N. R.G. 2166/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
II sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Stefania Deiana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2166/2020 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. CARLO SELIS, Parte_1 C.F._1 presso cui è elettivamente domiciliata
ATTRICE contro
(P. IVA ) in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1 pro tempore con il patrocinio dell'avv. PAOLO GIORGIO MELE, presso cui è Controparte_2 elettivamente domiciliata
CONVENUTA
OGGETTO: vendita di cose immobili - risarcimento del danno
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE: “(…) Si domanda, anzitutto, l'ammissione dei mezzi istruttori ritualmente dedotti nelle memorie ex art. 183,6 nn. 2 e 3 c.p.c. (…). Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza: - accertare e dichiarare il mancato/ritardato adempimento della società
[...] nella consegna dell'immobile in favore della IG e nella mancata Controparte_1 Parte_1 installazione dell'infisso esterno di cui alla parte narrativa, e per l'effetto - condannare la
[...] al risarcimento di tutti i danni patiti dall'attrice quantificati nella misura di Euro Controparte_1
21.989,67 o nella diversa misura che verrà dimostrata in corso di causa o ritenuta di giustizia. - Con vittoria di spese e compensi professionali”. PER PARTE CONVENUTA: “1) Rigettare l'avversa domanda poiché infondata in fatto e diritto per le ragioni di cui all'espositiva; IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte attrice: 2) accertare e dichiarare l'inadempimento del venditore per le ragioni di cui all'espositiva e per l'effetto accertare e dichiarare la riduzione del prezzo dell'area edificabile distinta al catasto del Comune di Valledoria F.22 mapp 2397 ex 2132/b e 2396 ex 2132/a nella misura di € 74.586,05, o altra veriore accertanda in corso di causa, anche a seguito di CTU, e conseguentemente compensare la somma di € 24.856,00 di cui è creditrice la convenuta, proporzionalmente pari alla quota di prezzo ricevuta dall'attrice, con quella che dovesse risultare dovuta dalla all'attrice a seguito di condanna nel presente giudizio;
3) con Controparte_1 vittoria di spese e compenso professionale”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 4 Con citazione notificata il 28 luglio 2020 conveniva davanti a questo tribunale Parte_1
chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza Controparte_1 del parziale inadempimento della società convenuta nella consegna in suo favore di un immobile edificato in località “La Ciaccia” di Valledoria.
Esponeva che la società aveva ricevuto, in esecuzione della permuta stipulata per atto pubblico il 31 marzo 2016, un terreno edificabile dalla società la quale, a sua volta, ne aveva acquistato una Org_1 parte da , madre dell'odierna attrice. Essendo sorta contestazione relativa al mancato Persona_1 pagamento del prezzo e al fine di transigere ogni controversia, in sede di permuta la società convenuta si era impegnata a edificare e trasferire alla IG , a tacitazione di ogni pretesa, tre unità Per_1 immobiliari del valore di € 50.000 ciascuna, da destinarsi alle sue tre figlie, tra cui la IG
[...]
Le parti, inoltre, nell'atto pubblico avevano concordato le caratteristiche costruttive degli Pt_1 immobili da realizzare, convenendo che le tre unità immobiliari sarebbero state costruite e consegnate, complete in ogni loro parte, entro il mese di dicembre del 2017.
Lamentava l'attrice che, contrariamente a quanto pattuito, la società non aveva rispettato il CP_1 termine concordato per la consegna dell'immobile, alla quale aveva provveduto, dopo reiterati solleciti, solo il 13 novembre 2019. In tale occasione, come riportato nel verbale di consegna, l'attrice aveva anche rilevato la mancanza di una persiana che l'impresa avrebbe dovuto collocare nell'ingresso principale, risultando così l'immobile non completo. Precisava al riguardo che, essendo le altre unità del complesso residenziale dotate di tutti gli infissi, si era trattato di un atto emulativo dell'impresa costruttrice.
Si costituiva in giudizio la e contestava la domanda, negando l'affermato Controparte_1 inadempimento. Il terreno oggetto di permuta, infatti, durante la costruzione era risultato soggetto a frane e inadatto all'edificazione, tant'è che il 23 settembre 2016, quando l'impresa
[...] aveva già iniziato la costruzione delle unità abitative, si era verificata una frana che aveva CP_1 comportato fra l'altro il sequestro dell'intero cantiere da parte dell'autorità giudiziaria. A seguito della messa in sicurezza del lotto, essa esponente aveva ottenuto il 6 febbraio 2017 il dissequestro e, successivamente, aveva provveduto alla ricostruzione e ripristino delle unità abitative, in parte già in fase di realizzazione, sostenendo costi imprevisti ed aggiuntivi pari ad oltre 74.500,00 euro.
Assumeva, inoltre, che all'immobile consegnato all'attrice erano state apportate migliorie rispetto al progetto iniziale e che l'infisso dell'ingresso principale era uno scorrevole che non necessitava per le sue caratteristiche di alcuna persiana. Gli acquirenti degli altri immobili che avevano richiesto lo scorrevole e l'installazione della persiana avevano infatti versato un prezzo aggiuntivo di 1.200,00 euro.
Concludeva quindi per il rigetto della domanda attrice e, in via subordinata, per la riduzione del prezzo dell'area edificabile oggetto di permuta, chiedendo, conseguentemente, di compensare la somma eventualmente dovuta all'attrice con quella spettante alla per i vizi del Controparte_1 terreno alienatole.
Disattese le istanze istruttorie delle parti, la causa, istruita solo con produzioni documentali, era assunta in decisione all'udienza del 16 maggio 2023, sulle conclusioni riportate in epigrafe, previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190, c.p.c.
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Deve premettersi che con la complessa operazione negoziale conclusa fra le parti (oltre che con la terza società e con , madre dell'odierna attrice) con atto pubblico del 31 marzo 2016 Org_1 Persona_1
pagina 2 di 4 la società aveva acquisito in permuta dalla l'area su cui avrebbe edificato Controparte_1 Org_1 le tre unità immobiliari destinate alle sorelle ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1411, c.c. Pt_1
La società costruttrice acquirente dell'area edificabile si era obbligata a costruire e a trasferire gli immobili in conformità alle concordate previsioni progettuali e di capitolato entro il mese di dicembre del 2017. Le parti avevano quindi concordato la cessione dei tre appartamenti in favore di ciascuna destinataria (alla sarebbe spettata l'unità distinta alla lettera A del contratto) e la Parte_1 aveva espressamente assunto ogni responsabilità in ordine alla realizzazione ed Controparte_1 alla consegna delle unità immobiliari promesse.
Rimandandosi all'articolato testo dell'atto pubblico allegato dall'attrice (v.doc. 2) per gli specifici contenuti degli accordi qui sinteticamente richiamati, è sufficiente, per quanto di rilevanza nel presente giudizio, osservare che parte attrice, che aveva dichiarato espressamente di voler profittare della stipulazione in suo favore quale terzo acquirente del diritto (ex art. 1411, co. 2°, c.c.), ha dato prova adeguata del contenuto del rapporto contrattuale da cui è sorta l'obbligazione dedotta, di cui assume il parziale inadempimento, sia sotto il profilo del ritardo nella consegna dell'unità immobiliare promessale sia per la mancata collocazione di un infisso.
L'attrice, dunque, è legittimata ad agire per il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento, anche parziale, dell'impresa convenuta, obbligata ad eseguire esattamente la prestazione promessale. Indiscusso l'ampio superamento del termine concordato per l'ultimazione e la consegna dell'immobile da costruire (v. verbale di consegna del 13 novembre 2019, all.6), l'impresa appaltatrice avrebbe dovuto assolvere all'onere della prova, a suo carico, della non imputabilità del ritardo nell'adempimento, dimostrando che questo fosse dipeso da un fattore estraneo alla sua sfera di prevedibilità e di controllo, quindi da caso fortuito o forza maggiore, ai sensi dell'art. 1218, c.c., osservandosi anche come la responsabilità del debitore debba essere valutata nella specie in rapporto alla diligenza esigibile da un professionista tenuto a valutare, evidentemente, anche l'idoneità del terreno destinato all'edificazione alla stregua delle esigenze di sicurezza e stabilità del sito, rilevando ad escluderne la responsabilità colposa solo il verificarsi di eventi estranei alla sua sfera di controllo e conoscibilità, siccome imprevedibili ed inevitabili. Tale onere non è stato, evidentemente, assolto dalla società convenuta che ha solamente documentato come il terreno destinato alla costruzione delle unità abitative promesse fosse franato in occasione dell'avvio dei lavori e solo successivamente messo in sicurezza sì da consentirne l'edificazione. Essendo, peraltro, sicuramente esigibile dall'appaltatore l'adozione di tutte le misure, anche preventive, dirette a scongiurare il possibile sgretolamento del terreno, tanto più ove, come nella specie, gli edifici fossero da costruire su un'area in notevole pendenza, la prova liberatoria non può reputarsi fornita dalla società costruttrice cui, peraltro, deve riconoscersi di essersi efficacemente adoperata, dopo il verificarsi del cedimento del terreno, per porvi rimedio e ripristinarne le condizioni di edificabilità in sicurezza, accollandosene i costi.
Tanto premesso sulla ricorrenza di un oggettivo ritardo nell'adempimento, deve tuttavia anche escludersi che l'attrice abbia specificamente allegato e dimostrato, anche attraverso il Parte_1 ricorso ad adeguati elementi presuntivi, l'entità del danno patrimoniale derivatole dalla mancata osservanza del termine indicato nel contratto.
Deve, invero, subito osservarsi come la relativa allegazione sia poco chiara dato che l'istante da un lato lamenta di non aver potuto sfruttare l'immobile offrendolo in locazione sul mercato turistico e, d'altra parte, sostiene di non avervi potuto dimorare nei tempi previsti e di essere stata costretta a versare un canone di locazione in attesa della consegna della sua nuova residenza. Entrambi i profili sono rimasti, pagina 3 di 4 peraltro, non provati, non avendo la sig.ra offerto significativi elementi di valutazione idonei Pt_1
a dimostrare sia la destinazione dell'appartamento a locazione turistica (ed il relativo canone potenzialmente ricavabile dall'immobile) sia, comunque, il canone di locazione da lei versato per l'abitazione di residenza (i bonifici allegati sub 9 non sono titolati), non essendo ammissibile al riguardo l'espletamento di una consulenza d'ufficio che appare sollecitata a fini di mera ricerca della prova.
Merita, invece, accoglimento la domanda diretta al risarcimento del danno da inesatto adempimento, per la mancata installazione della persiana, trattandosi di elemento espressamente contemplato nel capitolato allegato al contratto (v. punto sub 2.13 del capitolato, a pag. 32 dell'atto pubblico, sottoscritto da tutte le parti interessate) e non avendo parte convenuta fornito alcuna significativa giustificazione dell'inadempimento della relativa prestazione. Il costo dell'infisso ben può ritenersi adeguatamente documentato in € 1989,67 dal preventivo in atti (v. all. 7 alla citazione) che appare congruo e risulta specificamente riferito alla tipologia della porta persiana prevista dal richiamato capitolato.
La domanda dev'essere dunque accolta nei limiti sin qui precisati.
Trova anche conferma la valutazione d'irrilevanza delle prove dedotte da parte attrice, richiamandosi al riguardo le puntuali motivazioni dell'ordinanza istruttoria in data 13 gennaio 2022.
Del tutto infondata è infine la domanda riconvenzionale proposta dalla società convenuta, peraltro nei confronti del terzo beneficiario della prestazione che non è propriamente parte contrattuale. La domanda è stata comunque proposta ampiamente oltre i termini di decadenza e prescrizione
(rispettivamente otto giorni e un anno dalla scoperta del vizio che nella specie può ricondursi al momento della frana, risalente ai primi di ottobre del 2016) previsti per la denuncia del vizio e per far valere la garanzia (ai sensi degli artt. 1492 e 1495, c.c.).
La parziale soccombenza reciproca giustifica la compensazione della metà delle spese processuali, liquidate per l'intero come in dispositivo e poste per la metà residua a carico della convenuta, prevalentemente soccombente.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, anche istruttoria, accoglie, per quanto di ragione, la domanda attrice e condanna la convenuta al Controparte_1 pagamento in favore di della somma di € 1989,67, oltre interessi ex art. 1284, co. 4°, Parte_1
c.c.
Condanna la convenuta alla rifusione in favore dell'attrice della metà delle spese processuali, liquidate per l'intero in complessivi € 2.250,00, oltre rimborso forfetario, iva e cpa come per legge, e compensate fra le parti per la metà residua.
Sassari, 9 gennaio 2024
Il giudice
Stefania Deiana
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