riguardava la cantina ceduta pro quota a e, quindi, Parte_1 non avrebbe rilevato come essa non fosse in regola con la normativa urbanistica al momento dell'atto di permuta:
1. in primo luogo, in punto di diritto ed in linea generale, come riconosciuto da Cass. 14567/2023 «l'assenza di responsabilità in capo al notaio si giustifica con l'esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore in merito alla conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici»;

2. infatti, le dichiarazioni e attestazioni in merito a commerciabilità urbanistica (articolo 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01) e a conformità catastale (art. 29 L. 52/1985) devono essere rese tra le parti del rogito ma da esse non sorge un obbligo in capo al Notaio di diligenza qualificata al fine di verificarne la verità o falsità; ciò perchè i Notai non hanno le competenze di legge per effettuare verifiche tecniche sugli immobili, verifiche riservate a tecnici a ciò titolati ed abilitati (Ingegneri, Architetti, Geometri).

3. Tuttalpiù ove il Notaio dovesse percepire “ictu oculi” o per sua personale competenza una criticità/discrepanza di tali dichiarazioni potrebbe farlo rilevare alle parti al solo fine di rendere ad esse un buon servizio;

4. Nel caso di specie, la parte dell'atto di permuta destinata alle dichiarazioni delle parti non evidenzia criticità sospette;
infatti, le parti hanno dichiarato che il fabbricato delle cui pertinenze si è
5 disposto è stato edificato ante 1967; da altro lato, parte venditrice (entrambe le parti erano venditrici atteso che ciascuno ha ceduto quote all'altro) ha dichiarato che per sanare
“parti del fabbricato in oggetto” è stata presentata domanda di concessione in sanatoria, con rilascio di concessione in sanatoria n. 2718/87 del 1998. 5. Per verificare che detta sanatoria riguarda porzioni diverse da quelle oggetto di permuta e che vi erano porzioni permutate che necessitavano di sanatoria è stato necessario licenziare CTU affidata ad un geometra;
peraltro, l'assenza di conformità urbanistica è stata riscontrata dal CTU sia per la cantina assegnata in proprietà esclusiva a così come per Parte_1 quella assegnata in proprietà esclusiva a . Controparte_1

6. In secondo luogo, sempre con riferimento al caso concreto, occorre nuovamente stigmatizzare che l'atto ricevuto dal Notaio è una permuta di cantine/garage/corti e terreni di cui Per_1 ciascun permutante già era comproprietaria dell'altra metà; è, quindi, evidente che dal pregresso stato di comproprietà indivisa discende una presunzione di conoscenza o conoscibilità dello stato urbanistico e catastale degli immobili permutati in capo ad entrambi i comproprietari con la conseguenza che la dedotta mancata conoscenza da parte dell'attore della non conformità urbanistica della cantina a lui permutata è ascrivibile a ignoranza colpevole (non scusabile) di esso attore piuttosto che a scarsa diligenza (e, quindi, inadempimento contrattuale) del Notaio rogante.
Le spese seguono la soccombenza: sono, quindi, a carico di parte attrice;
anche la spesa della CTU è a carico di parte attrice.

PQM

Il Tribunale della Spezia, in persona del Giudice Unico dott.ssa Nella Mori, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione, così decide:
rigetta la domanda di . Parte_1
6 Condanna parte attrice a rifondere le spese di lite a parte convenuta che liquida in euro 5.000,00 per compenso, oltre accessori di legge.
Pone la spesa della CTU - liquidata come in atti – a carico di parte attrice.
La Spezia, 24/6/2024 Il Giudice
Dott. Nella Mori
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