REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Sezione civile
in persona del giudice unico dott.ssa LV VI ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2224 del Ruolo Generale
degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 e vertente
TRA
( ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dagli Avv.ti Lorenzo Padulo, Giovanna Gagliardo e Gennaro Leone,
giusta procura speciale in atti;

RICORRENTE
E
( ) Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE

CONCLUSIONI
All'udienza del 27 novembre 2025 la parte ricorrente si riportavano ai propri scritti difensivi.

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Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'odierno giudizio – in qualità di promittente Parte_1
venditrice dell'immobile sito in Bracciano, Via Fra Giovanni n. 31,
int. 4, censito al N.C.E.U. del Comune di Bracciano al foglio 47 p.lla
240 sub. 506 - ha convenuto in giudizio promittente Controparte_1
acquirente, deducendo il grave inadempimento del medesimo, onde ottenere la risoluzione del contratto, la condanna dello stesso alla restituzione dell'immobile nonché il pagamento di € 500,00 mensili decorrenti dal gennaio 2024 sino al rilascio, a titolo di indennità di occupazione.
A sostegno della domanda la ricorrente deduceva di aver sottoscritto,
in data 20.07.2022 con il convenuto, contratto preliminare di compravendita immobiliare al corrispettivo pattuito di € 90.000, dei quali 18.000 da corrispondersi in 36 rate di importo di € 500 mensili a decorrere dal 1.08.2022 sino al 1.07.2025 a titolo di caparra confirmatoria, ed € 72.000 entro il 31.07.2025; che le parti pattuivano all'art. 5 del contratto la possibilità di recesso della promissaria venditrice in caso di mancato pagamento di due rate mensili con diritto alla ritenzione di quanto versato e obbligo di restituzione dell'immobile entro 15 giorni da parte del convenuto;
che il resistente immesso nel possesso del bene, corrispondeva l'ultima rata pattuita nel dicembre 2023 e ometteva di effettuare ulteriori pagamenti per cui in data 24.4.2024 la ricorrente esercitava il diritto di recesso chiedendo la restituzione dell'immobile, non ottenendo il rilascio dello stesso.

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Non si costituiva in giudizio seppur regolarmente Controparte_1
evocato, per cui ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali e –
definitivamente assegnata a questo Giudice - era trattenuta decisa all'udienza del 27.11.2025 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'esito della camera di consiglio con la presente sentenza.
La domanda attorea deve essere accolta per le ragioni di seguito spiegate.
La sottoscrizione del contratto preliminare oggetto di causa e l'immissione del convenuto nel possesso dell'immobile risulta dal contratto preliminare di compravendita depositato in atti.
Parte attrice ha dedotto l'interruzione nel dicembre 2023 del pagamento dei ratei, integrando motivo di risoluzione del contratto secondo quanto stabilito dall'art 5 dello stesso, che testé recita: “ …
n.36 rate di importo pari ad € 500,00 … con decorrenza dal 1 agosto
2022 e termine il 1 luglio 2025 entro e non oltre il giorno 5 del mese a
mezzo bonifico bancario, a titolo di caparra confirmatoria. Qualora
la promittente acquirente si rendesse inadempiente al pagamento di
due rate, anche non consecutive, delle somme dovute a titolo di
caparra confirmatoria, la promittente venditrice potrà recedere dal
contratto, trattenendo quanto versato sino a quel momento, con
obbligo della promissaria acquirente di restituzione dell'immobile
entro il termine tassativo di 15 giorni”.
Come è noto, in applicazione dei principi sulla ripartizione dell'onere della prova in materia di inadempimento contrattuale, come

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esposti dalle Sezioni Unite con la sentenza 30 ottobre 2001, n. 13533,
il creditore deve provare la fonte del proprio credito e allegare l'inadempimento del debitore, a cui incombe l'onere di dimostrare l'esistenza di un fatto estintivo dell'altrui pretesa.
Il resistente non si è costituito e non ha fornito la prova del proprio adempimento, per tanto la domanda volta all'accertamento della legittimità del recesso deve essere accolta, essendo onere del resistente documentare il pagamento di tutti i 36 ratei di caparra confirmatoria pattuiti.
Parte attrice ha documentalmente mostrato l'intenzione di volersi avvalere della clausola che ne legittimava il recesso mediante invio della raccomandata del 24.4.2024 con cui la sig.ra Pt_1
contestava all'odierno convenuto l'inadempimento contrattuale per aver sospeso il pagamento dei ratei.
Quindi sebbene il tenore letterale di tale clausola non riporti espressamente il nomen iuris di “risoluzione contrattuale”, si ritiene che non possa mettersi in discussione la volontà delle parti di prevedere che in caso di inadempienza il contratto si sarebbe risolto.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17180
del 2007 afferma che “ in tema di interpretazione del contratto ed ai
fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e
principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e
dalle espressione utilizzate, con la conseguente risoluzione e
preclusione ad altri criteri interpretativi quando la comune volontà

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emerga in modo certo ed immediato dalle espressioni adoperate e sia
talmente chiara da precludere la ricerca di una volontà diversa”.
In virtù, quindi, del tenore letterale della clausola nonché dei principi già richiamati da questo Giudice, non v'è dubbio che la stessa debba qualificarsi come “clausola risolutiva espressa”, motivo per il quale il contratto per cui è lite deve ritenersi risolto.
Per quanto concerne la domanda giudiziale volta alla restituzione della consistenza per cui è causa – da qualificarsi, considerato il tenore delle difese di parte attrice nonché la tutela in concreto domandata (art. 112
c.p.c.) come azione personale (sul punto, cfr. Cass. S.U. 7305/2014;
sul potere del giudice di qualificare la domanda, cfr. invece Cass.
3879/1987, Cass. S.U. 27/2000) – è fondata e deve essere accolta, per i motivi di seguito precisati.
Parte convenuta è stata immessa nel possesso dell'immobile oggetto di causa contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare come in esso previsto e nel predetto immobile risulta domiciliato,
avendo ricevuto nel medesimo sia la diffida attorea che la notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio.
Ritenuto che questo Giudice, per i motivi soprarichiamati, ha accertato l'intervenuta risoluzione del contratto, come previsto dall'art. 5 del contratto preliminare in atti, parte convenuta, quindi, priva di qualsiasi titolo onde occupare la consistenza immobiliare per cui è causa, deve essere condannata al suo immediato rilascio.
In ordine alla domanda giudiziale risarcitoria avanzata da parte attrice,
deve osservarsi che le Sezioni Unite con sentenza 15/11/2022,

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n.33645, hanno affermato il principio per cui la tutela risarcitoria per l'occupazione sine titulo debba essere apprestata al proprietario dell'immobile per la mera la lesione del diritto di proprietà, sub
specie del «diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa». In particolar modo, nel caso di occupazione senza titolo, il danno risarcibile non si configura, secondo le SS.UU, come in re ipsa
ma come danno presunto o danno normale; pertanto, la Corte ritiene meritevole di risarcimento anche la sola violazione dell'ordine giuridico, intesa come violazione del contenuto stesso del diritto. Il
danno risarcibile è, quindi, rappresentato dalla possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa, quale conseguenza immediata e diretta della violazione cagionata dall'occupazione abusiva.
Nel caso di specie, quindi, attesa l'intervenuta risoluzione del contratto, che ha determinato il venir meno del titolo legittimante il possesso dell'immobile, la domanda attorea per il riconoscimento dell'indennità di occupazione deve essere accolta e, in particolar modo, conformemente all'indirizzo apprestato dalle SS.UU., secondo cui nel caso di danno da perdita subita questo non possa essere provato nel suo preciso ammontare deve essere liquidato dal giudice con valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., indi per cui questo Giudice ritiene equo il valore indicato da parte attrice di euro
500,00 mensili, tenuto conto del valore locatizio del bene, delle dimensioni e dell'utilizzo dello stesso nonché l'assenza di specifica contestazione sul punto da parte convenuta. In particolar modo parte convenuta deve essere condannata al pagamento del complessivo

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importo di euro 11.500,00, (ossia 500,00 euro mensili a decorrere dal mese di gennaio 2024, come richiesto dalla ricorrente, sino al novembre 2025) oltre agli interessi legali a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione, oltre all'ulteriore somma mensile di euro 500,00 dal mese di dicembre 2025 sino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali a decorrere da ciascuno mese sino al saldo.
Nulla deve essere disposto in ordine alle somme versate dal convenuto, in assenza di apposita domanda.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza delle parti convenute e sono liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM
147/2022 e s.m.i., ai minimi tariffari, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché
degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del citato decreto, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia.



P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2224/2024 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
- in accoglimento della domanda giudiziale dichiara risolto il contratto preliminare del 20.07.2022;
- condanna parte convenuta al rilascio del compendio oggetto di causa;

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- accoglie la domanda di parte ricorrente per il riconoscimento dell'indennità di occupazione e condanna il resistente al pagamento dell'importo di € 11.500 per il titolo precisato in motivazione, oltre agli interessi legali a far data dalla domanda fino al giorno della effettiva corresponsione;
nonché al pagamento mensile di euro 500,00 a decorrere dal mese di novembre 2025
sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali a decorrere da ciascuno mese sino al saldo;

- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice che liquida in euro 1.700,00 a titolo di onorari, oltre spese vive, il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge, nonché refusione del contributo unificato versato.
Così deciso in Civitavecchia, 27 novembre 2025
Il Giudice
LV VI

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