N. R.G. 1709/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
NELLA CAUSA
Oggi 26 novembre 2025, ore 10,50, innanzi alla dott.ssa Francesca Capotorti, sono comparsi:
Per 'avv. AD ANGELO Parte_1
Per l'avv. PERONE FERDINANDO FELICE CP_1
Il giudice invita i procuratori delle parti alla discussione orale.
L'avv. Praderio discute la causa riportandosi integralmente alle difese già svolte e precisando che il signor occupa ancora l'immobile, senza aver corrisposto i canoni di locazione e le spese CP_1
condominiali.
L'avv. Perone discute la causa riportandosi integralmente alle difese già svolte e precisando che una parte delle spese condominiali è stata pagata. Chiede la compensazione delle spese in caso di accoglimento, attesa l'eccezione di carenza di titolarità in origine fondata.
Il Giudice all'esito della camera di consiglio, alle ore 17,16, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dando atto che le parti non sono presenti alla lettura.
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BUSTO ARSIZIO
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Capotorti ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1709/2025 promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il Parte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. AD ANGELO ed elettivamente domiciliata presso il difensore
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BORDONE CP_1 C.F._1
ANDREA, dell'avv. PERONE FERDINANDO FELICE e dell'avv. PERUCCO PAOLO ed elettivamente domiciliato presso i difensori
PARTE RESISTENTE

CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, Parte_1
ha allegato:
- che, in data 5.4.2022, aveva assunto il conduttore con contratto a tempo determinato e CP_1
con mansioni di operaio specializzato inquadrato al 3° livello del CCNL Edilizia, e che aveva concesso a quest'ultimo, esclusivamente in forza del rapporto di lavoro in essere, il godimento dell'immobile sito pagina 2 di 6 in via Giuseppe Mazzini n. 33 ad GI LO, con contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in pari data e debitamente registrato;

- che, con comunicazione del 17.2.2024, aveva rassegnato le sue dimissioni volontarie, CP_1
per cui, in data 12.3.2024, gli aveva consegnato a mani lettera di recesso anticipato dal contratto di locazione, essendosi avverata la condizione di cui all'art. 1, ai sensi del quale il contratto si sarebbe risolto anticipatamente, tra l'altro, in caso di interruzione del rapporto di lavoro;

- che, alla data della domanda, il conduttore, pur essendo trascorsi otto mesi dalla risoluzione del contratto, non aveva ancora provveduto a rilasciare l'immobile in questione che, dalla data della disdetta regolarmente intervenuta, era ormai occupato senza alcun titolo;

- che, inoltre, dal mese di dicembre 2023, il conduttore aveva interrotto il regolare pagamento dei canoni di locazione, risultando debitore, alla data della domanda, dell'importo di € 3.316,00 per i canoni di locazione dal mese di dicembre 2023 al mese di marzo 2024 e per l'indennità di occupazione senza titolo dal mese aprile 2024 al mese di ottobre 2024.
Per tali ragioni, ha chiesto di convalidare l'intimato sfratto per morosità, con condanna al Parte_1
rilascio immediato dell'immobile.
Nel costituirsi in giudizio, ha eccepito la carenza di legittimazione attiva della società CP_1
intimante rispetto a tutte le pretese azionate, contestando altresì la sua pretesa morosità, in realtà inesistente, atteso che l'immobile oggetto della locazione era da tempo sottoposto a pignoramento in virtù della procedura esecutiva immobiliare n. 344/22 pendente dinnanzi al Tribunale di Busto Arsizio, nel cui ambito era stato imposto al conduttore di “interrompere qualsiasi forma di pagamento del canone … a mani della proprietà o terze persone aventi diritti”, per corrispondere i pagamenti “con decorrenza dal 03/10/2022 … al Custode Giudiziario”, individuato nella Controparte_2
Disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., all'udienza del 26.11.2025, il Giudice ha invitato i procuratori delle parti alla discussione della causa, all'esito della quale ha pronunciato sentenza.
Chiarito che l'eccezione di difetto di titolarità attiva della società appare superata all'esito del Pt_1
provvedimento del G.E. del 25.7.2025, con cui il proprietario locatore esecutato, già ammesso al beneficio della conversione del pignoramento, è stato nominato custode giudiziario dell'immobile ai sensi dell'art. 559, comma 2, c.p.c., reputa il Tribunale che le domande formulate da nei Parte_1
pagina 3 di 6 confronti del conduttore, per come integrate e modificate nella memoria di cui all'art. 414 c.p.c., meritino accoglimento nei limiti di seguito esposti.
Al riguardo, vale la pena premettere in via di principio che l'evoluzione della giurisprudenza di legittimità è nel senso che, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova
(Cass. 3 maggio 2004, n. 8336; 29 settembre 2006, n. 21242; 9 novembre 2006, n. 23908; 28 giugno
2010, n. 15399 - si tratta di un orientamento che risale a Cass. 16 giugno 1972, n. 1879 e che si è mantenuto costante negli anni successivi), o di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata (Cass. 28 febbraio 2023, n. 5955; Cass. 23 giugno 2021, n.
17955, che richiama Cass. 29 settembre 2006, n. 21242; in senso conforme pure Cass. 5 marzo 2009, n.
5356 e Cass. 28 giugno 2010, n. 15399); non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta, quindi, cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto,
l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle (Cass. 20 maggio 2013, n. 12247; 16 dicembre 2014, n. 26356).
Ciò chiarito, nel caso in esame è pacifico tra le parti, oltre a risultare per tabulas, che il contratto di locazione stipulato il 5.4.2022 ed avente ad oggetto l'immobile sito in via Giuseppe Mazzini n. 33, ad
GI LO, si sia risolto in data 12.3.2024 (cfr. docc. 4 e 5, fascicolo parte intimante), in conseguenza della cessazione del rapporto di lavoro, secondo quanto previsto dall'art. 1 del contratto
(doc. 2, fascicolo parte intimante).
è, quindi, tenuto a rilasciare immediatamente l'immobile, libero da persone e cose, in CP_1
quanto, dalla data indicata nella missiva del 12.3.2024 per il rilascio, lo occupa senza titolo. deve, inoltre, essere condannato al pagamento della somma dovuta per i canoni scaduti CP_1
e per la successiva indennità ai sensi dell'art. 1591 c.c. fino al rilascio.
Sul punto, basti rilevare che la società ricorrente, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone pagina 4 di 6 nella misura richiesta, ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697
c.c.; il resistente, d'altra parte, non ha allegato, né dato la prova di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa ai sensi del secondo comma della stessa disposizione, essendosi limitato a rilevare che gli importi dovevano essere corrisposti al custode giudiziario, ammettendo, tuttavia, di non averli poi corrisposti.
Consegue, pertanto, la condanna di al pagamento dell'importo di € 7.212,00 per canoni CP_1
scaduti e successiva indennità di occupazione dal mese di dicembre 2023 al mese di novembre 2025, oltre ad € 3.806,23 per spese condominiali relative alla gestione 2023/2024 (già detratto quanto versato dal resistente), unico importo sufficientemente determinato, oltre che documentato (cfr. doc. 8, fascicolo parte ricorrente), rispetto al quale può operare il principio di non contestazione. Su tali importi competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
Quanto alle spese di lite, reputa il Tribunale, in considerazione dell'originaria fondatezza dell'opposizione alla convalida di sfratto in considerazione dell'eccezione svolta in via preliminare
(cfr., per tutte, Cass. n. 13587/2011), nonché, più in generale, dell'erronea scelta del procedimento di sfratto per morosità da parte dell'intimante, atteso che dalle sue stesse allegazioni risultava chiaramente che il conduttore occupava ormai senza titolo l'immobile, essendo il contratto cessato, che le stesse debbano essere integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 1709/2025, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- accerta che occupa senza titolo l'immobile sito in via Giuseppe Mazzini n. 33 ad CP_1
GI LO, meglio identificato in atti, e, per l'effetto, ne ordina l'immediato rilascio, libero da persone e cose;

- condanna al pagamento, a favore di della somma di € 7.212,00, a CP_1 Parte_1
titolo di canoni e indennità di occupazione e della somma di € 3.806,23 a titolo di spese condominiali, il tutto oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
pagina 5 di 6 Busto Arsizio, 26 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Francesca Capotorti
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