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Sentenza 6 giugno 2025
Sentenza 6 giugno 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Roma, sentenza 06/06/2025, n. 8453 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Roma |
| Numero : | 8453 |
| Data del deposito : | 6 giugno 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Dott.ssa Raffaella Tronci Presidente
Dott. Ettore Favara Giudice
Dott. Giuseppe Russo Giudice rel. riunito in camera di conSIlio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 44514 dell'anno 2021 vertente
tra
(c.f. ), elettivamente domiciliata Parte_1 CodiceFiscale_1 in Roma al viale G. Galopini n. 18L, presso lo studio dell'Avv.
Antonio Sordi che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Luca
Crippa in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ), elettivamente domiciliato CP_1 CodiceFiscale_2 in Roma al viale Giuseppe Mazzini n. 142, presso lo studio dell'Avv.
IO RN NI e Giuseppe AG che lo rappresentano e difendono in forza di procura in atti convenuto
con l'intervento del PM presso il Tribunale
oggetto: contratto preliminare di compravendita – recesso ex art. 1385 c.c. - querela di falso incidentale
1 conclusioni
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 12 novembre 2024, le parti hanno così precisato le conclusioni: per l'attrice:
“quanto alla querela di falso la cui presentazione è stata autorizzata con ordinanza del 24 marzo 2023: in accoglimento della proposta querela di falso: 1) dichiarare la falsità della clausola contenuta nel documento n. 4) del fascicolo di parte resistente “dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. perché oggetto di abusivo CP_1 riempimento absque pactis;
2) dichiarare che il doc. n. 4) del fascicolo di parte resistente è utilizzabile processualmente in via limitata, dovendo escludersi dal suo contenuto la clausola “dichiara
e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
” da considerarsi non apposta ad ogni effetto di legge. CP_1
Nel merito si richiamano le conclusioni definitivamente formulate nella memoria ex art. 183 VI comma n. 1 c.p.c. in atti, segnatamente:
Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto SI. CP_1 rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 27 ottobre 2011 per le causali di cui in premessa e, per l'effetto, accerti e dichiari la legittimità ed operativa del recesso esercitato con nota del 14 aprile 2021 dalla SI.ra ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. e dell'art. Parte_1
2) del contratto preliminare e, per l'ulteriore effetto, condanni il convenuto alla corresponsione in favore della ricorrente del doppio della somma di € 91.600.00 versata a titolo di caparra confirmatoria e quindi a complessive € 183.200,00
(centoottantatremiladuecento/00) ovvero per la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al soddisfo.
Piaccia altresì al Tribunale adito accertare e dichiarare la illegittimità e/o inefficacia e/o inoperatività del recesso esercitato ex art. 1385 cod. civ. dal SI. con nota CP_1
2 del 31 maggio 2021, stante la inammissibilità e/o infondatezza delle ragioni a sostegno della pretesa avversaria.
Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre spese generali 15% ed accessori come per legge.” per il convenuto:
“1) rigettare le domande proposte dall'attrice nel ricorso introduttivo, perché infondate in fatto e in diritto;
2) non autorizzare la querela di falso proposta dall'attrice, ovvero dichiararne l'inammissibilità e/o la nullità, ovvero ancora, in subordine, rigettarla nel merito;
3) con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.N.A. come per legge, da distrarsi in favore degli
Avvocati costituiti che se ne dichiarano antistatari.”
FATTO E DIRITTO
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 8 luglio
2021 la SI.ra ha adito il Tribunale di Roma per far Parte_1 accertare la legittimità del recesso da lei esercitato da un contratto di compravendita immobiliare stipulato con il SI. per il grave inadempimento di quest'ultimo con CP_1 conseguente condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata dall'attrice.
A fondamento delle domande la SI.ra ha dedotto che: Pt_1
- con contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 27 ottobre 2011 il SI. si era obbligato a vendere alla CP_1 SI.ra il diritto di proprietà dell'appartamento su Parte_1 due livelli (piano terra e piano s-1) con giardino sito in Roma alla via Maletto n. 53 successivamente accatastato al foglio 1021, particella 1180, subalterno 501;
- il prezzo dell'immobile era stato concordato in complessivi €
230.000,00 di cui euro 50.000,00 già versati ed imputati a caparra confirmatoria e la restante somma di € 180.000,00 da corrispondere al momento del rogito notarile, anche a mezzo mutuo bancario;
- per la stipula dell'atto definitivo di vendita era stato concordato il termine del 20 dicembre 2011 entro il quale la parte
3 promittente venditrice era tenuta a consegnare l'immobile rifinito in ogni sua parte ed a completarlo attraverso la fornitura e posa in opera di: pavimento scelto dalla parte acquirente, rivestimento cucina, bagno con termo arredo, impianto elettrico, impianto termico e idraulico, porta blindata, porte interne, infissi in alluminio finto legno completi di accessori;
camino, climatizzatori nel soggiorno e nella camera da letto;
controsoffitto e portico esterno;
- la parte promittente venditrice aveva dichiarato nel contratto preliminare che la porzione immobiliare in oggetto era libera da iscrizioni ipotecarie e da altri oneri e vincoli di alcun genere;
- alla data del 20 dicembre 2011 non era stato stipulato il rogito di vendita e la parte promissaria acquirente non era stata immessa nel possesso dell'immobile promesso che, quantomeno sino al mese di giugno dell'anno 2012, non risultava completato rispetto a delle rifiniture specificate nel preliminare (ad esempio il camino, i climatizzatori ed il portico esterno) e presentava altresì gravi problemi infiltrativi, con evidenti macchie di umidità e con forte odore di muffa;
- inoltre, nonostante la contraria dichiarazione rilasciata da parte promittente venditrice, sull'immobile promesso in vendita, alla data di sottoscrizione del contratto preliminare ed anche successivamente, risultava iscritta a carico del SI. una CP_1 ipoteca volontaria a garanzia della concessione di un mutuo fondiario erogato da;
Controparte_2
- il convenuto, nonostante avesse regolarmente ricevuto l'acconto- caparra previsto nel preliminare, non solo non aveva formalizzato l'invito alla stipula entro la data del 20 dicembre 2011 o, quantomeno, entro un termine successivo tale da non costituire un grave ritardo colpevole, ma non aveva neanche ultimato e/o rifinito l'immobile ed aveva altresì sottaciuto l'esistenza del gravame ipotecario, senza che medio tempore si fosse adoperato per cancellarlo;
- stante il grave inadempimento della parte promittente venditrice con lettere del 14 aprile e del 19 maggio 2021 la SI.ra Pt_1 aveva esercitato il recesso contrattuale ai sensi dell'art. 1385
4 cod. civ. e dell'art. 2 del contratto preliminare, chiedendo la ripetizione del doppio della caparra versata, per la somma di €
50.000,00 e così per la complessiva somma di € 100.000,00, oltre alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo di acconto nella misura pari ad € 28.000,00;
- con nota del 31 maggio 2021 il SI. per il tramite del suo CP_1 legale, aveva negato l'inadempimento a lui ascritto e nel contempo aveva esercitato anch'egli il recesso ex art. 1385 cod. civ. sull'assunto di un inadempimento, non ben precisato, della SI.ra
. Pt_1
L'attrice, riservandosi il diritto di agire in separata sede per la ripetizione della ulteriore somma di € 28.000,00 versata a titolo di acconto, ha formulato le seguenti domande:
“Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto SI. CP_1 rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 27 ottobre 2011 per le causali di cui in premessa e, per l'effetto, accerti e dichiari la legittimità ed operativa del recesso esercitato con nota del 14 aprile 2021 dalla SI.ra ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. e dell'art. Parte_1
2) del contratto preliminare e, per l'ulteriore effetto, condanni il convenuto alla corresponsione in favore della ricorrente del doppio della somma di € 50.000,00 versata a titolo di confirmatoria
e quindi a complessive € 100.000,00 (centomila/00), oltre interessi
e rivalutazione dal di del dovuto al soddisfo.
Piaccia altresì al Tribunale adito accertare e dichiarare la illegittimità e/o inefficacia e/o inoperatività del recesso esercitato ex art. 1385 cod. civ. dal SI. con nota CP_1 del 31 maggio 2021, stante la inammissibilità e/o infondatezza delle ragioni a sostegno della pretesa avversaria”.
2. In seguito alla rinnovazione della notifica del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e del provvedimento di fissazione dell'udienza
(disposta in conseguenza dell'esito negativo della prima notifica) si è costituito in giudizio, con comparsa depositata in data 30
5 maggio 2022, il SI. il quale ha contestato le CP_1 domande attoree chiedendone il rigetto.
Il convenuto anzitutto ha negato gli inadempimenti a lui ascritti da controparte deducendo che:
- già al momento della formulazione della proposta d'acquisto dell'immobile per cui è causa, sottoscritta dalla SI.ra Pt_1
in data 17/10/2011 ed accettata dal SI. in
[...] CP_1 pari data, la promissaria acquirente era stata compiutamente informata dell'esistenza dell'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile e le parti si erano accordate nel senso che la predetta ipoteca sarebbe stata estinta al momento della stipulazione dell'atto definitivo di compravendita proprio con il “netto ricavato” dal mutuo che la promissaria acquirente avrebbe richiesto per il saldo prezzo;
- le opere di rifinitura dell'immobile promesso in vendita erano state sostanzialmente ultimate entro la data del 20/12/2011, anche se, per “lungaggini burocratiche”, la dichiarazione di “fine lavori- collaudo finale” era stata depositata in data 11/12/2012;
- i fenomeni infiltrativi, con muffa e macchie di umidità non si erano mai verificati.
Secondo il convenuto la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita era imputabile proprio e soltanto all'inadempimento della promissaria acquirente, la quale non aveva la provvista necessaria per procedere al saldo del prezzo pattuito.
In proposito il SI. ha dedotto che: CP_1
- già nel mese di ottobre 2011 la SI.ra si era rivolta ad Pt_1 un consulente finanziario, SI. , per richiedere il mutuo Persona_1 necessario per procedere all'acquisto e, tuttavia, l'Istituto finanziario interpellato aveva rigettato la richiesta di mutuo per insufficiente capacità reddituale della SI.ra e per la Pt_1 presenza di protesti levati a carico della medesima;
- pertanto, la SI.ra aveva chiesto al promittente venditore Pt_1 una proroga del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita e di essere immessa medio tempore nella detenzione anticipata dell'immobile, per cui in data 04/04/2012 le parti avevano
6 stipulato una scrittura privata di comodato dell'immobile in favore della SI.ra ; Pt_1
- nella predetta scrittura del 04/04/2012 le parti avevano pattuito che il pagamento del saldo prezzo (e, quindi, la stipula del contratto definitivo di compravendita) sarebbe dovuto avvenire
“entro e non oltre il 4 aprile 2013” (punto A della scrittura) e che, qualora la SI.ra non avesse provveduto al pagamento Pt_1 entro il predetto termine, la stessa avrebbe dovuto rilasciare l'immobile libero da persone e cose, con “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. ; CP_1
- già nel mese di luglio 2012, però, la SI.ra aveva Pt_1 manifestato la propria impossibilità di ottenere un mutuo per l'acquisto, per cui in data 21/07/2012 aveva restituito l'immobile al promittente venditore;
- nella medesima occasione il SI. aveva restituito alla CP_1 SI.ra alcuni assegni ancora in suo possesso e non negoziati Pt_1
e quest'ultima, conformemente a quanto già pattuito nella scrittura privata del 04/04/2012, aveva sottoscritto la seguente dichiarazione: “i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in
Roma, Via Maletto, dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. ”. CP_1
In forza dell'inadempimento della promittente acquirente il convenuto ha quindi affermato il suo diritto a recedere dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. e a trattenere la somma a lui versata a titolo di caparra confirmatoria, sostenendo al contempo che la domanda proposta dall'attrice doveva in ogni caso essere rigettata in conseguenza della “rinuncia ad ogni azione” compiuta dalla SI.ra con le scritture del 04/04/2012 e del 21/07/2012. Pt_1
3. All'udienza del 9 giugno 2022 l'attrice in primo luogo ha evidenziato che la proposta di acquisto datata 17/10/2011, prodotta da controparte come doc. 1, doveva ritenersi superata dal successivo contratto preliminare di compravendita del 27/10/2011, nel quale l'immobile era stato garantito libero da ipoteche;
ha poi eccepito la nullità del contratto di comodato del 04/04/2012, prodotto dal
7 convenuto come doc. 3, in quanto non era stato registrato ed era stato sottoscritto da soggetto qualificatosi come procuratore di
, senza che fosse stata allegata la relativa procura;
CP_1 infine ha chiesto l'autorizzazione alla proposizione della querela di falso avverso la scrittura datata 21/07/2012, prodotta da controparte come doc. 4, denunciandone l'abusivo riempimento absque pactis e sostenendo, in particolare, che la clausola “dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
” sarebbe stata illegittimamente inserita successivamente CP_1 alla sottoscrizione da parte della SI.ra . Il convenuto ha Pt_1 replicato alle eccezioni avversarie deducendo che: l'atto sottoscritto dal procuratore privo di procura non poteva ritenersi nullo, ma eventualmente annullabile e la circostanza che il documento fosse stato prodotto dal rappresentato valeva CP_1 comunque come ratifica dell'operato del procuratore;
la registrazione del contratto di comodato era oggetto di un obbligo fiscale gravante su entrambe le parti, per cui la ricorrente non poteva avvalersi di un'asserita nullità alla quale lei stessa avrebbe dato causa.
All'esito della suddetta udienza è stata disposta la conversione del rito sommario in rito a cognizione piena e la causa è stata rinviata per acquisire l'originale del documento impugnato come falso e per le comunicazioni al Pubblico Ministero al fine di consentirne la partecipazione al giudizio.
Acquisito l'originale della scrittura privata datata 21/07/2012 alla successiva udienza del 25 ottobre 2022 è stata depositata la querela di falso sottoscritta dalla SI.ra personalmente e Pt_1 dal suo difensore. Alla stessa udienza i difensori di parte convenuta hanno dichiarato di volersi avvalere del documento impugnato e, in ordine alla rilevanza del medesimo ai fini del decidere, hanno rappresentato che la parte di cui si contestava l'abusivo riempimento aveva identico contenuto della pattuizione compresa nella scrittura datata 4 aprile 2012 (doc. 3 del fascicolo di parte convenuta) non disconosciuta;
hanno inoltre eccepito la nullità della querela
8 depositata da controparte per mancata indicazione dei mezzi di prova e di scritture comparative.
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis) con la prima memoria integrativa la parte attrice - alla luce delle stesse ammissioni contenute nella scrittura datata 4 aprile 2012 prodotta da controparte, laddove si attesta che la SI.ra ha versato al SI. la maggior Pt_1 CP_1 somma di € 91.600,00 a titolo di caparra confirmatoria - a parziale modifica delle conclusioni di cui al ricorso, ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., della somma complessiva di € 183.200,00 pari al doppio del suddetto importo di € 91.600,00.
Con ordinanza resa dal giudice istruttore in data 24 marzo 2023 è stata autorizzata la presentazione della querela di falso proposta dall'attrice e sono state ammesse le prove orali richieste dalle parti nei limiti indicati nella stessa ordinanza.
La causa è stata quindi istruita attraverso gli interrogatori formali dell'attrice e del convenuto e l'esame di quattro testimoni e segnatamente: , , e Testimone_1 Testimone_2 Persona_1 [...]
. Tes_3
All'udienza del 12 novembre 2024, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti, mediante il deposito delle rispettive note autorizzate, hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
*******
4. Questo Collegio è investito anzitutto della decisione sulla querela di falso proposta in via incidentale dall'attrice avverso la scrittura datata 21 luglio 2012 prodotta dal convenuto prima in copia mediante allegazione alla comparsa di risposta (doc. 4) della sola parte frontale di un foglio che è stato poi depositato, in data
17 giugno 2022, in originale. La parte frontale del documento originale è scritta a mano e reca la data (Roma 21/07/2012) e due firme (di cui una inequivocabilmente riferibile alla SI.ra Pt_1
9 ) poste in calce alla seguente dichiarazione: “I presenti Pt_1 assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma via Maletto, dichiara
e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
”. Lo stesso documento sul retro reca la fotocopia di CP_1 quattro assegni bancari di dell'importo di € 2.375,00 CP_2 ciascuno con date 31/7/2012, 31/8/2012, 21/7/2012 e 18/8/2012 a firma di e senza beneficiario. Parte_1
L'attrice, che non ha disconosciuto la sottoscrizione a suo nome, ha denunciato l'abusivo riempimento absque pactis di una parte della scrittura presente sul fronte del documento ed in particolare ha chiesto di dichiarare la falsità della sola clausola finale
(“dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. ), sostenendo che la stessa sia stata da altri CP_1 illegittimamente inserita in un momento successivo alla sua sottoscrizione.
In linea di principio, al Collegio investito della decisione sulla proposta querela di falso non può dirsi precluso il riesame circa la sussistenza delle condizioni di ammissibilità della stessa.
Benché, infatti, il dettato normativo affidi all'istruttore il giudizio sulla rilevanza processuale dell'atto inciso dalla querela e sull'ammissibilità della proposizione della stessa, non è vietato al Collegio il riesame dei presupposti suddetti, atteso che l'ordinanza dell'istruttore, non suscettibile di passare in giudicato, può essere riesaminata, sia in ordine ai requisiti formali che nel merito della rilevanza dei documenti impugnati di falso, ai sensi dell'art. 178, comma 1, c.p.c., dal collegio, in sede di decisione della causa (così Cass. Ordinanza n. 988 del 20/01/2021 e
Cass. 22 gennaio 2010, n. 1110).
Ebbene da un più attento ed approfondito esame di tutta la documentazione acquisita in atti, corroborata dall'istruttoria orale svolta in corso di causa, il Collegio ritiene che non sussiste il presupposto della rilevanza richiesta dall'art. 222 c.p.c. per autorizzare la presentazione della querela incidentale, in quanto
10 la controversia può essere decisa prescindendo completamente dalla clausola denunciata come falsa, come sarà di seguito argomentato.
5. E' provato per tabulas che in data 17 ottobre 2011 Pt_1
, per il tramite dell'agenzia ha
[...] Tes_1 Parte_2 proposto ad di acquistare al prezzo di euro 230.000,00 CP_1
l'appartamento su due livelli con annesso giardino sito in Roma alla via Maletto n. 53 “in corso di accatastamento e fine lavori”. Al punto 1 lett. i) della scrittura negoziale prodotta in copia dal convenuto (doc. 1) si da atto che l'immobile è gravato da un'ipoteca volontaria e si precisa altresì che la stessa “verrà estinta al rogito notarile con il netto ricavato”. Al punto 3 della proposta è poi stabilito che l'atto notarile verrà stipulato entro il 20 dicembre 2011 e che entro lo stesso termine l'immobile verrà consegnato “completo in tutte le sue forme, climatizzatori, porte, impianti, caldaia ecc..”.
La proposta di acquisto risulta sottoscritta per accettazione
(sempre in data 17 ottobre 2011) dal SI. e poi ritirata dal CP_1 proponente acquirente il successivo 24 ottobre 2011.
Risulta inoltre documentato che pochi giorni dopo e precisamente in data 27 ottobre 2011 la SI.ra ed il SI. hanno Pt_1 CP_1 sottoscritto un “preliminare di compravendita” (doc. 1 del fascicolo di parte attrice), con il quale hanno sostanzialmente confermato gli impegni già presi con la proposta di acquisto del 17 ottobre 2011.
In particolare all'art. 2 della scrittura contrattuale le parti hanno ribadito il prezzo di euro 230.000,00, dando atto che la promittente acquirente aveva già corrisposto al promittente venditore, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo complessivo di euro 50.000,00 di cui euro 10.000,00 già versato con assegno bancario in data 20 ottobre 2011 ed euro 40.000,00 versato con assegno circolare contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare. Nello stesso art. 2 è poi previsto che il saldo prezzo di euro 180.000,00 sarebbe stato versato al promittente venditore “dall'Istituto bancario a cui la Parte Promissaria Acquirente richiederà, a propria cura e spese, un mutuo garantito da ipoteca …”.
11 Al successivo art. 3 del contratto preliminare le parti hanno confermato anche il termine del 20 dicembre 2011 per la stipula del contratto definitivo e per la consegna dell'immobile completamente rifinito in tutte le sue parti e precisamente: “pavimento scelto dalla Parte Promissaria Acquirente;
rivestimento cucina;
bagno con termo arredo;
impianto elettrico, impianto termico e idraulico;
porta blindata;
porte interne;
infissi in alluminio finto legno completi di accessori;
camino; climatizzatori nel soggiorno e nella camera da letto;
controsoffitto; portico esterno”. Nello stesso art. 3 è altresì precisato che “il giardino a tappeto sarà ultimato entro il termine di marzo 2012”.
E' ancora provato, sempre per tabulas, che in data 4 aprile 2012 la SI.ra ed il SI. , dichiaratosi procuratore Pt_1 Testimone_1 speciale di hanno sottoscritto una nuova scrittura CP_1 privata, prodotta in copia da quest'ultimo (doc. 3), del seguente tenore:
“premesso che
1) in data 27 ottobre 2011 è stato stipulato il contratto preliminare di vendita con il quale la SI.ra AN si è Pt_1 obbligata ad acquistare l'immobile di proprietà del SI.
[...]
, sito in Roma, via Maletto n. 53 e più precisamente: CP_1 appartamento posto su due livelli piano terra e piano s-1 e giardino, composto da salone con camino, cucina abitabile, 2 camere da letto,
2 bagni, ripostiglio, portico e giardino, distinto al N.C.E.U. del
Comune di Roma al foglio 1021 particella 1180, in corso di accatastamento.
2) il prezzo per l'acquisto dell'immobile suddetto è stato fissato
a corpo ed accettato dalle parti per l'importo complessivo di €
230.000,00 (euro duecentotrentamila/00);
3) la stipula del rogito è stata procrastinata per lungaggini burocratiche.
Tutto ciò premesso, da valere quale parte integrante e sostanziale della presente scrittura, fra i SInori CP_1 rappresentato dal SI. e , si conviene Testimone_1 Parte_1
e si dichiara quanto segue:
12 A) che, avendo la SI.ra ad oggi, versato al SI. Parte_1
, la somma complessiva di € 91.600,00 (euro CP_1 novantunomilaseicento/00) a titolo di caparra confirmatoria, la stessa si obbliga a versare la residua somma di € 138.400,00 entro
e non oltre il 4 aprile 2013;
B) che in attesa di stipulare il contratto definitivo di compravendita, il SI. nella qualità di procuratore Testimone_1 speciale del SI. consegna alla promissaria CP_1 acquirente, con decorrenza dal 04 aprile 2012, a titolo di comodato,
l'appartamento sito in Roma, Via Maletto n. 53;
C) la SI.ra accetta la consegna dell'immobile suddetto a Pt_1 titolo di comodato e si obbliga a sostenere le spese per servirsi dell'immobile in questione, nonché a restituirlo al promittente venditore entro il 04 aprile 2013;
D) che il SI. rimane in possesso delle chiavi CP_1 dell'appartamento e, nel caso in cui la SI.ra non liberi Pt_1
l'immobile entro la data del 4 aprile 2013, la stessa autorizza, sin da ora il SI. a riprendere possesso dell'immobile, CP_1 nonché a liberarlo da eventuali beni mobili di sua proprietà e a depositarli presso un deposito i cui costi saranno imputabili esclusivamente alla medesima, la quale, inoltre, rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. . CP_1
Il convenuto, che avvalendosi della scrittura contrattuale datata
4 aprile 2012 da lui prodotta ha di fatto ratificato l'operato del SI. , ha poi versato in atti con la seconda memoria Testimone_1 ex art. 183 sesto comma c.p.c. anche la procura rilasciata a quest'ultimo per la vendita dell'appartamento in oggetto, così definitivamente superando l'eccezione in ordine al difetto di rappresentanza sollevata dall'attrice all'udienza del 9 giugno 2022.
Ora, andando ad esaminare il contenuto della scrittura privata del
4 aprile 2012 sopra riportata, appare evidente che con la stessa le parti non hanno inteso stipulare un autonomo contratto di comodato, ma hanno voluto modificare ed integrare il contratto preliminare del
27/10/2011, rendendolo un contratto preliminare c.d. “ad effetti
13 anticipati” mediante l'immissione della promissaria acquirente nella detenzione anticipata del bene.
Ed invero nelle premesse della scrittura privata in esame – da valere “quale parte integrante e sostanziale” della medesima – le parti hanno richiamato proprio il contratto preliminare del
27/10/2011, descrivendone sinteticamente il contenuto ed hanno rappresentato l'eSIenza di procrastinare la data di stipula del rogito definitivo. Ed infatti al punto 3 della premessa è precisato che “la stipula del rogito è stata procrastinata per lungaggini burocratiche”.
Nella parte dispositiva della scrittura in oggetto i due contraenti, dopo aver dato atto dell'avvenuto versamento della maggior somma di euro 91.600,00 a titolo di caparra confirmatoria, hanno prorogato sino al 04/04/2013 il termine per il pagamento del saldo del prezzo della compravendita, così implicitamente manifestando la volontà di differire il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Ed infatti nel punto A della scrittura si legge che la SI.ra “si obbliga a versare la Pt_1 residua somma di € 138.400,00 entro e non oltre il 4 aprile 2013”.
Inoltre, sempre a parziale modifica di quanto originariamente pattuito nel contratto preliminare (in cui era previsto che la consegna dell'immobile sarebbe avvenuta contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita), le parti hanno concordato di immettere la promissaria acquirente nel godimento anticipato dell'immobile promesso in vendita per un anno. In proposito al punto B della scrittura del 04/04/2012 è previsto: “in attesa di stipulare il contratto definitivo di compravendita, il SI. , nella qualità di procuratore speciale del SI. Testimone_1
, consegna alla promissaria acquirente, con decorrenza CP_1 dal 04 aprile 2012, a titolo di comodato, l'appartamento sito in
Roma, via Maletto n. 53”. Nel successivo punto C è poi precisato che
“la SI.ra accetta la consegna dell'immobile… e si obbliga… Pt_1
a restituirlo al promittente venditore entro il 04 aprile 2013”, che coincide proprio con il termine ultimo previsto per il pagamento del
14 saldo del prezzo e, quindi, per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Con la clausola di cui all'art. D della scrittura in parola, le parti hanno evidentemente concordato che, in caso di mancato pagamento del saldo del prezzo della compravendita entro il
04/04/2013, il SI. avrebbe potuto recuperare il possesso CP_1 dell'immobile promesso in vendita, senza che la SI.ra potesse Pt_1 avanzare alcuna pretesa in ordine al rapporto principale nascente dal contratto preliminare così come integrato e modificato dalla scrittura del 04/04/2012.
È del tutto evidente, quindi, che la “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. ”, contenuta CP_1 in tale scrittura integrativa, si riferisca proprio ai diritti e alle azioni nascenti dall'unico rapporto contrattuale intercorso tra le parti che ha fonte nel contratto preliminare di compravendita del
27/10/2011 e nel successivo accordo modificativo del 04/04/2012.
La diversa interpretazione prospettata dall'attrice – secondo cui la rinuncia andrebbe riferita al solo rapporto di comodato – è smentita non solo dall'interpretazione letterale e sistematica del contratto, ma anche dal comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sottoscrizione della scrittura privata del
04/04/2012 in conformità a quanto previsto dal canone ermeneutico di cui al 2° comma dell'art. 1362 c.c.
Sotto un profilo strettamente letterale, è SInificativo che nel corpo della scrittura privata del 04/04/2012 le parti non vengono qualificate come “comodante” e “comodatario”, bensì come
“promissaria acquirente” e “promittente venditore”.
Quanto al contegno postumo dei contraenti è altrettanto SInificativo che la SI.ra - dopo aver dichiarato di non Pt_1 poter ottenere il mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile e dopo aver ottenuto la restituzione di alcuni assegni che aveva precedentemente consegnato al promittente venditore (come risulta dalla scrittura datata 21/07/2012, che nella parte non impugnata con querela di falso, recita testualmente: “i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per
15 l'acquisto dell'immobile in Roma Via Maletto”) - non ha avanzato più alcuna pretesa nei confronti del promittente venditore per quasi dieci anni, sino al 2021 quando con le lettere del 14 aprile e del
19 maggio (docc.ti 4 e 5 del fascicolo di parte attrice) ha per la prima volta lamentato l'inadempimento della controparte, chiedendo la ripetizione del doppio della caparra versata. Il lungo silenzio serbato dalla SI.ra trova giustificazione nel fatto che Pt_1 quest'ultima era ben consapevole non solo di non essere stata in grado di adempiere all'obbligo di pagare il saldo prezzo, ma anche e soprattutto, di aver rinunciato ad ogni azione nei confronti del SI. . CP_1
La diversa interpretazione suggerita dall'attrice appare contraria anche al canone ermeneutico di cui all'art. 1367 c.c., giacché renderebbe la clausola di rinuncia (laddove riferita alle sole azioni nascenti dal rapporto di comodato) sostanzialmente priva di efficacia, risultando difficile individuare anche solo astrattamente delle ipotetiche azioni nascenti dal (solo) rapporto di comodato, che le parti avrebbero inteso far venire meno con la dichiarazione di rinuncia di cui si discute.
Le considerazioni sopra enunciate in ordine alla corretta qualificazione dell'accordo contrattuale perfezionatosi in data
04/04/2012 disvelano anche l'infondatezza dell'eccezione, sollevata dall'attrice, di nullità della scrittura in esame (e, per l'effetto, della clausola contenuta nell'art. D della medesima scrittura), per omessa registrazione del contratto di comodato ai sensi dell'art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004.
Una volta chiarito che la scrittura privata del 04/04/2012 non è affatto un contratto di comodato, ma un negozio modificativo del precedente contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes appare evidente che per tale scrittura non può trovare applicazione la disciplina fiscale richiamata dall'attrice.
In ogni caso anche laddove si volesse ritenere applicabile la citata norma (art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004), si potrebbe, al più, configurare una nullità parziale, relativa al solo rapporto di comodato, che non si estenderebbe alle ulteriori pattuizioni di
16 modifica del contratto preliminare e, quindi, neanche alla rinuncia contenuta nell'art. D, che, per le ragioni dette, si riferisce proprio alle azioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita.
Per quanto fin qui esposto il Collegio ritiene che la “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI.
[...]
” contenuta nella scrittura datata 4 aprile 2012 rende CP_1 irrilevante la clausola, di analogo tenore, contenuta nella scrittura datata 21 luglio 2012 impugnata con la querela di falso che, pertanto, diversamente da quanto statuito con l'ordinanza del
24 marzo 2023, deve ritenersi inammissibile.
6. Alle stesse conclusioni circa l'irrilevanza della clausola impugnata di falso si perviene anche nell'ipotesi in cui si ritenga che la rinuncia di cui alla scrittura datata 4 aprile 2012 non sia estesa al rapporto principale nascente dal contratto preliminare di compravendita.
Ed invero all'esito dell'istruttoria deve ritenersi provato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita è dovuta essenzialmente al mancato ottenimento del mutuo da parte della SI.ra a causa della presenza di una segnalazione, a suo Pt_1 carico, nella centrale rischi interbancaria e, quindi, alla mancanza della provvista necessaria per far fronte al pagamento del saldo del prezzo della compravendita.
Ciò è emerso in maniera inequivocabile dalla testimonianza resa all'udienza del 19/10/2023 dal SI. mediatore Persona_1 creditizio che ha curato la pratica del mutuo per l'acquisto da parte della SI.ra . Appositamente interrogato sul punto il SI. Pt_1
ha riferito: “la richiesta di mutuo della SI.ra fu Per_1 Pt_1 rifiutata dall'istituto di credito in ragione di una segnalazione presente sulla centrale rischi interbancaria … Preciso che ho immediatamente comunicato alla SI.ra l'esito della pratica Pt_1 relativa alla richiesta di mutuo … Preciso inoltre che la richiesta di mutuo da me curata fu rivolta ad una sola banca, in quanto considerato il motivo del rifiuto non aveva senso presentare la richiesta ad altra banca”.
17 Il mancato ottenimento del mutuo è stato confessoriamente ammesso dalla stessa attrice in sede di interrogatorio formale e trova ulteriore conferma nelle testimonianze rese dall'agente immobiliare e dal figlio dell'attrice, SI. Testimone_1 Testimone_2
Quest'ultimo, all'udienza del 13/06/2023, sul punto ha dichiarato:
“ricordo che dopo qualche tempo dall'incontro avuto con il SI.
, quest'ultimo mi contattò telefonicamente e mi disse che la Per_1 pratica di mutuo non era andata a buon fine”.
La circostanza che la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita sia dipesa dalla incapacità della SI.ra di Pt_1 ottenere il mutuo e, quindi, di pagare il prezzo, risulta provata anche per tabulas dalla scrittura privata del 21/07/2012, nella parte non impugnata con querela di falso, laddove si legge testualmente
“i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma Via
Maletto”.
Dunque, tale dichiarazione conferma ulteriormente che la SI.ra non ha ottenuto il mutuo richiesto per l'acquisto Pt_1 dell'immobile e che proprio e soltanto per questo motivo ha ottenuto la restituzione di alcuni assegni che aveva consegnato a titolo di acconto prezzo.
Proprio la consapevolezza, in capo alla promissaria acquirente, che il mancato acquisto sia dipeso da un proprio inadempimento, spiega il lunghissimo arco temporale, di quasi dieci anni, intercorso tra i fatti di causa (risalenti agli anni 2011 e 2012) e le due lettere di recesso inviate dall'attrice il 14/04/2021 e il 19/05/2021
(docc. 4 e 5 del fascicolo di parte attrice).
Prima di tali missive la promissaria acquirente non ha mai comunicato di essere pronta all'acquisto, né ha mai convocato il promittente venditore dinanzi al Notaio prescelto per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Al contrario, come già evidenziato, nella dichiarazione del 21/07/2012, la SI.ra Pt_1 ha dichiarato di ricevere in restituzione gli assegni “per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile”.
18 Viceversa, gli inadempimenti ascritti dall'attrice al SI. CP_1 non possono ritenersi definitivamente provati o, quantomeno, appaiono di lieve entità rispetto al grave inadempimento imputabile alla promissaria acquirente ovvero la mancanza di provvista per effettuare il saldo prezzo.
Più precisamente, quanto all'ipoteca volontaria gravante sull'immobile, l'assunto di parte attrice, secondo cui il suddetto gravame sarebbe stato dolosamente sottaciuto dal SI. , è CP_1 palesemente smentito dalla proposta d'acquisto del 17/10/2011 (doc.
1 del fascicolo di parte convenuta), nella quale le parti hanno dato atto dell'esistenza dell'ipoteca e si sono accordate nel senso che la stessa sarebbe stata estinta al momento della stipulazione dell'atto definitivo di compravendita, proprio con il “netto ricavato” dal mutuo che la promissaria acquirente avrebbe richiesto per il saldo prezzo. Ed infatti nel punto 1-i della proposta d'acquisto del 17/10/2011 le parti hanno stabilito che “l'ipoteca volontaria che grava verrà estinta al rogito notarile con il netto ricavato”.
Quanto al mancato completamento delle opere di finitura dell'immobile, si rileva che con la scrittura privata del 04/04/2012
(doc. 3 del fascicolo di parte convenuta), le parti hanno prorogato sino al 04/04/2013 il termine per il pagamento del saldo prezzo e, quindi, per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita con conseguente slittamento anche del termine per ultimare i lavori. Del resto con la stessa scrittura del 04/04/2012 la SI.ra ha accettato la consegna anticipata dell'immobile Pt_1 senza sollevare alcuna contestazione in ordine al mancato rispetto del termine originariamente previsto per il completamento delle opere.
Peraltro, risulta provato che le opere di rifinitura dell'immobile erano state sostanzialmente ultimate già entro la data del 20/12/2011
(originariamente prevista per la stipulazione del contratto definitivo), fatta eccezione per il camino, per il portico esterno e per la sistemazione del manto erboso del giardino. La circostanza
è stata confermata dalla stessa SI.ra che, in sede di Pt_1
19 interrogatorio formale, sul punto ha dichiarato: “i lavori elencati nell'art. 3 del contratto preliminare di compravendita erano stati ultimati già nel dicembre 2011 ad eccezione del camino e del portico esterno. Inoltre anche il giardino non era stato completato. Per quello che ricordo l'immobile mi fu consegnato all'inizio del 2012
e quindi quando mi fu consegnato erano presenti i lavori di cui ho riferito sopra”.
In ogni caso deve ritenersi provato per tabulas che tutti i lavori
(ivi compreso, quindi, il camino, il portico e la sistemazione del giardino esterno) sono stati ultimati entro l'11/12/2012 (e, dunque, in tempo utile per procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro il 04/04/2013) come emerge dalla comunicazione di fine lavori e collaudo finale del Direttore dei
Lavori, Geom. datata appunto 11/12/2012 (doc. 2 del Testimone_3 fascicolo di parte convenuta).
Quanto, infine, alla presenza di fenomeni infiltrativi, si osserva che le dichiarazioni testimoniali rese dal figlio dell'attrice,
- il quale ha riferito di non meglio precisate Testimone_2
“infiltrazioni provenienti dal lastrico solare” e di una pompa rotta che avrebbe causato, in un'unica occasione, una fuoriuscita d'acqua
“che però è stata poi riparata” – sono state contraddette dalla testimonianza, di segno contrario, resa sul punto dal SI. Tes_1
, il quale ha escluso la presenza di “problemi infiltrativi”.
[...]
Le dichiarazioni del SI. non hanno trovato riscontro Testimone_2 in altri elementi di prova. In particolare l'attrice non ha prodotto fotografie, relazioni peritali, lettere di denuncia o altre prove documentali che possano in qualche modo confermare la presenza di infiltrazioni, così come riferita dal teste, della cui attendibilità
è possibile dubitare in ragione non solo del rapporto di stretta parentela con l'attrice, ma anche del suo diretto interesse all'acquisto dell'immobile, come ammesso dallo stesso testimone, il quale al riguardo ha dichiarato: “io stesso avevo intenzione di acquistare l'immobile oggetto di causa”.
In ogni caso, procedendo ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale
20 di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio giuridico (cfr. sul punto Cass. ord.
8.8.2019, n. 21209 e Cass. 13.1.2012, n.409), gli inadempimenti ascritti al promittente venditore appaiono di scarsa importanza o comunque meno rilevanti rispetto al grave inadempimento sopra accertato a carico della promittente acquirente, la quale, non avendo ottenuto il mutuo a causa della presenza di una segnalazione, a suo carico, nella centrale rischi interbancaria, non è stata in condizioni di far fronte al pagamento del saldo del prezzo della compravendita.
Il contratto definitivo, dunque, non è stato stipulato esclusivamente a causa del grave inadempimento della SI.ra Pt_1 la quale, con la scrittura privata del 21/07/2012, ha accettato la restituzione di alcuni assegni consegnati a titolo di acconto prezzo dichiarando confessoriamente che ciò avveniva proprio “per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma Via Maletto”. Tale dichiarazione conferma che l'affare non
è stato portato a compimento proprio per fatto e colpa della promissaria acquirente.
7. In conclusione, la querela di falso incidentale deve essere dichiarata inammissibile per difetto di rilevanza della dichiarazione impugnata di falso, risultando comunque infondate le domande proposte dall'attrice che, pertanto, devono essere respinte.
8. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi delle tariffe professionali di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 con distrazione in favore dei difensori di parte convenuta che ne hanno fatto espressa richiesta dichiarandosi antistatari.
P.Q.M.
Il Tribunale di Roma, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
21 - dichiara inammissibile la querela di falso proposta dall'attrice in via incidentale per difetto di rilevanza della dichiarazione impugnata;
- respinge le domande proposte da nei confronti Parte_1 di;
CP_1
- condanna a rifondere ad le spese Parte_1 CP_1 processuali, liquidate in complessivi € 14.103,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da distrarre in favore dei difensori di parte convenuta.
Roma, 21/05/2025
Il Giudice estensore Il Presidente dott. Giuseppe Russo dott.ssa Raffaella Tronci
22
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Dott.ssa Raffaella Tronci Presidente
Dott. Ettore Favara Giudice
Dott. Giuseppe Russo Giudice rel. riunito in camera di conSIlio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 44514 dell'anno 2021 vertente
tra
(c.f. ), elettivamente domiciliata Parte_1 CodiceFiscale_1 in Roma al viale G. Galopini n. 18L, presso lo studio dell'Avv.
Antonio Sordi che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Luca
Crippa in forza di procura in atti attrice
e
(c.f. ), elettivamente domiciliato CP_1 CodiceFiscale_2 in Roma al viale Giuseppe Mazzini n. 142, presso lo studio dell'Avv.
IO RN NI e Giuseppe AG che lo rappresentano e difendono in forza di procura in atti convenuto
con l'intervento del PM presso il Tribunale
oggetto: contratto preliminare di compravendita – recesso ex art. 1385 c.c. - querela di falso incidentale
1 conclusioni
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 12 novembre 2024, le parti hanno così precisato le conclusioni: per l'attrice:
“quanto alla querela di falso la cui presentazione è stata autorizzata con ordinanza del 24 marzo 2023: in accoglimento della proposta querela di falso: 1) dichiarare la falsità della clausola contenuta nel documento n. 4) del fascicolo di parte resistente “dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. perché oggetto di abusivo CP_1 riempimento absque pactis;
2) dichiarare che il doc. n. 4) del fascicolo di parte resistente è utilizzabile processualmente in via limitata, dovendo escludersi dal suo contenuto la clausola “dichiara
e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
” da considerarsi non apposta ad ogni effetto di legge. CP_1
Nel merito si richiamano le conclusioni definitivamente formulate nella memoria ex art. 183 VI comma n. 1 c.p.c. in atti, segnatamente:
Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto SI. CP_1 rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 27 ottobre 2011 per le causali di cui in premessa e, per l'effetto, accerti e dichiari la legittimità ed operativa del recesso esercitato con nota del 14 aprile 2021 dalla SI.ra ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. e dell'art. Parte_1
2) del contratto preliminare e, per l'ulteriore effetto, condanni il convenuto alla corresponsione in favore della ricorrente del doppio della somma di € 91.600.00 versata a titolo di caparra confirmatoria e quindi a complessive € 183.200,00
(centoottantatremiladuecento/00) ovvero per la diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al soddisfo.
Piaccia altresì al Tribunale adito accertare e dichiarare la illegittimità e/o inefficacia e/o inoperatività del recesso esercitato ex art. 1385 cod. civ. dal SI. con nota CP_1
2 del 31 maggio 2021, stante la inammissibilità e/o infondatezza delle ragioni a sostegno della pretesa avversaria.
Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre spese generali 15% ed accessori come per legge.” per il convenuto:
“1) rigettare le domande proposte dall'attrice nel ricorso introduttivo, perché infondate in fatto e in diritto;
2) non autorizzare la querela di falso proposta dall'attrice, ovvero dichiararne l'inammissibilità e/o la nullità, ovvero ancora, in subordine, rigettarla nel merito;
3) con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.N.A. come per legge, da distrarsi in favore degli
Avvocati costituiti che se ne dichiarano antistatari.”
FATTO E DIRITTO
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 8 luglio
2021 la SI.ra ha adito il Tribunale di Roma per far Parte_1 accertare la legittimità del recesso da lei esercitato da un contratto di compravendita immobiliare stipulato con il SI. per il grave inadempimento di quest'ultimo con CP_1 conseguente condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata dall'attrice.
A fondamento delle domande la SI.ra ha dedotto che: Pt_1
- con contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 27 ottobre 2011 il SI. si era obbligato a vendere alla CP_1 SI.ra il diritto di proprietà dell'appartamento su Parte_1 due livelli (piano terra e piano s-1) con giardino sito in Roma alla via Maletto n. 53 successivamente accatastato al foglio 1021, particella 1180, subalterno 501;
- il prezzo dell'immobile era stato concordato in complessivi €
230.000,00 di cui euro 50.000,00 già versati ed imputati a caparra confirmatoria e la restante somma di € 180.000,00 da corrispondere al momento del rogito notarile, anche a mezzo mutuo bancario;
- per la stipula dell'atto definitivo di vendita era stato concordato il termine del 20 dicembre 2011 entro il quale la parte
3 promittente venditrice era tenuta a consegnare l'immobile rifinito in ogni sua parte ed a completarlo attraverso la fornitura e posa in opera di: pavimento scelto dalla parte acquirente, rivestimento cucina, bagno con termo arredo, impianto elettrico, impianto termico e idraulico, porta blindata, porte interne, infissi in alluminio finto legno completi di accessori;
camino, climatizzatori nel soggiorno e nella camera da letto;
controsoffitto e portico esterno;
- la parte promittente venditrice aveva dichiarato nel contratto preliminare che la porzione immobiliare in oggetto era libera da iscrizioni ipotecarie e da altri oneri e vincoli di alcun genere;
- alla data del 20 dicembre 2011 non era stato stipulato il rogito di vendita e la parte promissaria acquirente non era stata immessa nel possesso dell'immobile promesso che, quantomeno sino al mese di giugno dell'anno 2012, non risultava completato rispetto a delle rifiniture specificate nel preliminare (ad esempio il camino, i climatizzatori ed il portico esterno) e presentava altresì gravi problemi infiltrativi, con evidenti macchie di umidità e con forte odore di muffa;
- inoltre, nonostante la contraria dichiarazione rilasciata da parte promittente venditrice, sull'immobile promesso in vendita, alla data di sottoscrizione del contratto preliminare ed anche successivamente, risultava iscritta a carico del SI. una CP_1 ipoteca volontaria a garanzia della concessione di un mutuo fondiario erogato da;
Controparte_2
- il convenuto, nonostante avesse regolarmente ricevuto l'acconto- caparra previsto nel preliminare, non solo non aveva formalizzato l'invito alla stipula entro la data del 20 dicembre 2011 o, quantomeno, entro un termine successivo tale da non costituire un grave ritardo colpevole, ma non aveva neanche ultimato e/o rifinito l'immobile ed aveva altresì sottaciuto l'esistenza del gravame ipotecario, senza che medio tempore si fosse adoperato per cancellarlo;
- stante il grave inadempimento della parte promittente venditrice con lettere del 14 aprile e del 19 maggio 2021 la SI.ra Pt_1 aveva esercitato il recesso contrattuale ai sensi dell'art. 1385
4 cod. civ. e dell'art. 2 del contratto preliminare, chiedendo la ripetizione del doppio della caparra versata, per la somma di €
50.000,00 e così per la complessiva somma di € 100.000,00, oltre alla restituzione delle somme indebitamente versate a titolo di acconto nella misura pari ad € 28.000,00;
- con nota del 31 maggio 2021 il SI. per il tramite del suo CP_1 legale, aveva negato l'inadempimento a lui ascritto e nel contempo aveva esercitato anch'egli il recesso ex art. 1385 cod. civ. sull'assunto di un inadempimento, non ben precisato, della SI.ra
. Pt_1
L'attrice, riservandosi il diritto di agire in separata sede per la ripetizione della ulteriore somma di € 28.000,00 versata a titolo di acconto, ha formulato le seguenti domande:
“Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare il grave inadempimento del convenuto SI. CP_1 rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare sottoscritto inter partes in data 27 ottobre 2011 per le causali di cui in premessa e, per l'effetto, accerti e dichiari la legittimità ed operativa del recesso esercitato con nota del 14 aprile 2021 dalla SI.ra ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. e dell'art. Parte_1
2) del contratto preliminare e, per l'ulteriore effetto, condanni il convenuto alla corresponsione in favore della ricorrente del doppio della somma di € 50.000,00 versata a titolo di confirmatoria
e quindi a complessive € 100.000,00 (centomila/00), oltre interessi
e rivalutazione dal di del dovuto al soddisfo.
Piaccia altresì al Tribunale adito accertare e dichiarare la illegittimità e/o inefficacia e/o inoperatività del recesso esercitato ex art. 1385 cod. civ. dal SI. con nota CP_1 del 31 maggio 2021, stante la inammissibilità e/o infondatezza delle ragioni a sostegno della pretesa avversaria”.
2. In seguito alla rinnovazione della notifica del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e del provvedimento di fissazione dell'udienza
(disposta in conseguenza dell'esito negativo della prima notifica) si è costituito in giudizio, con comparsa depositata in data 30
5 maggio 2022, il SI. il quale ha contestato le CP_1 domande attoree chiedendone il rigetto.
Il convenuto anzitutto ha negato gli inadempimenti a lui ascritti da controparte deducendo che:
- già al momento della formulazione della proposta d'acquisto dell'immobile per cui è causa, sottoscritta dalla SI.ra Pt_1
in data 17/10/2011 ed accettata dal SI. in
[...] CP_1 pari data, la promissaria acquirente era stata compiutamente informata dell'esistenza dell'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile e le parti si erano accordate nel senso che la predetta ipoteca sarebbe stata estinta al momento della stipulazione dell'atto definitivo di compravendita proprio con il “netto ricavato” dal mutuo che la promissaria acquirente avrebbe richiesto per il saldo prezzo;
- le opere di rifinitura dell'immobile promesso in vendita erano state sostanzialmente ultimate entro la data del 20/12/2011, anche se, per “lungaggini burocratiche”, la dichiarazione di “fine lavori- collaudo finale” era stata depositata in data 11/12/2012;
- i fenomeni infiltrativi, con muffa e macchie di umidità non si erano mai verificati.
Secondo il convenuto la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita era imputabile proprio e soltanto all'inadempimento della promissaria acquirente, la quale non aveva la provvista necessaria per procedere al saldo del prezzo pattuito.
In proposito il SI. ha dedotto che: CP_1
- già nel mese di ottobre 2011 la SI.ra si era rivolta ad Pt_1 un consulente finanziario, SI. , per richiedere il mutuo Persona_1 necessario per procedere all'acquisto e, tuttavia, l'Istituto finanziario interpellato aveva rigettato la richiesta di mutuo per insufficiente capacità reddituale della SI.ra e per la Pt_1 presenza di protesti levati a carico della medesima;
- pertanto, la SI.ra aveva chiesto al promittente venditore Pt_1 una proroga del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita e di essere immessa medio tempore nella detenzione anticipata dell'immobile, per cui in data 04/04/2012 le parti avevano
6 stipulato una scrittura privata di comodato dell'immobile in favore della SI.ra ; Pt_1
- nella predetta scrittura del 04/04/2012 le parti avevano pattuito che il pagamento del saldo prezzo (e, quindi, la stipula del contratto definitivo di compravendita) sarebbe dovuto avvenire
“entro e non oltre il 4 aprile 2013” (punto A della scrittura) e che, qualora la SI.ra non avesse provveduto al pagamento Pt_1 entro il predetto termine, la stessa avrebbe dovuto rilasciare l'immobile libero da persone e cose, con “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. ; CP_1
- già nel mese di luglio 2012, però, la SI.ra aveva Pt_1 manifestato la propria impossibilità di ottenere un mutuo per l'acquisto, per cui in data 21/07/2012 aveva restituito l'immobile al promittente venditore;
- nella medesima occasione il SI. aveva restituito alla CP_1 SI.ra alcuni assegni ancora in suo possesso e non negoziati Pt_1
e quest'ultima, conformemente a quanto già pattuito nella scrittura privata del 04/04/2012, aveva sottoscritto la seguente dichiarazione: “i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in
Roma, Via Maletto, dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. ”. CP_1
In forza dell'inadempimento della promittente acquirente il convenuto ha quindi affermato il suo diritto a recedere dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. e a trattenere la somma a lui versata a titolo di caparra confirmatoria, sostenendo al contempo che la domanda proposta dall'attrice doveva in ogni caso essere rigettata in conseguenza della “rinuncia ad ogni azione” compiuta dalla SI.ra con le scritture del 04/04/2012 e del 21/07/2012. Pt_1
3. All'udienza del 9 giugno 2022 l'attrice in primo luogo ha evidenziato che la proposta di acquisto datata 17/10/2011, prodotta da controparte come doc. 1, doveva ritenersi superata dal successivo contratto preliminare di compravendita del 27/10/2011, nel quale l'immobile era stato garantito libero da ipoteche;
ha poi eccepito la nullità del contratto di comodato del 04/04/2012, prodotto dal
7 convenuto come doc. 3, in quanto non era stato registrato ed era stato sottoscritto da soggetto qualificatosi come procuratore di
, senza che fosse stata allegata la relativa procura;
CP_1 infine ha chiesto l'autorizzazione alla proposizione della querela di falso avverso la scrittura datata 21/07/2012, prodotta da controparte come doc. 4, denunciandone l'abusivo riempimento absque pactis e sostenendo, in particolare, che la clausola “dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
” sarebbe stata illegittimamente inserita successivamente CP_1 alla sottoscrizione da parte della SI.ra . Il convenuto ha Pt_1 replicato alle eccezioni avversarie deducendo che: l'atto sottoscritto dal procuratore privo di procura non poteva ritenersi nullo, ma eventualmente annullabile e la circostanza che il documento fosse stato prodotto dal rappresentato valeva CP_1 comunque come ratifica dell'operato del procuratore;
la registrazione del contratto di comodato era oggetto di un obbligo fiscale gravante su entrambe le parti, per cui la ricorrente non poteva avvalersi di un'asserita nullità alla quale lei stessa avrebbe dato causa.
All'esito della suddetta udienza è stata disposta la conversione del rito sommario in rito a cognizione piena e la causa è stata rinviata per acquisire l'originale del documento impugnato come falso e per le comunicazioni al Pubblico Ministero al fine di consentirne la partecipazione al giudizio.
Acquisito l'originale della scrittura privata datata 21/07/2012 alla successiva udienza del 25 ottobre 2022 è stata depositata la querela di falso sottoscritta dalla SI.ra personalmente e Pt_1 dal suo difensore. Alla stessa udienza i difensori di parte convenuta hanno dichiarato di volersi avvalere del documento impugnato e, in ordine alla rilevanza del medesimo ai fini del decidere, hanno rappresentato che la parte di cui si contestava l'abusivo riempimento aveva identico contenuto della pattuizione compresa nella scrittura datata 4 aprile 2012 (doc. 3 del fascicolo di parte convenuta) non disconosciuta;
hanno inoltre eccepito la nullità della querela
8 depositata da controparte per mancata indicazione dei mezzi di prova e di scritture comparative.
Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis) con la prima memoria integrativa la parte attrice - alla luce delle stesse ammissioni contenute nella scrittura datata 4 aprile 2012 prodotta da controparte, laddove si attesta che la SI.ra ha versato al SI. la maggior Pt_1 CP_1 somma di € 91.600,00 a titolo di caparra confirmatoria - a parziale modifica delle conclusioni di cui al ricorso, ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento, ai sensi dell'art. 1385 cod. civ., della somma complessiva di € 183.200,00 pari al doppio del suddetto importo di € 91.600,00.
Con ordinanza resa dal giudice istruttore in data 24 marzo 2023 è stata autorizzata la presentazione della querela di falso proposta dall'attrice e sono state ammesse le prove orali richieste dalle parti nei limiti indicati nella stessa ordinanza.
La causa è stata quindi istruita attraverso gli interrogatori formali dell'attrice e del convenuto e l'esame di quattro testimoni e segnatamente: , , e Testimone_1 Testimone_2 Persona_1 [...]
. Tes_3
All'udienza del 12 novembre 2024, tenutasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., le parti, mediante il deposito delle rispettive note autorizzate, hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
*******
4. Questo Collegio è investito anzitutto della decisione sulla querela di falso proposta in via incidentale dall'attrice avverso la scrittura datata 21 luglio 2012 prodotta dal convenuto prima in copia mediante allegazione alla comparsa di risposta (doc. 4) della sola parte frontale di un foglio che è stato poi depositato, in data
17 giugno 2022, in originale. La parte frontale del documento originale è scritta a mano e reca la data (Roma 21/07/2012) e due firme (di cui una inequivocabilmente riferibile alla SI.ra Pt_1
9 ) poste in calce alla seguente dichiarazione: “I presenti Pt_1 assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma via Maletto, dichiara
e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI.
[...]
”. Lo stesso documento sul retro reca la fotocopia di CP_1 quattro assegni bancari di dell'importo di € 2.375,00 CP_2 ciascuno con date 31/7/2012, 31/8/2012, 21/7/2012 e 18/8/2012 a firma di e senza beneficiario. Parte_1
L'attrice, che non ha disconosciuto la sottoscrizione a suo nome, ha denunciato l'abusivo riempimento absque pactis di una parte della scrittura presente sul fronte del documento ed in particolare ha chiesto di dichiarare la falsità della sola clausola finale
(“dichiara e rinuncia ad ogni azione giudiziale nei confronti del SI. ), sostenendo che la stessa sia stata da altri CP_1 illegittimamente inserita in un momento successivo alla sua sottoscrizione.
In linea di principio, al Collegio investito della decisione sulla proposta querela di falso non può dirsi precluso il riesame circa la sussistenza delle condizioni di ammissibilità della stessa.
Benché, infatti, il dettato normativo affidi all'istruttore il giudizio sulla rilevanza processuale dell'atto inciso dalla querela e sull'ammissibilità della proposizione della stessa, non è vietato al Collegio il riesame dei presupposti suddetti, atteso che l'ordinanza dell'istruttore, non suscettibile di passare in giudicato, può essere riesaminata, sia in ordine ai requisiti formali che nel merito della rilevanza dei documenti impugnati di falso, ai sensi dell'art. 178, comma 1, c.p.c., dal collegio, in sede di decisione della causa (così Cass. Ordinanza n. 988 del 20/01/2021 e
Cass. 22 gennaio 2010, n. 1110).
Ebbene da un più attento ed approfondito esame di tutta la documentazione acquisita in atti, corroborata dall'istruttoria orale svolta in corso di causa, il Collegio ritiene che non sussiste il presupposto della rilevanza richiesta dall'art. 222 c.p.c. per autorizzare la presentazione della querela incidentale, in quanto
10 la controversia può essere decisa prescindendo completamente dalla clausola denunciata come falsa, come sarà di seguito argomentato.
5. E' provato per tabulas che in data 17 ottobre 2011 Pt_1
, per il tramite dell'agenzia ha
[...] Tes_1 Parte_2 proposto ad di acquistare al prezzo di euro 230.000,00 CP_1
l'appartamento su due livelli con annesso giardino sito in Roma alla via Maletto n. 53 “in corso di accatastamento e fine lavori”. Al punto 1 lett. i) della scrittura negoziale prodotta in copia dal convenuto (doc. 1) si da atto che l'immobile è gravato da un'ipoteca volontaria e si precisa altresì che la stessa “verrà estinta al rogito notarile con il netto ricavato”. Al punto 3 della proposta è poi stabilito che l'atto notarile verrà stipulato entro il 20 dicembre 2011 e che entro lo stesso termine l'immobile verrà consegnato “completo in tutte le sue forme, climatizzatori, porte, impianti, caldaia ecc..”.
La proposta di acquisto risulta sottoscritta per accettazione
(sempre in data 17 ottobre 2011) dal SI. e poi ritirata dal CP_1 proponente acquirente il successivo 24 ottobre 2011.
Risulta inoltre documentato che pochi giorni dopo e precisamente in data 27 ottobre 2011 la SI.ra ed il SI. hanno Pt_1 CP_1 sottoscritto un “preliminare di compravendita” (doc. 1 del fascicolo di parte attrice), con il quale hanno sostanzialmente confermato gli impegni già presi con la proposta di acquisto del 17 ottobre 2011.
In particolare all'art. 2 della scrittura contrattuale le parti hanno ribadito il prezzo di euro 230.000,00, dando atto che la promittente acquirente aveva già corrisposto al promittente venditore, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo complessivo di euro 50.000,00 di cui euro 10.000,00 già versato con assegno bancario in data 20 ottobre 2011 ed euro 40.000,00 versato con assegno circolare contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare. Nello stesso art. 2 è poi previsto che il saldo prezzo di euro 180.000,00 sarebbe stato versato al promittente venditore “dall'Istituto bancario a cui la Parte Promissaria Acquirente richiederà, a propria cura e spese, un mutuo garantito da ipoteca …”.
11 Al successivo art. 3 del contratto preliminare le parti hanno confermato anche il termine del 20 dicembre 2011 per la stipula del contratto definitivo e per la consegna dell'immobile completamente rifinito in tutte le sue parti e precisamente: “pavimento scelto dalla Parte Promissaria Acquirente;
rivestimento cucina;
bagno con termo arredo;
impianto elettrico, impianto termico e idraulico;
porta blindata;
porte interne;
infissi in alluminio finto legno completi di accessori;
camino; climatizzatori nel soggiorno e nella camera da letto;
controsoffitto; portico esterno”. Nello stesso art. 3 è altresì precisato che “il giardino a tappeto sarà ultimato entro il termine di marzo 2012”.
E' ancora provato, sempre per tabulas, che in data 4 aprile 2012 la SI.ra ed il SI. , dichiaratosi procuratore Pt_1 Testimone_1 speciale di hanno sottoscritto una nuova scrittura CP_1 privata, prodotta in copia da quest'ultimo (doc. 3), del seguente tenore:
“premesso che
1) in data 27 ottobre 2011 è stato stipulato il contratto preliminare di vendita con il quale la SI.ra AN si è Pt_1 obbligata ad acquistare l'immobile di proprietà del SI.
[...]
, sito in Roma, via Maletto n. 53 e più precisamente: CP_1 appartamento posto su due livelli piano terra e piano s-1 e giardino, composto da salone con camino, cucina abitabile, 2 camere da letto,
2 bagni, ripostiglio, portico e giardino, distinto al N.C.E.U. del
Comune di Roma al foglio 1021 particella 1180, in corso di accatastamento.
2) il prezzo per l'acquisto dell'immobile suddetto è stato fissato
a corpo ed accettato dalle parti per l'importo complessivo di €
230.000,00 (euro duecentotrentamila/00);
3) la stipula del rogito è stata procrastinata per lungaggini burocratiche.
Tutto ciò premesso, da valere quale parte integrante e sostanziale della presente scrittura, fra i SInori CP_1 rappresentato dal SI. e , si conviene Testimone_1 Parte_1
e si dichiara quanto segue:
12 A) che, avendo la SI.ra ad oggi, versato al SI. Parte_1
, la somma complessiva di € 91.600,00 (euro CP_1 novantunomilaseicento/00) a titolo di caparra confirmatoria, la stessa si obbliga a versare la residua somma di € 138.400,00 entro
e non oltre il 4 aprile 2013;
B) che in attesa di stipulare il contratto definitivo di compravendita, il SI. nella qualità di procuratore Testimone_1 speciale del SI. consegna alla promissaria CP_1 acquirente, con decorrenza dal 04 aprile 2012, a titolo di comodato,
l'appartamento sito in Roma, Via Maletto n. 53;
C) la SI.ra accetta la consegna dell'immobile suddetto a Pt_1 titolo di comodato e si obbliga a sostenere le spese per servirsi dell'immobile in questione, nonché a restituirlo al promittente venditore entro il 04 aprile 2013;
D) che il SI. rimane in possesso delle chiavi CP_1 dell'appartamento e, nel caso in cui la SI.ra non liberi Pt_1
l'immobile entro la data del 4 aprile 2013, la stessa autorizza, sin da ora il SI. a riprendere possesso dell'immobile, CP_1 nonché a liberarlo da eventuali beni mobili di sua proprietà e a depositarli presso un deposito i cui costi saranno imputabili esclusivamente alla medesima, la quale, inoltre, rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. . CP_1
Il convenuto, che avvalendosi della scrittura contrattuale datata
4 aprile 2012 da lui prodotta ha di fatto ratificato l'operato del SI. , ha poi versato in atti con la seconda memoria Testimone_1 ex art. 183 sesto comma c.p.c. anche la procura rilasciata a quest'ultimo per la vendita dell'appartamento in oggetto, così definitivamente superando l'eccezione in ordine al difetto di rappresentanza sollevata dall'attrice all'udienza del 9 giugno 2022.
Ora, andando ad esaminare il contenuto della scrittura privata del
4 aprile 2012 sopra riportata, appare evidente che con la stessa le parti non hanno inteso stipulare un autonomo contratto di comodato, ma hanno voluto modificare ed integrare il contratto preliminare del
27/10/2011, rendendolo un contratto preliminare c.d. “ad effetti
13 anticipati” mediante l'immissione della promissaria acquirente nella detenzione anticipata del bene.
Ed invero nelle premesse della scrittura privata in esame – da valere “quale parte integrante e sostanziale” della medesima – le parti hanno richiamato proprio il contratto preliminare del
27/10/2011, descrivendone sinteticamente il contenuto ed hanno rappresentato l'eSIenza di procrastinare la data di stipula del rogito definitivo. Ed infatti al punto 3 della premessa è precisato che “la stipula del rogito è stata procrastinata per lungaggini burocratiche”.
Nella parte dispositiva della scrittura in oggetto i due contraenti, dopo aver dato atto dell'avvenuto versamento della maggior somma di euro 91.600,00 a titolo di caparra confirmatoria, hanno prorogato sino al 04/04/2013 il termine per il pagamento del saldo del prezzo della compravendita, così implicitamente manifestando la volontà di differire il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Ed infatti nel punto A della scrittura si legge che la SI.ra “si obbliga a versare la Pt_1 residua somma di € 138.400,00 entro e non oltre il 4 aprile 2013”.
Inoltre, sempre a parziale modifica di quanto originariamente pattuito nel contratto preliminare (in cui era previsto che la consegna dell'immobile sarebbe avvenuta contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita), le parti hanno concordato di immettere la promissaria acquirente nel godimento anticipato dell'immobile promesso in vendita per un anno. In proposito al punto B della scrittura del 04/04/2012 è previsto: “in attesa di stipulare il contratto definitivo di compravendita, il SI. , nella qualità di procuratore speciale del SI. Testimone_1
, consegna alla promissaria acquirente, con decorrenza CP_1 dal 04 aprile 2012, a titolo di comodato, l'appartamento sito in
Roma, via Maletto n. 53”. Nel successivo punto C è poi precisato che
“la SI.ra accetta la consegna dell'immobile… e si obbliga… Pt_1
a restituirlo al promittente venditore entro il 04 aprile 2013”, che coincide proprio con il termine ultimo previsto per il pagamento del
14 saldo del prezzo e, quindi, per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Con la clausola di cui all'art. D della scrittura in parola, le parti hanno evidentemente concordato che, in caso di mancato pagamento del saldo del prezzo della compravendita entro il
04/04/2013, il SI. avrebbe potuto recuperare il possesso CP_1 dell'immobile promesso in vendita, senza che la SI.ra potesse Pt_1 avanzare alcuna pretesa in ordine al rapporto principale nascente dal contratto preliminare così come integrato e modificato dalla scrittura del 04/04/2012.
È del tutto evidente, quindi, che la “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI. ”, contenuta CP_1 in tale scrittura integrativa, si riferisca proprio ai diritti e alle azioni nascenti dall'unico rapporto contrattuale intercorso tra le parti che ha fonte nel contratto preliminare di compravendita del
27/10/2011 e nel successivo accordo modificativo del 04/04/2012.
La diversa interpretazione prospettata dall'attrice – secondo cui la rinuncia andrebbe riferita al solo rapporto di comodato – è smentita non solo dall'interpretazione letterale e sistematica del contratto, ma anche dal comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sottoscrizione della scrittura privata del
04/04/2012 in conformità a quanto previsto dal canone ermeneutico di cui al 2° comma dell'art. 1362 c.c.
Sotto un profilo strettamente letterale, è SInificativo che nel corpo della scrittura privata del 04/04/2012 le parti non vengono qualificate come “comodante” e “comodatario”, bensì come
“promissaria acquirente” e “promittente venditore”.
Quanto al contegno postumo dei contraenti è altrettanto SInificativo che la SI.ra - dopo aver dichiarato di non Pt_1 poter ottenere il mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile e dopo aver ottenuto la restituzione di alcuni assegni che aveva precedentemente consegnato al promittente venditore (come risulta dalla scrittura datata 21/07/2012, che nella parte non impugnata con querela di falso, recita testualmente: “i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per
15 l'acquisto dell'immobile in Roma Via Maletto”) - non ha avanzato più alcuna pretesa nei confronti del promittente venditore per quasi dieci anni, sino al 2021 quando con le lettere del 14 aprile e del
19 maggio (docc.ti 4 e 5 del fascicolo di parte attrice) ha per la prima volta lamentato l'inadempimento della controparte, chiedendo la ripetizione del doppio della caparra versata. Il lungo silenzio serbato dalla SI.ra trova giustificazione nel fatto che Pt_1 quest'ultima era ben consapevole non solo di non essere stata in grado di adempiere all'obbligo di pagare il saldo prezzo, ma anche e soprattutto, di aver rinunciato ad ogni azione nei confronti del SI. . CP_1
La diversa interpretazione suggerita dall'attrice appare contraria anche al canone ermeneutico di cui all'art. 1367 c.c., giacché renderebbe la clausola di rinuncia (laddove riferita alle sole azioni nascenti dal rapporto di comodato) sostanzialmente priva di efficacia, risultando difficile individuare anche solo astrattamente delle ipotetiche azioni nascenti dal (solo) rapporto di comodato, che le parti avrebbero inteso far venire meno con la dichiarazione di rinuncia di cui si discute.
Le considerazioni sopra enunciate in ordine alla corretta qualificazione dell'accordo contrattuale perfezionatosi in data
04/04/2012 disvelano anche l'infondatezza dell'eccezione, sollevata dall'attrice, di nullità della scrittura in esame (e, per l'effetto, della clausola contenuta nell'art. D della medesima scrittura), per omessa registrazione del contratto di comodato ai sensi dell'art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004.
Una volta chiarito che la scrittura privata del 04/04/2012 non è affatto un contratto di comodato, ma un negozio modificativo del precedente contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes appare evidente che per tale scrittura non può trovare applicazione la disciplina fiscale richiamata dall'attrice.
In ogni caso anche laddove si volesse ritenere applicabile la citata norma (art. 1 comma 346 della legge n. 311/2004), si potrebbe, al più, configurare una nullità parziale, relativa al solo rapporto di comodato, che non si estenderebbe alle ulteriori pattuizioni di
16 modifica del contratto preliminare e, quindi, neanche alla rinuncia contenuta nell'art. D, che, per le ragioni dette, si riferisce proprio alle azioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita.
Per quanto fin qui esposto il Collegio ritiene che la “rinuncia ad ogni azione, anche giudiziale, nei confronti del SI.
[...]
” contenuta nella scrittura datata 4 aprile 2012 rende CP_1 irrilevante la clausola, di analogo tenore, contenuta nella scrittura datata 21 luglio 2012 impugnata con la querela di falso che, pertanto, diversamente da quanto statuito con l'ordinanza del
24 marzo 2023, deve ritenersi inammissibile.
6. Alle stesse conclusioni circa l'irrilevanza della clausola impugnata di falso si perviene anche nell'ipotesi in cui si ritenga che la rinuncia di cui alla scrittura datata 4 aprile 2012 non sia estesa al rapporto principale nascente dal contratto preliminare di compravendita.
Ed invero all'esito dell'istruttoria deve ritenersi provato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita è dovuta essenzialmente al mancato ottenimento del mutuo da parte della SI.ra a causa della presenza di una segnalazione, a suo Pt_1 carico, nella centrale rischi interbancaria e, quindi, alla mancanza della provvista necessaria per far fronte al pagamento del saldo del prezzo della compravendita.
Ciò è emerso in maniera inequivocabile dalla testimonianza resa all'udienza del 19/10/2023 dal SI. mediatore Persona_1 creditizio che ha curato la pratica del mutuo per l'acquisto da parte della SI.ra . Appositamente interrogato sul punto il SI. Pt_1
ha riferito: “la richiesta di mutuo della SI.ra fu Per_1 Pt_1 rifiutata dall'istituto di credito in ragione di una segnalazione presente sulla centrale rischi interbancaria … Preciso che ho immediatamente comunicato alla SI.ra l'esito della pratica Pt_1 relativa alla richiesta di mutuo … Preciso inoltre che la richiesta di mutuo da me curata fu rivolta ad una sola banca, in quanto considerato il motivo del rifiuto non aveva senso presentare la richiesta ad altra banca”.
17 Il mancato ottenimento del mutuo è stato confessoriamente ammesso dalla stessa attrice in sede di interrogatorio formale e trova ulteriore conferma nelle testimonianze rese dall'agente immobiliare e dal figlio dell'attrice, SI. Testimone_1 Testimone_2
Quest'ultimo, all'udienza del 13/06/2023, sul punto ha dichiarato:
“ricordo che dopo qualche tempo dall'incontro avuto con il SI.
, quest'ultimo mi contattò telefonicamente e mi disse che la Per_1 pratica di mutuo non era andata a buon fine”.
La circostanza che la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita sia dipesa dalla incapacità della SI.ra di Pt_1 ottenere il mutuo e, quindi, di pagare il prezzo, risulta provata anche per tabulas dalla scrittura privata del 21/07/2012, nella parte non impugnata con querela di falso, laddove si legge testualmente
“i presenti assegni vengono restituito per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma Via
Maletto”.
Dunque, tale dichiarazione conferma ulteriormente che la SI.ra non ha ottenuto il mutuo richiesto per l'acquisto Pt_1 dell'immobile e che proprio e soltanto per questo motivo ha ottenuto la restituzione di alcuni assegni che aveva consegnato a titolo di acconto prezzo.
Proprio la consapevolezza, in capo alla promissaria acquirente, che il mancato acquisto sia dipeso da un proprio inadempimento, spiega il lunghissimo arco temporale, di quasi dieci anni, intercorso tra i fatti di causa (risalenti agli anni 2011 e 2012) e le due lettere di recesso inviate dall'attrice il 14/04/2021 e il 19/05/2021
(docc. 4 e 5 del fascicolo di parte attrice).
Prima di tali missive la promissaria acquirente non ha mai comunicato di essere pronta all'acquisto, né ha mai convocato il promittente venditore dinanzi al Notaio prescelto per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Al contrario, come già evidenziato, nella dichiarazione del 21/07/2012, la SI.ra Pt_1 ha dichiarato di ricevere in restituzione gli assegni “per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile”.
18 Viceversa, gli inadempimenti ascritti dall'attrice al SI. CP_1 non possono ritenersi definitivamente provati o, quantomeno, appaiono di lieve entità rispetto al grave inadempimento imputabile alla promissaria acquirente ovvero la mancanza di provvista per effettuare il saldo prezzo.
Più precisamente, quanto all'ipoteca volontaria gravante sull'immobile, l'assunto di parte attrice, secondo cui il suddetto gravame sarebbe stato dolosamente sottaciuto dal SI. , è CP_1 palesemente smentito dalla proposta d'acquisto del 17/10/2011 (doc.
1 del fascicolo di parte convenuta), nella quale le parti hanno dato atto dell'esistenza dell'ipoteca e si sono accordate nel senso che la stessa sarebbe stata estinta al momento della stipulazione dell'atto definitivo di compravendita, proprio con il “netto ricavato” dal mutuo che la promissaria acquirente avrebbe richiesto per il saldo prezzo. Ed infatti nel punto 1-i della proposta d'acquisto del 17/10/2011 le parti hanno stabilito che “l'ipoteca volontaria che grava verrà estinta al rogito notarile con il netto ricavato”.
Quanto al mancato completamento delle opere di finitura dell'immobile, si rileva che con la scrittura privata del 04/04/2012
(doc. 3 del fascicolo di parte convenuta), le parti hanno prorogato sino al 04/04/2013 il termine per il pagamento del saldo prezzo e, quindi, per la stipulazione del contratto definitivo di compravendita con conseguente slittamento anche del termine per ultimare i lavori. Del resto con la stessa scrittura del 04/04/2012 la SI.ra ha accettato la consegna anticipata dell'immobile Pt_1 senza sollevare alcuna contestazione in ordine al mancato rispetto del termine originariamente previsto per il completamento delle opere.
Peraltro, risulta provato che le opere di rifinitura dell'immobile erano state sostanzialmente ultimate già entro la data del 20/12/2011
(originariamente prevista per la stipulazione del contratto definitivo), fatta eccezione per il camino, per il portico esterno e per la sistemazione del manto erboso del giardino. La circostanza
è stata confermata dalla stessa SI.ra che, in sede di Pt_1
19 interrogatorio formale, sul punto ha dichiarato: “i lavori elencati nell'art. 3 del contratto preliminare di compravendita erano stati ultimati già nel dicembre 2011 ad eccezione del camino e del portico esterno. Inoltre anche il giardino non era stato completato. Per quello che ricordo l'immobile mi fu consegnato all'inizio del 2012
e quindi quando mi fu consegnato erano presenti i lavori di cui ho riferito sopra”.
In ogni caso deve ritenersi provato per tabulas che tutti i lavori
(ivi compreso, quindi, il camino, il portico e la sistemazione del giardino esterno) sono stati ultimati entro l'11/12/2012 (e, dunque, in tempo utile per procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita entro il 04/04/2013) come emerge dalla comunicazione di fine lavori e collaudo finale del Direttore dei
Lavori, Geom. datata appunto 11/12/2012 (doc. 2 del Testimone_3 fascicolo di parte convenuta).
Quanto, infine, alla presenza di fenomeni infiltrativi, si osserva che le dichiarazioni testimoniali rese dal figlio dell'attrice,
- il quale ha riferito di non meglio precisate Testimone_2
“infiltrazioni provenienti dal lastrico solare” e di una pompa rotta che avrebbe causato, in un'unica occasione, una fuoriuscita d'acqua
“che però è stata poi riparata” – sono state contraddette dalla testimonianza, di segno contrario, resa sul punto dal SI. Tes_1
, il quale ha escluso la presenza di “problemi infiltrativi”.
[...]
Le dichiarazioni del SI. non hanno trovato riscontro Testimone_2 in altri elementi di prova. In particolare l'attrice non ha prodotto fotografie, relazioni peritali, lettere di denuncia o altre prove documentali che possano in qualche modo confermare la presenza di infiltrazioni, così come riferita dal teste, della cui attendibilità
è possibile dubitare in ragione non solo del rapporto di stretta parentela con l'attrice, ma anche del suo diretto interesse all'acquisto dell'immobile, come ammesso dallo stesso testimone, il quale al riguardo ha dichiarato: “io stesso avevo intenzione di acquistare l'immobile oggetto di causa”.
In ogni caso, procedendo ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale
20 di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio giuridico (cfr. sul punto Cass. ord.
8.8.2019, n. 21209 e Cass. 13.1.2012, n.409), gli inadempimenti ascritti al promittente venditore appaiono di scarsa importanza o comunque meno rilevanti rispetto al grave inadempimento sopra accertato a carico della promittente acquirente, la quale, non avendo ottenuto il mutuo a causa della presenza di una segnalazione, a suo carico, nella centrale rischi interbancaria, non è stata in condizioni di far fronte al pagamento del saldo del prezzo della compravendita.
Il contratto definitivo, dunque, non è stato stipulato esclusivamente a causa del grave inadempimento della SI.ra Pt_1 la quale, con la scrittura privata del 21/07/2012, ha accettato la restituzione di alcuni assegni consegnati a titolo di acconto prezzo dichiarando confessoriamente che ciò avveniva proprio “per il mancato avveramento del mutuo richiesto per l'acquisto dell'immobile in Roma Via Maletto”. Tale dichiarazione conferma che l'affare non
è stato portato a compimento proprio per fatto e colpa della promissaria acquirente.
7. In conclusione, la querela di falso incidentale deve essere dichiarata inammissibile per difetto di rilevanza della dichiarazione impugnata di falso, risultando comunque infondate le domande proposte dall'attrice che, pertanto, devono essere respinte.
8. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo facendo applicazione dei parametri medi delle tariffe professionali di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 con distrazione in favore dei difensori di parte convenuta che ne hanno fatto espressa richiesta dichiarandosi antistatari.
P.Q.M.
Il Tribunale di Roma, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
21 - dichiara inammissibile la querela di falso proposta dall'attrice in via incidentale per difetto di rilevanza della dichiarazione impugnata;
- respinge le domande proposte da nei confronti Parte_1 di;
CP_1
- condanna a rifondere ad le spese Parte_1 CP_1 processuali, liquidate in complessivi € 14.103,00 per compensi professionali, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da distrarre in favore dei difensori di parte convenuta.
Roma, 21/05/2025
Il Giudice estensore Il Presidente dott. Giuseppe Russo dott.ssa Raffaella Tronci
22