N. R.G: 1930/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AVEZZANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Alessandra CONTESTABILE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1930/2019 promossa da
(c.f. ) residente in Monte San Giovanni (FR) in Parte_1 C.F._1 via S. Elia Lucineto n. 43 con l'Avv. Vittorio Rinaldi dal quale è rappresentato e difeso giusta procura a margine dell'atto di citazione del 9.12.2019 ATTRICE contro
(c.f. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
( ) entrambi residenti in [...] con C.F._3 l'Avv. Eleuterio Simonelli rappresentati in virtù di distinte procure in calce alla memoria di costituzione con domanda riconvenzionale del 6.10.2020
CONVENUTI contro
(c.f. residente in [...] C.F._4 n. 11, con l'Avv. Daniele Bombacino rappresentata in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta del 20.11.2020
CONVENUTA contro
(c.f. residente in [...] C.F._5
n. 19
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione contratto preliminare di compravendita.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 26.02.2024
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha proposto azione di risoluzione del contratto preliminare di Parte_1 compravendita del 10.02.2010 stipulato tra l'attrice stessa , Controparte_3 CP_4
, e ed avente ad oggetto l'immobile sito in
[...] Controparte_1 Controparte_2
Avezzano in via Lago di Lesina censito al NCEU al foglio 22 particella 1941 (ex art. 534) zona censuria 1, categoria A/2 classe 2, per impossibilità sopravvenuta della condizione sospensiva ovvero per impossibilità sopravvenuta della prestazione a carico di parte attrice di ottenere le autorizzazioni edilizie relative al suddetto immobile. L'attrice ha altresì domandato la condanna dei convenuti e alla restituzione dell'immobile per Controparte_1 Controparte_2 la quota di sua proprietà pari ad 1/3 nonché al pagamento, sempre nei limiti della sua quota di proprietà, dell'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato dalla data di immissione nel possesso (10.02.2010) sino al momento dell'effettiva restituzione. Detta somma veniva quantificata alla data del deposito dell'atto introduttivo in € 12.000,00. L'attrice ha dedotto che in data 10.02.2010, con le sorelle e aveva CP_3 CP_4 stipulato un contratto preliminare di compravendita impegnandosi ad alienare ai coniugi un immobile sito in Avezzano via Lago di Lesina per il corrispettivo di Controparte_5
€ 85.000,00 di cui € 36.000,00 corrisposti a titolo di caparra al momento di sottoscrizione del preliminare ed € 49.000,00 da corrispondersi al momento del rogito notarile da stipularsi dopo la verifica della conformità urbanistica dell'intero immobile, previo impegno, da parte delle promittenti venditrici, di richiedere le necessarie autorizzazioni nell'ipotesi in cui detta conformità non fosse stata verificata. Afferma altresì l'attrice che con lettera del 14.11.2016 ha chiesto il pagamento del saldo di quanto pattuito ai coniugi i quali si sono tuttavia rifiutati contestando il Controparte_5 fatto che non erano state fornite le certificazioni di regolarità tecnico-urbanistiche dell'immobile, condizione sospensiva per la stipula dell'atto notarile. Assume quindi l'attrice di essersi adoperata per chiedere al il certificato Controparte_6 di destinazione urbanistica dell'immobile da cui si evidenziava che la particella n. 1941 era interessata dal piano di stralcio di assetto idrogeologico “Area a rischio molto elevato R4” e che in data 19.12.2018 veniva espletato il procedimento di mediazione dinanzi all'organismo di mediazione SPMC di Avezzano per tentare di definire bonariamente la vicenda e che detto incontro ha avuto esito negativo.
Con comparsa di costituzione e risposta del 6.10.2020 si costituivano in giudizio i coniugi e i quali hanno contestato le argomentazioni Controparte_1 Controparte_2 prospettate dall'attrice ed hanno proposto domanda riconvenzionale chiedendo che venisse dichiarato l'inadempimento contrattuale delle promittenti venditrici, la dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare per causa imputabile alle , la condanna delle Pt_1 promittenti venditrici al pagamento della somma di € 72.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta, nonché la condanna delle , in solido , al rimborso delle spese per i lavori Pt_1 effettuati sull'immobile nonché la condanna delle al pagamento dell'ulteriore somma di Pt_1
€ 40.000,00 per l'aumento del valore dell'immobile a seguito degli interventi eseguiti. In subordine i coniugi hanno chiesto la condanna delle alla Controparte_5 Pt_1 restituzione della somma di € 36.000,00 ricevuta a titolo di caparra oltre al rimborso delle spese sostenute per i lavori effettuati sull'immobile e sempre la condanna delle al pagamento Pt_1 della soma di € 40.000,00 per l'aumento del valore dell'immobile a seguito degli interventi eseguiti. Chiedevano altresì la condanna delle promittenti venditrici al risarcimento del danno derivato dalla mancata stipula del contratto di compravendita.
I convenuti hanno assunto che le promittenti venditrice erano state Controparte_5 inutilmente invitate a produrre o a mettere a diposizione la documentazione necessaria alla stipula dell'atto di compravendita e che le sorelle , venendo meno al loro onere di Pt_1 verificare la conformità urbanistica e di richiedere le necessarie autorizzazioni, a distanza di otto anni si erano limitate a richiedere un certificato di destinazione urbanistica che nulla dice circa la conformità dell'immobile promesso in vendita. Assumono inoltre i convenuti che le sorelle era a conoscenza sia Controparte_5 Pt_1 al momento della stipula del contratto preliminare sia al momento della proposizione della procedura di mediazione sia al momento dell'istaurazione del presente giudizio della situazione di abusività dell'immobile per la parte di maggior consistenza. Di qui l'inadempimento grave, se non addirittura doloso, delle sorelle per aver taciuto Pt_1 circostanze che avrebbero indotto i promissari acquirenti a non stipulare il contratto preliminare. I coniugi hanno quindi denunciato l'inadempimento di non scarsa Controparte_5 importanza e connotato da colpa grave e/o dolo delle sorelle . Pt_1
Con comparsa di costituzione e risposta del 20.11.2020 si è costituita in giudizio anche
[...] la quale ha affermato di aver più volte manifestato la volontà di definire la vicenda CP_3 mediante una riduzione del prezzo residuo e che tale soluzione non è stata accetta dai che lamentavano l'impossibilità alla stipula del contratto definitivo. Controparte_5
Non si è costituita in giudizio , rimanendo così contumace. Controparte_4 La causa è stata istruita documentalmente e con l'espletamento della CTU. All'udienza del 26.02.2024 le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate negli scritti difensivi.
Preliminarmente va osservato che tutte le parti del giudizio hanno chiesto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 10.02.2010.
Tribunale di Avezzano – Sentenza resa nel procedimento n. N. R.G. $$numero_ruolo$$ / $$anno_ruolo$$ - pagina 2 di 6
Deve pertanto essere dichiarata la risoluzione di detto contratto salvo poi stabilire quali siano state la ragione di detta risoluzione.
La risoluzione del contratto preliminare di compravendita 10.02.2010 non è dovuta ad inadempimento contrattuale imputabile alle sig.re , ed Parte_1 CP_4 CP_3 bensì ad impossibilità sopravvenuta della prestazione posta a carico delle parti promittenti venditrici di ottenere le certificazioni urbanistiche dell'immobile promesso in vendita per causa ad esse non imputabile.
Dagli atti di causa è emerso che le promittenti venditrice hanno promesso in vendita un immobile che in parte era in regola con la normativa urbanistica ed in parte invece necessitava di una verifica in ordine alla regolarità urbanistica.
Tale fatto è stato oggetto di accertamento da parte del perito nominato da questo Tribunale, tanto che nella relazione depositata dal consulente tecnico, relazione che deve ritenersi adeguatamente motivata, coerente e priva di incongruenze, si legge che l'immobile oggetto del procedimento è stato edificato inizialmente con nullaosta rilasciato alla ditta dalla Parte_2
Commissione Edilizia del Comune di Avezzano nella seduta del 19.06.1962, con approvazione di un progetto per un fabbricato di dimensioni modeste costituito da un vano adibito a camera da letto, una cucina, bagno e corridoio, per una superficie totale di 37 mq. Si legge altresì che l'edificio è stato successivamente ampliato in totale assenza di titolo edilizio per una superficie di circa 98 mq ed una destinata a magazzino per circa 57 mq.
In considerazione di ciò si deve ritenere che le verifiche circa la regolarità urbanistica dell'immobile avrebbe avuto ad oggetto non l'intero immobile, come sostenuto dai convenuti e ma solo quella porzione di esso realizzata in un momento successivo. CP_1 CP_2
Ciò posto i coniugi non hanno fornito la prova, oltre ogni ragionevole Parte_3 dubbio, del fatto che al momento della stipula del contratto preliminare le promittenti venditrice fossero a conoscenza dell'irregolarità urbanistica della parte di immobile realizzata in un secondo momento.
È stato invece provato che le parti promittenti venditrice si sono adoperate per ottenere le certificazioni di regolarità urbanistica dell'immobile promesso in vendita e che solo successivamente hanno avuto contezza del fatto che non solo dette autorizzazioni non vi erano ma non potevano neanche essere richieste perché parte dell'immobile promesso in vendita ai convenuti è abusivo e non può essere sanato. Controparte_5 Deve dunque ritenersi sussistente l'assoluta buona fede delle promittenti venditrici in quanto al momento della stipula del suddetto contratto preliminare non erano a conoscenza della situazione urbanistica di una porzione dell'immobile promesso in vendita. La buona fede delle promittenti venditrice è desumibile da indizi chiari precisi e concordati.
In primo luogo essa si desume dal fatto che , per consentire il verificarsi della Parte_1 condizione sospensiva cui erano stati subordinati gli effetti del contratto preliminare, ha chiesto al Comune di Avezzano il certificato di destinazione urbanistica dell'immobile. Solo con l'acquisizione di detto certificato l'attrice ha avuto evidenza del fatto che la particella n. 1941, identificata di parte dell'immobile oggetto del preliminare, era interessata dal Piano di Stralcio di Assetto Idrogeologico Area a rischio molto elevato – R4 e che pertanto per quella parte dell'immobile promesso in vendita ai coniugi non potevano essere Controparte_5 rilasciati documenti comprovanti la regolarità edilizia ed urbanistica perché si trattata di opere abusive che non potevano essere sanate. Inoltre l'assoluta buona fede delle parti promittenti venditrice si desume dal fatto che una delle parti intervenute alla stipula del contratto preliminare è la Sig.ra madre Controparte_4 della convenuta . Controparte_2
Tale fatto, come correttamente evidenziato dalla difesa dalla sig.ra Controparte_3 consente di escludere che le parti promittenti fossero a conoscenza dell'irregolarità urbanistica di parte dell'immobile promesso in vendita, in quanto non appare inverosimile che la Sig.ra potesse consentire che sua figlia acquistasse un immobile abusivo non Controparte_4 sanabile e che poteva essere addirittura oggetto di un ordine di demolizione da parte degli organi preposti.
In ragione di ciò la risoluzione del contratto preliminare di compravendita non addebitabile ad un inadempimento contrattuale o a colpa/dolo delle promittenti venditrici, ma come detto, ad
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un'impossibilità sopravvenuta della prestazione posta a carico delle parti promittenti venditrici per causa non imputabile a queste ultime.
Da ciò consegue il rigetto della domanda avanzata dai coniugi relativa Controparte_5 condanna delle parti promittenti venditrici alla restituzione della somma di € 72.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta. Ai sensi dell'art. 1385 cod. civ.: “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. La disposizione sopra richiamata subordina la restituzione del doppio della caparra ricevuta alla prova dell'inadempimento contrattuale a carico della parte che l'ha ricevuta. Poiché nel caso di specie non vi è prova di un inadempimento contrattuale imputabile alle parti promittenti venditrici per i motivi sopra esposti, queste non possono essere condannate alla restituzione del doppio della caparra ricevuta ma devono essere condannate alla restituzione della sola somma di € 36.000,00 oltre interessi legali ed esclusa la rivalutazione monetaria. A tal proposito va dato atto della volontà espressa dalle sig.re e Parte_1 CP_3 di non opporsi alla restituzione della quota di caparra ricevuta di loro competenza.
[...]
Alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita consegue la condanna dei convenuti e al rilascio dell'immobile da essi Controparte_1 Controparte_2 detenuto in favore alle sig.re , e . Parte_1 Controparte_4 Controparte_3
A tal proposito va richiamato un orientamento della Suprema Corte di Cassazione, a cui questo giudice aderisce, secondo cui: “l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna
e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso” (Cass. Civile Ordinanza n. 35280/2022).
Non essendovi stato un inadempimento contrattuale imputabile alle parti promittenti venditrici non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno per la mancata stipula della compravendita avanzata dai sig.ri e . Controparte_1 Controparte_2
Passando ad esaminare la domanda proposta da avente ad oggetto la condanna Parte_1 dei sig.ri e al pagamento dell'equivalente Controparte_1 Controparte_2 pecuniario dell'uso del bene e del suo godimento dalla data di immissione nel possesso dello stesso sino all'effettiva restituzione e del rimborso delle somme sborsate per il pagamento dell'IMU sull'immobile nonché l'esame di quella proposta dai convenuti
[...]
e avente ad oggetto la condanna delle parti promittente CP_1 Controparte_2 venditrice al rimborso delle spese sostenute per i lavori effettuati sull'immobile e per l'aumento di valore dello stesso si osserva quanto segue. La domanda dell'attrice relativa alla condanna dei coniugi e CP_1 CP_2 dell'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene promesso in vendita merita di essere accolta.
La risoluzione del contratto preliminare di compravendita comporta per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna e la detenzione anticipata della cosa l'obbligo di restituzione della cosa e degli eventuali frutti per l'anticipato godimento di essa. (ex plurimis Cass. Civ. sentenza n. 17559/2022; Cass. Civ. sentenza n. 35280/2022;
Cass. Civ, sentenza n. 6575/2017; Cass. Civ. ordinanza n. 24325/2017).
Nel caso di specie è provato che e hanno goduto Controparte_1 Controparte_2 del bene oggetto del preliminare di compravendita sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare e quindi, in conseguenza della sua risoluzione, questi devo essere condannati al pagamento dell'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene fino all'effettivo rilascio del bene in favore delle legittime proprietarie. In ordine alla quantificazione e determinazione dell'equivalente pecuniario per l'uso ed il godimento del bene, si rimanda al criterio di calcolo seguito dal nominato CTU ed alle risultanze indicate nell'elaborato peritale.
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In particolare il CTU ha quantificato in € 31.000,00 l'equivalente pecuniario per l'uso e per il godimento del bene dall'anno 2010 al mese si aprile 2023. IL CTU inoltre ha accertato che dall'anno 2023 il reddito di locazione mensile dell'immobile oggetto del contratto preliminare va quantificato in € 233,50 mensili Il consulente in ultimo ha accertato che le sig.re e hanno pagato la Parte_1 CP_3 somma di € 7.670,00 a titolo di IMU sull'immobile per il periodo in cui esso è stato occupato dai coniugi e quindi doveva essere da questi versta. Parte_3
La domanda avente ad oggetto il rimborso delle spese sostenute per i lavori effettuati sull'immobile e per l'aumento di valore dello stesso avanzata da e Controparte_1
deve essere rigettata. Controparte_2 I coniugi non vanno qualificati come possessori dell'immobile promesso Controparte_5 in vendita ma come meri detentori.
Secondo un orientamento della Suprema Corte di Cassazione nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori (Cass. Civ. sentenza n.
14157/2020; Cass. Civ. sentenza n. 3305/2019).
In considerazione del predetto orientamento, cui questo giudice aderisce, si deve ritenere che il promissario acquirente possa essere identificato solo nel detentore qualificato della cosa e non può essere identificato come possessore. Da ciò consegue l'inapplicabilità al caso di specie della disciplina contenuta nell'art. 1150 cod. civ.
La previsione normativa contenuta in detta disposizione non può trova applicazione, neanche in via analogica, al detentore qualificato quale è il promissario acquirente di un bene oggetto di un preliminare di compravendita. (Cass. Civ. sentenza n. 29924/2022).
Le spese di lite liquidate in complessivi € 14.000,00, vista la soccombenza reciproca delle parti e tenuto conto di quanto disposto dall'art. 92 comma II c.p.c. vengono compensata per
½ tra le parti e vengono liquidate come da dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 10.02.2010;
- condanna , e con vincolo Parte_1 Controparte_3 Controparte_4 solidale tr u i € di
[...]
e oltre interessi al saggio legale esclusa la CP_1 Controparte_2 rivalutazione monetaria;

- condanna e al rilascio dell'immobile in Controparte_1 Controparte_2 favore di;
Parte_1 Controparte_3 Controparte_4
- condanna e con vincolo solidale tra loro al Controparte_1 Controparte_2 pagament 3 rte dell'equivalente pecuniario per l'uso ed il godimento del bene dall'anno 2010 al mese di aprile 2023, oltre interessi al saggio legale esclusa la rivalutazione monetaria;

- condanna e con vincolo solidale tra loro al Controparte_1 Controparte_2 pagament 3 l'attrice quale Parte_1 quota di sua spettanza per il godimento e l'uso del bene a far data dal mese di maggio 2023 sino all'effettivo rilascio dell'immobile oltre interessi al saggio legale esclusa la rivalutazione monetaria;

- condanna e con vincolo solidale tra loro Controparte_1 Controparte_2 alla restit € ell'attrice quale quota parte dell'IMU sull'immobile oggetto del preliminare di compravendita da ella versata, oltre interessi al saggio legale esclusa la rivalutazione monetaria;

Tribunale di Avezzano – Sentenza resa nel procedimento n. N. R.G. $$numero_ruolo$$ / $$anno_ruolo$$ - pagina 5 di 6
- rigetta la domanda di rimborso delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria e la domanda indennitaria proposte da
[...]
e ; CP_1 Controparte_2
- rigetta la domanda di risarcimento del danno dovuto alla mancata stipula del contratto definitivo di compravendita proposta da e;
Controparte_1 Controparte_2
- compensa parzialmente le spese di lite per la quota di € 7.000,000 tra
[...]
, e nella misura di ½ CP_1 Parte_4 Parte_1 residuo ½ a carico di e ed in favore di Controparte_1 Controparte_2
liquidandolo in € 3.500,00 oltre rimborso spese forfettarie, IVA se Parte_1 dovuta e CPA
- compensa parzialmente le spese di lite liquidate per la quota di € 7.000,000 tra
, e nella misura Controparte_1 Parte_4 Controparte_3 di ½ e pone il residuo ½ a carico di e a Controparte_1 Controparte_2 favore di liquidandole in € 3.500,00 oltre rimborso spese Controparte_3 forfettaria, Iva se dovuta e CPA
- compensa tra le parti le spese liquidate in favore del CTU. Avezzano, li 26.11.2024
Il Giudice
dott.ssa Alessandra CONTESTABILE
Tribunale di Avezzano – Sentenza resa nel procedimento n. N. R.G. $$numero_ruolo$$ / $$anno_ruolo$$ - pagina 6 di 6