N. R.G. 23574 / 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Boroni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 23574/2022 promossa da:
CF ), con il patrocinio dell'Avv. Mattia Veppo e Alessandro Parte_1 P.IVA_1
AV ZZ del foro di Milano, elettivamente domiciliata in Milano, Via Podgora 5, presso lo Studio dei predetti difensori
ATTRICE contro
CF ) in persona del legale rappresentate pro tempore C.F. CP_1 P.IVA_2 P.IVA_2 rappresentata, assistita e difesa dall'Avv. Alessio BOTTAI del Foro di Prato ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Prato (C.A.P. 59100), Via Valentini, 23A, giusta procura ed elezione di domicilio allegata alla comparsa di costituzione
Nonché contro
CF ) in persona del Controparte_2 P.IVA_3 rappresentante legale pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti DU NI del Foro di
NZ e DR EL del Foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv.
DU NI in Milano, via Giuseppe Revere n. 16 giusta procura speciale rilasciata ai sensi dell'art. 83 comma 3 c.p.c. ed allegata in calce alla comparsa di costituzione
CONVENUTE
1 nonchè
(C.F. e P.I. , corrente in Roma Controparte_3 P.IVA_4 P.IVA_5 al Viale Cesare Pavese 385, rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio Romagnoli giusta procura generale alle liti del 2.7.2019, Notaio Dott. di Roma, rep. 89200 racc. 2582, a firma del Persona_1 dott. ed elettivamente domiciliata in Milano alla via Vivaio 24; Persona_2
CONCLUSIONI
PER l'ATTRICE
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano, ogni contraria istanza disattesa e reietta, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accertare e dichiarare l'inadempimento della CP_1 alla conclusione del contratto di compravendita de quo, per tutte le ragioni esposte;
accertare e dichiarare l'inadempimento e le negligenze della Controparte_2 alle obbligazioni assunte con il contratto di intermediazione per tutte le ragioni esposte;
per l'effetto, condannare ed a risarcire alla CP_1 Controparte_2
- in solido tra loro ovvero ciascuna in ordine alla propria quota di responsabilità - tutti i
Parte_1 patiti danni patrimoniali e non, ad oggi quantificati nella complessiva somma di Euro 234.963,98, oltre interessi e rivalutazione monetaria, ovvero nella diversa misura che dovesse essere accertata in corso di causa e/o di giustizia;
IN VIA SUBORDINATA E NEL MERITO: nella denegata e non creduta ipotesi in cui la domanda volta all'accertamento del maggior danno non dovesse trovare accoglimento, accertare e dichiarare l'inadempimento della alla conclusione del contratto di compravendita de quo e per l'effetto CP_1 condannarla alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria pari ad Euro 20.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, oltreché alla restituzione dell'assegno a suo tempo ricevuto con la proposta di acquisto;
IN VIA ISTRUTTORIA: previa remissione della causa sul ruolo si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore della e CP_1 della nonché prova per testi sui seguenti capitoli di prova da intendersi tutti Controparte_2 preceduti dalla locuzione “vero che”: Capitolo 1: la è una società che opera nel mercato
Parte_1 internazionale delle materie prime;
essa importa tali materie per rivenderle ai propri clienti sul territorio italiano ed europeo;
Capitolo 2: a far tempo dell'anno 2017 la registrava una crescita
Parte_1 esponenziale sia quanto a volume di affari, sia circa la propria attività di import/export [docc. 2A, 2B, 2C e 2D fascicolo da rammostrare al teste]; Capitalo 3: a far tempo dall'anno 2018 la sede
Parte_1 operativa della in GN LA (MI), alla Via Principessa Mafalda, 61, ove si
Parte_1 trovavano sia gli Uffi amministrativi, sia il magazzino adibito allo stoccaggio della merce, si rivelava inadeguata a fronte dell'aumento del volume di affari della;
Capitolo 4: il Dott.
Parte_1 Per_3 conferiva mandato all'Agenzia IL GN Sas [affiliata Tempopcasa] al fine reperire sul libero mercato immobiliare una nuova soluzione aziendale più adeguata alle nuove esigenze della;
Capitolo 5: la proposta di acquisto del 08.03.2019 era subordinata alla concessione di un
Parte_1 leasing da parte di intermediari finanziari a favore della e corredata da un assegno di €
Parte_1 20.000,00 che veniva affidato in custodia all'Agenzia IL GN [doc. 3 da rammostrare al teste]. Capitolo 6: La proposta di acquisto del 08.03.2019 veniva accettata dalla in data CP_1 27.03.2019; Capitolo 7: a partire dall'accettazione della proposta del 08.03.2019 si adoperava
Parte_1
2 per la concessione di leasing finanziario volto ad ottenere le provviste necessarie per l'acquisto del capannone;
Capitolo 8: nei mesi di luglio 2019 e di settembre 2019 venivano eseguiti sopralluoghi presso il capannone di Via Zenale n. 25 in GN LA, con la guida e l'ausilio dei collaboratori dell'Agenzia IL GN;
Capitolo 9: l'Agenzia IL Garbagnete, durante gli accessi di luglio e settembre 2019, riferiva di aver avuto il benestare della in ordine all'accesso CP_1 dei locali del capannone al fine di far svolgere gli accertamenti necessari richiesti dalla finanziaria per il completamento della pratica di leasing;
Capitolo 10: l'Agenzia IL GN - con il benestare della consegnava alla società finanziaria incaricata ulteriore documentazione richiesta CP_1 per il completamento della pratica di leasing [doc. 4 fascicolo da rammostrare al teste]; Parte_1 Capitolo 11: nel luglio 2019 l'Agenzia IL GN, la e la S.G. Leasing Parte_1 collaboravano attivamente per la prosecuzione delle pratica del leasing [doc. 5 fascicolo da Parte_1 rammostrare al teste]. Capitolo 12: nel luglio 2019 la consegnava all'Agenzia IL CP_1
GN la documentazione richiesta dalla stessa Agenzia e dalla S.G. Leasing per l'avanzamento delle pratiche di finanziamento in favore della;
Capitolo 13: in data 31.07.2019 il Dott. Parte_1
scriveva all'Agenzia IL GN per i tempi di reazione della specificando Per_3 CP_1 che il suo intento era quello di sollecitare parte venditrice a riscontri più tempestivi [cit. “vediamo se almeno così si sbrigano” [doc. 5 fascicolo da rammostrare al teste]; Controparte_2
Capitolo 14: con comunicazione del 22.10.2019, la Banca incaricata del leasing comunicava all'Agenzia IL GN l'emissione della delibera positiva da parte dell'Istituto [doc. 6 fascicolo da rammostrare al teste]. Capitolo 15: in data 22.10.2019 veniva informata Parte_1 Parte_1 dall'Agenzia IL GN dell'impossibilità di concludere l'atto di compravendita posto che la aveva venduta a terzi il capannone di Via Zenale n. 25 in GN LA;
Capitolo 16: CP_1
importa materia prime sia “via mare”, “via terra” e “via aerea”; Capitolo 17: il trasporto Parte_1 marittimo consente di importare dei quantitativi di merce superiori rispetto al trasporto aereo;
Capitolo 18: il trasporto della merce “via mare” ha un costo inferiore rispetto a quello “via aerea”; Capitolo 19: l'importo di un maggior quantitativo di merce consente di ottenere un prezzo di acquisto della merce inferiore rispetto all'acquisto di quantitativi di merce più contenuti;
Capitolo 20: il magazzino dell'immobile sito in Via Principessa Mafalda n. 61 aveva un'estensione di circa 100 mq per un altezza di circa 3,00 mt.; Capitolo 21: il magazzino del capannone di Via Zenale n. 25 in GN LA aveva un'estensione di circa 600 mq per un altezza di oltre 6,00 mt.; Si indicano come testimoni [anche a prova contraria sui capitoli di prova formulati dalle altre parti costituite]; - presso Testimone_1
in Solaro (MI), alla Via Como n. 57; - presso in Solaro Parte_1 Testimone_2 Parte_1 (MI), alla Via Como n. 57; - Arch. presso Studio Associato AR - CA in Controparte_4 Milano, alla Via Desenzano n. 14; - Arch. presso Studio Associato AR - Testimone_3 CA in Milano, alla Via Desenzano n. 14; - Dott.ssa presso Deutsche Bank in Testimone_4 GN LA (MI), alla Via Milano n. 1; IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi professionali.
PER LA CONVENUTA CP_1
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in composizione monocratica, ogni contraria istanza reietta e disattesa, così decidere: a) rigettare, perché infondate in fatto ed in diritto, in tutto, ovvero, in subordine, in parte, le domande formulate dalla società a carico della Comparente Parte_1 assolvendola, in tutto, ovvero, in subordine, in parte, da ogni responsabilità, anche, occorrendo, in accoglimento delle eccezioni formulate col presente atto;
b) dichiarare inammissibile e, occorrendo,
3 rigettare, perché infondata in fatto ed in diritto, in tutto, ovvero, in subordine, in parte, la domanda formulate dalla società carico della Comparente assolvendola, in tutto, ovvero, in Controparte_3 subordine, in parte, da ogni responsabilità, anche, occorrendo, in accoglimento delle eccezioni formulate col presente atto;
c) dichiarare tenuta e condannare la società e la società Parte_1 ciascuna per le proprie ragioni, a rifondere alla società comparente le spese e gli Controparte_3 onorari del grado;
In via istruttoria ribadisce le richieste di prova già formulate A) D.C.V. che, all'atto degli accessi che avete effettuato per conto della società Controparte_5 nell'immobile di proprietà posto in GN LA, (MI), Via Bernardino Zenale, 25 CP_1 nel mese di luglio, 2019, avete verificato che il fabbricato era libero da beni mobili;
A teste sul capitolo A): Arch. e Arch. , ambedue Testimone_5 Testimone_3 domiciliati in Via Desenzano, 14, MILANO 20146 (MI). B) D.C.V. che, nella primavera dell'anno 2019, il fabbricato di proprietà posto in CP_1 GN LA, Via Zenale, 25 rappresentato al N.C.U. di detto Comune a foglio nr. 5 dalla p.lla 311 sub. 701 come da planimetria che vi si mostra (Doc. nr.15), era libero da beni mobili;
A teste sul capitolo B): Nato a Bollate il 7/9/73 C.F. Testimone_6 C.F._1
PER LA CONVENUTA IMMOBILIARE CP_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e richiesta, in via principale e nel merito,
-rigettare l'azione proposta perché infondata in fatto ed in diritto. In via subordinata Dichiarare che è tenuta a manlevare la società Controparte_6 Controparte_2 da ogni pretesa attorea e per l'effetto condannarla al pagamento nei limiti di polizza
[...] di quelle somme eventualmente accertate o liquidate in corso di causa in favore della società Parte_1
[...
In via istruttoria Ammettersi le prove già articolate nella memoria istruttoria. Con vittoria di spese di causa
PER LA TERZA CHIAMATA Controparte_3
Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: IN VIA PRELIMINARE Accertare e dichiarare l'inoperatività della garanzia prestata da in favore del convenuta per i CP_3 motivi suesposti;
NEL MERITO: Rigettare per infondatezza la domanda attorea. IN VIA GRADATA: Nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di garanzia formulata nei confronti di limitare l'obbligo mallevatorio a carico della stessa nei soli limiti della responsabilità CP_3 attribuita all'assicurata, tenuto comunque in conto dello scoperto contrattuale del 10% per un minimo di €1000,00.

4 Concisa esposizione delle ragioni della decisione

1. Sui fatti di causa e sullo svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 9.6.2022 ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_1
al fine di far accertare e dichiarare l'intervenuta Controparte_2 risoluzione del contratto preliminare stipulato con con l'intermediazione di CP_1 [...] in data 8.3.2019/27.3.2019 ed avente ad oggetto un capannone industriale sito in CP_2
GN LA (MI) Via Zenale 25 per il prezzo di euro 405.000,00 in ragione dell'inadempimento di alle obbligazioni di cui al preliminare e della IL GN alle obbligazioni CP_1 assunte con il contratto di intermediazione e con condanna di entrambe in solido o secondo le proprie quote di responsabilità al risarcimento del danno patito dalla attrice, danni quantificati in euro
234.963,98 oltre interessi e rivalutazione. La difesa attorea ha anche chiesto di accertare e dichiarare l'inadempimento di alla conclusione del contrato di compravendita e per l'effetto condannare CP_1 quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria pari ad euro 20.000,00 oltre interessi e rivalutazione oltre alla restituzione dell'assegno a suo tempo ricevuto per la proposta di acquisto.
Ha esposto la seguente vicenda.
Il legale rappresentante di , essendo interessato ad espandere l'attività di impresa e a ricercare Parte_1 quindi uno spazio più ampio, conferiva mandato all'agenzia immobiliare Controparte_2 di al fine di reperire sul mercato un immobile adeguato. Controparte_2
In data 8.3.2019 veniva quindi sottoscritta una proposta di acquisto per un capannone industriale sito in
GN LA Via Zenale 25 di proprietà di la proposta era subordinata alla CP_1 concessione di un leasing da parte di intermediari finanziari ed era corredata da un assegno di euro
20.000,00 che veniva lasciato in deposito presso l'Agenzia IL.
La proposta veniva accettata da in data 27.3.2019. CP_1
si attivava quindi al fine di conseguire il menzionato “finanziamento” e a tal fine nei mesi di Parte_1 luglio e settembre, con il benestare di venivano eseguiti vari sopralluoghi presso il capannone CP_1 industriale promesso in vendita ed acquisita documentazione varia per il completamento della pratica di leasing.
Ottenuta la delibera della Banca incaricata in data 22.10.2019 veniva informata dalla Parte_1 convenuta che il contratto definitivo non poteva essere concluso “per asserita alternativa vendita effettuata nelle more dalla proprietà”.
5 Ha allegato quindi che, sebbene nella proposta di acquisto fosse prevista una condizione sospensiva
(l'ottenimento del leasing) per il cui verificarsi era indicato un determinato termine, le parti si erano accordate verbalmente per differire detto termine tanto che erano stati effettuati sopralluoghi presso il capannone anche dopo la scadenza dei esso ed era stata effettuata anche la consegna della documentazione necessaria per la pratica di leasing sempre dopo la scadenza del termine. Inoltre detti comportamenti avevano fatto sorgere in capo alla promissaria acquirente il legittimo affidamento in ordine alla futura conclusione del contratto definitivo nonostante il mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine originariamente previsto.
In ragione della mancata conclusione del contratto definitivo l'attrice ha lamentato di avere subito svariati danni legati al mancato recupero dell'assegno dato in garanzia e dell'importo di euro 20.000,00; alla indisponibilità del capannone su cui l'attrice riteneva di fare affidamento e di conseguenza per il maggior costo di trasporto della merce e della importazione via aerea sostenuto non potendo essa essere stoccata nel nuovo magazzino per euro 104.963,98 e di conseguenza un danno da minor concorrenzialità sul mercato stimato in euro 120.000,00.
Inoltre ha chiesto il risarcimento del danno derivante dai costi sostenuti per la pratica di leasing, indicato
“in via prudenziale” in euro 10.000,00.
In conclusione ha chiesto di accertare l'inadempimento di alla conclusione del contratto di CP_1 compravendita nonché l'inadempimento della IL GN e condannare entrambe a risarcire la attrice di tutti i danni patiti e quantificati nella somma di euro 234.963,98 oltre interessi e rivalutazione monetaria;
ha anche chiesto di condannare alla restituzione del doppio della CP_1 caparra confirmatoria pari ad euro 20.000,00 oltre interessi e rivalutazione oltre alla restituzione dell'assegno a suo tempo ricevuto.
Di tali danni ha chiesto rispondere in via solidale o secondo le rispettive repsonsabilità sia la promissaria venditrice sia l'agenzia immobiliare, della quale ha lamentato il mancato rispetto dell'obbligo CP_1 di vigilanza ed informativa.
Ritualmente citata, in data 26.9.2022 si è costituita in giudizio eccependo in via preliminare CP_1 la nullità della citazione per difetto della edictio actionis chiedendo in via principale sia la consegna del doppio della caparra sia il risarcimento del danno ex art. 1453cc, prestazioni alternative ed incompatibili tra loro;
nel merito ha contestato il dedotto inadempimento contestando la prospettazione fattuale operata dalla attrice e contestando che vi fosse stato un accordo per il differimento del termine entro il quale si
6 sarebbe dovuta avverare la condizione sospensiva. Ha contestato che la sussistenza di un tale accordo potesse essere provata per testi e comunque ne ha protestato la nullità per violazione dell'art. 1351 cc.
Ha allegato che in assenza dell'avveramento della condizione nel termine originariamente previsto il contratto preliminare è divenuto inefficace di tal chè nessun inadempimento può essere imputato a che del resto neppure aveva venduto a terzi il bene. Ha sottolineato come l'affidamento della CP_1 attrice dovesse considerarsi colpevole non essendo mai stato inviato alcun documento da a CP_1
a sostegno di tale intenzione;
ha infine contestato il danno lamentato evidenziando come a Parte_1 non fosse mai stato consegnato alcun assegno che del resto mai era stato negoziato e si trovava CP_1 ancora nella disponibilità dell'intermediario; ha contestato la sussistenza e la quantificazione del danno essendo essa del tutto generica e priva di riscontro.
Si è costituita rappresentando che i plurimi sopralluoghi effettuati presso Controparte_2
l'immobile erano avvenuti su autorizzazione della proprietà e che in data 10.7.2019 il sig. per Per_3
aveva sostituito l'originario assegno lasciato preso l'agenzia con altro dello stesso valore, a Parte_1 conferma della volontà di procedere all'acquisto. Ha contestato che l'agenzia avesse mai “deciso o consentito” la proposta di differimento del termine per la proposta;
che mai aveva operato in rappresentanza della società proprietaria in assenza di mandato, che l'attività svolta per reperire la documentazione rispondeva alla volontà di effettuare al meglio le proprie attività di mediatore;
anche i sopralluoghi erano stati svolti non di iniziativa ma su indicazione della proprietà. Ha rimarcato la propria estraneità alle vicende del preliminare e ha chiesto, nell'ipotesi in cui il Tribunale ritenesse che la condizione si fosse avverata, il diritto alla corresponsione della provvigione pari ad euro 10.000,00 oltre iva.
Ha contestato la richiesta risarcitoria della attrice e, in ipotesi di eventuale condanna, ha chiesto la chiamata in giudizio della propria assicurazione . Controparte_3
Quest'ultima si è costituita contestando la operatività della polizza, chiedendo il rigetto della domanda attorea e in via subordinata la limitazione della garanzia ai massimali e franchigie di polizza.
Così riepilogate, nei loro termini essenziali, le prospettazioni e le difese delle parti, come più diffusamente compendiate negli atti di causa, giova ora ripercorrere brevemente il giudizio ordinario di cognizione e le udienze in cui esso si è estrinsecato.
7 In sede di prima udienza di comparizione delle parti e trattazione della causa, su istanza delle stesse, il giudice istruttore ha concesso i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c. e rinviava per la trattazione e discussione sulle istanze istruttorie all'udienza del 16.11.2023, all'esito della quale, a scioglimento della riserva, ha rigettato le istanze istruttorie orali formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione alla stregua della produzione documentale in atti, ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.3.2025.
Nel frattempo, con provvedimento presidenziale datato 6.9.2024, la causa veniva riassegnata a nuovo
Giudice la quale, ha disposto che l'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni venisse sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Con provvedimento del 28.3.2025, il Giudice designato assegnava quindi alle parti i termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c, trattenendo la causa in decisione.

2. Sulle domande attoree
In via preliminare va disattesa la eccezione di inammissibilità delle domande attoree sollevata dalla convenuta in relazione alla allegata antiteticità/incompatibilità delle due domande, proposte CP_1 in assunto entrambe in via principale, di risoluzione del contratto per inadempimento con richiesta risarcitoria ampia e domanda di risoluzione del contatto con restituzione del doppio della caparra.
L'unica fattispecie di inammissibilità prevista dall'ordinamento è quella tra domanda di risoluzione e domanda di adempimento, circostanza che non ricorre nel caso di specie ove mai la parte attrice ha richiesto l'adempimento.
In ogni caso vale osservare che la domanda volta ad ottenere il doppio della caparra manca del suo presupposto essenziale e cioè l'esercizio del diritto di recesso cui è subordinata l'attivazione del procedimento ex art 1385 secondo comma cc. non essendo neppure prospettato in allegazione (e comunque non provato) che abbia mai inviato una dichiarazione/comunicazione di recesso. Parte_1
Nel merito della domanda volta alla declaratoria di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta si osserva quanto segue.
Vale in via preliminare riportare il testo della proposta di acquisto sottoscritta dalle parti in data
8/27.3.2019 ( doc. 3 delle produzioni attoree).
8 Ivi il sig. , quale amministratore unico della società , promette irrevocabilmente di Per_3 Parte_1 acquistare un immobile consistente in un capannone di 800 metri quadri oltre sei posti auto sito in
GN Via Zenale 25 di proprietà di al prezzo di euro 405.000,00. Ivi si legge che il CP_1 contratto definitivo dovrà essere sottoscritto entro il 31.5.2019 presso il notaio e che viene Per_4 consegnato un assegno (numero 7304024005-05 tratto su Deutsche Bank) di euro 20.000,00 non trasferibile ed intestato al venditore consegnato alla IL GN che ne rilascia ricevuta a titolo di deposito (la parte compilata della proposta si riferisce espressamente alle sole proposte sottoposte a condizione sospensiva). Si legge altresì che l'Agenzia immobiliare è autorizzata a consegnare il detto assegno al venditore al momento del verificarsi della condizione sospensiva e in tale caso esso diventerà caparra confirmatoria.
Quanto alla condizione sospensiva si legge:
“6) a-1) (Solo per proposte sottoposte a condizione sospensiva). € 20.000,00 (Euro ventimila) versati con assegno 7304024005-05 tratto sulla Deut Bank, non trasferibile, direttamente intestato al venditore, consegnato all'affiliato che ne rilascia ricevuta a titolo di deposito. Controparte_2
L'agenzia immobiliare è autorizzata sin d'ora dal Proponente a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il proponente avrà comunicazione del verificarsi della condizione sospensiva di cui alle note. In tal caso la somma versata a titolo di deposito diventerà caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.”, e: “14) note: a-1: la presente proposta e' vincolata all'accettazione del leasing da ottenere entro il 29/4/2019”.
Ora, la previsione della condizione sospensiva è chiara ed espressamente accettata da entrambe le parti;
essa prevede un termine che si collega in modo coerente con la fissazione del termine per la conclusione del definitivo, che è indicata nel mese successivo.
La clausola non costituisce clausola standardizzata ma esprime un comune interesse delle parti che l'hanno prevista ad evidente bilanciamento di un contrapposto interesse;
quello della parte promissaria acquirente a munirsi dello strumento finanziario più congruo al fine di poter disporre del bene immobile e la parte promissaria venditrice ad ottenere il pagamento del prezzo in modo certo al momento della stipula del contratto definitivo.
La previsione del termine a distanza di un mese circa, alla luce della libera determinazione delle parti, non appare incongrua se si considera che non appaiono situazioni di irregolarità del bene e la necessità
9 di ottenere la provvista doveva essere stata ben considerata dalla parte promittente acquirente al momento della formalizzazione della proposta.
Può quindi escludersi che si tratti di una condizione meramente potestativa nell'interesse della sola parte promissaria acquirente.
Tanto premesso si osserva che a fronte della previsione del termine del 29.4.2019 per la verifica in ordine all'avveramento della condizione è pacifica la circostanza che il leasing/finanziamento non sia intervenuto allo scadere del termine previsto. Oltre ad essere circostanza pacifica essa è testimoniata dalla documentazione prodotta dalla parte attrice in ordine all'esito finale del procedimento per ottenere l'operazione di leasing che reca data successiva al 29.4.2019 ( cfr doc.6 parte attrice, mail del
22.10.2019).
Il Tribunale rileva che, trattandosi di clausola che attiene alla efficacia della proposta contrattuale essa costituisce un elemento essenziale della pattuizione ed ogni eventuale sua modifica richiede la forma scritta propria dell'atto cui accede.
Ora va richiamato il principio affermato dalla Suprema Corte ( cfr Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 5757 del 20/12/1989 (Rv. 464662 - 01) in base al quale “per il principio dell'autonomia contrattuale, la condizione sospensiva o risolutiva può essere convenuta ad interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta di conseguenza libero di avvalersene o di rinunciarvi, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà. Tale rinunzia, anche quando trattasi di condizione apposta ad un contratto traslativo o costitutivo di diritti reali immobiliari, non deve necessariamente risultare da atto scritto, ma può essere desunta anche da facta concludentia (nella specie, la Corte suprema ha confermato la decisione dei giudici di merito che hanno considerata rinuncia alla condizione dell'ottenimento del certificato di abitabilità, apposta in un contratto preliminare di vendita immobiliare a favore esclusivo del promissario acquirente, la domanda giudiziale proposta da quest'ultimo di esecuzione del contratto in Forma specifica ex art. 2932 cod. civ.). ( V 6742/86, mass n
448878; ( Conf 95/84, mass n 432348; ( Conf 2412/82, mass n 420284).
Dunque, a fronte di un principio generale che vuole la prova della rinuncia/modifica in forma scritta,
l'unica eccezione rilevata dalla giurisprudenza che consente la prova con libertà di forme riguarda il caso di rinuncia da parte del soggetto a cui esclusivo favore essa è stata posta;
viceversa nei restanti casi essa deve essere provata per iscritto, al pari del contratto preliminare che la prevede.
10 Parte attrice non ha offerto la detta prova atteso che la ricostruzione volta a far accertare la sussistenza di un diverso accordo tra le parti si è fondata su elementi di valutazione meramente comportamentali e comunque non sufficienti.
Invero la parte attrice non è riuscita a provare, utilizzando il sistema della presunzioni , che parte conventa abbia tenuto un comportamento “concludente” o comunque favorevole all'allungamento del CP_1 termine ( fino a quando peraltro non è dato sapere); tale deduzione sarebbe conseguente alla circostanza che la parte venditrice abbia consegnato della documentazione necessaria per la conclusione del leasing o abbia consentito sopralluoghi da parte dei tecnici di , condotte entrambe poste in essere in Parte_1 data successiva alla scadenza del termine indicato nel contratto preliminare.
Tuttavia tale ricostruzione non ha alcun fondamento.
La consegna della documentazione risulta avvenuta in favore della IL GN e non in favore della parte attrice ( cfr doc.6 dele produzioni di parte attrice); altrettanto i messaggi whatsapp depositati attestando comunicazioni solo tra il legale rappresentante di e la IL ( doc. CP_1
16 delle produzioni della convenuta IL) che nella loro genericità non fanno emergere che il destinatario finale di tali concessioni sia stata . Parte_1
Anche le comunicazioni mail di cui all'allegato 5 dlele produzioni attoree non appaiono concludenti.
Anzi, a contrario, si osserva che la circostanza, anch'essa documentata, in ordine alla avvenuta
“sostituzione” dell'originario assegno con altro avente data di scadenza successiva è circostanza equivoca e al più corrobora la ricostruzione opposta e cioè che la parte venditrice non avesse concordato una dilazione del termine altrimenti la venditrice avrebbe acconsentito anche al mantenimento dell'originario assegno ( del quale l'attrice non ha depositato copia e che pertanto non vi è prova avesse una data specifica) presso l'agenzia fino allo scadere dell'ulteriore termine posticipato.
Della necessità di sostituire l'assegno a seguito di un nuovo accordo tra le parti non vi è traccia documentale.
Alle medesime conclusioni deve pervenirsi avuto riguardo alla diversa prospettiva ( e causa petendi) della domanda risarcitoria ex art. 1337 cc sotto il profilo dell'incolpevole affidamento sulla conclusione del contratto definitivo determinato dalla condotta delle convenute;
infatti oltre ai profili già richiamati in odine alla concludenza dei comportamenti descritti dalla attrice, cautela adeguata alla tipologia di affare in corso ( compravendita di un capannone industriale di 800 metri quadri) avrebbe voluto che la parte promissaria acquirente pretendesse una dichiarazione scritta da parte della promissaria venditrice
11 prima di procede oltre nella vicenda contrattale, sostenendo esborsi e spese per l'approvvigionamento e patendo così una peraltro non meglio descritta perdita di chances.
Deve quindi concludersi che il contratto preliminare sia divenuto inefficace tra le parti per mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine previsto.
La domanda attorea va quindi respinta atteso che nessuna risoluzione per inadempimento può essere accertata e dichiarata rispetto ad un contratto preliminare divenuto inefficace per mancato avveramento della condizione sospensiva in esso prevista.
Per lo stesso motivo non può esser accolta la domanda riconvenzionale, peraltro svolta in via meramente subordinata al mancato accoglimento della domanda di rigetto formulata in principalità, svolta da
IL GN e tesa al riconoscimento ed al pagamento della provvigione per la mediazione posta in essere, essendo essa subordinata alla conclusione dell'affare ( cfr doc.8 della convenuta
IL GN).
Per completezza vale osservare che neppure la doglianza attorea svolta nei confronti della IL
GN con riguardo a lamentate violazioni del dovere di informativa rispetto alle intenzioni del venditore appare meritevole di accoglimento tenuto conto che non risulta che la Agenzia abbia mai prospettato alla parte promissaria acquirente una chiara e certa disponibilità della promissaria venditrice a mantenere ferma la proposta anche una volta decorso il termine indicato per il verificarsi della condizione sospensiva né può considerarsi rientrante nell'alveo dei doveri comunicativi del mediatore quello di informarsi presso il venditore in ordine alle sue presunte intenzioni, una volta che pacificamente la condizione sospensiva non si sia avverata nel termine indicato in contratto.
La domanda di manleva svolta nei confronti della terza chiamata resta assorbita dal rigetto della domanda svolta nei confronti della IL.
Va invece accolta la domanda attorea volta alla restituzione dell'assegno di euro 20.000,00 consegnato a IL GN a titolo di deposito e rispetto al quale non è emersa in atti alcuna restituzione.
Avendo parte convenuta IL GN ( con adesione della difesa attorea come emerge anche nella comparsa conclusionale) allegato che l'originario assegno era stato sostituito con altro con data
10.7.2019, la domanda restitutoria, che va accolta essendo rimasta la consegna priva di causa a seguito della inefficacia del contratto preliminare, è fondata e merita accoglimento essendo del tutto ininfluente che l'assegno non sia stato incassato.
12 La convenuta IL GN va quindi condannata alla restituzione in favore della parte attrice dell'assegno a suo deposito.

3.Le spese del giudizio
Le spese seguono la soccombenza. Parte attrice è senza dubbio soccombente nei confronti di CP_1
Le spese si liquidano secondo il valore tariffario medio ( sul valore come da domanda), salvo che per la fase di trattazione/istruttoria in assenza di svolgimento di istruttoria effettiva, fase questa per cui vanno applicati i valori minimi.
Con riguardo a IL GN invece essa è parzialmente vittoriosa essendo stata accolta la domanda volta alla restituzione dell'assegno rimasto in deposito.
L'accoglimento di detta domanda va tuttavia rapportata al rigetto della domanda volta al riconoscimento delle spese di intermediazione, di modo che tra le due parti le spese possono essere compensate.
Le spese tra convenuta e terza chiamata possono essere Controparte_7 Controparte_3 compensate alla luce delle domande svolte dalla garante a parziale adesione delle ragioni della assicurata.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, disattesa o assorbita ogni altra domanda, così provvede:
1) In parziale accoglimento delle domande di parte attrice, dichiara tenuta e condanna
[...]
alla restituzione alla attrice dell'assegno n. Controparte_2
7304024010-10 tratto su Deutsche Bank ricevuto in deposito in relazione alla proposta di vendita del capannone sito in GN Via Zenale 25;
2) Respinge le restanti domande di parte attrice nei confronti delle due convenute;

3) Respinge la domanda riconvenzionale della parte Controparte_2
[...]
4) Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite sostenute da che liquida in euro CP_1
11.268,00 oltre rimborso forfettario, iva se dovuta e cpa;

13 5) Compensa le spese di lite tra la parte attrice e e tra quest'ultima e
[...] Controparte_3
Milano, 30 ottobre 2025
Il Giudice dott. Valentina Boroni

14
Controparte_2